事件：新城控股发布2022 年年报，2022 年实现营业收入1154.6 亿元，同比减少31.4%；实现归母净利润13.9 亿元，同比减少88.9%。

    　　点评：业绩下降，主因市场环境及结转结构变化，资产减值增加。2022 年公司实现营业收入1154.6 亿元，同比减少31.4%；实现归母净利润13.9 亿元，同比减少88.9%。业绩下降的原因主要有：1）受市场环境及结转项目的结构变化，公司房地产项目结转收入同比下降28.4%，开发业务毛利率15.4%，同比减少2.3pct。2）公司计提资产减值准备59.6 亿元，同比增加23.1%。

    　　商业运营稳健，轻重并举规模持续增长。截至2022 年末，公司在全国 140个城市布局 194 座吾悦广场，其中轻资产37 座。新增开业15 座，已开业及委托管理在营数量达 145 座，共计自持124 座，开业面积达1,319.74 万平方米，出租率达 95.13%。2022 年，公司实现商业运营总收入100.06 亿元，同比增长 15.82%，稳步提升。

    　　销售随行业下滑，土地储备一二线和长三角占比高。2022 年全年实现合同销售金额 1,160.49 亿元，销售面积 1,191.52 万平方米。根据中指数据，公司2022 年度销售金额位列行业第19 位。2022 年公司实现1,329 亿元的全口径资金回笼，资金回笼率为 115%。公司一、二线城市约占公司总土地储备的 40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的22%。

    　　受益供给端政策支持，22 年下半年以来发债情况改善。2022 年公司共发行公开市场债券合计49.71 亿元，加权平均利率5.16%。2022 年下半年，由于政策放松发债情况改善，公司发债30 亿元，占全年发债总额60.4%。融资成本进一步下降，获得各大银行授信支持。公司整体平均融资成本为6.52%，较2021 年末下降5BP。2022 年，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,206.00 亿元，同时公司获得银行共计1,400 亿元授信。同时发布定增预案，拟募集不超过80 亿元，用于项目开发建设及补充流动资金。

    　　投资建议：受益融资政策支持，信用有望进一步修复。公司“住宅+商业”双轮驱动，住宅销售规模保持TOP20，商业经营稳健，保持业绩增长态势。根据年报，调整公司23-24 年预测EPS 分别为1.62 元、2.05 元，按照2023 年3 月31 日收盘价，对应的PE 分别为10.1 倍和8.0 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。