2023 年收入同比下滑18.6%，归母净亏损22 亿元，维持增持评级3 月28 日公司发布23 年年报，2023 年实现营业收入115 亿元，同比下滑18.6%；实现归母净亏损22 亿元，符合业绩预告给出的归母净亏损19.8-23.8亿元区间。公司亏损一方面系卖场业务承压，另一方面系对包括委管卖场相关的业务的应收账款与合同资产进行了减值，导致资产减值损失增加所致。

    　　考虑控股股东建发需要一定时间对美凯龙进行业务的梳理与调整，我们预计公司24-26 年归母净利至2.9、4.2、8.1 亿元。公司2024 年预计每股净资产11.46 元，参考Wind 可比公司2024 年一致预期平均0.6xPB，考虑公司主营业务承压明显，给予公司2024 年0.4xPB，目标价4.58 元（前值5.00元）；考虑上市以来H/A 股比值约为51%，取港股目标价2.52 港币（前值2.96 港币，汇率取人名币：港币=0.92：1），维持增持评级。

    　　自营卖场有一定承压，委管卖场业务收缩明显

    　　2023 年，公司自营卖场租赁业务收入同比下滑13.8%，一方面系门店调整，自营门店关闭5 家、2 家转为委管卖场，另一方面系出租率同比下滑2.4pct至82.8%所致。委管业务则收缩更为明显，与存量门店相关的项目年度品牌咨询业务相对有韧性，收入同比下滑10.9%，毛利率同比增长4.6pct；与增量项目相关的前期品牌资讯、商业咨询及招商佣金收入均出现大幅下滑，分别同比下滑41.4%、67.9%。

    　　公司积极提升运营质量，优化卖场品类结构

    　　公司继续践行重运营战略，深度打造十大主题馆，结合电器、家装设计、新能源车板块，稳定出租率。23 年7 月，公司与上海卡乃驰汽车服务有限公司等多方达成战略合作， 试水从家装到家居、家电、汽车等“一站置家”新业务。2023 年，公司与特斯拉、比亚迪、华为问界等达成了招商合作。

    　　静待控股股东建发对公司的赋能，维持增持评级23 年房地产销售较弱，以及控股股东变更影响（23 年6 月），公司业务承压明显。控股股东建发集团在供应链、地产业务方面与上市公司有较强的业务协同。静待建发入主、管理层调整到位后，对上市公司业务的再梳理，重新焕发家居零售龙头的经营活力。

    　　风险提示：房地产偏弱、家居卖场关闭、管理层调整不达预期、股东与上市公司业务协同不达预期。