事件

    　　中新集团（601512）发布2022 年三季报，主要内容如下：

    　　2022 年前三季度公司实现营业收入30.76 亿元，同比增长18.29%，归母净利润10.33 亿元，同比下降7.23%；归母净利润率33.57%，同比下降9.24 个百分点，EPS 0.69 元。其中第三季度单季实现营业收入6.54 亿元，同比增长21.56%，归母净利润1.91 亿元，同比下降2.93%；归母净利润率29.18%，同比下降7.36 个百分点，EPS 0.13 元。

    　　核心观点

    　　业绩小幅下降，主要原因为少数股东损益上升、毛利率下降、实际所得税税率上升等。公司前三季度归母净利润同比下降7.23%，业绩下降幅度相比上半年（下降8.15%）收窄。公司前三季度业绩的主要拖累因素包括：1）少数股东损益由去年同期2.67 亿元上升至3.29亿元，主要原因是公司持股51%的中新嘉善公司业绩扭亏为盈；2）公司毛利率从去年同期的61.10%下降至58.39%；3）公司实际所得税税率从去年同期的19.96%上升至23.65%。

    　　苏州工业园区仍是业务主力，支撑公司稳健发展。公司业务主要服务于8 个产业园区，苏州工业园区目前仍是公司业务主力。苏州工业园区区位优势突出、运行成熟，受疫情影响较小，成为公司服务发展的坚实支撑。由于三季报未披露相关数据，我们以2022 年上半年数据进行分析，公司为苏州工业园区引进内外资新项目近40 个，其中科技项目23 个，完成新增注册内外资合计近80 亿元人民币，主要指标受疫情等因素影响有所回落但相对较为稳定。10 月德国蔡司集团落户园区，这是蔡司在国内首次购地自建项目，项目总投资2500 万美元，将陆续引入显微镜事业部B&C 级全球产品中心。

    　　产业基金投资继续加码，投资收效持续显现。公司产业基金投资效果体现为两方面，一方面所投基金增值获得投资收益，另一方面通过产业基金投资拉动外部基金来到园区内部投资，起到撬动作用。我们仍以上半年数据为例，公司新增认缴外部市场化产业基金近4 亿，外部基金返投园区项目约56 亿元，拉动项目总投资近190 亿；截至今年上半年末，公司累计认缴外部市场化产业基金34 支，认缴金额约30亿，拉动基金落地规模超500 亿。

    　　今年7 月首次登陆债券市场，公司债券深受市场青睐。公司此前未发行债券，主要依靠银行贷款进行融资。前三季度，公司的公司债券申请获证监会审批通过，注册额度20 亿。7 月12 日，首期10 亿元债券成功发行，发行期限3 年，票面利率2.96%，认购倍率4.29 倍，深受投资者青睐。募集资金主要用于产业投资板块，既能加大产业投资力度，同时也能丰富公司融资渠道、优化融资成本。

    　　基础设施公募REITs 有望助推公司未来发展。基础设施公募REITs 试点已经超过一年，公司业务符合REITs 试点要求，且公司在财报中表示会根据长期发展需要适时启动REITs 等资本运作，优先启用苏州工业园区外的项目，以展示市场化能力。公司发行基础设施公募REITs 的前景值得期待，REITs 作为重要融资工具将助力公司扩大管理规模，实现可循环滚动开发，有利于区域经济和自身发展。

    　　投资建议

    　　公司业绩稳定性强，公募REITs 有望助推未来发展，目前股息率达到3.8%左右，维持“谨慎推荐”评级。预计2022-2024 年营业收入为45.22 亿元、53.27 亿元、62.79 亿元，归母净利润为17.44 亿元、20.30亿元、23.76 亿元，EPS 为1.16 元、1.35 元、1.59 元，对应PE 为6.88倍、5.91 倍、5.05 倍。

    　　风险提示

    　　产业园区招商引资受宏观经济、转型升级影响存在波动性，产业基金投资收益受资本市场等外部因素影响存在不确定性。