核心观点：
开发方面，2022 年国内房地产市场整体承压，市场需求和购买力不足，房企整体销售相较往年表现低迷。2022 年新城控股实现合同销售金额约1160.49 亿元，合同销售面积约1191.52 万平方米。在整体市场不佳的情况下，现金流的重要性毋庸置疑，新城控股聚焦“有回款的销售、有归集的销售”，2022 年实现回款金额1329 亿元，回款率115%，回款率、归集率位于行业前列。
商业方面，新城商业表现出良好的韧性，延续较快发展势头，不断夯实市场占位。2022 年公司完成15 座吾悦广场精彩开业。截至2022 年末，公司在全国140 个城市布局194 座吾悦广场，已开业面积达1319.74 万平方米，出租率达95.13%。2022 年，公司实现商业运营总收入即含税租金收入100.06 亿元，同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。
公司在手现金余额为314.63 亿元，在手现金充裕；经营性现金流净额为145.35 亿元，经营性现金流连续五年为正。
整体来看，新城控股的财务情况相对稳健，这也是支撑其度过行业目前困境的重要底气。
随着地产开发大潮的缓缓落幕，未来存量物业的运营和管理在未来的地产市场将愈发重要。而在商业方面，新城控股毫无疑问走在了行业的前列。2023 年公司计划新开业项目20 座，商业收入目标同比+10%至110 亿，继续维持扩张节奏，商业运营业务欣欣向荣。
展望未来，随着公司商业运营业务的持续扩张，其融资的稳定性将进一步增强。随着商业地产Reits 未来的开闸，公司目前在商业地产运营的优势将进一步被放大，从而让新城控股在为未来的竞争中抢得先机。
近日，新城控股年报发布。根据年报内容，公司实现营业收入1154.57 亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94 亿元，扣非归母净利润7.27 亿元。
一、销售回款率超100%，保交楼体现担当
2022 年国内房地产市场整体承压，市场需求和购买力不足，房企整体销售相较往年表现低迷。2022 年新城控股实现合同销售金额约1160.49 亿元，合同销售面积约1191.52 万平方米。在整体市场不佳的情况下，现金流的重要性毋庸置疑，新城控股聚焦“有回款的销售、有归集的销售”，2022 年实现回款金额1329 亿元，回款率115%，回款率、归集率位于行业前列。
在保持财务安全的同时，新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，将资源尽全力向保交付项目倾斜，2022 年全年已组织交付13.1 万套物业，表现了优质房企的担当。
二、债务结构持续优化，融资成本继续下行
对房企而言，过去一年的主题仍然是“活下去”，也即在保证企业顺利偿债的情况下，维持企业的正常运转。
从整体的资产负债表来看，新城控股继续压降有息负债，债务结构进一步优化。截至2022 年底，公司有息负债为712.70 亿元，同比压降185.97 亿元，有息负债水平保持低。
而对应的是，公司的存货也下降至2043.65 亿元，同比下降18.37%。有息负债的降幅高于存货的降幅，整体的财务情况日趋稳健。
公司在手现金余额为314.63 亿元，在手现金充裕；经营性现金流净额为145.35 亿元，经营性现金流连续五年为正。整体来看，新城控股的财务情况相对稳健，这也是支撑其度过行业目前困境的重要底气。
融资方面，随着货币政策转向宽松，叠加“金融十六条”等政策的出台，民企融资环境出现边际改善。在监管当局的支持下，新城控股作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，成功发行2022 年度第二期及第三期中期票据，发行金额共计30 亿元，表现了监管部门和金融机构对于公司的认可和支持。此外，公司全年平均融资成本同比下降5bp 至6.52%，整体融资成本出现了小幅度的下滑。
三、商业扬帆，持续探索新模式
随着地产开发大潮的缓缓落幕，未来存量物业的运营和管理在未来的地产市场将愈发重要。而在商业运营方面，新城控股毫无疑问走在了行业的前列。
商业方面，新城商业表现出良好的韧性，延续较快发展势头，不断夯实市场占位。2022 年公司完成15 座吾悦广场精彩开业。截至2022 年末，公司在全国140 个城市布局194 座吾悦广场，已开业面积达1319.74 万平方米，出租率达95.13%。2022 年，公司实现商业运营总收入即含税租金收入100.06 亿元，同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。2023年公司计划新开业项目20 座，商业收入目标同比+10%至110 亿，继续维持扩张节奏，商业运营业务欣欣向荣。
随着近日《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的发布，商业地产Reits 未来开闸有望，有利于于企业打通“投融管退”的全链条，优化资本结构，并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造改善运营水平。
我们认为，公司商业运营业务持续扩张，其融资的稳定性将进一步增强。随着商业地产Reits未来的开闸，公司目前在商业地产运营的优势将进一步被放大，从而让新城控股在为未来的竞争中抢得先机。