事件：10 月16 日，公司发布2021 年9 月及第三季度经营简报。

    　　1-9 月销售额1708.1 亿元同比增长4.8%，已完成今年销售目标2600 亿的65.7%。9 月公司实现销售金额185.2 亿元，同比下降22.7%（低于2020 年月均水平209.1 亿元11.5%），环比增长4.4%；累计方面：公司1-9 月累计实现销售额1708.1 亿元，同比增幅缩窄至4.8%，较2019 年数据下降13.6%，已完成今年销售目标2600 亿的65.7%；累计实现销售面积1634.0万方，同比增长8.3%；销售均价10453 元/平。此外1-9 月竣工面积2282.7 万方，同增136.4%，为今年业绩增长奠定坚实基础。

    　　第三季度同店租金收入同增7.6%，1-9 月租金收入60.9 亿元已完成全年目标85 亿元的71.7%。2021 年三季度公司商业运营总收入（即含税租金收入）为21.5 亿元，同增58.2%，环比增长6.7%。与2020 年三季度相比，可比的62座吾悦广场中有50 座租金收入同比增长，12 座同比下降（多为2019 年末开业商场，开业初期遭遇疫情影响蓄客，后续租金增长动力不足）；可比商场三季度租金收入13.2 亿元同比增长7.6%。1-9 月累计含税租金收入60.9 亿元同比增长67.4%，已完成全年目标85 亿元的71.7%。公司前三季度新开17 座吾悦广场（包含轻资产商场5 座）。目前已开业吾悦广场（包括轻资产商场7座）共计114 座，今年预计新开30 座吾悦广场1-9 月权益拿地金额470.7 亿；金额口径投销比32.7%，拿地节奏放缓。公司9 月仅新增1 个项目（7 月6 个，8 月4 个），拿地金额2.1 亿元，同比下降97.1%；楼面价4530 元/平。累计方面：公司1-9 月实现累计新增项目建面1409.6 万方，权益比86.0%；累计拿地金额558.7 亿元，同比减少23.5%；累计权益拿地金额470.7 亿元，同比减少29.2%；金额口径的投销比为32.7%；平均楼面价3963 元/平，较去年水平3031 元/平提升30.8%，主要原因为拿地城市能级提升。

    　　1-9 月集中供地城市拿地金额占比36.9%，深耕长三角京津冀城市群二三线城市。1-6 月新增项目共计62 个，其中17 个项目位于集中供地城市，拿地金额共计206.1 亿元占比达36.9%。一二三线城市拿地金额占比分别为3.7%、37.7%和58.6%。分城市群看，主要集中在长三角城市群（拿地金额占比38.1%，下同）、京津冀城市群（14.3%）、海峡西岸城市群（8.9%）、长江中游城市群（8.8%）。

    　　投资建议： 我们预测公司2021/2022/2023 年的公司总收入分别为1744.33/1968.45/2182.32 亿元。归母净利润分别为179.74/202.71/217.66 亿元，增速分别为17.8%/12.8%/7.4%，EPS 为7.95/8.97/9.63 元/股，对应的PE为4.2/3.7/3.5X。维持“买入”评级。

    　　风险提示：疫情反复超预期；房地产政策收紧超预期；低线城市租金增长不及预期；实际控制人声誉风险。