营收规模增长。公司2021 年营业收入为1682 亿元，同比增长15.64%，归母净利润为126 亿元，同比减少17.42%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润102.45 亿元，较20 年同期减少21.53%。基本每股收益5.59 元，同比降低17.67%。公司2021 年毛利率20.45%，同比下滑3.05 个百分点，三项费用占比6.63%，较2020 年下降0.57 个百分点。截止2021 年底，公司账面预收账款和合同负债1943 亿元，同比降低4%，是2020年营业收入的1.2 倍。公司2021 年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

    　　深耕重点区域，土地积极储备。2021 年公司实现合同销售金额2338 亿元，销售面积 2355 万平方米。根据克而瑞信息集团（CRIC）统计，公司2021年度销售金额位列行业第16 位，销售面积位列行业第13 位。报告期内，公司坚决贯彻“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超 30%做透”

    　　的区域深耕标准，在江苏省和天津市的市占率达到省（直辖市）前三位，其中天津市市占率达 5%。土地储备方面，2021 年公司共计新增土地储备77幅，总建筑面积为 2158 万平，平均楼面地价为3555 元/平，其中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为1029 万平。

    　　吾悦广场深入布局建设，商业运营快速增长。截至2021 年，公司在全国135个城市布局188 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130 座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位。2021 年全年公司新获取32 座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30 座（含4 座在营委托管理项目）。2021 年，吾悦广场开业面积达1248 万平，平均出租率达 97.63%，实现商业运营总收入即含税租金收入86 亿元。

    　　严格执行三道红线，债务结构优化。2021 年，公司先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金18 亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金 8 亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7 亿美元；成功发行了首笔绿色美元债，标志着公司迈出绿色金融的关键一步。2021 年，公司剔除预收账款后的资产负债率为69.95%, 净负债率为48.12%, 现金短债比为1.07。

    　　投资建议：优于大市。我们认为新城控股商业盘活对公司提供额外融资渠道，较纯开发类房企融资选择更多，竞争优势更明显。我们预测公司2022 年EPS约为6.17 元每股，给予公司2022 年6-7 倍PE 估值，对应市值约为838-977亿元，对应合理价值区间为37.00-43.17 元。风险提示：行业面临总量下行风险。