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公告日期:2010-08-27
鲁商置业股份有限公司2010年半年度报告 1 目录一、重要提示............................................................... 2 二、公司基本情况........................................................... 3 三、股本变动及股东情况..................................................... 5 四、董事、监事和高级管理人员情况........................................... 9 五、董事会报告............................................................ 10 六、重要事项.............................................................. 13 七、财务会计报告（未经审计） .............................................. 24 八、备查文件目录.......................................................... 92 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 2 一、重要提示（一）本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。（二）公司全体董事出席董事会会议。（三）公司半年度财务报告未经审计。（四）公司董事长姓名李明主管会计工作负责人姓名姜国栋会计机构负责人（会计主管人员）姓名李珩公司董事长李明、主管会计工作负责人姜国栋及会计机构负责人（会计主管人员）李珩声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。（五）是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否（六）是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 3 二、公司基本情况（一）公司信息公司的法定中文名称鲁商置业股份有限公司公司的法定中文名称缩写鲁商置业公司的法定英文名称 Lushang Property Co.,Ltd. 公司法定代表人李明（二）联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名姜国栋李璐联系地址济南市经十路9777 号中国国电大厦 8 层济南市经十路9777 号中国国电大厦8 层电话 0531-66699999 0531-66699999 传真 0531-66697128 0531-66697128 电子信箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com （三）基本情况简介注册地址山东省博山经济开发区注册地址的邮政编码 255213 办公地址济南市经十路9777 号中国国电大厦8 层办公地址的邮政编码 250014 公司国际互联网网址 www.lshzy.com.cn 电子信箱 600223Lszy@163.com （四）信息披露及备置地点公司选定的信息披露报纸名称中国证券报、上海证券报登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点董事会办公室（五）公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称 A 股上海证券交易所鲁商置业 600223 ST 鲁置业鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 4 （六）主要财务数据和指标 1、主要会计数据和财务指标单位:元币种:人民币本报告期末上年度期末本报告期末比上年度期末增减(%) 总资产 8,717,459,583.04 7,235,845,056.07 20.48 所有者权益（或股东权益） 682,037,024.07 640,044,041.14 6.56 归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 0.6814 0.6394 6.56 报告期（1－6 月）上年同期本报告期比上年同期增减(%) 营业利润 62,837,836.04 38,142,015.76 64.75 利润总额 62,220,870.80 37,076,912.65 67.82 归属于上市公司股东的净利润 41,992,982.93 26,791,572.55 56.74 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 42,329,594.46 27,331,515.63 54.87 基本每股收益(元) 0.0420 0.0268 56.72 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元) 0.0423 0.0273 54.95 稀释每股收益(元) 0.0420 0.0268 56.72 加权平均净资产收益率 (%) 6.35 6.64 减少0.29 个百分点经营活动产生的现金流量净额 -685,145,357.67 -586,983,045.68 不适用每股经营活动产生的现金流量净额（元） -0.6845 -0.5864 不适用 2、非经常性损益项目和金额单位：元币种：人民币非经常性损益项目金额非流动资产处置损益 607,452.59 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,224,417.83 所得税影响额 255,180.94 少数股东权益影响额（税后） 25,172.77 合计 -336,611.53 注：公司以2009 年12 月28 日为基准日控股合并了临沂鲁商地产有限公司，由于临沂鲁商地产有限公司原受山东省商业集团有限公司控制，本公司同受山东省商业集团有限公司控制，且上述控制时间均在一年以上，因此根据《企业会计准则第20 号-企业合并》的规定，本公司对临沂鲁商地产有限公司的合并为对同一控制下的企业合并。对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于合并当期的年初已经发生，从合并当期的年初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合并财务报表，所以本期报表的上年同期数将临沂鲁商地产有限公司纳入了合并范围。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 5 三、股本变动及股东情况（一）股份变动情况表单位：股本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后数量比例 (%) 发行新股送股公积金转股其他小计数量比例 (%) 一、有限售条件股份 694,814,950 69.41 -32,782,400 -32,782,400 662,032,550 66.14 1、国家持股 2、国有法人持股 669,293,750 66.86 -8,657,400 -8,657,400 660,636,350 66.00 3、其他内资持股 25,521,200 2.55 -24,125,000 -24,125,000 1,396,200 0.14 其中：境内非国有法人持股 23,923,100 2.39 -23,923,100 -23,923,100 0 0 境内自然人持股 1,598,100 0.16 -201,900 -201,900 1,396,200 0.14 ４、外资持股其中：境外法人持股境外自然人持股二、无限售条件流通股份 306,153,050 30.59 32,782,400 32,782,400 338,935,450 33.86 1、人民币普通股 306,153,050 30.59 32,782,400 32,782,400 338,935,450 33.86 2、境内上市的外资股 3、境外上市的外资股 4、其他三、股份总数 1,000,968,000 100 0 0 1,000,968,000 100 股份变动的批准情况（1）2010 年1 月11 日，北京东方航华投资有限公司通过公司重大资产置换及发行股份购买资产取得的公司股份23,923,100 股，由于限售期满而上市流通，具体内容详见2010 年1 月6 日《上海证券报》、《中国证券报》。（2）2010 年2 月22 日，公司股东山东省国有资产投资控股有限公司、淄博市城市资产运营有限公司、葛玉虎、于广谦持有的因股改形成的限售流通股8,859,300 股上市流通，本次限售流通股上市为公司第三次安排有限售条件（仅限股改形成）的流通股上市，具体鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 6 内容详见2010 年2 月8 日《上海证券报》、《中国证券报》。（二）股东和实际控制人情况 1、股东数量和持股情况单位：股报告期末股东总数 36,648 户前十名股东持股情况股东名称股东性质持股比例(%) 持股总数报告期内增减持有有限售条件股份数量质押或冻结的股份数量山东省商业集团有限公司国有法人 52.62 526,739,200 0 526,739,200 质押 158,224,000 山东省国有资产投资控股有限公司国有法人 6.04 60,432,500 0 50,413,200 无山东世界贸易中心国有法人 3.84 38,441,600 0 38,441,600 无鲁商集团有限公司国有法人 3.44 34,432,500 0 34,432,500 无交通银行－华安策略优选股票型证券投资基金未知 2.61 26,112,585 10,724,041 0 未知北京东方航华投资有限公司境内非国有法人 2.39 23,923,100 0 0 质押 10,000,000 博山万通达建筑安装公司境内非国有法人 1.95 19,500,000 0 0 质押 19,500,000 中国工商银行股份有限公司－易方达行业领先企业股票型证券投资基金未知 1.46 14,624,718 -1,345,055 0 未知淄博市城市资产运营有限公司国有法人 1.21 12,156,250 0 9,428,250 未知中国银行－易方达策略成长二号混合型证券投资基金未知 0.92 9,247,165 2,190,746 0 未知前十名无限售条件股东持股情况股东名称持有无限售条件股份的数量股份种类及数量交通银行－华安策略优选股票型证券投资基金 26,112,585 人民币普通股 26,112,585 北京东方航华投资有限公司 23,923,100 人民币普通股 23,923,100 博山万通达建筑安装公司 19,500,000 人民币普通股 19,500,000 中国工商银行股份有限公司－易方达行业领先企业股票型证券投资基金 14,624,718 人民币普通股 14,624,718 山东省国有资产投资控股有限公司 10,019,300 人民币普通股 10,019,300 中国银行－易方达策略成长二号混合型证券投资基金 9,247,165 人民币普通股 9,247,165 中国银行－易方达策略成长证券投资基金 9,145,164 人民币普通股 9,145,164 中国工商银行－汇添富均衡增长股票9,000,001 人民币普通股 9,000,001 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 7 型证券投资基金交通银行－易方达科汇灵活配置混合型证券投资基金 6,332,620 人民币普通股 6,332,620 淄博第五棉纺织厂 5,590,000 人民币普通股 5,590,000 上述股东关联关系或一致行动的说明前十名股东中，山东省商业集团有限公司、山东世界贸易中心和鲁商集团有限公司存在关联关系，其他股东关联关系未知。前十名无限售条件股东中，博山万通达建筑安装公司、淄博第五棉纺织厂存在关联关系，其他股东关联关系未知。前十名有限售条件股东持股数量及限售条件单位:股有限售条件股份可上市交易情况序号有限售条件股东名称持有的有限售条件股份数量可上市交易时间新增可上市交易股份数量限售条件 2012 年1 月6 日402,645,400 自重大资产置换及发行股份购买资产股份发行结束之日起36 个月内不转让。 1 山东省商业集团总公司 526,739,200 2012 年2 月22 日124,093,800 2 山东省国有资产投资控股有限公司 50,413,200 2012 年2 月22 日50,413,200 股改承诺限售条件：（1）持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在三十六个月内不上市交易或转让；（2）在上述承诺禁售期满后三年内，通过上海证券交易所挂牌交易出售股份数量占公司股份总数的比例，每年不超过5%，三年内累计不超过10%；（3）在上述承诺禁售期满后三年内，通过二级市场减持的价格不低于3.4 元/股。当公司派发红股、转增股本、增资扩股(包括可转换债券转换的股本)、配股、派息等情况使股份数量或股东权益发生变化时，平均价格按下述公式调整。设送股率为N，增发新股或配股率为K，增发新股价或配股价为A，每股派息为D，调整后的价格为P，调整前的价格为Po。送股或转增股本：P＝Po/(1＋N)；增发新股或配股：P＝(Po ＋AK)/(1＋K)；两项同时进行：P＝(Po＋ AK)/(1＋N＋K)；派息：P＝Po-D。2009 年1 月 6 日，公司发行股份464,718,000 股，发行价格为5.78 元/股，减持价格应由“不低于3.4 元/股”调整为“不低于4.5 元/股”。 3 山东世界贸易中心 38,441,600 2012 年1 月6 日38,441,600 4 鲁商集团有限公司 34,432,500 2012 年1 月6 日34,432,500 自重大资产置换及发行股份购买资产股份发行结束之日起36 个月内不转让。 5 淄博市城市资产运营有限公司 9,428,250 2012 年2 月22 日9,428,250 同前述股改承诺限售条件 6 山东省通利商业管理服务中心 1,181,600 2012 年1 月6 日1,181,600 自重大资产置换及发行股份购买资产股份发行结束之日起36 个月内不转让。 7 葛玉虎 767,900 2012 年2 月22 日767,900 8 于广谦 628,300 2012 年2 月22 日628,300 同前述股改承诺限售条件上述股东关联关系或一致行动人的说明上述股东中，山东省商业集团有限公司、山东世界贸易中心、鲁商集团有限公司和山东省通利商业管理服务中心存在关联关系，其他股东关联关系未知。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 8 2、控股股东及实际控制人变更情况本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 9 四、董事、监事和高级管理人员情况（一）董事、监事和高级管理人员持股变动单位：股姓名职务年初持股数本期增持股份数量本期减持股份数量期末持股数变动原因鞠海波副总经理 0 500 0 500 符合公司《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》要求的二级市场买卖。（二）新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况公司第七届董事会2010 年度第六次临时会议于2010 年8 月10 日召开，会议通过《关于公司高级管理人员变动的议案》，因工作变动，张福燕先生不再担任公司总经理助理职务。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 10 五、董事会报告（一）报告期内整体经营情况的讨论与分析 1、总体经营情况上半年，国家出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，涵盖土地、信贷和住房交易等多个方面，意在遏制房价的过快上涨，面对房地产市场的复杂形势，公司在董事会的正确领导下，准确把握经营力度，公司整体运营情况良好。 ①报告期内，公司实现营业收入4.73 亿元，比上年同期增加74.33%，实现利润总额 0.62 亿元，比去年同期增长67.82%，实现归属于母公司所有者的净利润0.42 亿元，同比增长56.74%。 ②截至2010 年6 月30 日，公司总资产87.17 亿元，净资产6.82 亿元，分别比2009 年底增长20.48%和6.56%。 ③截至报告期末，公司在建项目有鲁商常春藤、鲁商国奥城、青岛鲁商中心、蓝岸国际、动感世代、一山一墅、鲁商凤凰城、东营银座城市广场、鲁商云山原筑和北京蓝岸丽舍项目等十余个项目。 ④报告期内，公司加强市场调研，密切关注市场变化和价格走势，对各项目营销节点准确把握，取得了较好的效果，实现合同销售额15 亿元，同比增长118.66%。 ⑤上半年，在错综复杂的市场形势下，公司密切关注土地市场，积极进行新项目拓展，做好土地储备规划，先后对多个地市进行考察，其中济宁市中区王母阁片区城中村改造南池公馆地块已于今年8 月份通过拍卖方式竞得，为公司的持续发展奠定基础。 ⑥公司进一步加强标准化建设，强化精细化管理，打造更加规范、优化、高效的流程和制度体系，同时按照“高起点、高水平、多留衔接接口、多留发展空间”的原则，全面推进信息化建设工作。 2、报告期内，主要项目公司的经营情况本年公司实现营业收入4.73 亿，利润主要来源于以下公司（项目）单位:万元币种:人民币公司名称主要产品或服务注册资本总资产净资产营业收入净利润山东省鲁商置业有限公司国奥城项目、常春藤项目、鲁商广场项目 5,000 465,959.05 68,501.98 26,937.89 3,890.07 临沂鲁商地产有限公司凤凰城项目 2,000 118,525.09 12,680.08 12,888.07 1,971.50 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 11 3、公司面临的挑战和对策 2010年4月份以来，为了稳定房价，抑制投机性购房，大力支持保障性住房建设，国家先后推出了多项调控政策，目的在于遏制部分城市房价过快上涨，促进全国房地产市场健康发展。而上半年国家出台的一系列调控政策，在下半年将会进一步细化和落实，房企获取土地和融资的难度和成本将会进一步加大，房地产形势将更加严峻复杂。但是，我们也认识到：每一次行业调控在对行业的发展趋势和竞争格局造成影响的同时，也给公司带来新的发展机遇，而我国城市化的发展和居民改善居住的需求也给房地产业带来巨大的发展空间，为此，公司将坚定信心，紧跟政策动向，顺应市场走势，警惕市场风险，积极采取应对措施，保持发展速度与发展质量的均衡兼顾。根据当前的市场形势，经公司管理层研究确定，公司下半年工作思路是“解放思想，创新求变，抢抓机遇，加快发展；强化计划管理与绩效考核，提升精细化管理水平；成立专业化中心，突破业务短板，做精品、促销售；以已有项目城市为基础，加大土地获取力度，实现公司跨越式发展”，公司下半年将主要抓好以下几项工作： ①面对复杂的市场形势，公司将变压力为契机，在房地产市场相对低迷时，充分发挥综合资源与区域品牌优势，以济南、青岛为核心，以北京、重庆等已有项目城市为重点，立足山东，辐射全国，积极推进土地获取工作，加快新项目拓展步伐，实现公司跨越式发展。 ②加大市场调研力度，在对国家宏观政策、行业总体形势和当地房地产市场趋向，有着详尽分析和准确判断的基础上，及时调整市场策略，不断优化产品定价体系，加大促销力度，丰富促销手段，确保完成销售任务。 ③面对目前日益竞争激烈、形势复杂多变的房地产市场，公司将成立专业化中心，以专业化视角、专业化思维、专业化团队进行专业化运作，打造高标准、高质量“精品”，补短板、树品牌、赢市场、求生存、谋发展。 ④公司将2010年定位为“管理提升年”，以此为契机进一步明确职责，进一步加强标准化建设，并以信息化建设为保障，提高工作效率，实现“规范化、精细化、信息化”的管理升级，全面提升公司管理水平。 ⑤随着公司不断发展壮大，复合型管理人才和高水平专业化人才的储备成为公司今后快速发展的关键，下一步公司要继续加强人才梯队建设，坚持内部培养与外部吸纳相结合，打造专家型、职业化的管理团队。（二）公司主营业务及其经营状况鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 12 1、主营业务分行业、产品情况表单位:元币种:人民币分行业或分产品营业收入营业成本营业利润率(%) 营业收入比上年同期增减 (%) 营业成本比上年同期增减 (%) 营业利润率比上年同期增减 (%) 分行业房地产销售 447,992,590.61 298,608,239.84 12.41 72.19 79.09 减少2.06 个百分点物业管理 16,232,309.22 11,763,112.45 8.15 76.84 51.82 增加22.32 个百分点分产品房地产销售 447,992,590.61 298,608,239.84 12.41 72.19 79.09 减少2.06 个百分点物业管理 16,232,309.22 11,763,112.45 8.15 76.84 51.82 增加22.32 个百分点其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额80.58 万元。 2、主营业务分地区情况单位:元币种:人民币地区营业收入营业收入比上年增减(%) 山东省内 464,224,899.83 72.35 （三）公司投资情况 1、募集资金使用情况报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。 2、非募集资金项目情况 2009 年3 月25 日，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司取得与青岛市市南区人民政府签订的《项目成交确认书》，确认山东省鲁商置业有限公司竞得燕儿岛路片区旧城改造项目。该项目总占地面积：约122,183.4 平方米，地上建筑面积：约745,318.74 平方米，项目成交标的总额：50.85 亿元。截止报告期末，公司已支付土地款14.77 亿元。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 13 六、重要事项（一）公司治理的情况公司股东大会、董事会、监事会以及管理层严格按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、中国证监会《上市公司治理准则》等法律、法规及规范性文件的要求不断完善法人治理结构，规范运作。报告期内，公司按照监管机构的要求，结合公司实际情况，进一步建立健全各项规章制度，先后修改或建立了《独立董事年报工作制度》、《董事会审计委员会年报工作规程》、《内幕信息知情人管理制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》、《外部信息使用人管理制度》、《对外担保管理制度》、《关联方资金往来管理制度》和《关联交易制度》等8 项内控制度，进一步增强了公司内幕信息及关联交易事项的管理。同时，按照山东证监局[2010]1 号《关于建立内幕信息知情人登记制度的监管通函》文件的要求，公司建立了内幕信息知情人登记制度，加强对内幕信息知情人的监管，并将内幕信息知情人名单备案至山东证监局。根据山东证监局《关于实施山东辖区上市公司监管“百日”行动的监管通函》和《关于进一步解决同业竞争、减少关联交易的监管通函》的有关部署，公司组织董事、监事、高级管理人员等有关人员认真学习监管通函文件，积极开展上市公司监管“百日”行动，对公司独立性、防范大股东资金占用、募集资金管理、内控制度建设、同业竞争、关联交易等方面进行了认真自查，公司在重大方面都建立了完善的内控制度并得到有效执行，但公司治理是一项贯穿企业全过程、系统而复杂的工作，也是需要长抓不懈、不断完善的一项工作。在今后的工作中，公司将进一步健全和改进公司治理水平，完善内部监督机制，推动公司治理再上新台阶。（二）报告期实施的利润分配方案执行情况 2010 年4 月16 日，公司2009 年度股东大会审议批准了《2009 年度利润分配预案》，由于可供分配利润为负数，公司2009 年度利润不分配，也不以资本公积金转增股本。报告期内，公司不涉及利润分配方案的执行情况。（三）报告期内现金分红政策的执行情况公司于2009 年4 月15 日召开了2009 年度第二次临时股东大会，会议批准《关于修改〈公司章程〉的议案》，根据《关于修改上市公司现金分红若干规定的决定》（中国证监会令〔2008〕57 号）的规定，公司将《公司章程》第一百五十五条修改为：公司交纳鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 14 所得税后的利润，按下列顺序分配：（一）弥补以前年度的亏损；（二）提取法定公积金百分之十；（三）提取任意公积金；（四）支付股东股利。公司利润分配政策为：公司的利润分配应重视对投资者的合理回报和有利于公司长远发展的原则，可以采用现金或者股票方式分配股利，并积极推行现金分配的方式，而且应保证利润分配政策的连续性及稳定性。公司可以进行中期现金分红。根据大信会计师事务有限公司出具的公司2009 年度《审计报告》，公司2009 年度实现净利润439,366,882.16 元，期末未分配利润-780,257,329.67 元。鉴于2009 年度可供分配利润为负数，公司2009 年度不涉及现金分红情况。（四）重大诉讼仲裁事项本公司全资子公司北京银座合智房地产开发有限公司与北京京顺房地产有限责任公司因建设用地使用权转让合同纠纷的诉讼与反诉事项（具体内容详见2009 年11 月7 日、 2010 年1 月5 日的《上海证券报》、《中国证券报》），已于2010 年3 月5 日合并开庭审理，在庭审过程中双方提交了各自的证据,当庭未判决。2010 年6 月1 日，北京市高院应北京银座合智房地产开发有限公司的要求到现场就争议土地权属、面积及配套设施相关问题进行勘验。截止报告出具日，案件尚未审结，公司尚无法准确判断本次诉讼事项对本期利润或期后利润的影响。（五）破产重整相关事项本报告期公司无破产重整相关事项。（六）公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况本报告期公司无持有其他上市公司股权、参股金融企业股权的情况。（七）报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项本报告期公司无收购及出售资产、吸收合并事项。（八）重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易单位:元币种:人民币关联交易方关联关系关联交易类型关联交易内容关联交易定价原则关联交易价格关联交易金额占同类交易金额的比例(%) 关联交易结算方式市场价格交易价格与市场参考价格差异较大的原因山东省银座实业有限公司其他购买商品采购材料市场价市场价2,013,182.00 0.85 货币资金结算泰安银座商城有限公司其他其它流入租赁市场价市场价7,346,200.00 82.57 货币资金结算鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 15 山东银座久信房地产开发有限公司其他提供劳务物业管理市场价市场价742,761.40 4.58 货币资金结算莱芜银座置业有限公司其他提供劳务物业管理市场价市场价63,045.00 0.39 货币资金结算合计 / / 10,165,188.40 / / / 2、关联债权债务往来单位：万元币种：人民币向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方关联关系发生额余额发生额余额山东省商业集团有限公司母公司 51,320.56 148,885.41 山东银座商城股份有限公司母公司的控股子公司 -47,504.66 20,954.54 29,753.46 山东省银座实业有限公司其他 25.11 25.11 -128.69 莱芜银座置业有限公司其他 -299.99 202.56 山东银座久信房地产开发有限公司其他 -7,940.21 20.42 山东世界贸易中心参股股东 3,168.23 鲁商集团有限公司参股股东 2,642.32 山东省通利商业管理服务中心参股股东 90.67 临沂尚城置业有限公司参股子公司 -2.39 16.13 山东富源投资有限公司其他 5,918.00 青岛海景（国际）大酒店发展有限公司其他 -2,000.00 山东省空调工程总公司其他 25,206.96 26,208.35 山东银座泉城大酒店有限公司其他 -3.12 山东银座大饭店有限公司索菲特银座大饭店其他 0.43 山东银座佳驿酒店有限公司其他 -0.27 合计 -47,479.55 25.11 87,107.39 216,905.98 关联债权债务形成原因主要系向关联方借款形成。关联债权债务清偿情况本期偿还关联方资金10,946.72 万元。关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影响本期计提利息费用2,370.62 万元。 3、其他重大关联交易（1）本报告期关联方向本公司提供资金鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 16 单位：元币种：人民币提供方接受方本期金额提供资金已经履行完毕山东省商业集团有限公司见注(1) 山东省鲁商置业有限公司510,000,000.00 是山东银座商城股份有限公司见注(2) 山东省鲁商置业有限公司216,953,383.15 是山东省空调工程总公司见注(3) 山东省鲁商置业有限公司260,000,000.00 否注：（1）公司子公司山东省鲁商置业有限公司向山东省商业集团有限公司借款5.1 亿元用于房地产项目开发，其中：1.2 亿元借款期限6 个月，借款利率为同期银行基准利率；3.9 亿元借款期限7 年，借款利率为前五年利率5.88%，后两年利率不超过同期银行基准利率。（2）公司子公司山东省鲁商置业有限公司向山东银座商城股份有限公司借款 216,953,383.15 元用于房地产项目开发，借款期限一年，借款利率为同期银行基准利率。（3）公司子公司山东省鲁商置业有限公司向山东省空调工程总公司借款3 亿元用于房地产项目开发，借款期限一年，借款利率不超过同期银行基准利率，本期已到位2.6 亿元。（2）资金占用费用 ①公司子公司山东省鲁商置业有限公司根据《山东省扩大内需重点建设项目调控资金管理暂行办法》上期通过山东省商业集团有限公司借入款项3 亿元，用于省调控资金贷款规定的项目，本期计提并支付山东省商业集团有限公司调控资金占用费8,019,250.00 元。 ②公司子公司山东省鲁商置业有限公司本期向关联方借款用于房地产项目开发，本期按合同约定计提应付利息15,686,966.15 元，其中：应付山东省商业集团有限公司 8,395,000.00 元，应付山东银座商城股份有限公司3,392,066.15 元，应付山东省空调工程总公司3,899,900.00 元。（3）关联方租赁情况单位：元币种：人民币出租方名称承租方名称租赁资产情况租赁资产涉及金额租赁期限租赁收益租赁收益确定依据山东银座地产有限公司山东银座置业有限公司商务办公楼第 24 层 4,780,760.00 2009 年3 月1 日 -2012 年2 月29 日 1,836,264.00 依据市场价格泰安银座房地产开发有限公司泰安银座商城有限公司泰安市东岳大街77 号泰安银座城市广场 214,522,575.78 2009 年12 月28 日—2010 年12 月 27 日 14,692,300.00 依据市场价格注：（1）山东银座地产有限公司与山东银座置业有限公司双方约定商品房日租金每平方1.5 元，年租金612,088.00 元，租赁期限为3 年。（2）泰安银座房地产开发有限公司与泰安银座商城有限公司双方约定商品房日租金每平方 1.06 元，年租金14,692,300.00 元，租赁期限为1 年。（九）重大合同及其履行情况 1、为公司带来的利润达到公司本期利润总额10％以上（含10％）的托管、承包、租赁事项鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 17 （1）托管情况报告期内，公司无重大托管事项。（2）承包情况报告期内，公司无重大承包事项。（3）租赁情况报告期内，公司无重大租赁事项。 2、担保情况单位:元币种:人民币公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）担保方担保方与上市公司的关系被担保方担保金额担保发生日期(协议签署日) 担保起始日担保到期日担保类型担保是否已经履行完毕担保是否逾期担保逾期金额是否存在反担保是否为关联方担保关联关系山东省商业房地产开发有限公司全资子公司临沂尚城置业有限公司 70,000,000 2009 年12 月27 日 2009 年 12 月27 日 2012 年4 月6 日连带责任担保否否否是参股子公司报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 70,000,000.00 公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）担保总额（A+B） 70,000,000.00 担保总额占公司净资产的比例(%) 10.26 其中：直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额（D） 70,000,000.00 上述三项担保金额合计（C+D+E） 70,000,000.00 注：本公司下属地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2010 年6 月30 日止累计银行按揭担保余额为人民币97,693,530.98 元。 3、委托理财情况本报告期公司无委托理财事项。 4、其他重大合同（1）公司第七届董事会2010 年度第一次临时会议于2010 年3 月24 日以通讯方式召开，会议审议通过了《关于公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司项目开发贷款的议案》，同意本公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司向渤海银行济南分行申请项目开发贷款人民币1 亿元，期限2 年，执行基准利率，以土地使用权作为抵押，并由山东省商业鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 18 集团有限公司提供连带责任保证。该项借款主要用于山东省鲁商置业有限公司“常春藤” 项目建设。（2）公司第七届董事会2010 年度第二次临时会议于2010 年4 月16 日以通讯方式召开，会议审议通过了《关于公司向关联方借款的议案》，同意本公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司向山东银座商城股份有限公司借款216,953,383.15 元，借款期限为一年，借款利率按同期银行基准利率计算，主要用于公司房地产项目的开发。（3）公司第七届董事会第七次会议于2010 年4 月22 日以通讯方式召开，会议审议通过了《关于子公司东营银座房地产开发有限公司项目开发贷款的议案》，同意东营银座房地产开发有限公司向恒丰银行东营分行申请项目开发贷款人民币叁仟万元，年利率 5.94%，期限两年，以东营银座房地产开发有限公司在建工程作为抵押物。（4）公司第七届董事会第七次会议审议通过了《关于向关联方借款的议案》，同意本公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司向公司第一大股东山东省商业集团有限公司借款5.1 亿元，向关联方山东省空调工程总公司借款3 亿元人民币，借款利率不超过同期银行基准利率，主要用于公司房地产项目的开发。（5）公司第七届董事会2010 年度第三次临时会议于2010 年5 月20 日以通讯方式召开，会议审议通过了《关于全资子公司山东省鲁商置业有限公司贷款的议案》，同意山东省鲁商置业有限公司向渤海银行股份有限公司济南分行申请委托贷款人民币1 亿元，期限一年，年利率为基准利率上浮22%，手续费按月费率0.4‰计算，该项借款主要用于子公司山东省鲁商置业有限公司国奥城项目的开发建设，公司第一大股东山东省商业集团有限公司为本次借款提供担保。（6）公司第七届董事会2010 年度第四次临时会议于2010 年6 月11 日以通讯方式召开，会议审议通过了《关于参股公司临沂尚城置业有限公司贷款的议案》，同意本公司参股公司临沂尚城置业有限公司向中国民生银行临沂支行申请房地产开发贷款2.2 亿元，期限3 年，年利率为5.94%，用于“沂龙湾·二期御园B 区”项目建设，以项目土地使用权及在建工程进行抵押，由山东省商业集团有限公司、烟台市振华百货集团股份有限公司各提供1.1 亿元连带责任担保。（7）公司第七届董事会2010 年度第四次临时会议审议通过了《关于全资子公司山东省鲁商置业有限公司贷款的议案》，同意本公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司向渤海银行股份有限公司济南分行申请委托贷款人民币1 亿元，期限半年，年利率为6%，手鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 19 续费按月费率0.4‰计算，该项借款主要用于山东省鲁商置业有限公司常春藤项目的开发建设，公司第一大股东山东省商业集团有限公司为本次借款提供担保。（十）承诺事项履行情况 1、公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项承诺事项承诺内容履行情况股改承诺（1）持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在三十六个月内不上市交易或转让；（2）在上述承诺禁售期满后三年内，通过上海证券交易所挂牌交易出售股份数量占公司股份总数的比例，每年不超过 5%，三年内累计不超过10%；（3）在上述承诺禁售期满后三年内，通过二级市场减持的价格不低于3.4 元/股。当本公司派发红股、转增股本、增资扩股(包括可转换债券转换的股本)、配股、派息等情况使股份数量或股东权益发生变化时，平均价格按下述公式调整。设送股率为N，增发新股或配股率为K，增发新股价或配股价为A，每股派息为D，调整后的价格为P，调整前的价格为Po。送股或转增股本：P＝Po/(1＋N)；增发新股或配股：P＝(Po＋AK)/(1 ＋K)；两项同时进行：P＝(Po＋AK)/(1＋N＋K)；派息：P＝Po-D （4）承诺在股东大会上提议并赞同公司保持稳定的分红政策，在股权分置改革实施后连续三个年度的利润分配比例不低于当年实现的可分配利润的30%。（5）万杰集团有限责任公司承诺代其他7 个非流通股股东执行对价安排。被代付对价的非流通股股东在办理其持有的非流通股股份上市流通时，应先征得代其支付对价的非流通股股东的同意，并由上市公司向证券交易所提出该等股份的上市流通申请。 2009 年1 月6 日，公司在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕了股份发行购买资产的股份登记工作，发行股份 464,718,000 股，发行价格为 5.78 元/股。根据《山东万杰高科技股份有限公司股权分置改革说明书（修订稿）》中所做特别承诺的第三款，公司股东限售期满后减持公司股份的价格应由“不低于 3.4 元/股”调整为“不低于 4.5 元/股”。报告期内，公司相关股东均严格履行承诺。公司限售流通股股东持有的因股改形成的限售流通股 8,859,300 股按承诺上市流通，本次限售流通股上市为公司第三次安排有限售条件（仅限股改形成）的流通股上市。资产置换时所作承诺发行时所作承诺（1）山东省商业集团有限公司作为本公司的控股股东，及其关联方山东世界贸易中心、鲁商集团有限公司、山东省通利商业管理服务中心承诺:只要公司股票仍在证券交易所上市交易，则自本次重大资产置换及发行股份购买资产完成之日起36 个月内，不转让在本公司拥有权益的全部股份。北京东方航华投资有限公司承诺其通过本次重大资产置换及发行股份购买资产取得的本公司股份自股份发行结束之日起12 个月内不得转让。（2）山东省商业集团有限公司作为公司的实际控制人，向本公司承诺：保证与本公司之间业务独立、资产完整、人员独立、机构独立、财务独立，避免同业竞争，减少和规范关联交易。报告期内，上述相关股东均严格履行承诺。（1）截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的业绩承诺：是根据公司于2008 年8 月与山东省商业集团有限公司（原山东省商业集团总公司）、鲁商集团有限公司（原山东银座集团投资有限责任公司）、山东世界贸易中心、北京东方航华投资有限公司、山东省通利商业管理服务中心签订的《重大资产置换及发行股份购买鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 20 资产盈利预测补偿协议之补充协议》约定，确认2008 年度、2009 年度、2010 年度置入公司按照重组完成后的架构模拟计算的归属于母公司所有者的净利润预测值分别为 278,573,813.56 元、433,272,115.33 元、429,315,385.30 元。如重组完成后归属于母公司所有者的净利润实际小于按重组架构模拟计算的归属于母公司所有者的净利润预测值，则公司在该年度的年度报告披露后的10 日内，以书面方式通知上述五家重组方，并要求其补偿两者之间差额。重组方在接到书面通知后三个月内，根据各自认购公司股份占公司本次重大资产重组非公开发行股份总额的比例，以现金方式向公司补足上述差额。（2）截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的注入资产、资产整合承诺：否 2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明根据公司2008 年8 月签订的《重大资产置换及发行股份购买资产盈利预测补偿协议之补充协议》约定，确认2010 年度置入公司按照重组完成后的架构模拟计算的归属于母公司所有者的净利润预测值为429,315,385.30 元。本期1-6 月已实现净利润 41,992,982.93 元，完成9.78%，主要原因在于：公司开发的房地产项目交房时间集中在 2010 年下半年，收入及利润实现相应集中在下半年。（十一）聘任、解聘会计师事务所情况单位:万元币种:人民币是否改聘会计师事务所：否原聘任境内会计师事务所名称大信会计师事务有限公司境内会计师事务所报酬 40 境内会计师事务所审计年限 3 年（十二）上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。（十三）其他重大事项的说明 1、2008 年底，本公司实施了重大资产重组，重组后公司主营业务变更为房地产开发经营，财务状况大为改善，业务运营正常。根据大信会计师事务有限公司出具的标准无保留意见的《鲁商置业股份有限公司2009 年度审计报告》（大信审字【2010】第3-0037 号），本公司2009 年度实现净利润43936.69 万元，扣除非经常性损益后净利润34790.16 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 21 万元，公司已经消除了上海证券交易所《上市规则》（2008 年修订）第十三章第三节规定的股票交易实行其他特别处理的情形。经上海证券交易所批准，公司股票简称自2010 年3 月11 日起由“ST 鲁置业”变更为“鲁商置业”，公司股票的日涨跌幅限制由5%恢复为10%。 2、2009 年11 月12 日，公司第七届董事会第五次会议逐项审议通过了《关于公司2009 年度非公开发行股票方案的议案》，公司拟采用向特定对象非公开发行方式，在中国证券监督管理委员会核准后六个月内选择适当时机向特定对象发行股票。本次非公开发行股票将不超过13,000 万股(含13,000 万股)，募集资金净额（指募集资金总额扣除发行费用后的净额）不超过130,000 万元，发行价格不低于10.12 元/股，所募集资金将全部用于投资青岛鲁商广场一期。对于上述非公开发行事项，山东省人民政府国有资产监督管理委员会下发了《关于鲁商置业股份有限公司非公开发行股票有关事宜的批复》（鲁国资收益函[2009]47 号），原则同意本公司在上海证券交易所非公开发行不超过1.3 亿股人民币普通股方案。 