事件

    新城控股(601155)发布2022 年中报，主要内容如下：

    2022 年上半年公司实现营业收入428.03 亿元，同比下降45.89%，归母净利润30.10 亿元，同比下降30.11%，EPS 1.33 元。其中第二季度单季实现营业收入241.25 亿元，同比下降60.75%，归母净利润25.00亿元，同比下降33.59%，EPS 1.10 元。

    核心观点

    业绩承压，收入结算下降是主要原因。公司上半年归母净利润同比下降30.11%，业绩显著回落。公司业绩负增长的主要包括：1）营业收入同比下降45.89%，是拖累业绩的最主要因素；2）收入下降幅度超过期间费用，导致三费率上升；3）投资收益由去年同期的4.91 亿下降至0.64 亿元。不过，公司2022 年上半年毛利率从去年同期的19.61%上升至21.90%。资产减值损失从9.99 亿元收窄至1.63 亿元。

    销售下滑，但回款表现良好。2022 年上半年，受行业下行趋势影响，公司销售表现下滑，实现合同销售金额651.60 亿元同比下降44.62%，销售面积657.20 万平方米，同比下降39.54%。公司践行企业社会责任，响应“保交楼”政策，在报告期内一共组织交付了近4 万套物业。公司紧抓销售和资金回笼，实现760.30 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%（按全口径回笼/全口径签约计算）。

    商业收入持续增长，出租率保持高位。公司商业地产业务发展良好，上半年租金同比增长16.57%，出租率达到96.01%。截至报告期末，公司商业广场布局135 个大中城市、189 个综合体项目，开业面积达1189.06 万平方米，出租率达96.01%，实现租金收入43.96 亿元，同比增长16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。

    三道红线继续达标，发债获得增信支持，融资成本下降。公司积极响应三道红线政策，报告期末公司全部指标均达标，剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06。

    2022 年上半年，公司发债获得增信支持，中债信用增进公司和上海银行联合为公司10 亿元中期票据发行创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。同时，公司在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1 亿美元，成为今年4 月份以来第一笔民企地产境外新发，也是 2 月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.50%，相比去年年末下降7BP。

    投资建议

    预计2022-2024 年营业收入为1397.96 亿元、1494.68 亿元、1671.01亿元，归母净利润为116.53 亿元、125.04 亿元、131.14 亿元，EPS 为5.15 元、5.53 元、5.80 元，对应PE 为4.04 倍、3.76 倍、3.59 倍，公司虽属民营房企，但长期以来财务稳健、经营良好，“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力，首次覆盖给予“推荐”评级。

    风险提示

    房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。