事件：

    1 月8 日，公司发布12 月经营数据。12 月，公司实现合同销售金额约208.09亿元，同比下降32.99%；销售面积约258.41 万平方米，同比下降19.21%。1-12月累计合同销售金额约2337.75 亿元，同比下降6.85%；累计销售面积约2354.73万平方米，同比增长0.25%。

    点评：

    市场热度下滑拖累销售表现。12 月，公司实现合同销售金额约208.09 亿元，同比下降32.99 %；销售面积约258.41 万平方米，同比下降19.21%，销售均价8053 元/平方米，同比下降17.06%。2021 年全年累计合同销售金额约2337.75亿元，同比下降6.85%；累计销售面积约2354.73 万平方米，同比增长0.25%；累计销售均价9928 元/平方米，同比下降7.08%。

    12 月无新增地块，全年拓储保持谨慎。12 月公司拓储保持谨慎，1-12 月累计拿地金额716.2 亿元，拿地总建面2136.3 万方，拿地均价3352 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重31%，2020 年全年此比例为50%。

    财务状况稳健，评级稳定，资本市场持续正反馈。截至2021 年上半年，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比为1.44。良好的财务状况使得公司持续得到资本市场正反馈，三大国际评级机构评级稳定，惠誉评级BB+，穆迪评级Ba1，标普评级BB+，同时MSCI 将新城控股ESG 评级上调至BB 级别，反应对公司长期投资价值的认可。

    H 股供股增资，大股东认购彰显信心。12 月，新城发展（持有新城控股67%股权）公告拟以供股方式发行最多约2.96 亿新股，募集约15.67 亿港元以增厚资本金。大股东富域香港及Set Hero DevelomentsLimited 兜底承诺全额认购（将投入10.87 亿港元认购2.05 亿股，有意向额外投入4.80 亿港元进行全额认购），彰显信心。

    商业板块持续扩张，提供现金流。截至2021 年末，公司持有已开业吾悦广场为 115 座，管理输出的已开业吾悦广场为10 座，全年实现商业运营总收入为86.39 亿元，同比增长51.0%，超额完成年初制定的85 亿目标。

    投资建议：公司“住宅+商业”双轮驱动，评级维持稳定，长期投资价值获认可。我们维持2021-2022 年EPS 分别为7.88 元、8.99 元，按照2022 年1 月7日收盘价，对应的PE 分别为4.0 倍和3.5 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期