2010 年1 月20 日，公司召开2010 年度第一次临时股东大会审议通过了公司2009 年度非公开发行股票方案。目前，公司本次非公开发行的申请材料已经中国证监会受理，非公开发行股票的方案尚待中国证监会核准。 3、公司接第一大股东山东省商业集团有限公司将其持有的限售流通股 117,650,000 股股份（占公司总股本的 11.75%）质押给中信银行股份有限公司济南分行,股权质押期限自2010 年6 月25 日起至2015 年6 月25 日。 4、2010 年5 月，公司孙公司重庆鲁商地产有限公司少数股股东北京东方航华房地产开发有限公司将其持有的20%股权转让给青岛久缘投资有限公司。（十四）信息披露索引事项刊载的报刊名称及版面刊载日期刊载的互联网网站及检索路径第七届董事会2009 年度第十次临时会议决议公告中国证券报A16 版；上海证券报B23 版 2010 年1 月5 日http://www.sse.com.cn 关联交易公告中国证券报A16 版；上海证券报B23 版 2010 年1 月5 日http://www.sse.com.cn 召开2010 年度第一次临时股东大会通知的公告中国证券报A16 版；上海证券报B23 版 2010 年1 月5 日http://www.sse.com.cn 关于诉讼进展的公告中国证券报A16 版；上海证券报B23 版 2010 年1 月5 日http://www.sse.com.cn 非公开发行限售流通股上市公告中国证券报B08 版；上海证券报B11 版 2010 年1 月6 日http://www.sse.com.cn 关于获得山东省国资委对本公司非公开发行股票有关事宜批复的中国证券报B 版；上海证券报B35 版 2010 年1 月8 日http://www.sse.com.cn 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 22 公告关于召开2010 年度第一次临时股东大会的提示性公告中国证券报C004 版；上海证券报22 版 2010 年1 月16 日http://www.sse.com.cn 2010 年度第一次临时股东大会决议公告中国证券报D004 版；上海证券报B79 版 2010 年1 月21 日http://www.sse.com.cn 有限售条件的流通股上市公告中国证券报A12 版；上海证券报21 版 2010 年2 月8 日http://www.sse.com.cn 第七届董事会第六次会议决议公告中国证券报C013 版；上海证券版33 版 2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn 关于公司年度募集资金存放与使用情况的专项报告中国证券报C013 版；上海证券版33 版 2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn 2009 年年度报告中国证券报C013 版；上海证券版33 版 2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn 第七届监事会第六次会议决议公告中国证券报C013 版；上海证券版33 版 2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn 关于申请撤销公司股票特别处理的公告中国证券报C013 版；上海证券版33 版 2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn 关于撤销公司股票交易其他特别处理的公告中国证券报A05 版；上海证券报B7 版 2010 年3 月10 日http://www.sse.com.cn 第七届董事会2010 年度第一次临时会议决议公告暨召开公司 2009 年度股东大会的公告中国证券报A12 版；上海证券报B56 版 2010 年3 月25 日http://www.sse.com.cn 2009 年度股东大会决议公告中国证券报C005 版；上海证券报23 版 2010 年4 月17 日http://www.sse.com.cn 第七届董事会2010 年度第二次临时会议决议公告中国证券报C08 版；上海证券报B91 版 2010 年4 月20 日http://www.sse.com.cn 2010 年第一季度报告中国证券报D018 版；上海证券报B20 版 2010 年4 月23 日http://www.sse.com.cn 第七届董事会第七次会议决议公告中国证券报D018 版；上海证券报B20 版 2010 年4 月23 日http://www.sse.com.cn 第七届董事会2010 年度第三次临时会议决议公告中国证券报B017 版；上海证券报B34 版 2010 年5 月21 日http://www.sse.com.cn 第七届董事会2010 年度第四次临时会议决议公告中国证券报B004 版；上海证券报B31 版 2010 年6 月18 日http://www.sse.com.cn 关于2010 年度日常关联交易预计发生金额的公告中国证券报B004 版；上海证券报B31 版 2010 年6 月18 日http://www.sse.com.cn 关于股东股权质押的公告中国证券报B004 版；上海证券报B22 版 2010 年6 月25 日http://www.sse.com.cn 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 23 七、财务会计报告（未经审计）（一）财务报表合并资产负债表 2010 年6 月30 日编制单位:鲁商置业股份有限公司单位:元币种:人民币项目附注期末余额年初余额流动资产：货币资金（六）、1 692,222,932.37 831,418,659.02 结算备付金拆出资金交易性金融资产应收票据（六）、2 500,000.00 7,300,000.00 应收账款（六）、3 30,249,985.80 516,470,026.57 预付款项（六）、5 584,172,271.72 834,415,520.43 应收保费应收分保账款应收分保合同准备金应收利息应收股利其他应收款（六）、4 27,717,198.34 24,184,136.02 买入返售金融资产存货（六）、6 7,300,777,374.49 4,940,993,578.55 一年内到期的非流动资产其他流动资产流动资产合计 8,635,639,762.72 7,154,781,920.59 非流动资产：发放委托贷款及垫款可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款长期股权投资（六）、8 26,478,396.42 24,698,533.27 投资性房地产（六）、9 5,696,007.05 5,842,632.70 固定资产（六）、10 8,192,394.34 8,408,269.73 在建工程工程物资固定资产清理鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 24 生产性生物资产油气资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用（六）、11 3,092,336.02 3,456,002.00 递延所得税资产（六）、12 38,360,686.49 38,657,697.78 其他非流动资产非流动资产合计 81,819,820.32 81,063,135.48 资产总计 8,717,459,583.04 7,235,845,056.07 流动负债：短期借款（六）、14 100,000,000.00 200,000,000.00 向中央银行借款吸收存款及同业存放拆入资金交易性金融负债应付票据（六）、15 22,300,000.00 124,500,000.00 应付账款（六）、16 886,557,153.84 542,083,619.62 预收款项（六）、17 2,818,693,238.33 1,866,204,434.60 卖出回购金融资产款应付手续费及佣金应付职工薪酬（六）、18 2,481,047.53 2,185,825.21 应交税费（六）、19 -25,484,867.72 232,647,931.92 应付利息应付股利其他应付款（六）、20 2,333,839,338.71 1,492,201,248.78 应付分保账款保险合同准备金代理买卖证券款代理承销证券款一年内到期的非流动负债（六）、21 669,000,000.00 522,000,000.00 其他流动负债流动负债合计 6,807,385,910.69 4,981,823,060.13 非流动负债：长期借款（六）、22 873,610,000.00 1,257,200,000.00 应付债券长期应付款（六）、23 300,000,000.00 300,000,000.00 专项应付款预计负债递延所得税负债（六）、12 3,750,287.49 3,868,130.62 其他非流动负债鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 25 非流动负债合计 1,177,360,287.49 1,561,068,130.62 负债合计 7,984,746,198.18 6,542,891,190.75 所有者权益（或股东权益）：实收资本（或股本）（六）、24 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00 资本公积（六）、25 318,955,914.06 318,955,914.06 减：库存股专项储备盈余公积（六）、26 100,377,456.75 100,377,456.75 一般风险准备未分配利润（六）、27 -738,264,346.74 -780,257,329.67 外币报表折算差额归属于母公司所有者权益合计 682,037,024.07 640,044,041.14 少数股东权益 50,676,360.79 52,909,824.18 所有者权益合计 732,713,384.86 692,953,865.32 负债和所有者权益总计 8,717,459,583.04 7,235,845,056.07 法定代表人：李明主管会计工作负责人：姜国栋会计机构负责人：李珩鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 26 母公司资产负债表 2010 年6 月30 日编制单位:鲁商置业股份有限公司单位:元币种:人民币项目附注期末余额年初余额流动资产：货币资金 183,753,632.36 交易性金融资产应收票据应收账款预付款项应收利息应收股利其他应收款 55,000.00 存货一年内到期的非流动资产其他流动资产流动资产合计 183,808,632.36 非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款长期股权投资十三 628,844,007.64 628,844,007.64 投资性房地产固定资产在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计 628,844,007.64 628,844,007.64 资产总计 812,652,640.00 628,844,007.64 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 27 流动负债：短期借款交易性金融负债应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬 10,268.23 应交税费 22,617.02 应付利息应付股利其他应付款 557,042,390.90 371,794,223.71 一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计 557,075,276.15 371,794,223.71 非流动负债：长期借款应付债券长期应付款专项应付款预计负债递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计负债合计 557,075,276.15 371,794,223.71 所有者权益（或股东权益）：实收资本（或股本） 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00 资本公积 539,934,982.11 539,934,982.11 减：库存股专项储备盈余公积 83,877,473.68 83,877,473.68 一般风险准备未分配利润 -1,369,203,091.94 -1,367,730,671.86 所有者权益（或股东权益）合计 255,577,363.85 257,049,783.93 负债和所有者权益（或股东权益）总计 812,652,640.00 628,844,007.64 法定代表人：李明主管会计工作负责人：姜国栋会计机构负责人：李珩鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 28 合并利润表 2010 年1—6 月编制单位:鲁商置业股份有限公司单位:元币种:人民币项目附注本期金额上期金额一、营业总收入 473,121,563.88 271,401,177.48 其中：营业收入（六）、28 473,121,563.88 271,401,177.48 利息收入已赚保费手续费及佣金收入二、营业总成本 412,063,590.99 235,999,136.76 其中：营业成本（六）、28 313,326,346.20 174,716,204.76 利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险合同准备金净额保单红利支出分保费用营业税金及附加（六）、29 32,126,522.37 18,138,304.72 销售费用 48,229,008.25 19,194,594.52 管理费用 18,655,007.94 14,594,457.05 财务费用 914,751.43 -131,093.16 资产减值损失（六）、32 -1,188,045.20 9,486,668.87 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）（六）、30 21,834.67 投资收益（损失以“－”号填列）（六）、31 1,779,863.15 2,718,140.37 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,779,863.15 2,718,140.37 汇兑收益（损失以“－”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填列） 62,837,836.04 38,142,015.76 加：营业外收入（六）、33 661,026.99 11,900.00 减：营业外支出（六）、34 1,277,992.23 1,077,003.11 其中：非流动资产处置损失四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 62,220,870.80 37,076,912.65 减：所得税费用（六）、35 22,461,351.26 10,689,098.72 五、净利润（净亏损以“－”号填列） 39,759,519.54 26,387,813.93 归属于母公司所有者的净利润 41,992,982.93 26,791,572.55 少数股东损益 -2,233,463.39 -403,758.62 六、每股收益：鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 29 （一）基本每股收益（六）、36 0.0420 0.0268 （二）稀释每股收益（六）、36 0.0420 0.0268 七、其他综合收益八、综合收益总额 39,759,519.54 26,387,813.93 归属于母公司所有者的综合收益总额 41,992,982.93 26,791,572.55 归属于少数股东的综合收益总额 -2,233,463.39 -403,758.62 法定代表人：李明主管会计工作负责人：姜国栋会计机构负责人：李珩鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 30 母公司利润表 2010 年1—6 月编制单位:鲁商置业股份有限公司单位:元币种:人民币项目附注本期金额上期金额一、营业收入减：营业成本营业税金及附加销售费用管理费用 1,469,676.59 财务费用 2,743.49 资产减值损失加：公允价值变动收益（损失以 “－”号填列）投资收益（损失以“－”号填列）其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,472,420.08 加：营业外收入减：营业外支出其中：非流动资产处置损失三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -1,472,420.08 减：所得税费用四、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,472,420.08 五、每股收益：（一）基本每股收益（二）稀释每股收益六、其他综合收益七、综合收益总额 -1,472,420.08 法定代表人：李明主管会计工作负责人：姜国栋会计机构负责人：李珩鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 31 合并现金流量表 2010 年1—6 月编制单位:鲁商置业股份有限公司单位:元币种:人民币项目附注本期金额上期金额一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金 1,911,753,013.66 438,612,041.76 客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保险业务现金净额保户储金及投资款净增加额处置交易性金融资产净增加额收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金（六）、37 10,690,983.81 706,717,569.40 经营活动现金流入小计 1,922,443,997.47 1,145,329,611.16 购买商品、接受劳务支付的现金 2,051,485,260.52 1,519,111,387.11 客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工以及为职工支付的现金 23,990,360.95 19,301,127.39 支付的各项税费 321,989,523.04 101,395,222.71 支付其他与经营活动有关的现金（六）、37 210,124,210.63 92,504,919.63 经营活动现金流出小计 2,607,589,355.14 1,732,312,656.84 经营活动产生的现金流量净额 -685,145,357.67 -586,983,045.68 二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 32 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 48,629.84 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计 48,629.84 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,874,928.20 1,471,124.00 投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金 2,432,796.61 投资活动现金流出小计 1,874,928.20 3,903,920.61 投资活动产生的现金流量净额 -1,826,298.36 -3,903,920.61 三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金 12,500,000.00 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 12,500,000.00 取得借款收到的现金 410,000,000.00 444,000,000.00 发行债券收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金（六）、37 986,953,383.15 筹资活动现金流入小计 1,396,953,383.15 456,500,000.00 偿还债务支付的现金 746,590,000.00 100,000,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 57,813,285.93 78,107,598.08 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润支付其他与筹资活动有关的现金（六）、37 109,467,200.00 300,000.00 筹资活动现金流出小计 913,870,485.93 178,407,598.08 筹资活动产生的现金流量净额 483,082,897.22 278,092,401.92 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响五、现金及现金等价物净增加额 -203,888,758.81 -312,794,564.37 加：期初现金及现金等价物余额 730,549,706.37 830,158,518.83 六、期末现金及现金等价物余额 526,660,947.56 517,363,954.46 法定代表人：李明主管会计工作负责人：姜国栋会计机构负责人：李珩鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 33 母公司现金流量表 2010 年1—6 月编制单位:鲁商置业股份有限公司单位:元币种:人民币项目附注本期金额上期金额一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金 185,248,167.19 经营活动现金流入小计 185,248,167.19 购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金 528,568.05 支付的各项税费 12,842.10 支付其他与经营活动有关的现金 953,124.68 经营活动现金流出小计 1,494,534.83 经营活动产生的现金流量净额 183,753,632.36 二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计投资活动产生的现金流量净额三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 34 偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金支付其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额四、汇率变动对现金及现金等价物的影响五、现金及现金等价物净增加额 183,753,632.36 加：期初现金及现金等价物余额六、期末现金及现金等价物余额 183,753,632.36 法定代表人：李明主管会计工作负责人：姜国栋会计机构负责人：李珩合并所有者权益变动表 2010 年1—6 月编制单位:鲁商置业股份有限公司单位:元币种:人民币本期金额归属于母公司所有者权益项目实收资本（或股本）资本公积减：库存股专项储备盈余公积一般风险准备未分配利润其他少数股东权益所有者权益合计一、上年年末余额 1,000,968,000.00 318,955,914.06 100,377,456.75 -780,257,329.67 52,909,824.18 692,953,865.32 加：会计政策变更前期差错更正其他二、本年年初余额 1,000,968,000.00 318,955,914.06 100,377,456.75 -780,257,329.67 52,909,824.18 692,953,865.32 三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 41,992,982.93 -2,233,463.39 39,759,519.54 （一）净利润 41,992,982.93 -2,233,463.39 39,759,519.54 （二）其他综合收益上述（一）和（二）小计 41,992,982.93 -2,233,463.39 39,759,519.54 （三）所有者投入和减少资本 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所有者权益的金额 3．其他（四）利润分配 1．提取盈余公积 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 36 4．其他（五）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股本） 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他（六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用四、本期期末余额 1,000,968,000.00 318,955,914.06 100,377,456.75 -738,264,346.74 50,676,360.79 732,713,384.86 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 37 单位:元币种:人民币上年同期金额归属于母公司所有者权益项目实收资本（或股本）资本公积减：库存股专项储备盈余公积一般风险准备未分配利润其他少数股东权益所有者权益合计一、上年年末余额 1,000,968,000.00 514,278,032.06 100,377,456.75 -1,219,624,211.83 75,924,488.43 471,923,765.41 加：会计政策变更前期差错更正其他二、本年年初余额 1,000,968,000.00 514,278,032.06 100,377,456.75 -1,219,624,211.83 75,924,488.43 471,923,765.41 三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -12,375,718.00 26,791,572.55 12,096,241.38 26,512,095.93 （一）净利润 26,791,572.55 -403,758.62 26,387,813.93 （二）其他综合收益上述（一）和（二）小计 26,791,572.55 -403,758.62 26,387,813.93 （三）所有者投入和减少资本 12,500,000.00 12,500,000.00 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所有者权益的金额 3．其他 12,500,000.00 12,500,000.00 （四）利润分配 1．提取盈余公积 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他（五）所有者权益内部结转 -12,375,718.00 -12,375,718.00 1．资本公积转增资本（或股本） 2．盈余公积转增资本（或股本）鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 38 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 -12,375,718.00 -12,375,718.00 （六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用四、本期期末余额 1,000,968,000.00 501,902,314.06 100,377,456.75 -1,192,832,639.28 88,020,729.81 498,435,861.34 法定代表人：李明主管会计工作负责人：姜国栋会计机构负责人：李珩母公司所有者权益变动表 2010 年1—6 月编制单位:鲁商置业股份有限公司单位:元币种:人民币本期金额项目实收资本（或股本）资本公积减：库存股专项储备盈余公积一般风险准备未分配利润所有者权益合计一、上年年末余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,367,730,671.86 257,049,783.93 加：会计政策变更前期差错更正其他二、本年年初余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,367,730,671.86 257,049,783.93 三、本期增减变动金额（减少以“－” 号填列） -1,472,420.08 -1,472,420.08 （一）净利润 -1,472,420.08 -1,472,420.08 （二）其他综合收益上述（一）和（二）小计 -1,472,420.08 -1,472,420.08 （三）所有者投入和减少资本 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所有者权益的金额 3．其他（四）利润分配 1．提取盈余公积 2.提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他（五）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股本） 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他（六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用四、本期期末余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,369,203,091.94 255,577,363.85 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 40 单位:元币种:人民币上年同期金额项目实收资本（或股本）资本公积减：库存股专项储备盈余公积一般风险准备未分配利润所有者权益合计一、上年年末余额 1,000,968,000.00 552,310,700.11 83,877,473.68 -1,364,932,039.56 272,224,134.23 加：会计政策变更前期差错更正其他二、本年年初余额 1,000,968,000.00 552,310,700.11 83,877,473.68 -1,364,932,039.56 272,224,134.23 三、本期增减变动金额（减少以“－” 号填列） -12,375,718.00 -12,375,718.00 （一）净利润（二）其他综合收益上述（一）和（二）小计（三）所有者投入和减少资本 -12,375,718.00 -12,375,718.00 1．所有者投入资本 2．股份支付计入所有者权益的金额 3．其他 -12,375,718.00 -12,375,718.00 （四）利润分配 1．提取盈余公积 2.提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他（五）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股本） 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他（六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用四、本期期末余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,364,932,039.56 259,848,416.23 法定代表人：李明主管会计工作负责人：姜国栋会计机构负责人：李珩鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 41 （二）公司基本情况鲁商置业股份有限公司（原名为山东万杰高科技股份有限公司）（以下简称“本公司” 或“公司”）前身为山东淄博万通达股份有限公司，于1993 年1 月18 日，经淄博市体改委淄体改股字（1993）9 号文批准，由万杰集团有限责任公司（原山东博山万通达总公司、万杰集团公司）作为主要发起人，联合淄博第五棉纺织厂、山东淄博万通达工业技术研究所、淄博岜山染料化工厂、淄博市博山毛巾厂等四家发起人共同发起，以定向募集方式设立。公司成立时总股本13,598.8 万股，其中发起人法人股9,663.8 万股，占公司总股本的71.06%；内部职工股3,935 万股，占公司总股本的28.94%。公司于1993 年4 月21 日在淄博市博山区工商行政管理局注册登记。1995 年11 月，经公司临时股东大会决议通过并经山东省政府鲁政字（1995）221 号文批准，公司吸收合并了万杰集团有限责任公司下属的博山热电厂。 1996 年7 月，经公司第四次股东大会决议通过并经淄博市体改委淄体改股字（1996）69 号批准，公司更名为山东淄博万杰实业有限公司。 1998 年6 月，公司为进一步优化资源配置，实现规模效益，经公司股东大会通过，由公司作为存续主体，吸收合并了山东淄博万杰医疗股份有限公司，合并完成后，公司总股本为 30,250 万股，其中，发起人法人股24,995 万股，占公司总股本的82.63%；内部职工股5,255 万股，占公司总股本的17.37%。深圳大华天诚会计师事务所出具了深华（98）验字第100 号《验资报告》。经山东省人民政府鲁政办字[1999]25 号文并经中国证券监督管理委员会证监发行字 [1999]117 号文批准，公司于1999 年9 月13 日在上海证券交易所发行11,000 万股，其中向社会公众发行9,350 万股，向证券投资基金配售1,650 万股，发行价格6.8 元/股。发行后，公司总股本为41,250 万股，其中发起人法人股24,995 万股，占公司总股本的60.59％；内部职工股5,255 万股，占公司总股本的12.74％；社会公众股11,000 万股，占公司总股本的26.67 ％。深圳大华天诚会计师事务所出具了深华（99）验字第109 号《验资报告》。 2000 年1 月，经上海证券交易所上证上字[2000]第2 号《上市通知书》批准，公司9,350 万股社会公众股于2000 年1 月13 日在上海证券交易所挂牌交易，向证券投资基金配售的1,650 万股人民币普通股，于2000 年 3 月14 日起上市交易。经公司1999 年度股东大会审议通过，公司1999 年度的红利分配方案为每10 股送3 股，于2000 年6 月13 日实施。方案实施后，公司股份总额变更为 53,625 万股，其中发起人法人股32,493.5 万股，占公司总股本的60.59%；社会公众股14,300 万股，占公司总股本的鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 42 26.67%；内部职工股6,831.5 万股，占公司总股本的12.74%。深圳大华天诚会计师事务所出具了深华（2000）验字第073 号《验资报告》。 2000 年10 月，经公司2000 年第一次临时股东大会审议通过，公司名称变更为山东万杰高科技股份有限公司。根据有关规定并经上海证券交易所安排，鲁商置业股份有限公司（原名为山东万杰高科技股份有限公司）内部职工股6,831.5 万股(其中董事、监事及高级管理人员持有内部职工股 19.812 万股，按规定暂时锁定。)于2002 年9 月13 日上市流通。内部职工股上市后，公司股份总额变为 53,625 万股，其中发起人法人股32,493.5 万股，占公司总股本的60.59%；社会公众股21,311.5 万股，占公司总股本的39.41%。 2006 年 2 月13 日，公司股权分置改革方案获得相关股东会议审议通过，3 月21 日，股权分置改革实施完毕。根据上海证券交易所的相关规定并经其安排，公司其他7 家限售流通股股东于2007 年4 月5 日上市流通，本次有限售条件的流通股股东上市后，公司股份总额为53,625 万股，其中有限售条件流通的股份为23,895.625 万股，占公司股份总额的44.56%；无限售条件的流通股份为29,729.375 万股，占公司股份总额的55.44%。 2008 年7 月24 日，公司2008 年度第二次临时股东大会通过了关于公司与山东省商业集团有限公司（以下简称“鲁商集团”）、山东世界贸易中心（以下简称“世贸中心”）、鲁商集团有限公司(原名为山东银座集团投资有限责任公司)、北京东方航华投资有限公司（以下简称“东方航华”）、山东省通利商业管理服务中心（以下简称“通利商业”）进行《重大资产置换及发行股份购买资产协议书》的议案，并于2008 年12 月16 日，经中国证券监督管理委员会以证监许可[2008]1405 号《关于核准山东万杰高科技股份有限公司重大资产重组及向鲁商集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、通利商业、东方航华发行股份购买资产的批复》批准许可，以公司合法拥有全部资产和负债与鲁商集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、通利商业、东方航华持有的山东省商业房地产开发有限公司100%股权、山东银座地产有限公司100%股权、北京银座合智房地产开发有限公司100%股权、山东省鲁商置业有限公司100% 股权、泰安银座房地产开发有限公司87%股权以及东营银座房地产开发有限公司85%股权中相对应价值的部分进行资产置换。公司本次非公开股份发行完成后，公司的总股本变更为1,000,968,000.00 元，公司以上非公开发行股份购买资产业务业经大信会计师事务有限公司以大信验字(2009)第0030 号验资报告审验确认。2009 年1 月 6 日，公司非公开发行股票的股份变更登记手续办理完毕。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 43 根据公司2009 年度第一次临时股东大会及第七届董事会第一次会议决议，并经山东省工商行政管理局核准，公司全称由“山东万杰高科技股份有限公司”变更为“鲁商置业股份有限公司”；同时，经上海证券交易所批准，公司股票简称于2009 年7 月8 日起由“ST 万杰” 变更为“ST 鲁置业”证券代码仍为600223，公司股票简称于2010 年3 月11 日起由“ST 鲁置业”变更为“鲁商置业”。公司营业执照注册号：370000018020768 注册地址：山东省博山经济开发区公司经营范围：房地产开发与经营管理，物业管理；建筑安装及建筑装饰（以上凭资质经营）；房地产销售代理及咨询；工程管理服务；日用品、服装、鞋帽、纺织品、五金交电、工艺美术、家具、电子设备、办公用品、皮革制品、建材销售。（三）会计政策、会计估计和前期差错 1、财务报表的编制基础本公司财务报表以权责发生制为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部2006 年 2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》和38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他规定（以下合称“企业会计准则”），并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。 2、遵循企业会计准则的声明本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等相关信息。 3、会计期间采用公历年度，即每年从1 月1 日起至12 月31 日止为一个会计年度。 4、记账本位币以人民币为记账本位币，按照规定的会计计量属性进行计量。公司在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本，对于采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，以所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量为基础。 5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法（1）同一控制下的企业合并对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 44 合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。（2）非同一控制下的企业合并对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本。购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。 6、合并财务报表的编制方法本公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。本公司合并财务报表按照《企业会计准则第33 号－合并财务报表》及相关规定的要求编制，合并时抵销合并范围内的所有重大内部交易和往来。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表中单独列示。子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于合并当期的年初已经发生，从合并当期的年初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合并财务报表。 7、现金及现金等价物的确定标准本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款。本公司在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 8、外币业务的核算方法及外币财务报表的折算方法（1）外币业务折算鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 45 本公司对发生的外币交易，采用与交易发生日即期汇率折合本位币入账。资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。外币汇兑损益，除与购建或者生产符合资本化条件的资产有关的外币借款产生的汇兑差额，在资产达到预定可使用或者可销售状态前计入符合资本化条件的资产成本外，其余均计入当期损益。（2）外币财务报表折算本公司对控股子公司、合营企业、联营企业等，采用与本公司不同的记账本位币对外币财务报表折算后，进行会计核算及合并财务报表的编报。资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，按照系统合理方法确定的，与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。外币现金流量按照系统合理方法确定的，与现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。 9、金融工具（1）金融工具的分类、确认和计量金融工具划分为金融资产或金融负债。金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。除应收款项以外的金融资产的分类取决于本公司及其子公司对金融资产的持有意图和持有能力等。金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）以及其他金融负债。本公司成为金融工具合同的一方时，确认为一项金融资产或金融负债。本公司金融资产或金融负债初始确认按公允价值计量；后续计量按公允价值计量，除持有到期投资以及应收款项按摊余成本计量或当公允价值无法取得并可靠计量仍采用历史成本外。本公司金融资产或金融负债后续计量中公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 46 有关外，按照如下方法处理：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。