核心观点

    公司2020 年实现营收34.1 亿元，同比-35.7%；实现归母净利润13.1 亿元，同比+20.6%；EPS0.87 元；拟每10 股派息2.62 元。业绩略超我们此前EPS0.80 元的预期。公司管理优势突出，储备丰富，我们预计2021-2023年EPS1.05、1.25、1.51 元，目标价15.75 元，维持“增持”评级。

    土地一级开发收入大幅增长，推动业绩提升

    公司20 年已完全剥离地产开发业务，基数效应下营收总收入同比有所下滑。

    但土地一级开发业务推动业绩稳步增长。由于宿迁、滁州土地出让进度略超预期，报告期内土地开发收入同比大幅+145%至20.1 亿元，同时，因出让地块为培育期较长的中新科技城、苏宿园区及中新苏滁纯住宅地块，出让地价较高，因此土地开发板块毛利率同比+54.7pct 至82.9%，拉动整体毛利率同比提升27.8pct，推动业绩提升。

    土地储备丰富，为业绩提供支撑

    截止20 年末公司待出让土地面积约2356 万方。其中苏州的中新科技城、斜塘项目待出让土地面积累计51.5 万方，我们假设容积率2.0，参照20 年苏州出让项目的情况，我们预计仅苏州的土储未来可为公司贡献归母净利101 亿。异地项目也已步入收获期，宿迁项目归母净利率高达69%，体现公司园区赋能能力。我们预计土地一级开发能为公司中长期业绩提供支撑。

    现金充沛，持续加大创投基金投入

    公司财力充沛，截至20 年末净负债率为6.8%，货币对短期有息负债覆盖倍数达3.1 倍，较2019 年末分别+19、+79pct。公司20 年加大创投。截至21 年4 月15 日，公司今年拟参与创投的投资额累计已达11.7 亿元。基金投向以科技、医疗新兴行业为主，包括IT 产业链、5G、人工智能等科技领域、金融创新领域、生物医疗领域等，通过产业投资促成招投联动有效闭环，与园区开发运营主业协同发展。

    园区运营标杆，维持“增持”评级

    作为中新两国联姻打造的园区开发运营平台，公司具备规模张力以及能级跃迁动能。因土地开发利润率提升，我们上调21-22 年毛利率预测，预计公司2021-2023 年EPS1.05、1.25、1.51 元（2021-2022 年前值0.90、1.08 元）；可比公司2021 年平均PE（wind 一致预期）12.1 倍，我们认为公司在园区开发板块具备运营优势，予以公司2021 年13.5 倍PE，目标价14.18 元（前值14.40 元），维持“增持”评级。

    风险提示：疫情发展不确定性；长三角经济下行风险。