利润接近翻倍增长，业绩增速持续领跑行业

    　　2021Q1，报告期内公司实现营业收入176.3 亿（YoY+148.7%），归属股东净利润5.4 亿（YoY+98.4%），扣非后归母净利润4.6 亿（YoY+108.5%）。得益于房地产项目的集中结算，公司收入及利润快速增长。一季度公司加权平均净资产收益率1.06%，基本每股收益0.24（YoY+100%）。

    　　管控效率提升，期间费用率持续改善

    　　新城控股降本增效成果显著，2021Q1 公司期间费用率12.0%，同比2020Q1下降12.4pct，公司治理结构持续优化，期间费用率下降有效对冲毛利率下行带来的利润冲击，一季度公司整体结算毛利率20.3%，同比下降18.7pct。

    　　其中，销售费用、管理费用及财务费用率分别为5.2%、5.6%及1.2%，同比分别下降4.7pct、6.1pct 及1.6pct，一季度为房地产行业结算淡季，期间费用的下降体现出公司良好的管控能力。

    　　杠杆稳健，财务结构持续优化

    　　根据Wind 统计，报表口径下，公司一季度债务结构保持稳健，剔除预收款后负债率76%，净负债率56.6%，现金短债比为1.53，经营性现金流入333 亿（YoY+33.8%），三道红线监管政策下，公司保持黄档。

    　　受益于收入及利润的快速增长，公司净资产规模持续增长，财务结构的持续优化，降杠杆成效显著。稳健增长的负债规模帮助公司经营高质量增长。

    　　地产销售持续复苏，租金收入大幅增长

    　　1-3 月累计合同销售金额约496.47 亿元，比上年同期增长60.25%，累计销售面积约510.56 万平方米，比上年同期增长78.63%。商业地产方面，一季度公司商业运营总收入19.20 亿（YoY+98.1%）。

    　　地产销售与物业出租快速恢复，公司房地产项目储备布局优秀，长三角区域购房需求复苏显著，公司销售增速快于行业平均水平。同时，疫情后消费需求持续复苏，租赁物业平均出租率持续提升，2020 年下半年新开业商场进入稳定运营阶段，带动租管费快速增长。

    　　投资建议：我们认为新城控股“销售+持有”战略下，综合体的长期价值持续释放，在当前两集中供地环境下，公开市场拿地竞争激烈，综合体拿地在项目利润率上具备相对优势。同时，持有型物业带来的高利润率租金收入贡献公司第二增长曲线。相比传统纯开发型开发商，新城控股具备更加可持续、更加良性的成长路径。

    　　我们预计，公司2021 年至2023 年，实现归属母公司净利润185.59 亿、222.

    　　15 亿及256.19 亿，EPS 分别为8.21、9.83 及11.33，当前股价对应PE 为5.

    　　4、4.51 及3.91，维持“买入”评级。

    　　风险提示：线下消费复苏不及预期；三四线城市住房需求超预期下滑。