②可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积；持有期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。（2）金融资产转移的确认依据和计量方法本公司金融资产转移的确认依据：金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移时，或既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产控制的，应当终止确认该项金融资产。本公司金融资产转移的计量：金融资产满足终止确认条件，应进行金融资产转移的计量，即将所转移金融资产的账面价值与因转移而收到的对价和原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之和的差额部分，计入当期损益。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分的账面价值与终止确认部分的收到对价和原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之和的差额部分，计入当期损益。（3）金融负债终止确认条件本公司金融负债终止确认条件：金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。（4）金融资产和金融负债的公允价值确认方法本公司对金融资产和金融负债的公允价值的确认方法：如存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值；如不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法等。采用估值技术时，优先最大程度使用市场参数，减少使用与本公司及其子公司特定相关的参数。（5）金融资产减值本公司在资产负债日对除以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产以外的金融资鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 47 产的账面价值进行减值检查，当客观证据表明金融资产发生减值，则应当对该金融资产进行减值测试，以根据测试结果计提减值准备。金融资产减值准备计提与测试方法：金融资产账面价值减至预计未来现金流量现值部分计提减值准备。预计未来现金流量现值根据预计未来现金流量，确定折现率对其进行折现后的金额确定。预计未来现金流量根据金融资产不同类型合理估计，应当按照资产在持续持有过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量确定；折现率是根据当前市场货币时间价值和金融资产特定风险的税前利率合理确定。折现率为持有资产所要求的必要报酬率。（6）金融资产重分类尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产主要判断依据： 1）没有可利用的财务资源持续地为该金融资产投资提供资金支持，以使该金融资产投资持有至到期； 2）管理层没有意图持有至到期； 3）受法律、行政法规的限制或其他原因，难以将该金融资产持有至到期； 4）其他表明本公司没有能力持有至到期。重大的尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产需经董事会审批后决定。 10、应收款项（1）单项金额重大的应收款项的确认标准及坏账准备的计提方法：单项金额重大的应收款项的确认标准期末余额在100 万元（含100 万元）以上的款项单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项（包括应收账款和其他应收款），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备, 经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例。本公司与关联方之间发生的应收款项，在没有明显证据表明发生坏账的情况下不计提坏账准备。（2）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项的确定依据及坏账准备计提方法：按信用风险特征组合划分为风险较大的应收款项的确定依据账龄3 年以上的应收款项中扣除单项金额重大部分确定为单项金额不重大，但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项。根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法账龄分析法。（3）账龄分析法账龄应收账款（%）其他应收款（%）鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 48 账龄应收账款（%）其他应收款（%） 1 年以内（含1 年） 10 10 1 至2 年 40 40 2 至3 年 80 80 3 至以上 100 100 11、存货核算方法 (1) 存货的分类公司存货分为原材料、开发成本、开发产品、低值易耗品等项目。 (2) 发出存货的计价方法加权平均法。 (3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法公司期末存货按成本与可变现净值孰低计价。可变现净值是指在正常生产经营过程中，以存货的估计售价减去至完工估计将要发生的成本和估计的销售费用以及相关税金后的净额。当公司的存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时，使其可变现净值低于成本时，按成本与可变现净值的差额，单项计提存货跌价准备，预计的存货跌价损失计入当期损益。 (4) 存货的盘存制度永续盘存制。 (5) 低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品一次摊销法。 12、长期股权投资（1）初始投资成本确定 ①企业合并取得的长期股权投资，初始投资成本：同一控制下的企业合并，应当按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额确认为初始成本；非同一控制下的企业合并，应当按购买日确定的合并成本确认为初始成本。 ②以支付现金取得的长期股权投资，初始投资成本为实际支付的购买价款；计提坏账准备的说明坏账的确认标准：凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏账的应收款项。本公司与关联方之间发生的应收款项和员工备用金借款，在没有明显证据表明发生坏账的情况下不计提坏账准备。坏账损失核算方法：采用备抵法核算坏账损失。坏账损失发生时，由公司总经理提交书面材料，按照公司管理权限，由董事会或股东大会批准后，冲销已提取的坏账准备。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 49 ③以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成本为发行权益性证券的公允价值； ④投资者投入的长期股权投资，初始投资成本为合同或协议约定的价值； ⑤非货币性资产交换取得或债务重组取得的，初始投资成本根据准则相关规定确定。（2）后续计量及损益确认方法长期股权投资后续计量分别采用权益法或成本法。采用权益法核算的长期股权投资，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资收益并调整长期股权投资。当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。采用成本法核算的长期股权投资，除追加或收回投资外，账面价值一般不变。当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，确认投资收益。长期股权投资具有共同控制、重大影响的采用权益法核算，其他采用成本法核算。（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 ①确定对被投资单位具有共同控制的依据：两个或多个合营方通过合同或协议约定，对被投资单位的财务和经营政策必须由投资双方或若干方共同决定的情形。 ②确定对被投资单位具有重大影响的依据：当持有被投资单位20%以上至50%的表决权资本时，具有重大影响。或虽不足20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响： ①. 在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表； ②. 参与被投资单位的政策制定过程 ③. 向被投资单位派出管理人员 ④. 依赖投资公司的技术或技术资料 ⑤. 其他能足以证明对被投资单位具有重大影响的情形。（4）减值测试方法及减值准备计提方法资产负债表日，本公司对长期股权投资检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。减值测试方法：对存在减值迹象的长期股权投资应当测试其可收回金额。可收回金额按照长期股权投资出售的公允价值净额与预计未来现金流量的现值之间孰高确定。长期股权投资出售的公允价值净额，如存在公平交易的协议价格，则按照协议价格减去相关税费；或不存在公平交易协议但存在资产相似活跃市场，按照市场价格减去相关税费；鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 50 或无法可靠估计出售的公允价值净额，则以该长期股权投资持有期间和最终处置时预计未来现金流量现值作为其可收回金额。 13、投资性房地产（1）投资性房地产的种类和计量模式本公司投资性房地产的种类：出租的土地使用权、出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。（2）采用成本模式核算政策本公司投资性房地产中出租的建筑物采用年限平均法计提折旧。资产分类、估计经济使用年限、年折旧率如下：类别估计经济使用年限年折旧率(%) 预计净残值率(%) 房屋及建筑物 20年 4.75 5 已计提减值准备的投资性房地产在计提折旧时，按照其账面价值，以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。 14、固定资产的核算方法（1）固定资产确认条件、计价和折旧方法固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价值较高的有形资产。固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法 (年限平均法)提取折旧。（2）各类固定资产的折旧方法类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）房屋及建筑物 20-40 5 2.38-4.75 电子设备 3-5 5 19.00-31.67 运输设备 4 5 23.75 （3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法资产负债表日，本公司对固定资产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。减值测试方法：对存在减值迹象的固定资产应当测试其可收回金额。固定资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量的鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 51 现值两者孰高确定。（4）融资租入固定资产 (1) 符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁： a.在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人； b.承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权； c.即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75%（含）以上）； d.承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（90%（含）以上）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（90%（含）以上）； e.租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。 (2) 融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。（5）其他因开工不足、自然灾害等导致连续6 个月停用的固定资产确认为闲置固定资产（季节性停用除外）。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。 15、在建工程核算方法在建工程是指购建固定资产在达到预定可使用状态前所发生的必要支出。本公司在建工程按工程项目进行明细核算，具体核算内容包括：建筑工程、安装工程、在安装设备、待摊支出等。在建工程按各项工程实际发生的成本入账，在工程达到预定可使用状态时转入固定资产。与在建工程相关的借款所发生的借款费用，按照借款费用的会计核算方法进行处理。在建工程减值测试方法、减值准备计提方法：资产负债表日，本公司对在建工程检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。在建工程减值测试方法：对存在减值迹象的在建工程应当测试其可收回金额。在建工程可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。 16、借款费用的核算鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 52 （1）借款费用资本化金额。为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，当期资本化金额以借入专门借款当期发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额及其他辅助费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款，当期资本化金额根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率确定。（2）借款费用资本化期间。①开始资本化：当以下三个条件同时具备时，因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。②暂停资本化：若固定资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3 个月，暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建活动重新开始。③停止资本化：当所购建或生产的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其借款费用的资本化。 17、无形资产核算方法（1）无形资产计价：无形资产取得时按成本计价；期末按照账面价值与可收回金额孰低计价。（2）无形资产摊销方法：使用寿命有限的无形资产自可供使用时起在使用寿命内系统合理摊销计入损益，摊销方法应当反映该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法进行摊销。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。使用寿命有限的无形资产来源于合同性权利或其他法定权利的，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；合同或法律没有规定使用寿命的，公司通常综合各方面因素判断（如与同行业比较、参考历史经验，或聘用相关专家进行论证等），确定无形资产为公司带来经济利益的期限。按照上述方法仍无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，该项无形资产作为寿命不确定的无形资产。（3）划分研究开发项目研究阶段支出和开发阶段的支出的具体标准：研究阶段是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查阶段；开发阶段是指已完成研究阶段，在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段。公司将研究阶段发生的支出计入当期损益，开发阶段支出在符合一定条件下计入相关资产成本，确认为无形资产。（4）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法资产负债表日，本公司对无形资产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 53 时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。无形资产减值测试方法：对存在减值迹象的无形资产应当测试其可收回金额。无形资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。 18、长期待摊费用本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各项费用。长期待摊费用按费用项目的受益期限分期摊销。长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。 19、预计负债（1）预计负债的确认标准与或有事项相关的义务同时符合下列条件的，本公司将其确认为预计负债： a.该义务是本公司承担的现时义务； b.履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； c.该义务的金额能够可靠地计量。（2）预计负债的计量方法按照履行相关现实义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同，最佳估计数为该范围内中间值确定；如涉及多个项目，按照各种可能结果及相关概率计算确定最佳估计数。资产负债表日应当对预计负债账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。 20、收入本公司销售的商品在同时满足下列条件时，按从购货方已收或应收的合同或协议价款的金额确认销售商品收入：①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业出租收入、物业管理收入、其他收入和利息收入，其确认原则：鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 54 （1）房地产销售收入:房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即可确认收入的实现。（2）物业出租收入：物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。（3）物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。（4）其他收入 A、销售商品在同时满足以下条件时确认收入实现：已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益很可能流入企业；收入的金额能够可靠地计量；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 B、提供劳务的收入确认和计量方法：①同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认实际收入。②劳务开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入。 C、让渡资产使用权收入的确认和计量方法：让渡无形资产（如商标权、专利权、专营权、软件版权等），以及其他非现金资产的使用权而形成的使用费收入，按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。上述收入的确认应同时满足：与交易相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量。（5）利息收入利息收入是按借出货币资金存款的时间和实际利率计算确认的。 21、政府补助政府补助在合理确保可收取且能满足政府补助所附条件的情况下，按其公允价值予以确认。对与收益相关的政府补助如用于补偿以后期间相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用或损失的期间确计入当期损益。对于与资产项目相关的补助，在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。 22、递延所得税资产/递延所得税负债（1）递延所得税资产的确认。本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 55 所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，但是对部分特殊交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认。（2）递延所得税负债的确认。除下列情况产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：①商誉的初始确认；②同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该项交易不是企业合并；交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。③本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资产生相关的应纳税暂时性差异，同时满足下列条件的：投资企业能够控制暂时性差异的转回的时间；该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。（3）所得税费用计量。本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括因企业合并、直接在所有者权益中确认的交易或事项而产生的所得税。 23、经营租赁、融资租赁如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。经营租赁和融资租赁的会计处理方法经营租赁：对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期收益；发生的初始直接费用，应当计入当期损益。融资租赁：租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。未确认融资费用采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。 24、主要会计政策变更、会计估计的变更（1）会计政策变更无（2）会计估计变更无 25、前期会计差错更正（1）追溯重述法无（2）未来适用法无鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 56 （四）税项 1．主要税种及税率：税种计税依据税率营业税房地产销售收入、建筑服务收入等 3%、5% 城市维护建设税营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳企业所得税应纳税所得额 25% 教育费附加营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税率 30%-60% 契税土地使用权的出售、受让金额 3%-5% 2．其他税项按国家和地方有关规定计算缴纳。（五）企业合并及合并财务报表鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 5 7 1、子公司情况（1）通过设立或投资等方式取得的子公司单位：元币种：人民币子公司全称子公司类型注册地业务性质注册资本（万元）经营范围期末实际出资额（万元）实质上构成对子公司净投资的其他项目余额持股比例 (%) 表决权比例(%) 是否合并报表少数股东权益少数股东权益中用于冲减少数股东损益的金额从母公司所有者权益冲减子公司少数股东分担的本期亏损超过少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额后的余额鲁商置业青岛有限公司控股子公司的控股子公司山东青岛房地产开发 5,000 房地产开发 3,750 75 75 是 10,550,268.20 （2）同一控制下企业合并取得的子公司单位：元币种：人民币子公司全称子公司类型注册地业务性质注册资本（万元）经营范围期末实际出资额（万元）实质上构成对子公司净投资的其他项目余额持股比例 (%) 表决权比例(%) 是否合并报表少数股东权益少数股东权益中用于冲减少数股东损益的金额从母公司所有者权益冲减子公司少数股东分担的本期亏损超过少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额后的余额一、控股子公司情况山东省鲁商置业有限公司全资子公司山东济南房地产开发 5,000 房地产开发与经营管理 5,000 100 100 是山东省商业房地产开发有限公司全资子公司山东济南房地产开发 3,640 房地产开发 3,640 100 100 是山东银座地产有限公司全资子公司山东济南房地产开发 7,628 房地产开发 7,628 100 100 是北京银座合智房地产开发有限公司全资子公司北京市房地产开发 2,000 房地产开发 2,000 100 100 是鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 5 8 子公司全称子公司类型注册地业务性质注册资本（万元）经营范围期末实际出资额（万元）实质上构成对子公司净投资的其他项目余额持股比例 (%) 表决权比例(%) 是否合并报表少数股东权益少数股东权益中用于冲减少数股东损益的金额从母公司所有者权益冲减子公司少数股东分担的本期亏损超过少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额后的余额泰安银座房地产开发有限公司控股子公司山东泰安房地产开发 2,000 房地产开发 1,740 87 87 是 12,011,634.81 东营银座房地产开发有限公司控股子公司山东东营房地产开发 1,000 房地产开发 850 85 85 是 6,534,900.51 二、控股孙公司情况山东鲁商物业服务有限公司控股子公司的控股子公司山东济南物业管理 300 物业管理 300 100 100 是青岛鲁商地产有限公司控股子公司的控股子公司山东青岛房地产开发 2,000 房地产开发 1700 85 85 是 1,958,965.82 青岛银座地产有限公司控股子公司的控股子公司山东青岛房地产开发 2,000 房地产开发 2,000 100 100 是青岛星洲世源置业有限公司控股子公司的控股子公司山东青岛房地产开发 2,000 房地产开发 1500 75 75 是 12,922,860.28 重庆鲁商地产有限公司控股子公司的控股子公司重庆市房地产开发 2,000 房地产开发 1,000 50 50 是 6,697,731.17 济南鲁商地产有限公司控股子公司的控股子公司山东济南房地产开发 2,000 房地产开发 2,000 100 100 是临沂鲁商地产有限公司控股子公司的控股子公司山东临沂房地产开发 2000 房地产开发 2000 100 100 是鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 59 2、合并范围发生变更的说明本报告期公司合并范围未发生变更。（六）合并财务报表主要项目注释 1、货币资金单位：元币种：人民币项目期末余额年初余额库存现金 788,576.91 288,101.44 银行存款 623,565,901.63 642,231,604.93 其他货币资金 67,868,453.83 188,898,952.65 合计 692,222,932.37 831,418,659.02 注：1、其他货币资金期末余额67,868,453.83 元, 其中银行承兑汇票保证金存款22,300,000.00 元，预售保证金及农民工工资保证金存款45,568,453.83 元。 2、期末余额中含短期内无法变现的银行承兑汇票保证金存款、按揭、预售及农民工工资保证金存款165,561,984.81 元。 3、期末无外币货币资金。 2、应收票据应收票据按类别列示如下单位：元币种：人民币项目期末余额年初余额银行承兑汇票 500,000.00 7,300,000.00 合计 500,000.00 7,300,000.00 3、应收账款（1）应收账款按种类披露单位：元币种：人民币期末余额年初余额种类账面余额坏账准备账面余额坏账准备金额比例（％）坏账准备比例（％）金额比例（％）坏账准备比例（％）单项金额重大的款 45,731,768.00 97.53 15,854,693.00 95.28 531,498,384.85 99.32 16,926,693.00 90.72 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 60 期末余额年初余额种类账面余额坏账准备账面余额坏账准备金额比例（％）坏账准备比例（％）金额比例（％）坏账准备比例（％）项单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项 536,154.93 1.14 536,154.93 3.22 536,154.93 0.10 536,154.93 2.87 其他单项金额不重大的款项 621,518.00 1.33 248,607.20 1.50 3,094,211.25 0.58 1,195,876.53 6.41 合计 46,889,440.93 100.00 16,639,455.13 100.00 535,128,751.03 100.00 18,658,724.46 100.00 ①单项金额重大的应收款项的坏账准备计提比例及理由：单项金额重大的应收款项是指期末余额在100万元（含100万元）以上的非关联方款项。期末，经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现实情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例。 ②单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项的确定组合的依据：账龄3 年以上的应收款项中扣除单项金额重大部分确定为单项金额不重大，但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项。（2）公司期末未发生单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提情况。（3）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款的说明单位：元币种：人民币期末余额年初余额账龄金额比例(%) 坏账准备金额比例(%) 坏账准备 3 年以上 536,154.93 100.00 536,154.93 536,154.93 100.00 536,154.93 合计 536,154.93 100.00 536,154.93 536,154.93 100.00 536,154.93 （4）期末应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠款情况。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 61 （5）应收账款金额前五名单位情况单位：元币种：人民币客户名称与本公司关系金额年限占应收账款总额的比例(%) 山东省国电发电运营中心客户 33,196,750.00 1 年以内 70.80 济南市拓展物业发展有限公司客户 12,535,018.00 3 年以上 26.73 任永兰客户 535,060.00 1 年以内 1.14 张颍客户 250,000.00 1 年以内 0.53 彭学密客户 149,051.00 3 年以上 0.32 合计 46,665,879.00 99.52 4、其他应收款（1）其他应收款按种类披露单位：元币种：人民币期末余额年初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备种类金额比例 (%) 金额比例 (%) 金额比例 (%) 金额比例 (%) 单项金额重大的款项 121,813,854.37 87.49 106,341,306.21 95.37 119,863,854.37 88.88 105,954,673.85 95.73 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项 1,662,798.78 1.20 1,662,798.78 1.49 1,155,666.22 0.86 1,155,666.22 1.04 其他单项金额不重大的款项 15,750,853.15 11.31 3,506,202.97 3.14 13,843,699.26 10.26 3,568,743.76 3.23 合计 139,227,506.30 100.00 111,510,307.96 100.00 134,863,219.85 100.00 110,679,083.83 100.00 ①单项金额重大的应收款项的坏账准备计提比例及理由：单项金额重大的应收款项是指期末余额在100万元（含100万元）以上的非关联方款项。期末，经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现实情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 62 ②单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项的确定组合的依据：账龄3 年以上的应收款项中扣除单项金额重大部分确定为单项金额不重大，但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项。（2）公司未发生期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提情况。（3）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款说明单位：元币种：人民币期末余额年初余额账龄金额比例(％）坏账准备金额比例 (％）坏账准备 3 年以上 1,662,798.78 100.00 1,662,798.78 1,155,666.22 100.00 1,155,666.22 合计 1,662,798.78 100.00 1,662,798.78 1,155,666.22 100.00 1,155,666.22 （4）本报告期其他应收款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠款情况。（5）其他应收款金额前五名单位情况单位：元币种：人民币客户名称与本企业的关系金额坏账准备年限占其他应收款总额的比例（%）款项性质山东创业投资公司无关联 56,728,774.37 44,337,019.50 1-5 年 40.74 往来款青岛恒达信投资管理公司无关联 45,496,000.00 45,496,000.00 3 年以上 32.68 往来款山东国弘律师事务所无关联 8,200,000.00 8,200,000.00 3 年以上 5.89 往来款浮山后指挥部无关联 3,929,198.00 3,929,198.00 3 年以上 2.82 押金即墨市城乡建设局无关联 2,054,042.00 728,248.71 1 至2 年 1.48 往来款合计 116,408,014.37 102,690,466.21 83.61 5、预付款项（1）预付款项按账龄列示单位：元币种：人民币期末余额年初余额账龄金额比例(%) 金额比例(%) 1 年以内 462,295,038.72 79.14 715,645,520.43 85.77 1 至2 年 121,877,233.00 20.86 118,770,000.00 14.23 合计 584,172,271.72 100.00 834,415,520.43 100.00 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 63 （2）预付款项金额前五名单位情况单位：元币种：人民币客户名称与本公司关系金额年限占预付款项的比例(%) 款项性质青岛市南区开发建设局无关联290,000,000.00 1 年以内 49.64 尚未结算的土地款山东省齐鲁国际拍卖有限公司无关联118,770,000.00 2 至3 年 20.33 尚未结算的土地款济南海元同方科贸有限公司无关联55,789,839.46 1 年以内 9.55 尚未结算的材料款临沂市伟程物资有限公司无关联30,180,000.00 1 年以内 5.17 尚未结算的材料款济南二建集团工程有限公司无关联24,800,000.00 1 年以内 4.25 尚未结算的工程款合计 519,539,839.46 88.94 （3）本报告期预付款项中无持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位欠款情况。（4）变动幅度超过30%（含30%）或占资产总额5%以上（含5%）原因说明期末余额比年初余额减少30%，主要系预付青岛燕儿岛路项目部分土地款转为土地出让金所致。 6、存货（1）存货分类单位：元币种：人民币期末余额年初余额项目账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值原材料 336,730.70 336,730.70 2,099,154.87 2,099,154.87 开发成本 6,410,184,180.83 6,410,184,180.83 3,949,862,420.53 3,949,862,420.53 开发产品 890,146,546.07 890,146,546.07 989,030,013.15 989,030,013.15 其他 109,916.89 109,916.89 1,990.00 1,990.00 合计 7,300,777,374.49 7,300,777,374.49 4,940,993,578.55 4,940,993,578.55 （2）公司期末对存货进行减值测试，未发现其存在减值迹象，故未计提跌价准备。（3）存货余额中利息资本化金额为531,476,693.02 元。（4）公司存货账面价值合计为1,640,802,010.53 元的济南鲁商广场、常春藤等存货项目已作抵押。 7、对联营企业投资联营企业基本情况：鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 64 单位：万元币种：人民币被投资单位名称企业类型注册地法人代表业务性质注册资本本企业持股比例 (%) 本企业在被投资单位表决权比例 (%) 期末资产总额期末负债总额期末净资产总额本期营业收入总额本期净利润临沂尚城置业有限公司有限责任公司山东临沂市刘跃华房地产开发 2000 40.00 40.00 98,386.01 92,748.47 5,637.55 5,053.82 444.97 8、长期股权投资按权益法核算：单位：元币种：人民币被投资单位初始投资成本年初余额增减变动期末余额在被投资单位持股比例 (%) 在被投资单位表决权比例(%) 本期计提减值准备本期现金红利临沂尚城置业有限公司 8,000,000.00 24,698,533.27 1,779,863.15 26,478,396.42 40.00 40.00 合计 8,000,000.00 24,698,533.27 1,779,863.15 26,478,396.42 40.00 40.00 注：（1）本期增加数系对临沂尚城置业有限公司的投资收益。（2）期末，未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。 9、投资性房地产按成本计量的投资性房地产单位：元币种：人民币项目年初余额本期增加本期减少期末余额一、原价合计 6,148,124.10 6,148,124.10 房屋建筑物 6,148,124.10 6,148,124.10 二、累计折旧和累计摊销合计 305,491.40 146,625.65 452,117.05 房屋建筑物 305,491.40 146,625.65 452,117.05 三、投资性房地产减值准备累计金额合计房屋建筑物四、投资性房地产账面价值合计 5,842,632.70 146,625.65 5,696,007.05 房屋建筑物 5,842,632.70 146,625.65 5,696,007.05 注：本期折旧和摊销额：146,625.65 元。投资性房地产本期减值准备计提额：0 元。 10、固定资产（1）固定资产情况鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 65 单位：元币种：人民币项目年初余额本期增加本期减少期末余额一、原值合计 20,197,832.06 1,874,928.20 1,000,720.00 21,072,040.26 房屋及建筑物运输设备 12,980,410.00 752,301.00 983,990.00 12,748,721.00 电子及其他设备 7,217,422.06 1,122,627.20 16,730.00 8,323,319.26 二、累计折旧合计 11,789,562.33 2,018,537.05 928,453.46 12,879,645.92 房屋及建筑物运输设备 7,489,718.23 1,199,265.38 912,559.96 7,776,423.65 电子及其他设备 4,299,844.10 819,271.67 15,893.50 5,103,222.27 三、固定资产账面净值合计 8,408,269.73 -143,608.85 72,266.54 8,192,394.34 房屋及建筑物运输设备 5,490,691.77 -446,964.38 71,430.04 4,972,297.35 电子及其他设备 2,917,577.96 303,355.53 836.50 3,220,096.99 四、固定资产减值准备合计房屋及建筑物运输设备电子及其他设备五、固定资产账面价值合计 8,408,269.73 -143,608.85 72,266.54 8,192,394.34 房屋及建筑物运输设备 5,490,691.77 -446,964.38 71,430.04 4,972,297.35 电子及其他设备 2,917,577.96 303,355.53 836.50 3,220,096.99 本期折旧额：2,018,537.05 元。本期由在建工程转入固定资产原价为：0 元。（2）期末固定资产未用于担保。（3）无暂时闲置固定资产。（4）无融资租入固定资产。（5）无经营租出固定资产。（6）截至期末，未发现公司的固定资产存在明显的减值迹象，故未计提减值准备。 11、长期待摊费用项目年初余额本期增加本期摊销额其他减少额期末余额其他减少的原因电力沟专用权 656,002.00 13,666.00 642,336.00 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 66 广告费用见注 2,800,000.00 349,999.98 2,450,000.02 合计 3,456,002.00 363,665.98 3,092,336.02 注：广告费用系广告位租赁及发布费用，合同约定租赁期限5 年。 