经营情况与真实业绩改善，但受新租赁准则影响报表业绩下滑。2021 年上半年，公司实现营业收入4.1 亿元，同比增长9.7%；实现归母净利润0.67 元，同比下降16.1%。公司上半年营业收入实现增长的主要原因在于：1、去年同期的低基数；2、上半年完成的三项并购对收入存在贡献。而归母净利润增速低于营业收入增速的主要原因在于由于执行新租赁准则，确认的财务费用大幅增长。若不考虑新租赁准则，公司上半年实现归母净利润实现17.6%的增长，经营情况与真实业绩改善。

    　　运营服务面积拓展积极，承租运营项目增长最快。截至上半年末，公司运营服务面积为104 万平，较年初增加16 万平，是去年全年新增面积的76%，反映出公司在疫情影响逐步消退后，业务拓展更为积极。其中，承租运营面积为72 万平（较年初增15 万平），参股运营面积为11 万平（较年初增3 万平），受托运营面积为21万平（较年初降2 万平），承租运营项目增长最快。由于承租模式因新会计准则而对报表产生不利影响，公司未来也会加大轻资产模式、合资运营模式的比重。

    　　外拓和并购双管齐下，基金模式拓展启航。外拓方面，公司5 月公告承租了上海市位于徐汇区衡山路、淮海中路的两处物业，属于一线城市中稀缺的核心资产。此次重大合同的签署有助于公司再度打造标杆项目，持续提升品牌影响力。并购方面，公司4 月收购同昌盛业（北京）60%股权、上海翌钲100%股权和上海豪翌100%股权，持续发力收购方式拓展北京、上海一线城市优质地段物业。此外，公司参与发起设立产业投资基金，总规模10亿元，未来公司也将依靠基金模式进行城市更新项目投资、开发文创产业园区，渠道更加多元化。

    　　下调盈利预测，维持买入评级。由于执行新租赁准则的不利影响，我们下调原盈利预测， 预计2021-2023 年公司EPS 为0.32/0.40/0.49 元（原预测2021-2023 年为0.43/0.52/0.61 元）。看好公司多元渠道拓展项目的表现，维持买入评级。

    　　风险提示：出租率低于预期；新增项目拓展低于预期。