受结算面积影响，营收利润有所下滑。2022 年上半年公司实现营业收入428.03 亿元，同比-45.9%；实现归母净利润30.10 亿元，同比-30.1%；公司实现结算面积 623万平（含合联营项目），同比-45.3%；房地产开发销售毛利率16.12%，同比-0.99pct，物业出租及管理毛利率72.22%，同比+1.64pct；报告期末公司合同负债2022 亿元，比2021 年末增加83 亿，覆盖2021 年开发业务营收1.28 倍。

    　　销售降幅逐步收窄，紧抓资金回笼。报告期内公司实现全口径销售金额约651.60 亿元，行业排名14 位，同比-44.62%，销售面积约657.20 万平方米，同比-39.54%；7月公司实现合同销售金额约108.90 亿元，比上年同期-35.52%，降幅有所收窄；报告期内公司实现回款760.3 亿，全口径资金回笼率为 117%。报告期末，公司土地储备合计1.31 亿平，其中一二线占比37.05%，长三角区域三四线占比 29.46%。

    　　吾悦开疆拓土，开业数量居上市公司首位。截止报告期末公司在全国范围135 个大中城市中布局189 座吾悦广场，吾悦广场开业面积达1189.06 万平，已开业及委托管理在营数量达131 座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位；报告期内租金收入43.96 亿元，同比+16.6%，对公司业绩贡献逐步提高，出租率为96.0%，总体保持稳定；吾悦广场持续深化“一店一策”，找准项目市场空间，未来发展前景可观。

    　　三道红线保持绿档，外部融资有所改善。截止报告期末，公司扣除预收后资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06，均达绿档要求。公司公开市场融资环境逐步改善，今年5 月公司发行10 亿元中期票据，中债信用增进公司和上海银行联合为该中期票据创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证，今年6 月公司在境外新发1 亿美元优先绿色美元票据；公司1-8 月已偿还境内外公开市场债券103亿，今年9-12 月仅剩余境内公开市场债券23 亿，截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.50%，比去年全年下降0.07pct。

    　　投资建议：公司作为被监管层认可的示范性民营房企，地产开发和商业运营双轮驱动，随着公司融资改善、信用修复，公司经营有望逐步回归常态；5 月公司股东大会通过回购不低于1 亿元的议案，彰显公司长期发展信心；由于行业环境影响，我们调整盈利预测与目标价，预计公司2022-24 年EPS 分别为4.31/4.75/5.61 元/股，给予目标价30.17 元，对应2022 年预测利润7 倍PE，维持公司买入评级。

    　　风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复