事件：8 月27 日，新城控股发布2021 年半年报。

    　　1H21 竣工加快，营收791.1 亿同增109.6%，归母净利润43.1 亿同增34.4%。

    　　上半年公司竣工面积1545 万方同增134%推动营收高增，营业收入791.1 亿元，同比增长109.6%。其中房地产开发销售、物业出租及管理两项主营业务收入分别为742.7/36.4 亿元，同比分别增长115.6%/67.5%，占营收比例分别为93.9%/4.6%。

    　　受高价地及限价政策影响，公司开发业务毛利率同比下降6.3pct 至17.1%，商管业务毛利率70.6%，整体毛利率同比下降6.5pct 回归至19.6%。公司归母净利润43.1亿元，同比增长34.4%，扣非归母净利润37.96 亿元，同比增长38.2%。由于（1）毛利率显著下滑（2）存货跌价导致资产减值损失10.0 亿元（3）投资收益同比下降57.9%至4.9 亿元（4）信用减值损失2.9 亿元，归母净利润增速不及营收增速。

    　　销售额1176.6 亿元同增20.7%，拿地积极，金额口径投销比达53.2%。公司上半年合同销售额1177 亿元，同比增长20.7%，已完成全年销售目标2600 亿的45.3%；合同销售面积1087 万方，同比增长23.9%；销售单价10825 元/平，同比下降2.6%。公司已售未转结面积3485 万方，预收账款及合同负债1982 亿元，覆盖2020 年营收1.36 倍。拿地方面：公司上半年新增土地储备61 幅，拿地金额626亿元，同比增长14.5%，占当期销售金额的53.2%；拿地建面1832 万方；平均楼面价3420 元/平，同比增长19.2%，占当期销售单价的31.6%。公司目前总土储面积1.5 亿方，其中一二线城市占比38%，长三角三四线城市占比29%。

    　　商业运营收入39.4 亿元同增72.9%，吾悦广场销售额客流均同比高增，双轮驱动稳步发展。公司上半年新获取18 座吾悦广场，其中重资产13 座，新开业吾悦广场5 座，已开业及管理输出的吾悦广场105 座，总面积951 万方，同比增长62.1%，平均出租率97.1%；商业运营总收入39.4 亿元，同比增长72.9%；客流总量达4.96亿人次，同比增长117.8%；销售总额达273 亿元，同比增长134.2%；会员人数达1237 万人，较2020 年末增长25.9%。公司计划2021 全年新开吾悦广场30 座，商业总收入85 亿元，目前已完成46.4%。

    　　积极拓宽融资渠道，融资成本同比下降25bp，三道红线暂居黄档。截止2021 年上半年，新城控股总资产5714.2 亿元，同比增长6.26%，在手现金为551.5 亿元。公司通过公司债、中期票据、美元债等多种渠道拓宽融资途径，报告期内平均融资成本为6.60%，同比下降25bp。由于上半年投拓积极，公司杠杆率有所提升，三道红线仍暂居黄档：剔除预收账款后的资产负债率为75.45%（2020 年末为74.12%，下同），净负债率为60.48%（43.65%），扣除受限资金的现金短债比1.44（1.68）。

    　　投资建议： 我们预测公司2021/2022/2023 年的公司总收入分别为1744.33/1968.45/2182.32 亿元。归母净利润分别为179.74/202.71/217.66 亿元，增速分别为17.8%/12.8%/7.4%，EPS 为7.95/8.97/9.63 元/股，对应的PE 为4.2/3.7/3.5X。维持“买入”评级。

    　　风险提示：疫情反复超预期；房地产政策收紧超预期；低线城市租金增长不及预期；实际控制人声誉风险。