12、递延所得税资产、递延所得税负债（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债单位：元币种：人民币项目期末余额年初余额递延所得税资产：资产减值准备 32,037,440.80 32,334,452.09 可抵扣亏损 6,323,245.69 6,323,245.69 小计 38,360,686.49 38,657,697.78 递延所得税负债：评估增值 3,750,287.49 3,868,130.62 合计 3,750,287.49 3,868,130.62 （2）引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异单位：元币种：人民币项目暂时性差异金额引起暂时性差异的资产项目坏账准备 128,149,763.09 可抵扣亏损 25,292,982.76 小计 153,442,745.85 引起暂时性差异的负债项目评估增值 15,001,149.98 小计 15,001,149.98 递延所得税资产：可抵扣亏损系子公司北京银座合智房地产开发有限公司、青岛鲁商地产有限公司及重庆鲁商地产有限公司等公司的亏损，上述地产项目处于开发阶段未结转销售收入，预计房产结转销售收入后能获得足够的应纳税所得弥补。递延所得税负债：山东省商业房地产开发有限公司以2005 年10 月31 日为基准日进行国企改制，以评估后的净资产于2007 年2 月重新入账，其中对子公司青岛星洲世源置业有限公司长期股权投资评估增值99,894,770.67 元（主要系青岛星洲存货增值)，本公司在编制合并鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 67 报表时，按子公司青岛星洲世源置业有限公司评估价值调整了青岛星洲世源置业有限公司存货及资本公积，并对评估增值计提递延所得税负债。 13、资产减值准备明细单位：元币种：人民币本期减少项目年初余额本期计提转回转销期末余额坏账准备 129,337,808.29 1,217,034.65 2,405,079.85 128,149,763.09 合计 129,337,808.29 1,217,034.65 2,405,079.85 128,149,763.09 14、短期借款 ①短期借款分类：单位：元币种：人民币项目期末余额年初余额保证借款 100,000,000.00 200,000,000.00 合计 100,000,000.00 200,000,000.00 注：①期末借款系由鲁商集团提供担保向渤海银行济南分行贷款100,000,000.00 元。 ②公司期末无逾期的短期借款。 15、应付票据单位：元币种：人民币项目期末余额年初余额银行承兑汇票 22,300,000.00 124,500,000.00 合计 22,300,000.00 124,500,000.00 注：（1）应付票据期末余额中下一会计期间将到期的金额为22,300,000.00 元。（2）期末余额较年初余额减少102,200,000.00 元，系公司本期使用票据结算工程款和材料款较少所致。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 68 16、应付账款（1）应付账款情况单位：元币种：人民币账龄期末余额年初余额 1 年以内 874,800,540.48 538,271,784.72 1 至2 年 11,396,546.83 2,348,745.54 2 至3 年 355,066.53 1,463,089.36 3 年以上 5,000.00 合计 886,557,153.84 542,083,619.62 （2）本报告期应付账款中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。（3）账龄超过1 年的大额应付账款情况的说明超过1 年以上应付账款系尚未结算的工程尾款。（4）变动幅度超过30%（含30%）或占资产总额5%以上（含5%）原因说明期末余额比年初余额增长63.55%，主要系欠付开发项目工程款及材料款增加所致。 17、预收款项（1）预收款项情况单位：元币种：人民币项目名称年初余额期末余额银座.晶都国际 1,219,248.63 6,623,468.63 一山一墅一期 12,393,797.75 86,007,457.12 动感世代 37,888,941.99 33,656,247.61 鲁商常春藤项目一期 8,869,495.18 209,796,411.33 鲁商常春藤项目二期 177,552,857.50 88,492,259.00 鲁商御龙湾项目一期 141,779,125.00 201,260,015.00 济南鲁商广场项目 263,547,749.12 253,915,473.35 青岛蓝岸国际项目一期 501,775,588.16 612,995,689.19 银座数码广场 303,771.00 四季景园二期 10,262,813.30 22,560,398.30 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 69 泰安银座城市广场 8,172,576.41 12,612,903.08 东营银座城市广场 637,315.06 11,297,013.95 蓝岸丽舍项目一期 508,459,500.00 945,510,534.20 临沂鲁商凤凰城一期 145,590,415.00 242,496,640.00 重庆云山原筑项目一期 46,441,733.00 90,873,858.00 合计 1,864,894,927.10 2,818,098,368.76 （2）本报告期预收账款中无预收持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。 18、应付职工薪酬单位：元币种：人民币项目年初余额本期增加本期支付期末余额一、工资、奖金、津贴和补贴 325,083.10 18,383,891.55 18,284,979.10 423,995.55 二、职工福利费 2,002,421.03 2,002,421.03 三、社会保险费 5,648.02 3,360,675.31 3,159,242.24 207,081.09 其中：（1）医疗保险费 2,435.21 766,464.59 728,850.72 40,049.08 （2）基本养老保险费 2,541.04 2,307,335.39 2,159,559.80 150,316.63 （3）失业保险费 671.77 160,091.14 150,734.58 10,028.33 （4）工伤保险费 68,148.37 63,407.35 4,741.02 （5）生育保险费 58,635.82 56,689.79 1,946.03 四、住房公积金 7,523.54 863,229.81 830,667.60 40,085.75 五、辞退福利六、其他工会经费和职工教育经费 1,847,570.55 767,372.08 805,057.49 1,809,885.14 合计 2,185,825.21 25,377,589.78 25,082,367.46 2,481,047.53 应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额0 元。工会经费和职工教育经费金额1,809,885.14 元，非货币性福利金额0 元，因解除劳动关系给予补偿0 元。 19、应交税费单位：元币种：人民币应交税项期末余额年初余额增值税 30.00 营业税 -15,279,003.17 46,034,045.25 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 70 应交税项期末余额年初余额城市维护建设税 -516,103.07 3,303,056.95 教育费附加 -469,272.55 1,201,896.77 地方教育附加 178,328.64 684,992.08 企业所得税 -12,692,461.09 154,177,143.06 个人所得税 130,966.43 163,916.97 土地增值税 1,128,938.46 23,758,952.73 房产税 302,059.88 279,698.49 土地使用税 2,032,754.27 3,043,879.59 河道维护费 -301,105.52 350.03 合计 -25,484,867.72 232,647,931.92 20、其他应付款（1）其他应付款情况单位：元币种：人民币账龄期末余额年初余额 1 年以内 1,747,126,784.02 943,750,281.67 1 至2 年 481,309,345.18 412,848,554.40 2 至3 年 103,091,079.21 66,758,916.23 3 年以上 2,312,130.30 68,843,496.48 合计 2,333,839,338.71 1,492,201,248.78 （2）本报告期其他应付款中应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况单位：元币种：人民币单位名称期末余额年初余额山东省商业集团有限公司 1,188,854,060.65 675,648,420.75 （3）账龄超过一年的大额其他应付款情况的说明单位：元币种：人民币单位名称金额款项性质山东省商业集团有限公司 168,178,791.63 往来款山东省商业集团有限公司 281,431,937.38 见注山东富源投资有限公司 59,180,000.00 往来款山东世界贸易中心 29,499,693.42 见注鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 71 鲁商集团有限公司 26,423,150.80 见注山东银座商城股份有限公司 15,352,219.23 往来款合计 580,065,792.46 注：根据2008 年12 月31 日公司与鲁商集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、通利商业等签署的《重大资产置换及发行股份购买资产之交割确认书》约定，评估基准日（2008 年4 月30 日）公司置出资产的评估价值为508,984,000.00 元，根据自评估基准日至实际交割日期间的专项审计报告（大信专字【2008】第0040 号）审计的账面净资产，推算实际交割日即2008 年12 月20 日置出资产的评估价值为152,364,126.59 元，自评估基准日至实际交割日期间，置出资产的评估价值减少356,619,873.41 元，按照发行股份的分配比例挂账金额。该损失由公司向鲁商集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、通利商业等暂挂其他应付款。（4）其他应付款金额前五名单位情况单位名称账龄金额占其他应付款总额比例（%）性质或内容山东省商业集团有限公司 1 年以内及 1-2 年 1,188,854,060.65 50.94 重组应付款及借款、计提的利息山东银座商城股份有限公司 1 年以内及 1-2 年 297,534,635.24 12.75 借款及计提的利息山东省空调工程总公司 1 年内 262,083,474.42 11.23 借款及计提的利息塔里木油田 1 年内 197,404,361.00 8.46 往来款山东富源投资有限公司 1-2 年 59,180,000.00 2.54 往来款合计 2,005,056,531.31 85.92 21、一年内到期的非流动负债（1）一年内到期的非流动负债情况单位：元币种：人民币类别期末余额年初余额一年内到期的长期借款 669,000,000.00 522,000,000.00 （2）一年内到期的长期借款 1）1 年内到期的长期借款单位：元币种：人民币项目期末余额年初余额抵押+保证借款 90,000,000.00 272,000,000.00 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 72 项目期末余额年初余额抵押借款 579,000,000.00 250,000,000.00 合计 669,000,000.00 522,000,000.00 2) 金额前五名的1 年内到期的长期借款单位：元币种：人民币贷款单位借款起始日借款终止日币种利率（%）期末余额年初余额中国工商银行济南泺源支行 2008/9/28 2010/9/27 人民币 5.40 100,000,000.00 100,000,000.00 中国工商银行青岛开发区支行 2007/8/17 2010/8/3 人民币 5.40 95,000,000.00 150,000,000.00 中国工商银行济南泺源支行 2007/8/14 2010/8/2 人民币 5.40 90,000,000.00 240,000,000.00 中国工商银行临沂兰山支行 2009/1/22 2011/3/25 人民币 5.40 90,000,000.00 中行临沂市河东支行 2009/7/16 2010/12/31 人民币 4.86 80,000,000.00 合计 455,000,000.00 490,000,000.00 22、长期借款（1）长期借款分类单位：元币种：人民币借款类别期末余额年初余额抵押+保证借款 348,610,000.00 330,200,000.00 抵押借款 525,000,000.00 927,000,000.00 合计 873,610,000.00 1,257,200,000.00 （2）金额前五名的长期借款贷款单位借款起始日借款终止日币种利率（%）期末余额期初余额招商银行洪楼支行 2009/8/24 2011/8/23 人民币 5.40 280,000,000.00 250,000,000.00 渤海银行济南分行 2010/5/13 2012/4/6 人民币 5.40 100,000,000.00 中国工商银行青岛开发区支行 2010/1/18 2012/12/28 人民币 5.40 100,000,000.00 中国工商银行青岛城阳支行 2009/7/9 2012/7/8 人民币 5.40 95,000,000.00 117,000,000.00 中国银行重庆北碚支行 2009/4/1 2014/3/31 人民币 5.18 68,610,000.00 80,200,000.00 合计 643,610,000.00 447,200,000.00 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 73 23、长期应付款金额前五名长期应付款情况单位：元币种：人民币单位期限初始金额利率（%）应计利息期末余额借款条件山东省商业集团有限公司 8 年 300,000,000.00 5.346 8,019,250.00 300,000,000.00 用于省调控资金贷款规定的项目注：公司子公司山东省鲁商置业有限公司根据《山东省扩大内需重点建设项目调控资金管理暂行办法》通过鲁商集团借入款项3 亿元，用于省调控资金贷款规定的项目，借款期限八年，第1-5 年只偿还利息，第6 年起均衡还本付息，贷款利率5.346%，本期计提并支付利息8,019,250.00 元。 24、股本单位：元币种：人民币本期变动增减项目期初数发行新股送股其他小计期末数股份总数 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00 25、资本公积单位：元币种：人民币项目年初余额本期增加数本期减少数期末余额股本溢价 328,208,799.87 328,208,799.87 其他资本公积 -9,252,885.81 -9,252,885.81 合计 318,955,914.06 318,955,914.06 26、盈余公积单位：元币种：人民币项目年初余额本期增加本期减少期末余额法定盈余公积 86,785,118.03 86,785,118.03 任意盈余公积 13,592,338.72 13,592,338.72 合计 100,377,456.75 100,377,456.75 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 74 27、未分配利润单位：元币种：人民币项目金额提取或分配比例调整前上年末未分配利润 -780,257,329.67 调整后年初未分配利润 -780,257,329.67 加：本期归属于母公司所有者的净利润 41,992,982.93 期末未分配利润 -738,264,346.74 28、营业收入、营业成本 (1) 营业收入、营业成本单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额主营业务收入 464,224,899.83 269,352,430.69 其他业务收入 8,896,664.05 2,048,746.79 营业成本 313,326,346.20 174,716,204.76 （2）主营业务（分行业）单位：元币种：人民币本期金额上期金额项目收入成本收入成本房地产销售 447,992,590.61 298,608,239.84 260,173,289.93 166,741,046.38 物业管理 16,232,309.22 11,763,112.45 9,179,140.76 7,747,928.05 合计 464,224,899.83 310,371,352.29 269,352,430.69 174,488,974.43 （3）主营业务（分产品）单位：元币种：人民币本期金额上期金额项目收入成本收入成本房地产销售 447,992,590.61 298,608,239.84 260,173,289.93 166,741,046.38 物业管理 16,232,309.22 11,763,112.45 9,179,140.76 7,747,928.05 合计 464,224,899.83 310,371,352.29 269,352,430.69 174,488,974.43 （4）主营业务（分地区）单位：元币种：人民币本期金额上期金额项目收入成本收入成本山东省内 464,224,899.83 310,371,352.29 269,352,430.69 174,488,974.43 合计 464,224,899.83 310,371,352.29 269,352,430.69 174,488,974.43 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 75 （5）公司前五名客户的营业收入情况单位：元币种：人民币项目主营业务收入总额占公司全部主营业务收入的比例(%) 第一名 46,590,544.00 10.04 第二名 25,353,528.00 5.46 第三名 16,328,584.00 3.52 第四名 12,808,580.00 2.76 第五名 8,897,704.00 1.92 合计 109,978,940.00 23.70 29、营业税金及附加单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额计缴标准营业税 23,654,147.70 13,567,946.97 3%、5% 城市维护建设税 1,655,788.11 949,837.29 按流转税的 5%、7% 教育费附加 709,623.37 406,217.73 按流转税的3% 地方教育费附加 236,541.52 136,419.28 按流转税的1% 土地增值税 5,870,421.67 3,077,883.45 增值额的 30％－60％合计 32,126,522.37 18,138,304.72 30、公允价值变动损益单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额交易性金融资产 21,834.67 31、投资收益（1）投资收益明细情况单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额权益法核算的长期股权投资收益 1,779,863.15 2,718,140.37 合计 1,779,863.15 2,718,140.37 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 76 （2）按权益法核算的长期股权投资收益单位：元币种：人民币被投资单位本期发生额上期发生额本期比上期增减变动的原因临沂尚城置业有限公司 1,779,863.15 2,718,140.37 被投资单位净利润的增减变动影响所致合计 1,779,863.15 2,718,140.37 （3）无境外投资。 32、资产减值损失单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额一、坏账损失 -1,188,045.20 9,486,668.87 二、存货跌价损失三、可供出售金融资产减值损失四、持有至到期投资减值损失五、长期股权投资减值损失六、投资性房地产减值损失七、固定资产减值损失八、工程物资减值损失九、在建工程减值损失十、生产性生物资产减值损失十一、油气资产减值损失十二、无形资产减值损失十三、商誉减值损失十四、其他合计 -1,188,045.20 9,486,668.87 33、营业外收入单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额非流动资产处置利得 607,452.59 其中：固定资产处置利得 607,452.59 罚款收入 5000.00 其他 48,574.40 11,900.00 营业外收入合计 661,026.99 11,900.00 34、营业外支出鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 77 单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额非流动资产处置损失 58.95 其中：固定资产处置损失 58.95 捐赠支出 50,000.00 违约金支出 964,415.98 1,027,061.00 其他 263,576.25 49,883.16 营业外支出合计 1,277,992.23 1,077,003.11 35、所得税费用单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额按税法及相关规定计算的当期所得税 22,876,205.68 13,060,765.92 递延所得税调整 -414,854.42 -2,371,667.20 合计 22,461,351.26 10,689,098.72 36、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程本公司按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）》（“中国证券监督管理委员会公告[2010]2 号）、《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号——非经常性损益（2008）》（“中国证券监督管理委员会公告[2008]43 号”）要求计算的每股收益如下：项目代码本期发生额上期发生额归属于公司普通股股东的净利润(Ⅰ) P0 41,992,982.93 26,791,572.55 扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润(Ⅱ) P0 42,329,594.46 27,331,515.63 期初股份总数 S0 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00 报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 S1 报告期因发行新股或债转股等增加股份数 Si 报告期因回购等减少股份数 Sj 报告期缩股数 Sk 报告期月份数 M0 增加股份次月起至报告期期末的累计月数 Mi 减少股份次月起至报告期期末的累计月数 Mj 发行在外的普通股加权平均数 S 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00 基本每股收益(Ⅰ) 0.0420 0.0268 扣除非经常性损益后基本每股收益(Ⅱ) 0.0423 0.0273 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 78 项目代码本期发生额上期发生额调整后的归属于普通股股东的当期净利润(Ⅰ) P1 41,992,982.93 26,791,572.55 调整后扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润(Ⅱ) P1 42,329,594.46 27,331,515.63 认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数稀释后的发行在外普通股的加权平均数 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00 稀释每股收益(Ⅰ) 0.0420 0.0268 扣除非经常性损益后稀释每股收益(Ⅱ) 0.0423 0.0273 （1）基本每股收益基本每股收益= P0÷ S S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0– Sj×Mj÷M0-Sk 其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。（2）稀释每股收益稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数) 其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。 37、现金流量表附注（1）收到的其他与经营活动有关的现金单位：元币种：人民币项目本期金额利息收入 1,553,159.57 租赁收入 8,896,664.05 收到往来款项及其他 241,160.19 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 79 项目本期金额合计 10,690,983.81 （2）支付的其他与经营活动有关的现金单位：元币种：人民币项目本期金额办公费 2,318,413.30 差旅费 740,698.37 业务招待费 583,625.44 广告费 19,441,364.18 业务宣传费 7,480,012.85 销售佣金 19,339,361.16 咨询费 564,330.00 租赁费 323,306.00 汽车费 403,742.01 会务费 948,674.19 违约金支出 964,415.98 手续费支出 182,272.11 其他营业外支出 313,576.25 销售管理费中的其他费用 3,201,544.31 往来款项及其他 153,318,874.48 合计 210,124,210.63 （3）收到的其他与筹资活动有关的现金单位：元币种：人民币项目本期金额向非金融机构的借款见注 986,953,383.15 注：公司子公司山东省鲁商置业有限公司向关联方借入款项986,953,383.15 元，其中：鲁商集团5.10 亿元；山东银座商城股份有限公司216,953,383.15 元；山东省空调工程总公司2.60 亿元。（4）支付的其他与筹资活动有关的现金单位：元币种：人民币项目本期金额归还非金融机构借款见注 109,467,200.00 注：公司子公司山东省鲁商置业有限公司归还关联方青岛海景(国际)大酒店发展有限公司借款20,000,000.00 元，归还关联方山东省空调工程总公司借款10,000,000.00 元，归还关联方山东银座久信房地产开发有限公司借款79,467,200.00 元。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 80 38、现金流量表补充资料（1）现金流量表补充资料单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润 39,759,519.54 26,387,813.93 加：资产减值准备 -1,188,045.20 9,486,668.87 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,165,162.70 2,293,335.87 无形资产摊销长期待摊费用摊销 363,665.98 13,666.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） -607,452.59 固定资产报废损失（收益以“－”号填列）公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -21,834.67 财务费用（收益以“－”号填列） 2,285,638.89 830,436.45 投资损失（收益以“－”号填列） -1,779,863.15 -2,718,140.37 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 297,011.29 -2,371,667.20 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -117,843.13 存货的减少（增加以“－”号填列） -2,288,569,182.75 -1,037,693,378.33 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 1,342,300,795.22 -328,425,159.70 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 219,945,235.53 745,235,213.47 其他经营活动产生的现金流量净额 -685,145,357.67 -586,983,045.68 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况：现金年末余额 526,660,947.56 517,363,954.46 减：现金年初余额 730,549,706.37 830,158,518.83 加：现金等价物年末余额减：现金等价物年初余额鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 81 项目本期金额上期金额现金及现金等价物净增加额 -203,888,758.81 -312,794,564.37 （2）现金和现金等价物的构成单位：元币种：人民币项目期末余额年初余额一、现金 526,660,947.56 730,549,706.37 其中：库存现金 788,576.91 288,101.44 可随时用于支付的银行存款 525,872,370.65 642,261,604.93 可随时用于支付的其他货币资金 88,000,000.00 可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项二、现金等价物其中：三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额 526,660,947.56 730,549,706.37 （3）现金流量表补充资料的说明期末现金及现金等价物余额不包含短期内无法变现的保证金存款165,561,984.81 元。（七）关联方关系及其交易 1、本企业的母公司情况单位:万元币种:人民币母公司名称企业类型注册地法定代表人业务性质注册资本母公司对本公司的持股比例母公司对本公司的表决权比例本公司的最终控制方组织机构代码山东省商业集团有限公司国有独资公司山东省济南市季缃绮对集团所属企业的生产经营活动实施组织、协调、管理等 80,000 52.62% 52.62% 是 16305564-7 2、本企业的子公司情况单位:万元币种:人民币子公司全称子公司类型企业类型注册地法人代表业务性质注册资本持股比例(%) 表决权比例(%) 组织机构代码山东省鲁商置业有限公司全资子公司有限责任公司山东济南尹鹏房地产开发 5,000 100 100 706207281 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 82 子公司全称子公司类型企业类型注册地法人代表业务性质注册资本持股比例(%) 表决权比例(%) 组织机构代码山东省商业房地产开发有限公司全资子公司有限责任公司山东济南陈飞房地产开发 3,640 100 100 16305323-8 山东银座地产有限公司全资子公司有限责任公司山东济南李明房地产开发 7,628 100 100 750869055 北京银座合智房地产开发有限公司全资子公司有限责任公司北京市季缃绮房地产开发 2,000 100 100 77473197-4 泰安银座房地产开发有限公司控股子公司有限责任公司山东泰安李明房地产开发 2,000 87 87 77100112-4 东营银座房地产开发有限公司控股子公司有限责任公司山东东营李明房地产开发 1,000 85 85 76778089-0 山东鲁商物业服务有限公司控股子公司的控股子公司有限责任公司山东济南尹鹏物业管理 300 100 100 78064676-8 青岛鲁商地产有限公司控股子公司的控股子公司有限责任公司山东青岛季缃绮房地产开发 2,000 85 85 79752909-0 青岛银座地产有限公司控股子公司的控股子公司有限责任公司山东青岛季缃绮房地产开发 2,000 100 100 76363941-9 青岛星洲世源置业有限公司控股子公司的控股子公司有限责任公司山东青岛尹鹏房地产开发 2,000 75 75 73352281-8 重庆鲁商地产有限公司控股子公司的控股子公司有限责任公司重庆市季缃绮房地产开发 2,000 50 50 79802200-5 济南鲁商地产有限公司控股子公司的控股子公司有限责任公司山东济南尹鹏房地产开发 2,000 100 100 67729523-4 临沂鲁商地产有限公司控股子公司的控股子公司有限责任公司山东临沂王仁泉房地产开发 2,000 100 100 66672534-X 鲁商置业青岛有限公司控股子公司的控股子公司有限责任公司山东青岛尹鹏房地产开发 5,000 75 75 68679978-4 3、本企业的联营企业情况单位:万元币种:人民币被投资单位名称企业类型注册地法人代表业务性质注册资本持股比例(%) 表决权比例 (%) 组织机构代码临沂尚城置业有限公司有限责任公司山东省临沂市刘跃华房地产开发 2,000 40.00 40.00 77318116-5 被投资单位名称期末资产总额期末负债总额期末净资产总额本期营业收入总额本期净利润临沂尚城置业有限公司 98,386.01 92,748.47 5,637.55 5,053.82 444.97 4、本企业的其他关联方情况其他关联方名称其他关联方与本公司关系组织机构代码山东银座久信房地产开发有限公司其他 73172885-5 莱芜银座置业有限公司其他 78077037-1 青岛海景（国际）大酒店发展有限公司其他 61437256-2 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 83 其他关联方名称其他关联方与本公司关系组织机构代码山东银座商城股份有限公司母公司的控股子公司 26718035-4 泰安银座商城有限公司其他 72620928-4 山东富源投资有限公司其他 72928889-7 山东银座汽车有限公司其他 74655995-1 山东省林工商总公司其他 16304442-X 山东省五金交电化工总公司其他 16305449-2 山东银座物业管理有限责任公司其他 76974408-4 山东世界贸易中心参股股东 16306978-2 鲁商集团有限公司参股股东 78079726-7 山东省通利商业管理服务中心参股股东 16308743-8 山东统一银座商业有限公司其他 26718020-7 山东省银座实业有限公司其他 26712049-0 山东银座置业有限公司其他 67450518-7 山东省空调工程总公司其他 16305539-9 山东银座泉城大酒店有限公司其他 72481211-9 山东银座大饭店有限公司索菲特银座大饭店其他 72073848-4 山东银座佳驿酒店有限公司其他 66489089-4 5、关联交易情况（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易单位：元币种：人民币本期金额上期金额关联方关联交易类型关联交易内容关联交易定价原则金额（元）占年度同类交易比例（%）金额（元）占年度同类交易比例（%）山东省银座实业有限公司购买商品采购材料市场价格 2,013,182.00 0.85 山东银座久信房地产开发有限公司提供劳务办公区及银座花园物业服务市场价格742,761.40 4.58 莱芜银座置业有限公司提供劳务莱芜银座城市广场物业服务市场价格 63,045.00 0.39 （2）关联租赁情况鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 84 公司出租情况表：单位：元币种：人民币出租方名称承租方名称租赁资产情况合同约定的年度租金租赁期限租赁收益租赁收益确定依据租赁收益对公司影响山东银座地产有限公司山东银座置业有限公司商务办公楼第24 层 612,088.00 2009 年3 月1 日 -2012 年2 月29 日 1,836,264.00 依据市场价格本期未确认收入泰安银座房地产开发有限公司泰安银座商城有限公司泰安市东岳大街77 号泰安银座城市广场 14,692,300.00 2009 年12 月28 日 —2010 年 12 月27 日 14,692,300.00 依据市场价格增加公司本期收入 7,346,200.00 元注：（1）山东银座地产有限公司出租给山东银座置业有限公司的租赁资产涉及金额4,780,760.00 元，双方约定商品房日租金每平方1.5 元，年租金612,088.00 元，租赁期限为3 年。（2）泰安银座房地产开发有限公司出租给泰安银座商城有限公司的租赁资产涉及金额214,522,575.78元，双方约定商品房日租金每平方1.06元，年租金14,692,300.00元，租赁期限为1年。（3）关联担保情况担保方被担保方担保金额担保期限担保是否已经履行完毕山东银座久信房地产开发有限公司泰安银座房地产开发有限公司 32,000,000.00 2007 年3 月28 日～ 2010 年3 月29 日是山东省商业集团有限公司山东省鲁商置业有限公司 100,000,000.00 2009 年5 月21 日～ 2010 年5 月20 日是山东省商业集团有限公司山东银座地产有限公司 100,000,000.00 2009 年12 月15 日～ 2010 年6 月20 日是山东省商业集团有限公司山东省鲁商置业有限公司 90,000,000.00 2007 年8 月14 日～ 2010 年8 月2 日否山东省商业集团有限公司山东省鲁商置业有限公司 100,000,000.00 2010 年5 月28 日～ 2011 年5 月28 日否山东省商业集团有限公司山东省鲁商置业有限公司 280,000,000.00 2009 年8 月24 日～ 2011 年8 月23 日否山东省商业集团有限公司重庆鲁商地产有限公司 68,610,000.00 2009 年4 月1 日～ 2014 年3 月31 日否山东省商业房地产开发有限公司临沂尚城置业有限公司 70,000,000.00 2009 年12 月27 日～ 2012 年4 月6 日否（4）关联方资金拆借单位：元币种：人民币关联方拆借金额期限说明拆入：山东省商业集团有限公司 120,000,000.00 6 个月同期银行基准利率山东省商业集团有限公司 390,000,000.00 7 年前五年利率5.88%，后两年利率不超过同期银行基准利率。山东银座商城股份有限公司 216,953,383.15 1 年同期银行基准利率山东省空调工程总公司 260,000,000.00 1 年同期银行基准利率鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 85 （5）其他关联交易资金占用费用 ①公司子公司山东省鲁商置业有限公司根据《山东省扩大内需重点建设项目调控资金管理暂行办法》上期通过鲁商集团借入款项3 亿元，用于省调控资金贷款规定的项目，本期计提并支付鲁商集团调控资金占用费8,019,250.00 元。 ②公司子公司山东省鲁商置业有限公司本期向关联方借款用于房地产项目开发，本期按合同约定计提应付利息15,686,966.15 元，其中：应付鲁商集团8,395,000.00 元，应付山东银座商城股份有限公司3,392,066.15 元，应付山东省空调工程总公司3,899,900.00 元。 6、关联方应收应付款项上市公司应收关联方款项单位：元币种：人民币期末余额年初余额项目名称关联方金额其中：计提减值金额金额其中：计提减值金额应收账款山东银座商城股份有限公司 475,046,616.85 预付账款山东省银座实业有限公司 251,067.50 上市公司应付关联方款项单位：元币种：人民币期末余额年初余额项目名称关联方金额其中：计提减值金额金额其中：计提减值金额应付账款山东省银座实业有限公司 1,286,862.42 其他应付款山东省商业集团有限公司 1,188,854,060.65 675,648,420.75 其他应付款山东银座商城股份有限公司 297,534,635.24 87,989,185.94 其他应付款莱芜银座置业有限公司 2,025,600.96 5,025,500.96 其他应付款山东银座久信房地产开发有限公司 204,192.81 79,606,282.81 其他应付款山东世界贸易中心 31,682,296.10 31,682,296.10 其他应付款鲁商集团有限公司 26,423,150.80 26,423,150.80 其他应付款山东省通利商业管理服务中心 906,747.84 906,747.84 其他应付款临沂尚城置业有限公司 161,333.63 185,223.30 其他应付款山东富源投资有限公司 59,180,000.00 59,180,000.00 其他应付款青岛海景（国际）大酒店发展有限 20,000,000.00 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 86 公司其他应付款山东银座泉城大酒店有限公司 31,151.00 其他应付款山东银座大饭店有限公司索菲特银座大饭店 4,325.80 4,325.80 其他应付款山东银座佳驿酒店有限公司 2,656.00 其他应付款山东省空调工程总公司 262,083,474.42 10,013,850.88 长期应付款山东省商业集团有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00 （八）股份支付无。（九）或有事项 1、未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响本公司全资子公司北京银座合智房地产开发有限公司与北京京顺房地产有限责任公司因建设用地使用权转让合同纠纷的诉讼与反诉事项（具体内容详见2009 年11 月7 日、2010 年 1 月5 日的《上海证券报》、《中国证券报》），已于2010 年3 月5 日合并开庭审理，在庭审过程中双方提交了各自的证据,当庭未判决。2010 年6 月1 日，北京市高院应北京银座合智房地产开发有限公司的要求到现场就争议土地权属、面积及配套设施相关问题进行勘验。截止报告出具日，案件尚未审结，公司尚无法准确判断本次诉讼事项对本期利润或期后利润的影响。 2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日担保是否已经履行完毕山东省商业房地产开发有限公司临沂尚城置业有限公司 70,000,000.00 2009/12/27 2012/4/6 否合计 70,000,000.00 3、其他或有负债及其财务影响（1）银行按揭贷款担保本公司下属地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2010 年6 月30 日止累计银行按揭担保余额为人民币97,693,530.98 元。（2）资产抵押为取得银行贷款，报告期末本公司将下列资产用于抵押：资产类别项目名称抵押金额鲁商常春藤项目 341,591,002.54 鲁商御龙湾项目 184,081,005.78 开发产品及开发成本青岛蓝岸国际项目 172,608,240.00 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 87 动感世代项目 21,616,841.39 一山一墅项目 17,674,502.10 国奥城项目 182,996,543.27 济南鲁商广场项目 130,565,811.42 临沂鲁商凤凰城项目 533,098,690.38 重庆云山原筑项目 56,569,373.65 合计 1,640,802,010.53 （十）承诺事项重大承诺事项截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的承诺事项。