投资要点

    　　事件：公司发布2025年第三季度报告。2025年Q1-Q3，公司实现营收343.7亿元，同比-33.3%：归母净利润9.7亿元，同比-33.0%：扣非后归母净利润10.1亿元，同比-31.8%。其中，单Q3实现营收1227亿元，同比-30.5%：归母净利润7901.0万元，同比-42.1%：扣非后归母净利润6199.8万元，同比-61.6%。

    　　商业运营表现持续强劲，“压舱石”作用凸显。2025年前三季度，公司累计实现商业运营总收入约105.1亿元，同比增长10.8%。其中，9月公司实现商业运营总收入约11.7亿元，较上年同期增长10.1%，经营稳健向好。前三季度出租物业数量177处，较2024年增长10处：建面1630.0万m，出租率达97.7%，保持行业高位：租金收入98.1亿元，同比增长10.8%，商业运营维持稳健修复与高质量运行。

    　　开发业务短期承压，盈利结构持续优化。2025年前三季度，公司累计实现合同销售金额约150.5亿元，累计合同销售面积约195.9万平方米。其中，9月公司实现合同销售金额约14.8亿元，销售面积约21.1万平方米。随着高毛利的商业收入占比不断提升，公司整体盈利结构得到优化。

    　　境外融资市场斩获成果，进一步优化融资结构。2025年10月2日，公司境外子公司新城环球完成在境外发行总额为1.6亿美元的无抵押固定利率债券，体现了境内外投资者对公司的高度认可，有利于公司进一步优化融资结构、拓展融资渠道。

    　　盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润CAGR为19.4%。考虑到公司商业板块展现出强大的抗周期韧性与运营效率，为公司提供了坚实的利润和现金流基础：开发业务虽处调整期，但公司聚焦保交付与价值守护，风险逐步出清，维持“买入”评级。

    　　风险提示：宏观经济及房地产市场波动风险、居民消费意愿减弱风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司融资及现金流管理不及预期的风险