投资要点

    　　新城控股公布2021 年三季度报告，前三季度营业收入1091.22 亿元，同比增长55.69%；实现归母净利润58.84 亿元，同比增长24.24%；实现加权平均净资产收益率为11.37%，同比减少了0.67 百分点。

    　　第三季度实现营业收入300.17 亿元，同比下降7.22%，实现归母净利润15.78亿元，同比增加3.01%。

    　　点评：

    　　前三季度业绩稳健增长，利润率有所下行。前三季度营业收入1091.22 亿元，同比增长55.69%；实现归母净利润58.84 亿元，同比增长24.24%；销售毛利率为19.84%，同比下降了4.18 个百分点；归母净利润率为5.39%，同比下降了1.37 个百分点。

    　　第三季度归母净利润微增，销售利润率环比提升。第三季度实现营业收入300.17 亿元，同比下降7.22%；受投资净收益拉动，实现归母净利润15.78 亿元，同比增加3.01%；销售毛利率为20.44%，同比下降了1.21 个百分点，环比第二季度上升了1.04 个百分点；归母净利润率为5.26%，同比上升了0.52个百分点。

    　　累计销售保持增长，拿地谨慎。前三季度累计实现合同销售面积1634.00 万方，同比上升8.34%（同比19 年下降5.2%）；实现合同销售金额1708.08 亿元，同比上升4.76%（同比19 年下降13.6%）；销售均价10453 元/平方米，同比下降3.3%。公司1-9 月累计拿地金额628.4 亿元，拿地总建面1836.2 万方，拿地均价3423 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重36.8%，去年全年此比例为50%。

    　　财务结构稳健，融资成本下降。截至2021 年上半年，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比为1.44。上半年公司平均融资成本6.6%，较2020 年末下降0.12 个百分点。9 月MSCI 明晟上调公司ESG 评级至BB 级，去年底评级公司以来陆续上调公司信用评级，惠誉评级至BB+，穆迪提升至Ba1，标普提升至BB+。公司债券评级、ESG 评级连续提升，有利于融资成本持续下降，提升竞争力。

    　　商业板块持续发力，全年租金目标有望平稳达成。截至三季度末，公司持有已开业吾悦广场为105 座，管理输出的已开业吾悦广场为7 座。前三季度，公司实现商业运营总收入为60.91 亿元，同比增长67.4%， 21 年全年目标为85亿元（含税口径），已完成71.7%，全年目标有望平稳达成。

    　　投资建议：公司“住宅+商业”双轮驱动，ESG 评级提升，长期投资价值获认可。我们维持2021-2022 年EPS 分别为7.88 元、8.99 元，按照2021 年10 月28 日收盘价，对应的PE 分别为4.6 倍和4.0 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。