（十一）资产负债表日后事项截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大日后事项。（十二）其他重要事项本公司各类租出资产情况如下: 经营租赁租出资产年末账面价值年初账面价值泰安银座房地产开发有限公司泰安城市广场 211,841,043.58 214,522,575.78 山东银座地产有限公司写字间24层 13,856,083.03 14,129,549.99 合计 225,697,126.61 228,652,125.77 （十三）母公司财务报表重要项目注释 1、应收账款、其他应收款（1）本报告期应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。（2）本报告期其他应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 88 2、长期股权投资按成本法核算：单位：元币种：人民币被投资单位初始投资成本期初余额增减变动期末余额减值准备本期计提减值准备在被投资单位持股比例(%) 在被投资单位表决权比例(%) 山东省鲁商置业有限公司 368,919,055.10 368,919,055.10 368,919,055.10 100.00 100.00 山东银座地产有限公司 127,285,109.39 127,285,109.39 127,285,109.39 100.00 100.00 山东省商业房地产开发有限公司 63,771,944.47 63,771,944.47 63,771,944.47 100.00 100.00 泰安银座房地产开发有限公司 6,130,214.39 6,130,214.39 6,130,214.39 87.00 87.00 东营银座房地产开发有限公司 10,592,605.87 10,592,605.87 10,592,605.87 85.00 85.00 北京银座合智房地产开发有限公司 52,145,078.42 52,145,078.42 52,145,078.42 100.00 100.00 合计 628,844,007.64 628,844,007.64 628,844,007.64 3、现金流量表补充资料单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额 1、将净利润调节为经营活动现金流量：净利润 -1,472,420.08 加：资产减值准备固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－” 号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号填列）公允价值变动损失（收益以“－”号填列）财务费用（收益以“－”号填列）投资损失（收益以“－”号填列）递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -55,000.00 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 185,281,052.44 鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 89 项目本期金额上期金额其他经营活动产生的现金流量净额 183,753,632.36 2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产 3、现金及现金等价物净变动情况：现金的期末余额 183,753,632.36 减：现金的期初余额加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额现金及现金等价物净增加额 183,753,632.36 （十四）补充资料 1、当期非经常性损益明细表单位：元币种：人民币项目金额非流动资产处置损益 607,452.59 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,224,417.83 所得税影响额 255,180.94 少数股东权益影响额 25,172.77 合计 -336,611.53 2、净资产收益率及每股收益每股收益（人民币元）报告期利润加权平均净资产收益率(%) 基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净利润 6.35 0.0420 0.0420 扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 6.40 0.0423 0.0423 3、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明单位：元币种：人民币项目期末数期初数增减额增减幅度（%）主要原因应收票据 500,000.00 7,300,000.00 -6,800,000.00 -93% 对客户采用票据结算方鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 90 式减少所致应收账款 30,249,985.80 516,470,026.57 -486,220,040.77 -94% 收回欠款所致存货 7,300,777,374.49 4,940,993,578.55 2,359,783,795.94 48% 主要系支付土地出让金所致应付票据 22,300,000.00 124,500,000.00 -102,200,000.00 -82% 使用票据结算工程款和材料款减少所致应付账款 886,557,153.84 542,083,619.62 344,473,534.22 64% 欠付开发项目工程款及材料款增加所致预收款项 2,818,693,238.33 1,866,204,434.60 952,488,803.73 51% 预售房款增加所致应交税费 -25,484,867.72 232,647,931.92 -258,132,799.64 -111% 本期交纳了上年度所得税并按本期预收房款预交税金所致其他应付款 2,333,839,338.71 1,492,201,248.78 841,638,089.93 56% 从关联方借入资金增加所致项目本期数上期数增减额增减幅度（%）主要原因营业收入 473,121,563.88 271,401,177.48 201,720,386.40 74% 公司业务增长及收入结转增加所致营业成本 313,326,346.20 174,716,204.76 138,610,141.44 79% 本期房地产销售增加所致营业税金及附加 32,126,522.37 18,138,304.72 13,988,217.65 77% 本期房地产销售收入增加所致销售费用 48,229,008.25 19,194,594.52 29,034,413.73 151% 广告宣传费大幅增加，以及由于销售增加影响销售代理费增加所致财务费用 914,751.43 -131,093.16 1,045,844.59 798% 部分项目已完工，未到期的贷款利息由开发成本转财务费用核算资产减值损失 -1,188,045.20 9,486,668.87 -10,674,714.07 -113% 收回欠款，坏账准备减少所致投资活动产生的现金流量净额 -1,826,298.36 -3,903,920.61 2,077,622.25 53% 其他投资支出减少所致筹资活动产生的现金流量净额 483,082,897.22 278,092,401.92 204,990,495.30 74% 本期筹资金额相比去年同期较大所致鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告 91 八、备查文件目录 1、载有法定代表人签名的半年度报告文本。 2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。董事长：李明鲁商置业股份有限公司 2010 年8 月25 日
附件：PDF公告全文

						鲁商置业股份有限公司2010年半年度报告
1
目 录
一、重要提示............................................................... 2
二、公司基本情况........................................................... 3
三、股本变动及股东情况..................................................... 5
四、董事、监事和高级管理人员情况........................................... 9
五、董事会报告............................................................ 10
六、重要事项.............................................................. 13
七、财务会计报告（未经审计） .............................................. 24
八、备查文件目录.......................................................... 92
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
2
一、重要提示
（一）本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不
存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承
担个别及连带责任。
（二）公司全体董事出席董事会会议。
（三）公司半年度财务报告未经审计。
（四）
公司董事长姓名 李明
主管会计工作负责人姓名 姜国栋
会计机构负责人（会计主管人员）姓名 李珩
公司董事长李明、主管会计工作负责人姜国栋及会计机构负责人（会计主管人员）李
珩声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。
（五）是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
（六） 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
3
二、公司基本情况
（一）公司信息
公司的法定中文名称 鲁商置业股份有限公司
公司的法定中文名称缩写 鲁商置业
公司的法定英文名称 Lushang Property Co.,Ltd.
公司法定代表人 李明
（二）联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 姜国栋 李璐
联系地址
济南市经十路9777 号中国国电大厦
8 层
济南市经十路9777 号中国国电大
厦8 层
电话 0531-66699999 0531-66699999
传真 0531-66697128 0531-66697128
电子信箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com
（三） 基本情况简介
注册地址 山东省博山经济开发区
注册地址的邮政编码 255213
办公地址 济南市经十路9777 号中国国电大厦8 层
办公地址的邮政编码 250014
公司国际互联网网址 www.lshzy.com.cn
电子信箱 600223Lszy@163.com
（四） 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 董事会办公室
（五）公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A 股 上海证券交易所 鲁商置业 600223 ST 鲁置业
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
4
（六）主要财务数据和指标
1、主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本报告期末 上年度期末
本报告期末比上年度
期末增减(%)
总资产 8,717,459,583.04 7,235,845,056.07 20.48
所有者权益（或股东权益） 682,037,024.07 640,044,041.14 6.56
归属于上市公司股东的每
股净资产（元／股）
0.6814 0.6394 6.56
报告期（1－6 月） 上年同期
本报告期比上年同期
增减(%)
营业利润 62,837,836.04 38,142,015.76 64.75
利润总额 62,220,870.80 37,076,912.65 67.82
归属于上市公司股东的净
利润
41,992,982.93 26,791,572.55 56.74
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润
42,329,594.46 27,331,515.63 54.87
基本每股收益(元) 0.0420 0.0268 56.72
扣除非经常性损益后的基
本每股收益(元)
0.0423 0.0273 54.95
稀释每股收益(元) 0.0420 0.0268 56.72
加权平均净资产收益率
(%)
6.35 6.64 减少0.29 个百分点
经营活动产生的现金流量
净额
-685,145,357.67 -586,983,045.68 不适用
每股经营活动产生的现金
流量净额（元）
-0.6845 -0.5864 不适用
2、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 607,452.59
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,224,417.83
所得税影响额 255,180.94
少数股东权益影响额（税后） 25,172.77
合计 -336,611.53
注：公司以2009 年12 月28 日为基准日控股合并了临沂鲁商地产有限公司，由于临沂鲁商地产有
限公司原受山东省商业集团有限公司控制，本公司同受山东省商业集团有限公司控制，且上述控制时
间均在一年以上，因此根据《企业会计准则第20 号-企业合并》的规定，本公司对临沂鲁商地产有限
公司的合并为对同一控制下的企业合并。对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于
合并当期的年初已经发生，从合并当期的年初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合并财务
报表，所以本期报表的上年同期数将临沂鲁商地产有限公司纳入了合并范围。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
5
三、股本变动及股东情况
（一）股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发
行
新
股
送
股
公积
金转
股
其他 小计 数量
比例
(%)
一、有限售条
件股份
694,814,950 69.41 -32,782,400 -32,782,400 662,032,550 66.14
1、国家持股
2、国有法人持
股
669,293,750 66.86 -8,657,400 -8,657,400 660,636,350 66.00
3、其他内资持
股
25,521,200 2.55 -24,125,000 -24,125,000 1,396,200 0.14
其中： 境内非
国有法人持股
23,923,100 2.39 -23,923,100 -23,923,100 0 0
境内自
然人持股
1,598,100 0.16 -201,900 -201,900 1,396,200 0.14
４、外资持股
其中： 境外法
人持股
境外自
然人持股
二、无限售条
件流通股份
306,153,050 30.59 32,782,400 32,782,400 338,935,450 33.86
1、人民币普通
股
306,153,050 30.59 32,782,400 32,782,400 338,935,450 33.86
2、境内上市的
外资股
3、境外上市的
外资股
4、其他
三、股份总数 1,000,968,000 100 0 0 1,000,968,000 100
股份变动的批准情况
（1）2010 年1 月11 日，北京东方航华投资有限公司通过公司重大资产置换及发行股
份购买资产取得的公司股份23,923,100 股，由于限售期满而上市流通，具体内容详见2010
年1 月6 日《上海证券报》、《中国证券报》。
（2）2010 年2 月22 日，公司股东山东省国有资产投资控股有限公司、淄博市城市资
产运营有限公司、葛玉虎、于广谦持有的因股改形成的限售流通股8,859,300 股上市流通，
本次限售流通股上市为公司第三次安排有限售条件（仅限股改形成）的流通股上市，具体
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
6
内容详见2010 年2 月8 日《上海证券报》、《中国证券报》。
（二）股东和实际控制人情况
1、股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 36,648 户
前十名股东持股情况
股东名称
股东
性质
持股比
例(%)
持股总数
报告期内增
减
持有有限售
条件股份数
量
质押或冻结的股份数
量
山东省商业集团有限
公司
国有法
人
52.62 526,739,200 0 526,739,200 质押 158,224,000
山东省国有资产投资
控股有限公司
国有法
人
6.04 60,432,500 0 50,413,200 无
山东世界贸易中心
国有法
人
3.84 38,441,600 0 38,441,600 无
鲁商集团有限公司
国有法
人
3.44 34,432,500 0 34,432,500 无
交通银行－华安策略
优选股票型证券投资
基金
未知 2.61 26,112,585 10,724,041 0 未知
北京东方航华投资有
限公司
境内非
国有法
人
2.39 23,923,100 0 0 质押 10,000,000
博山万通达建筑安装
公司
境内非
国有法
人
1.95 19,500,000 0 0 质押 19,500,000
中国工商银行股份有
限公司－易方达行业
领先企业股票型证券
投资基金
未知 1.46 14,624,718 -1,345,055 0 未知
淄博市城市资产运营
有限公司
国有法
人
1.21 12,156,250 0 9,428,250 未知
中国银行－易方达策
略成长二号混合型证
券投资基金
未知 0.92 9,247,165 2,190,746 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条
件股份的数量
股份种类及数量
交通银行－华安策略优选股票型证券
投资基金
26,112,585 人民币普通股 26,112,585
北京东方航华投资有限公司 23,923,100 人民币普通股 23,923,100
博山万通达建筑安装公司 19,500,000 人民币普通股 19,500,000
中国工商银行股份有限公司－易方达
行业领先企业股票型证券投资基金
14,624,718 人民币普通股 14,624,718
山东省国有资产投资控股有限公司 10,019,300 人民币普通股 10,019,300
中国银行－易方达策略成长二号混合
型证券投资基金
9,247,165 人民币普通股 9,247,165
中国银行－易方达策略成长证券投资
基金
9,145,164 人民币普通股 9,145,164
中国工商银行－汇添富均衡增长股票9,000,001 人民币普通股 9,000,001
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
7
型证券投资基金
交通银行－易方达科汇灵活配置混合
型证券投资基金
6,332,620 人民币普通股 6,332,620
淄博第五棉纺织厂 5,590,000 人民币普通股 5,590,000
上述股东关联关系或一致行动的说明
前十名股东中，山东省商业集团有限公司、山东世界贸易中心和鲁商集团有
限公司存在关联关系，其他股东关联关系未知。前十名无限售条件股东中，博山
万通达建筑安装公司、淄博第五棉纺织厂存在关联关系，其他股东关联关系未知。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位:股
有限售条件股份可上市交易情况
序
号
有限售条件股东
名称
持有的有限售
条件股份数量 可上市交易时间
新增可上市交
易股份数量
限售条件
2012 年1 月6 日402,645,400
自重大资产置换及发行股份购买资产股份发
行结束之日起36 个月内不转让。
1
山东省商业集团
总公司
526,739,200
2012 年2 月22 日124,093,800
2
山东省国有资产
投资控股有限公
司
50,413,200 2012 年2 月22 日50,413,200
股改承诺限售条件：（1）持有的非流通股股
份自获得上市流通权之日起，在三十六个月内
不上市交易或转让；（2）在上述承诺禁售期
满后三年内，通过上海证券交易所挂牌交易出
售股份数量占公司股份总数的比例，每年不超
过5%，三年内累计不超过10%；（3）在上述
承诺禁售期满后三年内，通过二级市场减持的
价格不低于3.4 元/股。当公司派发红股、转
增股本、增资扩股(包括可转换债券转换的股
本)、配股、派息等情况使股份数量或股东权
益发生变化时，平均价格按下述公式调整。设
送股率为N，增发新股或配股率为K，增发新
股价或配股价为A，每股派息为D，调整后的
价格为P，调整前的价格为Po。送股或转增股
本：P＝Po/(1＋N)；增发新股或配股：P＝(Po
＋AK)/(1＋K)；两项同时进行：P＝(Po＋
AK)/(1＋N＋K)；派息：P＝Po-D。2009 年1 月
6 日，公司发行股份464,718,000 股，发行价
格为5.78 元/股，减持价格应由“不低于3.4
元/股”调整为“不低于4.5 元/股”。
3
山东世界贸易中
心
38,441,600 2012 年1 月6 日38,441,600
4
鲁商集团有限公
司
34,432,500 2012 年1 月6 日34,432,500
自重大资产置换及发行股份购买资产股份发
行结束之日起36 个月内不转让。
5
淄博市城市资产
运营有限公司
9,428,250 2012 年2 月22 日9,428,250 同前述股改承诺限售条件
6
山东省通利商业
管理服务中心
1,181,600 2012 年1 月6 日1,181,600
自重大资产置换及发行股份购买资产股份发
行结束之日起36 个月内不转让。
7 葛玉虎 767,900 2012 年2 月22 日767,900
8 于广谦 628,300 2012 年2 月22 日628,300
同前述股改承诺限售条件
上述股东关联关系或一致行动人的说明
上述股东中，山东省商业集团有限公司、山东世界贸易中心、
鲁商集团有限公司和山东省通利商业管理服务中心存在关联关
系，其他股东关联关系未知。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
8
2、控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
9
四、董事、监事和高级管理人员情况
（一） 董事、监事和高级管理人员持股变动
单位：股
姓名 职务
年初持
股数
本期增持
股份数量
本期减持
股份数量
期末持
股数
变动原因
鞠海波 副总经理 0 500 0 500
符合公司《董事、监事和高级管理人
员所持本公司股份及其变动管理办
法》要求的二级市场买卖。
（二）新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况
公司第七届董事会2010 年度第六次临时会议于2010 年8 月10 日召开，会议通过《关
于公司高级管理人员变动的议案》，因工作变动，张福燕先生不再担任公司总经理助理职
务。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
10
五、董事会报告
（一）报告期内整体经营情况的讨论与分析
1、总体经营情况
上半年，国家出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，涵盖土地、信贷和住房
交易等多个方面，意在遏制房价的过快上涨，面对房地产市场的复杂形势，公司在董事会
的正确领导下，准确把握经营力度，公司整体运营情况良好。
①报告期内，公司实现营业收入4.73 亿元，比上年同期增加74.33%，实现利润总额
0.62 亿元，比去年同期增长67.82%，实现归属于母公司所有者的净利润0.42 亿元，同比
增长56.74%。
②截至2010 年6 月30 日，公司总资产87.17 亿元，净资产6.82 亿元，分别比2009
年底增长20.48%和6.56%。
③截至报告期末，公司在建项目有鲁商常春藤、鲁商国奥城、青岛鲁商中心、蓝岸国
际、动感世代、一山一墅、鲁商凤凰城、东营银座城市广场、鲁商云山原筑和北京蓝岸丽
舍项目等十余个项目。
④报告期内，公司加强市场调研，密切关注市场变化和价格走势，对各项目营销节点
准确把握，取得了较好的效果，实现合同销售额15 亿元，同比增长118.66%。
⑤上半年，在错综复杂的市场形势下，公司密切关注土地市场，积极进行新项目拓展，
做好土地储备规划，先后对多个地市进行考察，其中济宁市中区王母阁片区城中村改造南
池公馆地块已于今年8 月份通过拍卖方式竞得，为公司的持续发展奠定基础。
⑥公司进一步加强标准化建设，强化精细化管理，打造更加规范、优化、高效的流程
和制度体系，同时按照“高起点、高水平、多留衔接接口、多留发展空间”的原则，全面
推进信息化建设工作。
2、报告期内，主要项目公司的经营情况
本年公司实现营业收入4.73 亿，利润主要来源于以下公司（项目）
单位:万元 币种:人民币
公司名称 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润
山东省鲁商置业有限公司
国奥城项目、常春
藤项目、鲁商广场
项目
5,000 465,959.05 68,501.98 26,937.89 3,890.07
临沂鲁商地产有限公司 凤凰城项目 2,000 118,525.09 12,680.08 12,888.07 1,971.50
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
11
3、公司面临的挑战和对策
2010年4月份以来，为了稳定房价，抑制投机性购房，大力支持保障性住房建设，国
家先后推出了多项调控政策，目的在于遏制部分城市房价过快上涨，促进全国房地产市场
健康发展。而上半年国家出台的一系列调控政策，在下半年将会进一步细化和落实，房企
获取土地和融资的难度和成本将会进一步加大，房地产形势将更加严峻复杂。但是，我们
也认识到：每一次行业调控在对行业的发展趋势和竞争格局造成影响的同时，也给公司带
来新的发展机遇，而我国城市化的发展和居民改善居住的需求也给房地产业带来巨大的发
展空间，为此，公司将坚定信心，紧跟政策动向，顺应市场走势，警惕市场风险，积极采
取应对措施，保持发展速度与发展质量的均衡兼顾。
根据当前的市场形势，经公司管理层研究确定，公司下半年工作思路是“解放思想，
创新求变，抢抓机遇，加快发展；强化计划管理与绩效考核，提升精细化管理水平；成立
专业化中心，突破业务短板，做精品、促销售；以已有项目城市为基础，加大土地获取力
度，实现公司跨越式发展”， 公司下半年将主要抓好以下几项工作：
①面对复杂的市场形势，公司将变压力为契机，在房地产市场相对低迷时，充分发挥
综合资源与区域品牌优势，以济南、青岛为核心，以北京、重庆等已有项目城市为重点，
立足山东，辐射全国，积极推进土地获取工作，加快新项目拓展步伐，实现公司跨越式发
展。
②加大市场调研力度，在对国家宏观政策、行业总体形势和当地房地产市场趋向，有
着详尽分析和准确判断的基础上，及时调整市场策略，不断优化产品定价体系，加大促销
力度，丰富促销手段，确保完成销售任务。
③面对目前日益竞争激烈、形势复杂多变的房地产市场，公司将成立专业化中心，以
专业化视角、专业化思维、专业化团队进行专业化运作，打造高标准、高质量“精品”，
补短板、树品牌、赢市场、求生存、谋发展。
④公司将2010年定位为“管理提升年”，以此为契机进一步明确职责，进一步加强标
准化建设，并以信息化建设为保障，提高工作效率，实现“规范化、精细化、信息化”的
管理升级，全面提升公司管理水平。
⑤随着公司不断发展壮大，复合型管理人才和高水平专业化人才的储备成为公司今后
快速发展的关键，下一步公司要继续加强人才梯队建设，坚持内部培养与外部吸纳相结合，
打造专家型、职业化的管理团队。
（二）公司主营业务及其经营状况
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
12
1、主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或分
产品
营业收入 营业成本
营业利润
率(%)
营业收入
比上年同
期增减
(%)
营业成本
比上年同
期增减
(%)
营业利润率比
上年同期增减
(%)
分行业
房地产销售 447,992,590.61 298,608,239.84 12.41 72.19 79.09
减少2.06 个
百分点
物业管理 16,232,309.22 11,763,112.45 8.15 76.84 51.82
增加22.32 个
百分点
分产品
房地产销售 447,992,590.61 298,608,239.84 12.41 72.19 79.09
减少2.06 个
百分点
物业管理 16,232,309.22 11,763,112.45 8.15 76.84 51.82
增加22.32 个
百分点
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额80.58 万元。
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
山东省内 464,224,899.83 72.35
（三）公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
2009 年3 月25 日，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司取得与青岛市市南区
人民政府签订的《项目成交确认书》，确认山东省鲁商置业有限公司竞得燕儿岛路片区旧
城改造项目。该项目总占地面积：约122,183.4 平方米，地上建筑面积：约745,318.74
平方米，项目成交标的总额：50.85 亿元。截止报告期末，公司已支付土地款14.77 亿元。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
13
六、重要事项
（一）公司治理的情况
公司股东大会、董事会、监事会以及管理层严格按照《中华人民共和国公司法》、
《中华人民共和国证券法》、中国证监会《上市公司治理准则》等法律、法规及规范性文
件的要求不断完善法人治理结构，规范运作。
报告期内，公司按照监管机构的要求，结合公司实际情况，进一步建立健全各项规章
制度，先后修改或建立了《独立董事年报工作制度》、《董事会审计委员会年报工作规程》、
《内幕信息知情人管理制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》、《外部信息使
用人管理制度》、《对外担保管理制度》、《关联方资金往来管理制度》和《关联交易制
度》等8 项内控制度，进一步增强了公司内幕信息及关联交易事项的管理。同时，按照山
东证监局[2010]1 号《关于建立内幕信息知情人登记制度的监管通函》文件的要求，公司
建立了内幕信息知情人登记制度，加强对内幕信息知情人的监管，并将内幕信息知情人名
单备案至山东证监局。
根据山东证监局《关于实施山东辖区上市公司监管“百日”行动的监管通函》和《关
于进一步解决同业竞争、减少关联交易的监管通函》的有关部署，公司组织董事、监事、
高级管理人员等有关人员认真学习监管通函文件，积极开展上市公司监管“百日”行动，
对公司独立性、防范大股东资金占用、募集资金管理、内控制度建设、同业竞争、关联交
易等方面进行了认真自查，公司在重大方面都建立了完善的内控制度并得到有效执行，但
公司治理是一项贯穿企业全过程、系统而复杂的工作，也是需要长抓不懈、不断完善的一
项工作。在今后的工作中，公司将进一步健全和改进公司治理水平，完善内部监督机制，
推动公司治理再上新台阶。
（二）报告期实施的利润分配方案执行情况
2010 年4 月16 日，公司2009 年度股东大会审议批准了《2009 年度利润分配预案》，
由于可供分配利润为负数，公司2009 年度利润不分配，也不以资本公积金转增股本。报
告期内，公司不涉及利润分配方案的执行情况。
（三）报告期内现金分红政策的执行情况
公司于2009 年4 月15 日召开了2009 年度第二次临时股东大会，会议批准《关于修
改〈公司章程〉的议案》，根据《关于修改上市公司现金分红若干规定的决定》（中国证
监会令〔2008〕57 号）的规定，公司将《公司章程》第一百五十五条修改为：公司交纳
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
14
所得税后的利润，按下列顺序分配：（一）弥补以前年度的亏损；（二）提取法定公积金
百分之十；（三）提取任意公积金；（四）支付股东股利。
公司利润分配政策为：公司的利润分配应重视对投资者的合理回报和有利于公司长远
发展的原则，可以采用现金或者股票方式分配股利，并积极推行现金分配的方式，而且应
保证利润分配政策的连续性及稳定性。公司可以进行中期现金分红。
根据大信会计师事务有限公司出具的公司2009 年度《审计报告》，公司2009 年度实
现净利润439,366,882.16 元，期末未分配利润-780,257,329.67 元。鉴于2009 年度可供
分配利润为负数，公司2009 年度不涉及现金分红情况。
（四）重大诉讼仲裁事项
本公司全资子公司北京银座合智房地产开发有限公司与北京京顺房地产有限责任公
司因建设用地使用权转让合同纠纷的诉讼与反诉事项（具体内容详见2009 年11 月7 日、
2010 年1 月5 日的《上海证券报》、《中国证券报》），已于2010 年3 月5 日合并开庭
审理，在庭审过程中双方提交了各自的证据,当庭未判决。2010 年6 月1 日，北京市高院
应北京银座合智房地产开发有限公司的要求到现场就争议土地权属、面积及配套设施相关
问题进行勘验。截止报告出具日，案件尚未审结，公司尚无法准确判断本次诉讼事项对本
期利润或期后利润的影响。
（五）破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
（六）公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
本报告期公司无持有其他上市公司股权、参股金融企业股权的情况。
（七）报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
本报告期公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
（八）重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
单位:元 币种:人民币
关联交
易方
关联
关系
关联
交易
类型
关联
交易
内容
关联
交易
定价
原则
关联
交易
价格
关联交易金
额
占同类
交易金
额的比
例(%)
关联交
易结算
方式
市场
价格
交易价格与
市场参考价
格差异较大
的原因
山东省银
座实业有
限公司
其他
购买商
品
采购材
料
市场价市场价2,013,182.00 0.85
货币资
金结算
泰安银座
商城有限
公司
其他
其它流
入
租赁 市场价市场价7,346,200.00 82.57
货币资
金结算
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
15
山东银座
久信房地
产开发有
限公司
其他
提供劳
务
物业管
理
市场价市场价742,761.40 4.58
货币资
金结算
莱芜银座
置业有限
公司
其他
提供劳
务
物业管
理
市场价市场价63,045.00 0.39
货币资
金结算
合计 / / 10,165,188.40 / / /
2、关联债权债务往来
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
发生额 余额 发生额 余额
山东省商业集团有
限公司
母公司 51,320.56 148,885.41
山东银座商城股份
有限公司
母公司的控股子
公司
-47,504.66 20,954.54 29,753.46
山东省银座实业有
限公司
其他 25.11 25.11 -128.69
莱芜银座置业有限
公司
其他 -299.99 202.56
山东银座久信房地
产开发有限公司
其他 -7,940.21 20.42
山东世界贸易中心 参股股东 3,168.23
鲁商集团有限公司 参股股东 2,642.32
山东省通利商业管
理服务中心
参股股东
90.67
临沂尚城置业有限
公司
参股子公司 -2.39 16.13
山东富源投资有限
公司
其他 5,918.00
青岛海景（国际）大
酒店发展有限公司
其他 -2,000.00
山东省空调工程总
公司
其他 25,206.96 26,208.35
山东银座泉城大酒
店有限公司
其他 -3.12
山东银座大饭店有
限公司索菲特银座
大饭店
其他 0.43
山东银座佳驿酒店
有限公司
其他 -0.27
合计 -47,479.55 25.11 87,107.39 216,905.98
关联债权债务形成原因 主要系向关联方借款形成。
关联债权债务清偿情况 本期偿还关联方资金10,946.72 万元。
关联债权债务对公司经营成果及财务
状况的影响
本期计提利息费用2,370.62 万元。
3、其他重大关联交易
（1）本报告期关联方向本公司提供资金
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
16
单位：元 币种：人民币
提供方 接受方 本期金额
提供资金已
经履行完毕
山东省商业集团有限公司 见注(1) 山东省鲁商置业有限公司510,000,000.00 是
山东银座商城股份有限公司 见注(2) 山东省鲁商置业有限公司216,953,383.15 是
山东省空调工程总公司 见注(3) 山东省鲁商置业有限公司260,000,000.00 否
注：（1）公司子公司山东省鲁商置业有限公司向山东省商业集团有限公司借款5.1 亿元用于房
地产项目开发，其中：1.2 亿元借款期限6 个月，借款利率为同期银行基准利率；3.9 亿元借款期限7
年，借款利率为前五年利率5.88%，后两年利率不超过同期银行基准利率。
（2）公司子公司山东省鲁商置业有限公司向山东银座商城股份有限公司借款
216,953,383.15 元用于房地产项目开发，借款期限一年，借款利率为同期银行基准利率。
（3）公司子公司山东省鲁商置业有限公司向山东省空调工程总公司借款3 亿元用于房地产
项目开发，借款期限一年，借款利率不超过同期银行基准利率，本期已到位2.6 亿元。
（2）资金占用费用
①公司子公司山东省鲁商置业有限公司根据《山东省扩大内需重点建设项目调控资金
管理暂行办法》上期通过山东省商业集团有限公司借入款项3 亿元，用于省调控资金贷款
规定的项目，本期计提并支付山东省商业集团有限公司调控资金占用费8,019,250.00 元。
②公司子公司山东省鲁商置业有限公司本期向关联方借款用于房地产项目开发，本期
按合同约定计提应付利息15,686,966.15 元，其中：应付山东省商业集团有限公司
8,395,000.00 元，应付山东银座商城股份有限公司3,392,066.15 元，应付山东省空调工
程总公司3,899,900.00 元。
（3）关联方租赁情况
单位：元 币种：人民币
出租方名称 承租方名称
租赁资产
情况
租赁资产
涉及金额
租赁期限 租赁收益
租赁收益
确定依据
山东银座地产
有限公司
山东银座置
业有限公司
商务办公楼第
24 层
4,780,760.00
2009 年3 月1 日
-2012 年2 月29
日
1,836,264.00
依据市场
价格
泰安银座房地
产开发有限公
司
泰安银座商
城有限公司
泰安市东岳大
街77 号泰安银
座城市广场
214,522,575.78
2009 年12 月28
日—2010 年12 月
27 日
14,692,300.00
依据市场
价格
注：（1）山东银座地产有限公司与山东银座置业有限公司双方约定商品房日租金每平方1.5
元，年租金612,088.00 元，租赁期限为3 年。
（2）泰安银座房地产开发有限公司与泰安银座商城有限公司双方约定商品房日租金每平方
1.06 元，年租金14,692,300.00 元，租赁期限为1 年。
（九）重大合同及其履行情况
1、为公司带来的利润达到公司本期利润总额10％以上（含10％）的托管、承包、租
赁事项
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
17
（1） 托管情况
报告期内，公司无重大托管事项。
（2） 承包情况
报告期内，公司无重大承包事项。
（3） 租赁情况
报告期内，公司无重大租赁事项。
2、担保情况
单位:元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）
担保方
担保方
与上市
公司的
关系
被担保方 担保金额
担保发生
日期(协议
签署日)
担保起始
日
担保到
期日
担保类
型
担保是否
已经履行
完毕
担保是
否逾期
担保逾
期金额
是否存
在反担
保
是否为
关联方
担保
关联关系
山东省商
业房地产
开发有限
公司
全资子
公司
临沂尚城
置业有限
公司
70,000,000
2009 年12
月27 日
2009 年
12 月27
日
2012 年4
月6 日
连带责
任担保
否 否 否 是
参股子公
司
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 70,000,000.00
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额（A+B） 70,000,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 10.26
其中：
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保
金额（D）
70,000,000.00
上述三项担保金额合计（C+D+E） 70,000,000.00
注：本公司下属地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2010 年6
月30 日止累计银行按揭担保余额为人民币97,693,530.98 元。
3、委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
4、其他重大合同
（1）公司第七届董事会2010 年度第一次临时会议于2010 年3 月24 日以通讯方式召
开，会议审议通过了《关于公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司项目开发贷款的议
案》，同意本公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司向渤海银行济南分行申请项目开发
贷款人民币1 亿元，期限2 年，执行基准利率，以土地使用权作为抵押，并由山东省商业
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
18
集团有限公司提供连带责任保证。该项借款主要用于山东省鲁商置业有限公司“常春藤”
项目建设。
（2）公司第七届董事会2010 年度第二次临时会议于2010 年4 月16 日以通讯方式召
开，会议审议通过了《关于公司向关联方借款的议案》，同意本公司全资子公司山东省鲁
商置业有限公司向山东银座商城股份有限公司借款216,953,383.15 元，借款期限为一年，
