投资要点

    事件：

    2 月15 日，公司发布1 月经营数据。1 月，公司实现合同销售金额约78.62 亿元，同比下降52.75%；销售面积约79.70 万平方米，同比下降57.86%。

    点评：

    高基数及市场降温拖累销售。1 月，公司实现合同销售金额约78.62亿元，同比下降52.75%；销售面积约79.70 万平方米，同比下降57.86%；销售均价9564 元/平方米，同比上升12.13%。

    1 月无新增地块，拓储保持谨慎。2021 年公司累计拿地金额716.2 亿元，拿地总建面2136.3 万方，拿地均价3352 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重31%，2020 年全年此比例为50%，拓储保持谨慎。

    财务状况稳健，评级稳定，资本市场持续正反馈。2022 年1 月，公司提前赎回2022 年3 月到期的2 亿境外美元债。截至2021 年上半年，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比为1.44。良好的财务状况使得公司持续得到资本市场正反馈，三大国际评级机构评级稳定，惠誉评级BB+，穆迪评级Ba1，标普评级BB+，且MSCI 将新城控股ESG 评级上调至BB级别。

    商业板块持续扩张，提供现金流。截至2022 年1 月末，公司持有已开业吾悦广场为 115 座，管理输出的已开业吾悦广场为10 座，1 月实现商业运营收入8.14 亿元。公司2021 年全年商业运营收入为86.39亿元，同比增长51.0%，超额完成年初制定的85 亿目标。

    投资建议：公司“住宅+商业”双轮驱动，评级维持稳定，长期投资价值获认可。我们维持2021-2022 年EPS 分别为7.88 元、8.99 元，按照2022 年2 月14 日收盘价，对应的PE 分别为4.3 倍和3.8 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。