核心观点：

    上半年销售金额同比增长20.7%。根据公司6 月经营公告，新城6 月实现合同销售金额230.3 亿元，同比下降11.7%，销售面积183.2 万方，同比下降18.0%。累计来看，1-6 月累计销售金额1176.6 亿元，同比增长20.7%，累计销售面积1087.0 万方，同比增长23.9%。

    上半年新增17 座吾悦广场，拿地力度39%。新城6 月共获取6 个项目，拿地金额42.2 亿元，拿地面积114.2 万方，金额及面积口径的拿地力度分别为18%、62%。上半年新城累计拿地461 亿元、1106 万方，拿地力度分别为39%、102%。二季度公司两集中资源141 亿元，占比48%。上半年获取17 座吾悦（4 座轻资产），总数量达到173 座。

    租金水平回归正常增长曲线，有望完成全年租金目标。商业运营方面，21 年上半年含税租金收入39.38 亿元，同比增长73%，单季度20.18亿元，同比增长54%。若Q3、Q4 租金与Q2 持平，则全年80 亿元，叠加新项目贡献，有望实现年报85 亿元的租金目标。从经营口径来看，18 年之前开业的项目Q2 贡献9.6 亿元租金，环比增长6%，同比增长11%，8 成以上实现了单季度同比19 年正增长，19 年以来新项目Q2贡献9.3 亿元租金，同比增长152%。值得注意的是，20 年疫情年份开业项目，预计21 年单项目租金0.6 亿元，低于历史同期0.7 亿元。

    盈利预测与投资建议：预计21-22 年业绩分别为8.5 元/股、9.3 元/股。

    新城上半年竣工1504 万方，同比增长127%，完成年度目标（4310 万方）的35%，年内可结算资源充足。预计21-22 年业绩192、210 亿元，扣非净利润167、185 亿元，扣非对应21 年5.5xPE、22 年5.0xPE。

    参考可比公司，以21 年扣非归母净利润对应8xPE 估值给予合理价值，我们维持合理价值59.13 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。地产销售及利润率存在不确定性，商业表现受疫情影响。