借款利率按同期银行基准利率计算，主要用于公司房地产项目的开发。
（3）公司第七届董事会第七次会议于2010 年4 月22 日以通讯方式召开，会议审议
通过了《关于子公司东营银座房地产开发有限公司项目开发贷款的议案》，同意东营银座
房地产开发有限公司向恒丰银行东营分行申请项目开发贷款人民币叁仟万元，年利率
5.94%，期限两年，以东营银座房地产开发有限公司在建工程作为抵押物。
（4）公司第七届董事会第七次会议审议通过了《关于向关联方借款的议案》，同意
本公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司向公司第一大股东山东省商业集团有限公司
借款5.1 亿元，向关联方山东省空调工程总公司借款3 亿元人民币，借款利率不超过同期
银行基准利率，主要用于公司房地产项目的开发。
（5）公司第七届董事会2010 年度第三次临时会议于2010 年5 月20 日以通讯方式召
开，会议审议通过了《关于全资子公司山东省鲁商置业有限公司贷款的议案》，同意山东
省鲁商置业有限公司向渤海银行股份有限公司济南分行申请委托贷款人民币1 亿元，期限
一年，年利率为基准利率上浮22%，手续费按月费率0.4‰计算，该项借款主要用于子公
司山东省鲁商置业有限公司国奥城项目的开发建设，公司第一大股东山东省商业集团有限
公司为本次借款提供担保。
（6）公司第七届董事会2010 年度第四次临时会议于2010 年6 月11 日以通讯方式召
开，会议审议通过了《关于参股公司临沂尚城置业有限公司贷款的议案》，同意本公司参
股公司临沂尚城置业有限公司向中国民生银行临沂支行申请房地产开发贷款2.2 亿元，期
限3 年，年利率为5.94%，用于“沂龙湾·二期御园B 区”项目建设，以项目土地使用权
及在建工程进行抵押，由山东省商业集团有限公司、烟台市振华百货集团股份有限公司各
提供1.1 亿元连带责任担保。
（7）公司第七届董事会2010 年度第四次临时会议审议通过了《关于全资子公司山东
省鲁商置业有限公司贷款的议案》，同意本公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司向渤
海银行股份有限公司济南分行申请委托贷款人民币1 亿元，期限半年，年利率为6%，手
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
19
续费按月费率0.4‰计算，该项借款主要用于山东省鲁商置业有限公司常春藤项目的开发
建设，公司第一大股东山东省商业集团有限公司为本次借款提供担保。
（十）承诺事项履行情况
1、公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺
（1）持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在三
十六个月内不上市交易或转让；
（2）在上述承诺禁售期满后三年内，通过上海证券交易所
挂牌交易出售股份数量占公司股份总数的比例，每年不超过
5%，三年内累计不超过10%；
（3）在上述承诺禁售期满后三年内，通过二级市场减持的
价格不低于3.4 元/股。当本公司派发红股、转增股本、增资扩
股(包括可转换债券转换的股本)、配股、派息等情况使股份数
量或股东权益发生变化时，平均价格按下述公式调整。设送股
率为N，增发新股或配股率为K，增发新股价或配股价为A，每
股派息为D，调整后的价格为P，调整前的价格为Po。送股或
转增股本：P＝Po/(1＋N)；增发新股或配股：P＝(Po＋AK)/(1
＋K)；两项同时进行：P＝(Po＋AK)/(1＋N＋K)；派息：P＝Po-D
（4）承诺在股东大会上提议并赞同公司保持稳定的分红政
策，在股权分置改革实施后连续三个年度的利润分配比例不低
于当年实现的可分配利润的30%。
（5）万杰集团有限责任公司承诺代其他7 个非流通股股东
执行对价安排。被代付对价的非流通股股东在办理其持有的非
流通股股份上市流通时，应先征得代其支付对价的非流通股股
东的同意，并由上市公司向证券交易所提出该等股份的上市流
通申请。
2009 年1 月6 日，公司
在中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司办理完毕
了股份发行购买资产的股份
登记工作，发行股份
464,718,000 股，发行价格为
5.78 元/股。根据《山东万杰
高科技股份有限公司股权分
置改革说明书（修订稿）》
中所做特别承诺的第三款，
公司股东限售期满后减持公
司股份的价格应由“不低于
3.4 元/股”调整为“不低于
4.5 元/股”。
报告期内，公司相关股
东均严格履行承诺。公司限
售流通股股东持有的因股改
形成的限售流通股
8,859,300 股按承诺上市流
通，本次限售流通股上市为
公司第三次安排有限售条件
（仅限股改形成）的流通股
上市。
资产置换
时所作承
诺
发行时所
作承诺
（1）山东省商业集团有限公司作为本公司的控股股东，及
其关联方山东世界贸易中心、鲁商集团有限公司、山东省通利
商业管理服务中心承诺:只要公司股票仍在证券交易所上市交
易，则自本次重大资产置换及发行股份购买资产完成之日起36
个月内，不转让在本公司拥有权益的全部股份。北京东方航华
投资有限公司承诺其通过本次重大资产置换及发行股份购买资
产取得的本公司股份自股份发行结束之日起12 个月内不得转
让。
（2）山东省商业集团有限公司作为公司的实际控制人，向
本公司承诺：保证与本公司之间业务独立、资产完整、人员独
立、机构独立、财务独立，避免同业竞争，减少和规范关联交
易。
报告期内，上述相关股
东均严格履行承诺。
（1） 截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的业绩承诺：是
根据公司于2008 年8 月与山东省商业集团有限公司（原山东省商业集团总公司）、
鲁商集团有限公司（原山东银座集团投资有限责任公司）、山东世界贸易中心、北京东方
航华投资有限公司、山东省通利商业管理服务中心签订的《重大资产置换及发行股份购买
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
20
资产盈利预测补偿协议之补充协议》约定，确认2008 年度、2009 年度、2010 年度置入公
司按照重组完成后的架构模拟计算的归属于母公司所有者的净利润预测值分别为
278,573,813.56 元、433,272,115.33 元、429,315,385.30 元。如重组完成后归属于母公
司所有者的净利润实际小于按重组架构模拟计算的归属于母公司所有者的净利润预测值，
则公司在该年度的年度报告披露后的10 日内，以书面方式通知上述五家重组方，并要求
其补偿两者之间差额。重组方在接到书面通知后三个月内，根据各自认购公司股份占公司
本次重大资产重组非公开发行股份总额的比例，以现金方式向公司补足上述差额。
（2） 截至半年报披露日，是否存在尚未完全履行的注入资产、资产整合承诺：否
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项
目是否达到原盈利预测及其原因作出说明
根据公司2008 年8 月签订的《重大资产置换及发行股份购买资产盈利预测补偿协议
之补充协议》约定，确认2010 年度置入公司按照重组完成后的架构模拟计算的归属于母
公司所有者的净利润预测值为429,315,385.30 元。本期1-6 月已实现净利润
41,992,982.93 元，完成9.78%，主要原因在于：公司开发的房地产项目交房时间集中在
2010 年下半年，收入及利润实现相应集中在下半年。
（十一）聘任、解聘会计师事务所情况
单位:万元 币种:人民币
是否改聘会计师事务所： 否
原聘任
境内会计师事务所名称 大信会计师事务有限公司
境内会计师事务所报酬 40
境内会计师事务所审计年限 3 年
（十二）上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整
改情况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证
监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
（十三） 其他重大事项的说明
1、2008 年底，本公司实施了重大资产重组，重组后公司主营业务变更为房地产开发
经营，财务状况大为改善，业务运营正常。根据大信会计师事务有限公司出具的标准无保
留意见的《鲁商置业股份有限公司2009 年度审计报告》（大信审字【2010】第3-0037
号），本公司2009 年度实现净利润43936.69 万元，扣除非经常性损益后净利润34790.16
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
21
万元，公司已经消除了上海证券交易所《上市规则》（2008 年修订）第十三章第三节规
定的股票交易实行其他特别处理的情形。经上海证券交易所批准，公司股票简称自2010
年3 月11 日起由“ST 鲁置业”变更为“鲁商置业”，公司股票的日涨跌幅限制由5%恢复
为10%。
2、2009 年11 月12 日，公司第七届董事会第五次会议逐项审议通过了《关于公司2009
年度非公开发行股票方案的议案》，公司拟采用向特定对象非公开发行方式，在中国证券
监督管理委员会核准后六个月内选择适当时机向特定对象发行股票。本次非公开发行股票
将不超过13,000 万股(含13,000 万股)，募集资金净额（指募集资金总额扣除发行费用后
的净额）不超过130,000 万元，发行价格不低于10.12 元/股，所募集资金将全部用于投
资青岛鲁商广场一期。
对于上述非公开发行事项，山东省人民政府国有资产监督管理委员会下发了《关于鲁
商置业股份有限公司非公开发行股票有关事宜的批复》（鲁国资收益函[2009]47 号），
原则同意本公司在上海证券交易所非公开发行不超过1.3 亿股人民币普通股方案。
2010 年1 月20 日 ，公司召开2010 年度第一次临时股东大会审议通过了公司2009
年度非公开发行股票方案。目前，公司本次非公开发行的申请材料已经中国证监会受理，
非公开发行股票的方案尚待中国证监会核准。
3、公司接第一大股东山东省商业集团有限公司将其持有的限售流通股 117,650,000
股股份（占公司总股本的 11.75%）质押给中信银行股份有限公司济南分行,股权质押期限
自2010 年6 月25 日起至2015 年6 月25 日。
4、2010 年5 月，公司孙公司重庆鲁商地产有限公司少数股股东北京东方航华房地产
开发有限公司将其持有的20%股权转让给青岛久缘投资有限公司。
（十四） 信息披露索引
事项
刊载的报刊名称及
版面
刊载日期
刊载的互联网网站及检索路
径
第七届董事会2009 年度第十次
临时会议决议公告
中国证券报A16 版；
上海证券报B23 版
2010 年1 月5 日http://www.sse.com.cn
关联交易公告
中国证券报A16 版；
上海证券报B23 版
2010 年1 月5 日http://www.sse.com.cn
召开2010 年度第一次临时股东
大会通知的公告
中国证券报A16 版；
上海证券报B23 版
2010 年1 月5 日http://www.sse.com.cn
关于诉讼进展的公告
中国证券报A16 版；
上海证券报B23 版
2010 年1 月5 日http://www.sse.com.cn
非公开发行限售流通股上市公告
中国证券报B08 版；
上海证券报B11 版
2010 年1 月6 日http://www.sse.com.cn
关于获得山东省国资委对本公司
非公开发行股票有关事宜批复的
中国证券报B 版；
上海证券报B35 版
2010 年1 月8 日http://www.sse.com.cn
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
22
公告
关于召开2010 年度第一次临时
股东大会的提示性公告
中国证券报C004 版；
上海证券报22 版
2010 年1 月16 日http://www.sse.com.cn
2010 年度第一次临时股东大会决
议公告
中国证券报D004 版；
上海证券报B79 版
2010 年1 月21 日http://www.sse.com.cn
有限售条件的流通股上市公告
中国证券报A12 版；
上海证券报21 版
2010 年2 月8 日http://www.sse.com.cn
第七届董事会第六次会议决议公
告
中国证券报C013 版；
上海证券版33 版
2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn
关于公司年度募集资金存放与使
用情况的专项报告
中国证券报C013 版；
上海证券版33 版
2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn
2009 年年度报告
中国证券报C013 版；
上海证券版33 版
2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn
第七届监事会第六次会议决议公
告
中国证券报C013 版；
上海证券版33 版
2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn
关于申请撤销公司股票特别处理
的公告
中国证券报C013 版；
上海证券版33 版
2010 年2 月27 日http://www.sse.com.cn
关于撤销公司股票交易其他特别
处理的公告
中国证券报A05 版；
上海证券报B7 版
2010 年3 月10 日http://www.sse.com.cn
第七届董事会2010 年度第一次
临时会议决议公告暨召开公司
2009 年度股东大会的公告
中国证券报A12 版；
上海证券报B56 版
2010 年3 月25 日http://www.sse.com.cn
2009 年度股东大会决议公告
中国证券报C005 版；
上海证券报23 版
2010 年4 月17 日http://www.sse.com.cn
第七届董事会2010 年度第二次
临时会议决议公告
中国证券报C08 版；
上海证券报B91 版
2010 年4 月20 日http://www.sse.com.cn
2010 年第一季度报告
中国证券报D018 版；
上海证券报B20 版
2010 年4 月23 日http://www.sse.com.cn
第七届董事会第七次会议决议公
告
中国证券报D018 版；
上海证券报B20 版
2010 年4 月23 日http://www.sse.com.cn
第七届董事会2010 年度第三次
临时会议决议公告
中国证券报B017 版；
上海证券报B34 版
2010 年5 月21 日http://www.sse.com.cn
第七届董事会2010 年度第四次
临时会议决议公告
中国证券报B004 版；
上海证券报B31 版
2010 年6 月18 日http://www.sse.com.cn
关于2010 年度日常关联交易预
计发生金额的公告
中国证券报B004 版；
上海证券报B31 版
2010 年6 月18 日http://www.sse.com.cn
关于股东股权质押的公告
中国证券报B004 版；
上海证券报B22 版
2010 年6 月25 日http://www.sse.com.cn
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
23
七、财务会计报告（未经审计）
（一） 财务报表
合并资产负债表
2010 年6 月30 日
编制单位:鲁商置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 （六）、1 692,222,932.37 831,418,659.02
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据 （六）、2 500,000.00 7,300,000.00
应收账款 （六）、3 30,249,985.80 516,470,026.57
预付款项 （六）、5 584,172,271.72 834,415,520.43
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 （六）、4 27,717,198.34 24,184,136.02
买入返售金融资产
存货 （六）、6 7,300,777,374.49 4,940,993,578.55
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产
流动资产合计 8,635,639,762.72 7,154,781,920.59
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （六）、8 26,478,396.42 24,698,533.27
投资性房地产 （六）、9 5,696,007.05 5,842,632.70
固定资产 （六）、10 8,192,394.34 8,408,269.73
在建工程
工程物资
固定资产清理
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
24
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 （六）、11 3,092,336.02 3,456,002.00
递延所得税资产 （六）、12 38,360,686.49 38,657,697.78
其他非流动资产
非流动资产合计 81,819,820.32 81,063,135.48
资产总计 8,717,459,583.04 7,235,845,056.07
流动负债：
短期借款 （六）、14 100,000,000.00 200,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 （六）、15 22,300,000.00 124,500,000.00
应付账款 （六）、16 886,557,153.84 542,083,619.62
预收款项 （六）、17 2,818,693,238.33 1,866,204,434.60
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 （六）、18 2,481,047.53 2,185,825.21
应交税费 （六）、19 -25,484,867.72 232,647,931.92
应付利息
应付股利
其他应付款 （六）、20 2,333,839,338.71 1,492,201,248.78
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负
债 （六）、21 669,000,000.00 522,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 6,807,385,910.69 4,981,823,060.13
非流动负债：
长期借款 （六）、22 873,610,000.00 1,257,200,000.00
应付债券
长期应付款 （六）、23 300,000,000.00 300,000,000.00
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 （六）、12 3,750,287.49 3,868,130.62
其他非流动负债
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
25
非流动负债合计 1,177,360,287.49 1,561,068,130.62
负债合计 7,984,746,198.18 6,542,891,190.75
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） （六）、24 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
资本公积 （六）、25 318,955,914.06 318,955,914.06
减：库存股
专项储备
盈余公积 （六）、26 100,377,456.75 100,377,456.75
一般风险准备
未分配利润 （六）、27 -738,264,346.74 -780,257,329.67
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权
益合计 682,037,024.07 640,044,041.14
少数股东权益 50,676,360.79 52,909,824.18
所有者权益合计 732,713,384.86 692,953,865.32
负债和所有者权益总
计 8,717,459,583.04 7,235,845,056.07
法定代表人：李明 主管会计工作负责人：姜国栋 会计机构负责人：李珩
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
26
母公司资产负债表
2010 年6 月30 日
编制单位:鲁商置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 183,753,632.36
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款 55,000.00
存货
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 183,808,632.36
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十三 628,844,007.64 628,844,007.64
投资性房地产
固定资产
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 628,844,007.64 628,844,007.64
资产总计 812,652,640.00 628,844,007.64
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
27
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 10,268.23
应交税费 22,617.02
应付利息
应付股利
其他应付款 557,042,390.90 371,794,223.71
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债
流动负债合计 557,075,276.15 371,794,223.71
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 557,075,276.15 371,794,223.71
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
资本公积 539,934,982.11 539,934,982.11
减：库存股
专项储备
盈余公积 83,877,473.68 83,877,473.68
一般风险准备
未分配利润 -1,369,203,091.94 -1,367,730,671.86
所有者权益（或股东权益）
合计 255,577,363.85 257,049,783.93
负债和所有者权益
（或股东权益）总计 812,652,640.00 628,844,007.64
法定代表人：李明 主管会计工作负责人：姜国栋 会计机构负责人：李珩
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
28
合并利润表
2010 年1—6 月
编制单位:鲁商置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 473,121,563.88 271,401,177.48
其中：营业收入 （六）、28 473,121,563.88 271,401,177.48
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 412,063,590.99 235,999,136.76
其中：营业成本 （六）、28 313,326,346.20 174,716,204.76
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 （六）、29 32,126,522.37 18,138,304.72
销售费用 48,229,008.25 19,194,594.52
管理费用 18,655,007.94 14,594,457.05
财务费用 914,751.43 -131,093.16
资产减值损失 （六）、32 -1,188,045.20 9,486,668.87
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列） （六）、30 21,834.67
投资收益（损失以“－”号填列） （六）、31 1,779,863.15 2,718,140.37
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益 1,779,863.15 2,718,140.37
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 62,837,836.04 38,142,015.76
加：营业外收入 （六）、33 661,026.99 11,900.00
减：营业外支出 （六）、34 1,277,992.23 1,077,003.11
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 62,220,870.80 37,076,912.65
减：所得税费用 （六）、35 22,461,351.26 10,689,098.72
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 39,759,519.54 26,387,813.93
归属于母公司所有者的净利润 41,992,982.93 26,791,572.55
少数股东损益 -2,233,463.39 -403,758.62
六、每股收益：
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
29
（一）基本每股收益 （六）、36 0.0420 0.0268
（二）稀释每股收益 （六）、36 0.0420 0.0268
七、其他综合收益
八、综合收益总额 39,759,519.54 26,387,813.93
归属于母公司所有者的综合收益
总额 41,992,982.93 26,791,572.55
归属于少数股东的综合收益总额 -2,233,463.39 -403,758.62
法定代表人：李明 主管会计工作负责人：姜国栋 会计机构负责人：李珩
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
30
母公司利润表
2010 年1—6 月
编制单位:鲁商置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 1,469,676.59
财务费用 2,743.49
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,472,420.08
加：营业外收入
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -1,472,420.08
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,472,420.08
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额 -1,472,420.08
法定代表人：李明 主管会计工作负责人：姜国栋 会计机构负责人：李珩
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
31
合并现金流量表
2010 年1—6 月
编制单位:鲁商置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,911,753,013.66 438,612,041.76
客户存款和同业存放款项净增
加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现
金 （六）、37 10,690,983.81 706,717,569.40
经营活动现金流入小计 1,922,443,997.47 1,145,329,611.16
购买商品、接受劳务支付的现金 2,051,485,260.52 1,519,111,387.11
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的
现金 23,990,360.95 19,301,127.39
支付的各项税费 321,989,523.04 101,395,222.71
支付其他与经营活动有关的现
金 （六）、37 210,124,210.63 92,504,919.63
经营活动现金流出小计 2,607,589,355.14 1,732,312,656.84
经营活动产生的现金流量
净额 -685,145,357.67 -586,983,045.68
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
32
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额 48,629.84
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流入小计 48,629.84
购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金 1,874,928.20 1,471,124.00
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
金 2,432,796.61
投资活动现金流出小计 1,874,928.20 3,903,920.61
投资活动产生的现金流量
净额 -1,826,298.36 -3,903,920.61
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 12,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金 12,500,000.00
取得借款收到的现金 410,000,000.00 444,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现
金 （六）、37 986,953,383.15
筹资活动现金流入小计 1,396,953,383.15 456,500,000.00
偿还债务支付的现金 746,590,000.00 100,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
的现金 57,813,285.93 78,107,598.08
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
支付其他与筹资活动有关的现
金 （六）、37 109,467,200.00 300,000.00
筹资活动现金流出小计 913,870,485.93 178,407,598.08
筹资活动产生的现金流量净额 483,082,897.22 278,092,401.92
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -203,888,758.81 -312,794,564.37
加：期初现金及现金等价物余额 730,549,706.37 830,158,518.83
六、期末现金及现金等价物余额 526,660,947.56 517,363,954.46
法定代表人：李明 主管会计工作负责人：姜国栋 会计机构负责人：李珩
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
33
母公司现金流量表
2010 年1—6 月
编制单位:鲁商置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 185,248,167.19
经营活动现金流入小计 185,248,167.19
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现
金 528,568.05
支付的各项税费 12,842.10
支付其他与经营活动有关的现金 953,124.68
经营活动现金流出小计 1,494,534.83
经营活动产生的现金流量净
额 183,753,632.36
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
34
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净
额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 183,753,632.36
加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额 183,753,632.36
法定代表人：李明 主管会计工作负责人：姜国栋 会计机构负责人：李珩
合并所有者权益变动表
2010 年1—6 月
编制单位:鲁商置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股本） 资本公积
减：
库存
股
专项
储备 盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润 其他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,000,968,000.00 318,955,914.06 100,377,456.75 -780,257,329.67 52,909,824.18 692,953,865.32
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,000,968,000.00 318,955,914.06 100,377,456.75 -780,257,329.67 52,909,824.18 692,953,865.32
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号填
列）
41,992,982.93 -2,233,463.39 39,759,519.54
（一）净利润 41,992,982.93 -2,233,463.39 39,759,519.54
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）
小计 41,992,982.93 -2,233,463.39 39,759,519.54
（三）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
36
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 1,000,968,000.00 318,955,914.06 100,377,456.75 -738,264,346.74 50,676,360.79 732,713,384.86
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
37
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益 项目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库
存股
专项
储备 盈余公积 一般风
险准备 未分配利润 其他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,000,968,000.00 514,278,032.06 100,377,456.75 -1,219,624,211.83 75,924,488.43 471,923,765.41
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,000,968,000.00 514,278,032.06 100,377,456.75 -1,219,624,211.83 75,924,488.43 471,923,765.41
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号填
列）
-12,375,718.00 26,791,572.55 12,096,241.38 26,512,095.93
（一）净利润 26,791,572.55 -403,758.62 26,387,813.93
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）
小计 26,791,572.55 -403,758.62 26,387,813.93
（三）所有者投入和
减少资本 12,500,000.00 12,500,000.00
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他 12,500,000.00 12,500,000.00
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内
部结转 -12,375,718.00 -12,375,718.00
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
38
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他 -12,375,718.00 -12,375,718.00
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 1,000,968,000.00 501,902,314.06 100,377,456.75 -1,192,832,639.28 88,020,729.81 498,435,861.34
法定代表人：李明 主管会计工作负责人：姜国栋 会计机构负责人：李珩
母公司所有者权益变动表
2010 年1—6 月
编制单位:鲁商置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 实收资本（或股
本） 资本公积
减：
库存
股
专项
储备 盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,367,730,671.86 257,049,783.93
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,367,730,671.86 257,049,783.93
三、本期增减变动
金额（减少以“－”
号填列）
-1,472,420.08 -1,472,420.08
（一）净利润 -1,472,420.08 -1,472,420.08
（二）其他综合收
益
上述（一）和（二）
小计 -1,472,420.08 -1,472,420.08
（三）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,369,203,091.94 255,577,363.85
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
40
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 实收资本（或股
本） 资本公积
减：
库存
股
专项
储备 盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润 所有者权益合
计
一、上年年末余额 1,000,968,000.00 552,310,700.11 83,877,473.68 -1,364,932,039.56 272,224,134.23
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,000,968,000.00 552,310,700.11 83,877,473.68 -1,364,932,039.56 272,224,134.23
三、本期增减变动
金额（减少以“－”
号填列）
-12,375,718.00 -12,375,718.00
（一）净利润
（二）其他综合收
益
上述（一）和（二）
小计
（三）所有者投入
和减少资本 -12,375,718.00 -12,375,718.00
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他 -12,375,718.00 -12,375,718.00
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,364,932,039.56 259,848,416.23
法定代表人：李明 主管会计工作负责人：姜国栋 会计机构负责人：李珩
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
41
（二）公司基本情况
鲁商置业股份有限公司（原名为山东万杰高科技股份有限公司）（以下简称“本公司”
或“公司”）前身为山东淄博万通达股份有限公司，于1993 年1 月18 日，经淄博市体改委
淄体改股字（1993）9 号文批准，由万杰集团有限责任公司（原山东博山万通达总公司、万杰
集团公司）作为主要发起人，联合淄博第五棉纺织厂、山东淄博万通达工业技术研究所、淄
博岜山染料化工厂、淄博市博山毛巾厂等四家发起人共同发起，以定向募集方式设立。公司
成立时总股本13,598.8 万股，其中发起人法人股9,663.8 万股，占公司总股本的71.06%；内
部职工股3,935 万股，占公司总股本的28.94%。公司于1993 年4 月21 日在淄博市博山区工
商行政管理局注册登记。1995 年11 月，经公司临时股东大会决议通过并经山东省政府鲁政字
（1995）221 号文批准，公司吸收合并了万杰集团有限责任公司下属的博山热电厂。
1996 年7 月，经公司第四次股东大会决议通过并经淄博市体改委淄体改股字（1996）69
号批准，公司更名为山东淄博万杰实业有限公司。
1998 年6 月，公司为进一步优化资源配置，实现规模效益，经公司股东大会通过，由公
司作为存续主体，吸收合并了山东淄博万杰医疗股份有限公司，合并完成后，公司总股本为
30,250 万股，其中，发起人法人股24,995 万股，占公司总股本的82.63%；内部职工股5,255
万股，占公司总股本的17.37%。深圳大华天诚会计师事务所出具了深华（98）验字第100 号
《验资报告》。
经山东省人民政府鲁政办字[1999]25 号文并经中国证券监督管理委员会证监发行字
[1999]117 号文批准，公司于1999 年9 月13 日在上海证券交易所发行11,000 万股，其中向
社会公众发行9,350 万股，向证券投资基金配售1,650 万股，发行价格6.8 元/股。发行后，
公司总股本为41,250 万股，其中发起人法人股24,995 万股，占公司总股本的60.59％；内部
职工股5,255 万股，占公司总股本的12.74％；社会公众股11,000 万股，占公司总股本的26.67
％。深圳大华天诚会计师事务所出具了深华（99）验字第109 号《验资报告》。
2000 年1 月，经上海证券交易所上证上字[2000]第2 号《上市通知书》批准，公司9,350
万股社会公众股于2000 年1 月13 日在上海证券交易所挂牌交易，向证券投资基金配售的1,650
万股人民币普通股，于2000 年 3 月14 日起上市交易。
经公司1999 年度股东大会审议通过，公司1999 年度的红利分配方案为每10 股送3 股，
于2000 年6 月13 日实施。方案实施后，公司股份总额变更为 53,625 万股，其中发起人法
人股32,493.5 万股，占公司总股本的60.59%；社会公众股14,300 万股，占公司总股本的
