公司资源禀赋突出，管理能力持续输出，以园区开发运营为核心主业，以产业投资和绿色发展为两翼板块，相互促进，我们看好公司的稳定发展。

    　　前三季度盈利基本持平。2023 年前三季度，公司实现营收26.1 亿元，同比下降15.1%，实现归母净利10.31 亿元，同比下降0.21%，基本持平。前三季度公司整体毛利率49.0%，较2022 年同期下降9.4 个百分点，受益于投资收益、公允价值变动收益及营业外收入，归母净利润率较2022 年同期提升至39.5%。

    　　资源禀赋突出，管理能力输出。截至2023 年三季度末，公司存货规模111.9 亿元，投资性房地产50.8 亿元。公司扎根苏州工业园区，以成功经验实施“走出去”战略，8 个产城融合园区项目开发运营面积超250 平方公里。公司区中园聚焦工业厂房、特色产业园、长租公寓的开发和运营，截至1H23 已有160 万平米标准及定建厂房投入运营，大本营苏州工业园区综合出租率超92%。公司2023 年成立不动产基金管理平台中新园瑞为资产管理和证券化服务，并公告将适时推进资产证券化工作，未来有望借助C-REITs 实现有序投资退出，缩短开发资金回流周期，提高资金使用率和ROE。

    　　产业投资分享产业发展红利。公司持续加大产业投资规模，截至2023 年三季度末，公司其他非流动金融资产41.80 亿元。产业投资也持续为公司带来回报，2023 年前三季度，公司实现公允价值变动收益2.53 亿元，同比增长166.9%，主要是产业基金评估价值提升；投资收益2.53 亿元，同比增长33.17%，主要是处置子公司股权及权益法核算的长期股权投资收益。

    　　绿色发展提升公司竞争力。公司加快发展新能源、新环保等绿色公用业务， 2023年中，子公司中新绿能及系列参股公司累计完成分布式光伏并网170MW，在建和储备项目65MW、500MW。在巩固优化传统公用事业水电气业务基础上，公司绿色发展业务符合政策方向，也有助于提升园区管理业务竞争力。

    　　风险因素：作为聚焦长三角的园区企业，公司发展和财务状况受区域宏观经济波动影响；公司产城融合园区业务收入受土地出让影响较大，若房地产市场进一步下行，土地出让活动趋冷，可能导致公司产城融合园区业务收入不及预期；公司投资的产业基金或股权项目估值可能出现波动，影响当期利润。

    　　盈利预测、估值与评级：公司资源禀赋突出，管理能力持续输出，以园区开发运营为核心主业，以产业投资和绿色发展为两翼板块，相互促进，我们看好公司的稳定发展。我们维持公司2023/2024/2025 年EPS 预测1.17/1.41/1.51 元，参考可比公司上海临港（中信证券研究部预测）、浦东金桥、南京高科（Wind一致预测）3.8-16.4 倍2023 年PE 估值，考虑到公司持有园区位置较上海核心区存在差距，且剥离房地产业务后受行业周期波动影响较小，我们给予公司2023年10 倍PE 的估值水平，对应综合平均目标价约12 元，维持公司“买入”评级。