单季度亏损拖累全年业绩释放

    　　2022 年，新城控股实现营业收入1154.6 亿（YoY-31.4%），净利润15.9 亿（YoY-88.5%），归属母公司净利润13.9 亿（YoY-88.9%）。实现基本每股收益0.62（YoY-88.9%）。

    　　四季度费用化利息支出及资产减值损失增加，导致单季度亏损，进一步拖累全年业绩。

    　　第四季度，公司支出财务费用18.1 亿（2021 年同期为1 亿），同时计提资产减值损失57.9 亿（2021 年同期为-38.4 亿）。双方面支出增加导致第四季度业绩亏损19.6 亿。

    　　利润率下行拖累ROE 水平探底

    　　2022 年，新城控股实现加权平均净资产收益率2.3%（YoY-20.4pct），结算毛利率为20%（YoY-0.4pct），净利润率1.4%（YoY-6.8pct），归属母公司净利润口径下净利润率为1.2%（YoY-6.3pct）。

    　　利润率下行主要受物业销售业务影响，商管业务保持高质量经营，在2022 年疫情冲击下，仍旧保持较高的盈利能力。全年物业销售板块结算毛利率15.4%（YoY-2.3pct），物业出租业务全年毛利率72.6%（YoY-0.04pct）。

    　　开发业务承压，商业运营韧性强

    　　新城控股全年实现销售金额1160.5 亿，销售面积1191.5 万㎡，中指口径下销售额排名百强房企19 名。在行业下行压力下，公司不断强化销售回款管理，全年实现1329亿现金回笼，全口径下的销售资金回笼率为115%，净经营现金流连续5 年为正。

    　　商业运营在行业下行与疫情冲击下，韧性十足，全年完成15 座吾悦广场开业，截至年末，公司布局吾悦广场194 座，开业面积1319.7 万㎡，出租率95.13%，全年含税租金收入100.1 亿（YoY+15.8%）。在房地产开发业务面临挑战的同时，公司凭借商业经营良好的业务韧性，持续扩大吾悦广场规模。

    　　把握融资窗口，积极发债降成本

    　　在当前行业压力仍存，整体融资规模收缩的环境下，新城控股积极把握融资机会。在房地产行业“第二支箭”的整体落地下，公司2022 年成功发行三期中票，合计30 亿规模，平均票面利率为3.96%，年末平均融资成本为6.52%。

    　　同时，公司与各大金融机构保持良好的合作关系。截至2022 年末，公司在主要银行授信额度为1206 亿，已使用额度为297.8 亿，授信额度充足，支撑业务规模持续发展。

    　　投资建议：3 月24 日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，REITs 将底层资产范围进一步扩大至商业物业，有利于公司优化资本结构，进一步完善开发+持有双轮驱动的商业模式。

    　　受开发业务结算规模收缩及短期行业下行压力影响，我们预计公司2023 年至2025 年实现归属母公司净利润49 亿、60.8 亿及76.5 亿（2023-2024 年前值为137 亿及146亿）。公司当前股价对应2023 年归母净利润为7.5 倍，鉴于公司在市场复苏的背景下，叠加REITs 政策的持续宽松，有望持续迎来经营质量改善，维持“买入”评级。

    　　风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。