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
42
26.67%；内部职工股6,831.5 万股，占公司总股本的12.74%。深圳大华天诚会计师事务所出
具了深华（2000）验字第073 号《验资报告》。
2000 年10 月，经公司2000 年第一次临时股东大会审议通过，公司名称变更为山东万杰
高科技股份有限公司。
根据有关规定并经上海证券交易所安排，鲁商置业股份有限公司（原名为山东万杰高科
技股份有限公司）内部职工股6,831.5 万股(其中董事、监事及高级管理人员持有内部职工股
19.812 万股，按规定暂时锁定。)于2002 年9 月13 日上市流通。内部职工股上市后，公司股
份总额变为 53,625 万股，其中发起人法人股32,493.5 万股，占公司总股本的60.59%；社会
公众股21,311.5 万股，占公司总股本的39.41%。
2006 年 2 月13 日，公司股权分置改革方案获得相关股东会议审议通过，3 月21 日，
股权分置改革实施完毕。
根据上海证券交易所的相关规定并经其安排，公司其他7 家限售流通股股东于2007 年4
月5 日上市流通，本次有限售条件的流通股股东上市后，公司股份总额为53,625 万股，其中
有限售条件流通的股份为23,895.625 万股，占公司股份总额的44.56%；无限售条件的流通股
份为29,729.375 万股，占公司股份总额的55.44%。
2008 年7 月24 日，公司2008 年度第二次临时股东大会通过了关于公司与山东省商业集
团有限公司（以下简称“鲁商集团”）、山东世界贸易中心（以下简称“世贸中心”）、鲁
商集团有限公司(原名为山东银座集团投资有限责任公司)、北京东方航华投资有限公司（以
下简称“东方航华”）、山东省通利商业管理服务中心（以下简称“通利商业”）进行《重
大资产置换及发行股份购买资产协议书》的议案，并于2008 年12 月16 日，经中国证券监督
管理委员会以证监许可[2008]1405 号《关于核准山东万杰高科技股份有限公司重大资产重组
及向鲁商集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、通利商业、东方航华发行股份购买资产的批
复》批准许可，以公司合法拥有全部资产和负债与鲁商集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、
通利商业、东方航华持有的山东省商业房地产开发有限公司100%股权、山东银座地产有限公
司100%股权、北京银座合智房地产开发有限公司100%股权、山东省鲁商置业有限公司100%
股权、泰安银座房地产开发有限公司87%股权以及东营银座房地产开发有限公司85%股权中相
对应价值的部分进行资产置换。
公司本次非公开股份发行完成后，公司的总股本变更为1,000,968,000.00 元，公司以上
非公开发行股份购买资产业务业经大信会计师事务有限公司以大信验字(2009)第0030 号验资
报告审验确认。2009 年1 月 6 日，公司非公开发行股票的股份变更登记手续办理完毕。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
43
根据公司2009 年度第一次临时股东大会及第七届董事会第一次会议决议，并经山东省工
商行政管理局核准，公司全称由“山东万杰高科技股份有限公司”变更为“鲁商置业股份有
限公司”；同时，经上海证券交易所批准，公司股票简称于2009 年7 月8 日起由“ST 万杰”
变更为“ST 鲁置业”证券代码仍为600223，公司股票简称于2010 年3 月11 日起由“ST 鲁置
业”变更为“鲁商置业”。
公司营业执照注册号：370000018020768
注册地址： 山东省博山经济开发区
公司经营范围：房地产开发与经营管理，物业管理；建筑安装及建筑装饰（以上凭资质
经营）；房地产销售代理及咨询；工程管理服务；日用品、服装、鞋帽、纺织品、五金交电、
工艺美术、家具、电子设备、办公用品、皮革制品、建材销售。
（三）会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本公司财务报表以权责发生制为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部2006 年
2 月15 日颁布的《企业会计准则-基本准则》和38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准
则应用指南、企业会计准则解释及其他规定（以下合称“企业会计准则”），并基于以下所
述重要会计政策、会计估计进行编制。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本公司的财
务状况、经营成果和现金流量等相关信息。
3、会计期间
采用公历年度，即每年从1 月1 日起至12 月31 日止为一个会计年度。
4、记账本位币
以人民币为记账本位币，按照规定的会计计量属性进行计量。公司在对会计要素进行计
量时，一般采用历史成本，对于采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，以所
确定的会计要素金额能够取得并可靠计量为基础。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
44
合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行
股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用计入当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。通过多次交换交易分
步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。购买方为进行企业合并发生的各项
直接相关费用计入企业合并成本。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复
核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损
益。
6、合并财务报表的编制方法
本公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。
本公司合并财务报表按照《企业会计准则第33 号－合并财务报表》及相关规定的要求编
制，合并时抵销合并范围内的所有重大内部交易和往来。子公司的股东权益中不属于母公司
所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表中单独列示。
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本
公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净
资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企业合并取得的子公司，
视同该企业合并于合并当期的年初已经发生，从合并当期的年初起将其资产、负债、经营成
果和现金流量纳入合并财务报表。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司库存现金以及可以随时用于支付
的存款。
本公司在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务的核算方法及外币财务报表的折算方法
（1）外币业务折算
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
45
本公司对发生的外币交易，采用与交易发生日即期汇率折合本位币入账。资产负债表日，
外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采
用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
外币汇兑损益，除与购建或者生产符合资本化条件的资产有关的外币借款产生的汇兑差
额，在资产达到预定可使用或者可销售状态前计入符合资本化条件的资产成本外，其余均计
入当期损益。
（2）外币财务报表折算
本公司对控股子公司、合营企业、联营企业等，采用与本公司不同的记账本位币对外币
财务报表折算后，进行会计核算及合并财务报表的编报。
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目
除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项
目，按照系统合理方法确定的，与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。折算产生的外币财
务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。
外币现金流量按照系统合理方法确定的，与现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算。
汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
9、金融工具
（1）金融工具的分类、确认和计量
金融工具划分为金融资产或金融负债。
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包
括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到
期投资、应收款项、可供出售金融资产。除应收款项以外的金融资产的分类取决于本公司及
其子公司对金融资产的持有意图和持有能力等。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包
括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）以及其他金
融负债。
本公司成为金融工具合同的一方时，确认为一项金融资产或金融负债。
本公司金融资产或金融负债初始确认按公允价值计量；后续计量按公允价值计量，除持
有到期投资以及应收款项按摊余成本计量或当公允价值无法取得并可靠计量仍采用历史成本
外。
本公司金融资产或金融负债后续计量中公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
46
有关外，按照如下方法处理：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负
债公允价值变动形成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息
或现金股利，确认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认
为投资收益，同时调整公允价值变动损益。②可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公
积；持有期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，
于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原
直接计入资本公积的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
（2）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司金融资产转移的确认依据：金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移时，或
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产控
制的，应当终止确认该项金融资产。
本公司金融资产转移的计量：金融资产满足终止确认条件，应进行金融资产转移的计量，
即将所转移金融资产的账面价值与因转移而收到的对价和原直接计入资本公积的公允价值变
动累计额之和的差额部分，计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分的账
面价值与终止确认部分的收到对价和原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之和的差额
部分，计入当期损益。
（3）金融负债终止确认条件
本公司金融负债终止确认条件：金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止
确认该金融负债或其一部分。
（4）金融资产和金融负债的公允价值确认方法
本公司对金融资产和金融负债的公允价值的确认方法：如存在活跃市场的金融工具，以
活跃市场中的报价确定其公允价值；如不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公
允价值。
估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照
实质上相同的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法等。采用估值技术时，优先最
大程度使用市场参数，减少使用与本公司及其子公司特定相关的参数。
（5）金融资产减值
本公司在资产负债日对除以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产以外的金融资
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
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产的账面价值进行减值检查，当客观证据表明金融资产发生减值，则应当对该金融资产进行
减值测试，以根据测试结果计提减值准备。
金融资产减值准备计提与测试方法：金融资产账面价值减至预计未来现金流量现值部分
计提减值准备。
预计未来现金流量现值根据预计未来现金流量，确定折现率对其进行折现后的金额确定。
预计未来现金流量根据金融资产不同类型合理估计，应当按照资产在持续持有过程中和
最终处置时所产生的预计未来现金流量确定；折现率是根据当前市场货币时间价值和金融资
产特定风险的税前利率合理确定。折现率为持有资产所要求的必要报酬率。
（6）金融资产重分类
尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产主要判断依据：
1）没有可利用的财务资源持续地为该金融资产投资提供资金支持，以使该金融资产投资
持有至到期；
2）管理层没有意图持有至到期；
3）受法律、行政法规的限制或其他原因，难以将该金融资产持有至到期；
4）其他表明本公司没有能力持有至到期。
重大的尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产需经董事会审批后决定。
10、应收款项
（1） 单项金额重大的应收款项的确认标准及坏账准备的计提方法：
单项金额重大的应收款项的确认标准 期末余额在100 万元（含100 万元）以上的款项
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项
（包括应收账款和其他应收款），根据其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额计提坏账准备, 经单独测试后未减值
的单项金额重大的应收款项，根据相同账龄应收款项组合的
实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提
坏账准备的比例。本公司与关联方之间发生的应收款项，
在没有明显证据表明发生坏账的情况下不计提坏账准备。
（2）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项的确定依据
及坏账准备计提方法：
按信用风险特征组合划分为风险较大的应收款项
的确定依据
账龄3 年以上的应收款项中扣除单项金额重大部分确定为
单项金额不重大，但按信用风险特征组合后该组合的风险
较大的应收款项。
根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法 账龄分析法。
（3）账龄分析法
账龄 应收账款（%） 其他应收款（%）
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账龄 应收账款（%） 其他应收款（%）
1 年以内（含1 年） 10 10
1 至2 年 40 40
2 至3 年 80 80
3 至以上 100 100
11、存货核算方法
(1) 存货的分类
公司存货分为原材料、开发成本、开发产品、低值易耗品等项目。
(2) 发出存货的计价方法
加权平均法。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
公司期末存货按成本与可变现净值孰低计价。可变现净值是指在正常生产经营过程中，
以存货的估计售价减去至完工估计将要发生的成本和估计的销售费用以及相关税金后的净
额。当公司的存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时，使其可变现净值低于成本时，按成本与
可变现净值的差额，单项计提存货跌价准备，预计的存货跌价损失计入当期损益。
(4) 存货的盘存制度
永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品
一次摊销法。
12、长期股权投资
（1）初始投资成本确定
①企业合并取得的长期股权投资，初始投资成本：同一控制下的企业合并，应当按照取
得被合并方所有者权益账面价值的份额确认为初始成本；非同一控制下的企业合并，应当按
购买日确定的合并成本确认为初始成本。
②以支付现金取得的长期股权投资，初始投资成本为实际支付的购买价款；
计提坏账准备的说明
坏账的确认标准：凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；
债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债
务人逾期三年未能履行偿债义务，经股东大会或董事会批准列作坏账的应收款项。
本公司与关联方之间发生的应收款项和员工备用金借款，在没有明显证据表明发生
坏账的情况下不计提坏账准备。
坏账损失核算方法：采用备抵法核算坏账损失。坏账损失发生时，由公司总经
理提交书面材料，按照公司管理权限，由董事会或股东大会批准后，冲销已提取的
坏账准备。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
49
③以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成本为发行权益性证券的公允价值；
④投资者投入的长期股权投资，初始投资成本为合同或协议约定的价值；
⑤非货币性资产交换取得或债务重组取得的，初始投资成本根据准则相关规定确定。
（2）后续计量及损益确认方法
长期股权投资后续计量分别采用权益法或成本法。采用权益法核算的长期股权投资，按
照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资收益并调整长期股权投资。
当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
采用成本法核算的长期股权投资，除追加或收回投资外，账面价值一般不变。当宣告分
派的利润或现金股利计算应分得的部分，确认投资收益。
长期股权投资具有共同控制、重大影响的采用权益法核算，其他采用成本法核算。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
①确定对被投资单位具有共同控制的依据：两个或多个合营方通过合同或协议约定，对
被投资单位的财务和经营政策必须由投资双方或若干方共同决定的情形。
②确定对被投资单位具有重大影响的依据：当持有被投资单位20%以上至50%的表决权资
本时，具有重大影响。或虽不足20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响：
①. 在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表；
②. 参与被投资单位的政策制定过程
③. 向被投资单位派出管理人员
④. 依赖投资公司的技术或技术资料
⑤. 其他能足以证明对被投资单位具有重大影响的情形。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，本公司对长期股权投资检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值
迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减
值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。
减值测试方法：对存在减值迹象的长期股权投资应当测试其可收回金额。
可收回金额按照长期股权投资出售的公允价值净额与预计未来现金流量的现值之间孰高
确定。
长期股权投资出售的公允价值净额，如存在公平交易的协议价格，则按照协议价格减去
相关税费；或不存在公平交易协议但存在资产相似活跃市场，按照市场价格减去相关税费；
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
50
或无法可靠估计出售的公允价值净额，则以该长期股权投资持有期间和最终处置时预计未来
现金流量现值作为其可收回金额。
13、投资性房地产
（1）投资性房地产的种类和计量模式
本公司投资性房地产的种类：出租的土地使用权、出租的建筑物、持有并准备增值后转
让的土地使用权。
本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。
（2）采用成本模式核算政策
本公司投资性房地产中出租的建筑物采用年限平均法计提折旧。资产分类、估计经济使
用年限、年折旧率如下：
类别 估计经济使用年限 年折旧率(%) 预计净残值率(%)
房屋及建筑物 20年 4.75 5
已计提减值准备的投资性房地产在计提折旧时，按照其账面价值，以及尚可使用年限重
新计算确定折旧率和折旧额。
14、固定资产的核算方法
（1）固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，
单位价值较高的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法
(年限平均法)提取折旧。
（2）各类固定资产的折旧方法
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-40 5 2.38-4.75
电子设备 3-5 5 19.00-31.67
运输设备 4 5 23.75
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，本公司对固定资产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象
时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损
失一经计提，在以后会计期间不再转回。
减值测试方法：对存在减值迹象的固定资产应当测试其可收回金额。
固定资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量的
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
51
现值两者孰高确定。
（4）融资租入固定资产
(1) 符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：
a.在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；
b.承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁
资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；
c.即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75%（含）以上）；
d.承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价
值（90%（含）以上）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日
租赁资产公允价值（90%（含）以上）；
e.租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
(2) 融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值
中较低者入账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
（5）其他
因开工不足、自然灾害等导致连续6 个月停用的固定资产确认为闲置固定资产（季节性
停用除外）。
闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。
15、在建工程核算方法
在建工程是指购建固定资产在达到预定可使用状态前所发生的必要支出。本公司在建工
程按工程项目进行明细核算，具体核算内容包括：建筑工程、安装工程、在安装设备、待摊
支出等。
在建工程按各项工程实际发生的成本入账，在工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
与在建工程相关的借款所发生的借款费用，按照借款费用的会计核算方法进行处理。
在建工程减值测试方法、减值准备计提方法：资产负债表日，本公司对在建工程检查是
否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面
价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间不再转回。在建
工程减值测试方法：对存在减值迹象的在建工程应当测试其可收回金额。在建工程可收回金
额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。
16、借款费用的核算
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
52
（1）借款费用资本化金额。为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，
当期资本化金额以借入专门借款当期发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额及其他辅助
费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收
益后的金额确定；为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款，当期资本化金
额根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率确定。
（2）借款费用资本化期间。①开始资本化：当以下三个条件同时具备时，因借款而发生
的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；
为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。②暂停资本化：若固定资产的购
建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3 个月，暂停借款费用的资本化，将其确认
为当期费用，直至资产的购建活动重新开始。③停止资本化：当所购建或生产的资产达到预
定可使用或者可销售状态时，停止其借款费用的资本化。
17、无形资产核算方法
（1）无形资产计价：无形资产取得时按成本计价；期末按照账面价值与可收回金额孰低
计价。
（2）无形资产摊销方法：使用寿命有限的无形资产自可供使用时起在使用寿命内系统合
理摊销计入损益，摊销方法应当反映该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，无法可
靠确定预期实现方式的，采用直线法进行摊销。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。
使用寿命有限的无形资产来源于合同性权利或其他法定权利的，其使用寿命不应超过合
同性权利或其他法定权利的期限；合同或法律没有规定使用寿命的，公司通常综合各方面因
素判断（如与同行业比较、参考历史经验，或聘用相关专家进行论证等）， 确定无形资产为
公司带来经济利益的期限。按照上述方法仍无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限
的，该项无形资产作为寿命不确定的无形资产。
（3）划分研究开发项目研究阶段支出和开发阶段的支出的具体标准：研究阶段是指为获
取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查阶段；开发阶段是指已完成研究
阶段，在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产
出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段。公司将研究阶段发生的支出计入当期
损益，开发阶段支出在符合一定条件下计入相关资产成本，确认为无形资产。
（4）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，本公司对无形资产检查是否存在可能发生减值的迹象，当存在减值迹象
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
53
时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值与可收回金额孰低计提减值准备，减值损
失一经计提，在以后会计期间不再转回。
无形资产减值测试方法：对存在减值迹象的无形资产应当测试其可收回金额。
无形资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资产预计未来现金流量的
现值两者孰高确定。
18、长期待摊费用
本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各项费用。
长期待摊费用按费用项目的受益期限分期摊销。长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受
益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
19、预计负债
（1）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时符合下列条件的，本公司将其确认为预计负债：
a.该义务是本公司承担的现时义务；
b.履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
c.该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
按照履行相关现实义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，如所需支出存在一个连续
范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同，最佳估计数为该范围内中间值确定；如涉及
多个项目，按照各种可能结果及相关概率计算确定最佳估计数。
资产负债表日应当对预计负债账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能真实
反映当前最佳估计数，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
20、收入
本公司销售的商品在同时满足下列条件时，按从购货方已收或应收的合同或协议价款的
金额确认销售商品收入：①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②既没有保
留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额
能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够
可靠地计量。本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业出租收入、物业管理收入、其他
收入和利息收入，其确认原则：
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
54
（1）房地产销售收入:房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买
方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接
收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即可确认收入的实现。
（2）物业出租收入：物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租
收入的实现。
（3）物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，
与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
（4）其他收入
A、销售商品在同时满足以下条件时确认收入实现：已将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品
实施控制；与交易相关的经济利益很可能流入企业；收入的金额能够可靠地计量；相关的已
发生或将发生的成本能够可靠地计量。
B、提供劳务的收入确认和计量方法：①同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务
时确认实际收入。②劳务开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠
估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果
不能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收
入。
C、让渡资产使用权收入的确认和计量方法：让渡无形资产（如商标权、专利权、专营权、
软件版权等），以及其他非现金资产的使用权而形成的使用费收入，按有关合同或协议规定
的收费时间和方法计算确定。上述收入的确认应同时满足：与交易相关的经济利益能够流入
企业；收入的金额能够可靠地计量。
（5）利息收入
利息收入是按借出货币资金存款的时间和实际利率计算确认的。
21、政府补助
政府补助在合理确保可收取且能满足政府补助所附条件的情况下，按其公允价值予以确
认。对与收益相关的政府补助如用于补偿以后期间相关费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关费用或损失的期间确计入当期损益。对于与资产项目相关的补助，在相关资产使
用寿命内平均分配，计入当期损益。
22、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产的确认。本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
55
所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，但是对部分特殊交易中因资
产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认。
（2）递延所得税负债的确认。除下列情况产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有
应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：①商誉的初始确认；②同时满足具有下列特征的
交易中产生的资产或负债的初始确认：该项交易不是企业合并；交易发生时既不影响会计利
润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。③本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资
产生相关的应纳税暂时性差异，同时满足下列条件的：投资企业能够控制暂时性差异的转回
的时间；该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（3）所得税费用计量。本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当
期损益，但不包括因企业合并、直接在所有者权益中确认的交易或事项而产生的所得税。
23、经营租赁、融资租赁
如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租
赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。
经营租赁和融资租赁的会计处理方法 经营租赁：对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期
间按照直线法计入相关资产成本或当期收益；发生的初始直接费用，应当计入当期损益。 融资
租赁：租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的 入账价值，其差额作为
未确认融资费用。承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的， 可归属于租赁项目的手续
费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资 产价值。未确认融资费用采用
实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。
24、主要会计政策变更、会计估计的变更
（1）会计政策变更
无
（2）会计估计变更
无
25、前期会计差错更正
（1） 追溯重述法
无
（2）未来适用法
无
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56
（四）税项
1．主要税种及税率：
税种 计税依据 税率
营业税 房地产销售收入、建筑服务收入等 3%、5%
城市维护建设税 营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率 30%-60%
契税 土地使用权的出售、受让金额 3%-5%
2．其他税项
按国家和地方有关规定计算缴纳。
（五）企业合并及合并财务报表
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5 7
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
单位：元 币种：人民币
子公司全称
子公司
类型
注册地
业务性
质
注册资本
（万元）
经营范
围
期末实际
出资额（万
元）
实质上构
成对子公
司净投资
的其他项
目余额
持股
比例
(%)
表决
权比
例(%)
是否
合并
报表
少数股东权益
少数股
东权益
中用于
冲减少
数股东
损益的
金额
从母公司所有者权
益冲减子公司少数
股东分担的本期亏
损超过少数股东在
该子公司期初所有
者权益中所享有份
额后的余额
鲁商置业青岛
有限公司
控股子公
司的控股
子公司
山东
青岛
房地产
开发
5,000
房地产
开发
3,750 75 75 是 10,550,268.20
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
单位：元 币种：人民币
子公司全称
子公司
类型
注册地
业务性
质
注册资
本（万
元）
经营范围
期末实际
出资额
（万元）
实质上构成
对子公司净
投资的其他
项目余额
持股
比例
(%)
表决
权比
例(%)
是否合并
报表
少数
股东权益
少数股东权益
中用于冲减少
数股东损益的
金额
从母公司所有者权益
冲减子公司少数股东
分担的本期亏损超过
少数股东在该子公司
期初所有者权益中所
享有份额后的余额
一、控股子公司情况
山东省鲁商置业有限
公司
全资
子公司
山东济南
房地产
开发 5,000
房地产开发
与经营管理 5,000 100 100 是
山东省商业房地产开
发有限公司
全资
子公司
山东济南
房地产
开发 3,640 房地产开发 3,640 100 100 是
山东银座地产有限公
司
全资
子公司
山东济南
房地产
开发 7,628 房地产开发 7,628 100 100 是
北京银座合智房地产
开发有限公司
全资
子公司
北京市
房地产
开发 2,000 房地产开发 2,000 100 100 是
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
5 8
子公司全称
子公司
类型
注册地
业务性
质
注册资
本（万
元）
经营范围
期末实际
出资额
（万元）
实质上构
成对子公
司净投资
的其他项
目余额
持股
比例
(%)
表决
权比
例(%)
是否
合并
报表
少数
股东权益
少数股东权益
中用于冲减少
数股东损益的
金额
从母公司所有者
权益冲减子公司
少数股东分担的
本期亏损超过少
数股东在该子公
司期初所有者权
益中所享有份额
后的余额
泰安银座房地产开发
有限公司
控股
子公司
山东泰安
房地产
开发 2,000 房地产开发 1,740 87 87 是 12,011,634.81
东营银座房地产开发
有限公司
控股
子公司
山东东营
房地产
开发 1,000 房地产开发 850 85 85 是 6,534,900.51
二、控股孙公司情况
山东鲁商物业服务有
限公司
控股子公
司的控股
子公司
山东济南
物业管
理 300 物业管理 300 100 100 是
青岛鲁商地产有限公
司
控股子公
司的控股
子公司
山东青岛
房地产
开发 2,000 房地产开发 1700 85 85 是 1,958,965.82
青岛银座地产有限公
司
控股子公
司的控股
子公司
山东青岛
房地产
开发 2,000 房地产开发 2,000 100 100 是
青岛星洲世源置业有
限公司
控股子公
司的控股
子公司
山东青岛
房地产
开发 2,000 房地产开发 1500 75 75 是 12,922,860.28
重庆鲁商地产有限公
司
控股子公
司的控股
子公司
重庆市
房地产
开发 2,000 房地产开发 1,000 50 50 是 6,697,731.17
济南鲁商地产有限公
司
控股子公
司的控股
子公司
山东济南
房地产
开发 2,000 房地产开发 2,000 100 100 是
临沂鲁商地产有限公
司
控股子公
司的控股
子公司
山东临沂
房地产
开发 2000 房地产开发 2000 100 100 是
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
59
2、合并范围发生变更的说明
本报告期公司合并范围未发生变更。
（六）合并财务报表主要项目注释
1、货币资金
单位：元 币种：人民币
项 目 期末余额 年初余额
库存现金 788,576.91 288,101.44
银行存款 623,565,901.63 642,231,604.93
其他货币资金 67,868,453.83 188,898,952.65
合 计 692,222,932.37 831,418,659.02
注：1、其他货币资金期末余额67,868,453.83 元, 其中银行承兑汇票保证金存款22,300,000.00 元，预售保证金及农
民工工资保证金存款45,568,453.83 元。
2、期末余额中含短期内无法变现的银行承兑汇票保证金存款、按揭、预售及农民工工资保证金存款165,561,984.81
元。
3、期末无外币货币资金。
2、应收票据
应收票据按类别列示如下
单位：元 币种：人民币
项 目 期末余额 年初余额
银行承兑汇票 500,000.00 7,300,000.00
合 计 500,000.00 7,300,000.00
3、应收账款
（1）应收账款按种类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额
比例
（％） 坏账准备
比例
（％） 金额
比例
（％） 坏账准备
比例
（％）
单项金额
重大的款
45,731,768.00 97.53 15,854,693.00 95.28 531,498,384.85 99.32 16,926,693.00 90.72
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
60
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额
比例
（％） 坏账准备
比例
（％） 金额
比例
（％） 坏账准备
比例
（％）
项
单项金额
不重大但
按信用风
险特征组
合后该组
合的风险
较大的应
收款项
536,154.93 1.14 536,154.93 3.22 536,154.93 0.10 536,154.93 2.87
其他单项
金额不重
大的款项
621,518.00 1.33 248,607.20 1.50 3,094,211.25 0.58 1,195,876.53 6.41
合计 46,889,440.93 100.00 16,639,455.13 100.00 535,128,751.03 100.00 18,658,724.46 100.00
①单项金额重大的应收款项的坏账准备计提比例及理由：单项金额重大的应收款项是指
期末余额在100万元（含100万元）以上的非关联方款项。期末，经单独测试后未减值的单项
金额重大的应收款项，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现实情况确定
报告期各项组合计提坏账准备的比例。
②单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项的确定组合的
依据：账龄3 年以上的应收款项中扣除单项金额重大部分确定为单项金额不重大，但按信用
风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项。
（2）公司期末未发生单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准
备计提情况。
（3）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款的说明
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
账 龄
金 额 比例(%) 坏账准备 金 额 比例(%) 坏账准备
3 年以上 536,154.93 100.00 536,154.93 536,154.93 100.00 536,154.93
合 计 536,154.93 100.00 536,154.93 536,154.93 100.00 536,154.93
（4）期末应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠款情况。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
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（5）应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 与本公司关系 金 额 年 限
占应收账款总额
的比例(%)
山东省国电发电运营中心 客户 33,196,750.00 1 年以内 70.80
济南市拓展物业发展有限公司 客户 12,535,018.00 3 年以上 26.73
任永兰 客户 535,060.00 1 年以内 1.14
张颍 客户 250,000.00 1 年以内 0.53
彭学密 客户 149,051.00 3 年以上 0.32
合 计 46,665,879.00 99.52
4、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
金额
比例
(%)
金额
比例
(%)
金额
比例
(%)
金额
比例
(%)
单项金额
重大的款
项
121,813,854.37 87.49 106,341,306.21 95.37 119,863,854.37 88.88 105,954,673.85 95.73
单项金额
不重大但
按信用风
险特征组
合后该组
合的风险
较大的应
收款项
1,662,798.78 1.20 1,662,798.78 1.49 1,155,666.22 0.86 1,155,666.22 1.04
其他单项
金额不重
大的款项
15,750,853.15 11.31 3,506,202.97 3.14 13,843,699.26 10.26 3,568,743.76 3.23
合 计 139,227,506.30 100.00 111,510,307.96 100.00 134,863,219.85 100.00 110,679,083.83 100.00
①单项金额重大的应收款项的坏账准备计提比例及理由：单项金额重大的应收款项是指
期末余额在100万元（含100万元）以上的非关联方款项。期末，经单独测试后未减值的单项
金额重大的应收款项，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现实情况确定
报告期各项组合计提坏账准备的比例。
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62
②单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项的确定组合的
依据：账龄3 年以上的应收款项中扣除单项金额重大部分确定为单项金额不重大，但按信用
风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项。
（2）公司未发生期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准
备计提情况。
（3）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款说明
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
账 龄
金 额 比例(％） 坏账准备 金 额
比例
(％） 坏账准备
3 年以上 1,662,798.78 100.00 1,662,798.78 1,155,666.22 100.00 1,155,666.22
合 计 1,662,798.78 100.00 1,662,798.78 1,155,666.22 100.00 1,155,666.22
（4）本报告期其他应收款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）其他应收款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
客户名称
与本企
业的关
系
金 额 坏账准备 年限
占其他应
收款总额
的比例
（%）
款项性质
山东创业投资公司 无关联 56,728,774.37 44,337,019.50 1-5 年 40.74 往来款
青岛恒达信投资管理公司 无关联 45,496,000.00 45,496,000.00 3 年以上 32.68 往来款
山东国弘律师事务所 无关联 8,200,000.00 8,200,000.00 3 年以上 5.89 往来款
浮山后指挥部 无关联 3,929,198.00 3,929,198.00 3 年以上 2.82 押金
即墨市城乡建设局 无关联 2,054,042.00 728,248.71 1 至2 年 1.48 往来款
合计 116,408,014.37 102,690,466.21 83.61
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
账 龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 462,295,038.72 79.14 715,645,520.43 85.77
1 至2 年 121,877,233.00 20.86 118,770,000.00 14.23
合 计 584,172,271.72 100.00 834,415,520.43 100.00
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
63
（2） 预付款项金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
客户名称
与本公
司关系 金额 年限
占预付款项
的比例(%) 款项性质
青岛市南区开发建设局 无关联290,000,000.00 1 年以内 49.64 尚未结算的
土地款
山东省齐鲁国际拍卖有限公司 无关联118,770,000.00 2 至3 年 20.33 尚未结算的
土地款
济南海元同方科贸有限公司 无关联55,789,839.46 1 年以内 9.55 尚未结算的
材料款
临沂市伟程物资有限公司 无关联30,180,000.00 1 年以内 5.17 尚未结算的
材料款
济南二建集团工程有限公司 无关联24,800,000.00 1 年以内 4.25 尚未结算的
工程款
合计 519,539,839.46 88.94
（3）本报告期预付款项中无持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位欠款情况。
（4）变动幅度超过30%（含30%）或占资产总额5%以上（含5%）原因说明
期末余额比年初余额减少30%，主要系预付青岛燕儿岛路项目部分土地款转为土地出让金
所致。
6、存货
（1）存货分类
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 336,730.70 336,730.70 2,099,154.87 2,099,154.87
开发成本 6,410,184,180.83 6,410,184,180.83 3,949,862,420.53 3,949,862,420.53
开发产品 890,146,546.07 890,146,546.07 989,030,013.15 989,030,013.15
其他 109,916.89 109,916.89 1,990.00 1,990.00
合 计 7,300,777,374.49 7,300,777,374.49 4,940,993,578.55 4,940,993,578.55
（2）公司期末对存货进行减值测试，未发现其存在减值迹象，故未计提跌价准备。
（3）存货余额中利息资本化金额为531,476,693.02 元。
（4）公司存货账面价值合计为1,640,802,010.53 元的济南鲁商广场、常春藤等存货项
目已作抵押。
7、对联营企业投资
联营企业基本情况：
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
64
单位：万元 币种：人民币
被投资单位名
称
企业
类型
注册地
法人
代表
业务性
质
注册资
本
本企业持
股比例
(%)
本企业在被
投资单位表
决权比例
(%)
期末资
产总额
期末负
债总额
期末净
资产总额
本期营业
收入总额
本期
净利润
临沂尚城置业
有限公司
有限
责任
公司
山东
临沂市
刘跃
华
房地产
开发
2000 40.00 40.00 98,386.01 92,748.47 5,637.55 5,053.82 444.97
8、长期股权投资
按权益法核算：
单位：元 币种：人民币
被投资单位
初始投资
成本
年初余额 增减变动 期末余额
在被投资单
位持股比例
(%)
在被投资单
位表决权比
例(%)
本期计提
减值准备
本期现金
红利
临沂尚城置业
有限公司 8,000,000.00 24,698,533.27 1,779,863.15 26,478,396.42 40.00 40.00
合 计 8,000,000.00 24,698,533.27 1,779,863.15 26,478,396.42 40.00 40.00
注：（1）本期增加数系对临沂尚城置业有限公司的投资收益。
（2）期末，未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
9、投资性房地产
按成本计量的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、原价合计 6,148,124.10 6,148,124.10
房屋建筑物 6,148,124.10 6,148,124.10
二、累计折旧和累计摊销合计 305,491.40
146,625.65 452,117.05
房屋建筑物 305,491.40
146,625.65 452,117.05
三、投资性房地产减值准备累计金额合计
房屋建筑物
四、投资性房地产账面价值合计 5,842,632.70 146,625.65 5,696,007.05
房屋建筑物 5,842,632.70 146,625.65 5,696,007.05
注：本期折旧和摊销额：146,625.65 元。
投资性房地产本期减值准备计提额：0 元。
10、固定资产
（1）固定资产情况
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
65
单位：元 币种：人民币
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、原值合计 20,197,832.06 1,874,928.20 1,000,720.00 21,072,040.26
房屋及建筑物
运输设备 12,980,410.00 752,301.00 983,990.00 12,748,721.00
电子及其他设备 7,217,422.06 1,122,627.20 16,730.00 8,323,319.26
二、累计折旧合计 11,789,562.33 2,018,537.05 928,453.46 12,879,645.92
房屋及建筑物
运输设备 7,489,718.23 1,199,265.38 912,559.96 7,776,423.65
电子及其他设备 4,299,844.10 819,271.67 15,893.50 5,103,222.27
三、固定资产账面净值合计 8,408,269.73 -143,608.85 72,266.54 8,192,394.34
房屋及建筑物
运输设备 5,490,691.77 -446,964.38 71,430.04 4,972,297.35
电子及其他设备 2,917,577.96 303,355.53 836.50 3,220,096.99
四、固定资产减值准备合计
房屋及建筑物
运输设备
电子及其他设备
五、固定资产账面价值合计 8,408,269.73 -143,608.85 72,266.54 8,192,394.34
房屋及建筑物
运输设备 5,490,691.77 -446,964.38 71,430.04 4,972,297.35
电子及其他设备 2,917,577.96 303,355.53 836.50 3,220,096.99
本期折旧额：2,018,537.05 元。
本期由在建工程转入固定资产原价为：0 元。
（2）期末固定资产未用于担保。
（3）无暂时闲置固定资产。
（4）无融资租入固定资产。
（5）无经营租出固定资产。
（6）截至期末，未发现公司的固定资产存在明显的减值迹象，故未计提减值准备。
11、长期待摊费用
项 目 年初余额 本期增加 本期摊销额 其他减少额 期末余额
其他减少
的原因
电力沟专用权 656,002.00 13,666.00 642,336.00
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
66
广告费用 见注 2,800,000.00 349,999.98 2,450,000.02
合计 3,456,002.00 363,665.98 3,092,336.02
注：广告费用系广告位租赁及发布费用，合同约定租赁期限5 年。
12、递延所得税资产、递延所得税负债
（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
递延所得税资产：
资产减值准备 32,037,440.80 32,334,452.09
可抵扣亏损 6,323,245.69 6,323,245.69
小计 38,360,686.49 38,657,697.78
递延所得税负债：
评估增值 3,750,287.49 3,868,130.62
合 计 3,750,287.49 3,868,130.62
（2）引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
单位：元 币种：人民币
项 目 暂时性差异金额
引起暂时性差异的资产项目
坏账准备 128,149,763.09
可抵扣亏损 25,292,982.76
小 计 153,442,745.85
引起暂时性差异的负债项目
评估增值 15,001,149.98
小 计 15,001,149.98
递延所得税资产：可抵扣亏损系子公司北京银座合智房地产开发有限公司、青岛鲁商地
产有限公司及重庆鲁商地产有限公司等公司的亏损，上述地产项目处于开发阶段未结转销售
收入，预计房产结转销售收入后能获得足够的应纳税所得弥补。
递延所得税负债：山东省商业房地产开发有限公司以2005 年10 月31 日为基准日进行国
企改制，以评估后的净资产于2007 年2 月重新入账，其中对子公司青岛星洲世源置业有限公
司长期股权投资评估增值99,894,770.67 元（主要系青岛星洲存货增值)，本公司在编制合并
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
67
报表时，按子公司青岛星洲世源置业有限公司评估价值调整了青岛星洲世源置业有限公司存
货及资本公积，并对评估增值计提递延所得税负债。
13、资产减值准备明细
单位：元 币种：人民币
本期减少
项 目 年初余额 本期计提
转回 转销
期末余额
坏账准备 129,337,808.29 1,217,034.65 2,405,079.85 128,149,763.09
合 计 129,337,808.29 1,217,034.65 2,405,079.85 128,149,763.09
14、短期借款
①短期借款分类：
单位：元 币种：人民币
项 目 期末余额 年初余额
保证借款 100,000,000.00 200,000,000.00
合 计 100,000,000.00 200,000,000.00
注：①期末借款系由鲁商集团提供担保向渤海银行济南分行贷款100,000,000.00 元。
②公司期末无逾期的短期借款。
15、应付票据
单位：元 币种：人民币
项 目 期末余额 年初余额
银行承兑汇票 22,300,000.00 124,500,000.00
合 计 22,300,000.00 124,500,000.00
注：（1）应付票据期末余额中下一会计期间将到期的金额为22,300,000.00 元。
（2）期末余额较年初余额减少102,200,000.00 元，系公司本期使用票据结算工程款和材料款较少所致。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
68
16、应付账款
（1）应付账款情况
单位：元 币种：人民币
账 龄 期末余额 年初余额
1 年以内 874,800,540.48 538,271,784.72
1 至2 年 11,396,546.83 2,348,745.54
2 至3 年 355,066.53 1,463,089.36
3 年以上 5,000.00
合 计 886,557,153.84 542,083,619.62
（2）本报告期应付账款中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联
方的款项。
（3）账龄超过1 年的大额应付账款情况的说明
超过1 年以上应付账款系尚未结算的工程尾款。
（4）变动幅度超过30%（含30%）或占资产总额5%以上（含5%）原因说明
期末余额比年初余额增长63.55%，主要系欠付开发项目工程款及材料款增加所致。
17、预收款项
（1）预收款项情况
单位：元 币种：人民币
项目名称 年初余额 期末余额
银座.晶都国际 1,219,248.63 6,623,468.63
一山一墅一期 12,393,797.75 86,007,457.12
动感世代 37,888,941.99 33,656,247.61
鲁商常春藤项目一期 8,869,495.18 209,796,411.33
鲁商常春藤项目二期 177,552,857.50 88,492,259.00
鲁商御龙湾项目一期 141,779,125.00 201,260,015.00
济南鲁商广场项目 263,547,749.12 253,915,473.35
青岛蓝岸国际项目一期 501,775,588.16 612,995,689.19
银座数码广场 303,771.00
四季景园二期 10,262,813.30 22,560,398.30
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
69
泰安银座城市广场 8,172,576.41 12,612,903.08
东营银座城市广场 637,315.06 11,297,013.95
蓝岸丽舍项目一期 508,459,500.00 945,510,534.20
临沂鲁商凤凰城一期 145,590,415.00 242,496,640.00
重庆云山原筑项目一期 46,441,733.00 90,873,858.00
合计
1,864,894,927.10 2,818,098,368.76
（2）本报告期预收账款中无预收持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联
方的款项。
18、应付职工薪酬
单位：元 币种：人民币
项 目 年初余额 本期增加 本期支付 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 325,083.10 18,383,891.55 18,284,979.10 423,995.55
二、职工福利费 2,002,421.03 2,002,421.03
三、社会保险费 5,648.02 3,360,675.31 3,159,242.24 207,081.09
其中：（1）医疗保险费 2,435.21 766,464.59 728,850.72 40,049.08
（2）基本养老保险费 2,541.04 2,307,335.39 2,159,559.80 150,316.63
（3）失业保险费 671.77 160,091.14 150,734.58 10,028.33
（4）工伤保险费 68,148.37 63,407.35 4,741.02
（5）生育保险费 58,635.82 56,689.79 1,946.03
四、住房公积金 7,523.54 863,229.81 830,667.60 40,085.75
五、辞退福利
六、其他
工会经费和职工教育经费 1,847,570.55 767,372.08 805,057.49 1,809,885.14
合 计 2,185,825.21 25,377,589.78 25,082,367.46 2,481,047.53
应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额0 元。
工会经费和职工教育经费金额1,809,885.14 元，非货币性福利金额0 元，因解除劳动关系给予补偿0 元。
19、应交税费
单位：元 币种：人民币
应交税项 期末余额 年初余额
增值税 30.00
营业税 -15,279,003.17 46,034,045.25
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
70
应交税项 期末余额 年初余额
城市维护建设税 -516,103.07 3,303,056.95
教育费附加 -469,272.55 1,201,896.77
地方教育附加 178,328.64 684,992.08
企业所得税 -12,692,461.09 154,177,143.06
个人所得税 130,966.43 163,916.97
土地增值税 1,128,938.46 23,758,952.73
房产税 302,059.88 279,698.49
土地使用税 2,032,754.27 3,043,879.59
河道维护费 -301,105.52 350.03
合 计 -25,484,867.72 232,647,931.92
20、其他应付款
（1）其他应付款情况
单位：元 币种：人民币
账 龄 期末余额 年初余额
1 年以内 1,747,126,784.02 943,750,281.67
1 至2 年 481,309,345.18 412,848,554.40
2 至3 年 103,091,079.21 66,758,916.23
3 年以上 2,312,130.30 68,843,496.48
合 计 2,333,839,338.71 1,492,201,248.78
（2） 本报告期其他应付款中应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联
方情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 年初余额
山东省商业集团有限公司 1,188,854,060.65 675,648,420.75
（3）账龄超过一年的大额其他应付款情况的说明
单位：元 币种：人民币
单位名称 金额 款项性质
山东省商业集团有限公司 168,178,791.63 往来款
山东省商业集团有限公司 281,431,937.38 见注
山东富源投资有限公司 59,180,000.00 往来款
山东世界贸易中心 29,499,693.42 见注
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
71
鲁商集团有限公司 26,423,150.80 见注
山东银座商城股份有限公司 15,352,219.23 往来款
合计 580,065,792.46
注：根据2008 年12 月31 日公司与鲁商集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、通利商业等签署的《重大资产置换及
发行股份购买资产之交割确认书》约定，评估基准日（2008 年4 月30 日）公司置出资产的评估价值为508,984,000.00 元，
根据自评估基准日至实际交割日期间的专项审计报告（大信专字【2008】第0040 号）审计的账面净资产，推算实际交割日
即2008 年12 月20 日置出资产的评估价值为152,364,126.59 元，自评估基准日至实际交割日期间，置出资产的评估价值
减少356,619,873.41 元，按照发行股份的分配比例挂账金额。该损失由公司向鲁商集团、鲁商集团有限公司、世贸中心、
通利商业等暂挂其他应付款。
（4）其他应付款金额前五名单位情况
单位名称 账龄 金额 占其他应付款
总额比例（%） 性质或内容
山东省商业集团有限公司 1 年以内及
1-2 年 1,188,854,060.65 50.94 重组应付款及借
款、计提的利息
山东银座商城股份有限公司 1 年以内及
1-2 年 297,534,635.24 12.75 借款及计提的
利息
山东省空调工程总公司 1 年内 262,083,474.42 11.23 借款及计提的
利息
塔里木油田 1 年内 197,404,361.00 8.46 往来款
山东富源投资有限公司 1-2 年 59,180,000.00 2.54 往来款
合计 2,005,056,531.31 85.92
21、一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的非流动负债情况
单位：元 币种：人民币
类 别 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 669,000,000.00 522,000,000.00
（2）一年内到期的长期借款
1）1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项 目 期末余额 年初余额
抵押+保证借款 90,000,000.00 272,000,000.00
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
72
项 目 期末余额 年初余额
抵押借款 579,000,000.00 250,000,000.00
合计 669,000,000.00 522,000,000.00
2) 金额前五名的1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
贷款单位
借款
起始日
借款
终止日
币种
利率
（%）
期末余额 年初余额
中国工商银行济南泺源支行 2008/9/28 2010/9/27 人民币 5.40
100,000,000.00 100,000,000.00
中国工商银行青岛开发区支行 2007/8/17 2010/8/3 人民币 5.40
95,000,000.00 150,000,000.00
中国工商银行济南泺源支行 2007/8/14 2010/8/2 人民币 5.40
90,000,000.00 240,000,000.00
中国工商银行临沂兰山支行
2009/1/22 2011/3/25 人民币 5.40 90,000,000.00
中行临沂市河东支行 2009/7/16 2010/12/31 人民币 4.86
80,000,000.00
合计
455,000,000.00 490,000,000.00
22、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元 币种：人民币
借款类别 期末余额 年初余额
抵押+保证借款 348,610,000.00 330,200,000.00
抵押借款 525,000,000.00 927,000,000.00
合 计 873,610,000.00 1,257,200,000.00
（2）金额前五名的长期借款
贷款单位 借款
起始日
借款
终止日 币种
利率
（%） 期末余额 期初余额
招商银行洪楼支行 2009/8/24 2011/8/23 人民币 5.40 280,000,000.00 250,000,000.00
渤海银行济南分行 2010/5/13 2012/4/6 人民币 5.40 100,000,000.00
中国工商银行青岛开发区支行 2010/1/18 2012/12/28 人民币 5.40 100,000,000.00
中国工商银行青岛城阳支行 2009/7/9 2012/7/8 人民币 5.40 95,000,000.00 117,000,000.00
中国银行重庆北碚支行 2009/4/1 2014/3/31 人民币 5.18 68,610,000.00 80,200,000.00
合计 643,610,000.00 447,200,000.00
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
73
23、长期应付款
金额前五名长期应付款情况
单位：元 币种：人民币
单 位 期限 初始金额 利率（%） 应计利息 期末余额 借款条件
山东省商业集
团有限公司
8 年
300,000,000.00 5.346 8,019,250.00 300,000,000.00 用于省调控资金贷
款规定的项目
注：公司子公司山东省鲁商置业有限公司根据《山东省扩大内需重点建设项目调控资金管理暂行办法》通过鲁商集团
借入款项3 亿元，用于省调控资金贷款规定的项目，借款期限八年，第1-5 年只偿还利息，第6 年起均衡还本付息，贷款
利率5.346%，本期计提并支付利息8,019,250.00 元。
24、股本
单位：元 币种：人民币
本期变动增减
项目 期初数
发行新股 送股 其他 小计
期末数
股份总数 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
25、资本公积
单位：元 币种：人民币
项 目 年初余额 本期增加数 本期减少数 期末余额
股本溢价 328,208,799.87 328,208,799.87
其他资本公积 -9,252,885.81 -9,252,885.81
合 计 318,955,914.06 318,955,914.06
26、盈余公积
单位：元 币种：人民币
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 86,785,118.03 86,785,118.03
任意盈余公积 13,592,338.72 13,592,338.72
合 计 100,377,456.75 100,377,456.75
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
74
27、未分配利润
单位：元 币种：人民币
项 目 金 额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 -780,257,329.67
调整后年初未分配利润 -780,257,329.67
加：本期归属于母公司所有者的净利润 41,992,982.93
期末未分配利润 -738,264,346.74
28、营业收入、营业成本
(1) 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项 目 本期金额 上期金额
主营业务收入 464,224,899.83 269,352,430.69
其他业务收入 8,896,664.05 2,048,746.79
营业成本 313,326,346.20 174,716,204.76
（2）主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
本期金额 上期金额
项 目
收入 成本 收入 成本
房地产销售 447,992,590.61 298,608,239.84 260,173,289.93 166,741,046.38
物业管理 16,232,309.22 11,763,112.45 9,179,140.76 7,747,928.05
合 计 464,224,899.83 310,371,352.29 269,352,430.69 174,488,974.43
（3）主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期金额 上期金额
项 目
收入 成本 收入 成本
房地产销售 447,992,590.61 298,608,239.84 260,173,289.93 166,741,046.38
物业管理 16,232,309.22 11,763,112.45 9,179,140.76 7,747,928.05
合 计 464,224,899.83 310,371,352.29 269,352,430.69 174,488,974.43
（4）主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期金额 上期金额
项 目
收入 成本 收入 成本
山东省内 464,224,899.83 310,371,352.29 269,352,430.69 174,488,974.43
合 计 464,224,899.83 310,371,352.29 269,352,430.69 174,488,974.43
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75
（5）公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
项目 主营业务收入总额 占公司全部主营业务收入的比例(%)
第一名 46,590,544.00 10.04
第二名 25,353,528.00 5.46
第三名 16,328,584.00 3.52
第四名 12,808,580.00 2.76
第五名 8,897,704.00 1.92
合计 109,978,940.00 23.70
29、营业税金及附加
单位：元 币种：人民币
项 目 本期金额 上期金额 计缴标准
营业税 23,654,147.70 13,567,946.97 3%、5%
城市维护建设税 1,655,788.11 949,837.29 按流转税的 5%、7%
教育费附加 709,623.37 406,217.73 按流转税的3%
地方教育费附加 236,541.52 136,419.28 按流转税的1%
土地增值税 5,870,421.67 3,077,883.45 增值额的 30％－60％
合 计 32,126,522.37 18,138,304.72
30、公允价值变动损益
单位：元 币种：人民币
项 目 本期金额 上期金额
交易性金融资产 21,834.67
31、投资收益
（1）投资收益明细情况
单位：元 币种：人民币
项 目
本期金额 上期金额
权益法核算的长期股权投资收益 1,779,863.15 2,718,140.37
合 计 1,779,863.15 2,718,140.37
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
76
（2）按权益法核算的长期股权投资收益
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
临沂尚城置业有限公司 1,779,863.15 2,718,140.37 被投资单位净利润的增减变动影响所致
合 计 1,779,863.15 2,718,140.37
（3）无境外投资。
32、资产减值损失
单位：元 币种：人民币
项 目 本期金额 上期金额
一、坏账损失 -1,188,045.20 9,486,668.87
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合 计 -1,188,045.20 9,486,668.87
33、营业外收入
单位：元 币种：人民币
项 目 本期金额 上期金额
非流动资产处置利得 607,452.59
其中：固定资产处置利得 607,452.59
罚款收入 5000.00
其他 48,574.40 11,900.00
营业外收入合计 661,026.99 11,900.00
34、营业外支出
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77
单位：元 币种：人民币
项 目 本期金额 上期金额
非流动资产处置损失 58.95
其中：固定资产处置损失 58.95
捐赠支出 50,000.00
违约金支出 964,415.98 1,027,061.00
其他 263,576.25 49,883.16
营业外支出合计 1,277,992.23 1,077,003.11
35、所得税费用
单位：元 币种：人民币
项 目 本期金额 上期金额
按税法及相关规定计算的当期所得税 22,876,205.68 13,060,765.92
递延所得税调整 -414,854.42 -2,371,667.20
合 计 22,461,351.26 10,689,098.72
36、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
本公司按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9 号——净资产收益
率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）》（“中国证券监督管理委员会公告[2010]2 号）、
《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号——非经常性损益（2008）》（“中国证
券监督管理委员会公告[2008]43 号”）要求计算的每股收益如下：
项 目
代
码
本期发生额 上期发生额
归属于公司普通股股东的净利润(Ⅰ) P0 41,992,982.93 26,791,572.55
扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润(Ⅱ) P0 42,329,594.46 27,331,515.63
期初股份总数 S0 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 S1
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 Si
报告期因回购等减少股份数 Sj
报告期缩股数 Sk
报告期月份数 M0
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 Mi
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 Mj
发行在外的普通股加权平均数 S 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
基本每股收益(Ⅰ) 0.0420 0.0268
扣除非经常性损益后基本每股收益(Ⅱ) 0.0423 0.0273
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78
项 目
代
码
本期发生额 上期发生额
调整后的归属于普通股股东的当期净利润(Ⅰ) P1 41,992,982.93 26,791,572.55
调整后扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润(Ⅱ) P1 42,329,594.46 27,331,515.63
认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数
稀释后的发行在外普通股的加权平均数 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
稀释每股收益(Ⅰ) 0.0420 0.0268
扣除非经常性损益后稀释每股收益(Ⅱ) 0.0423 0.0273
（1） 基本每股收益
基本每股收益= P0÷ S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0– Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的
净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转
增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为
报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份次月起
至报告期期末的累计月数；Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
（2） 稀释每股收益
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债
券等增加的普通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。
公司在计算稀释每股收益时，考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润
或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释
程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
37、现金流量表附注
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项 目 本期金额
利息收入 1,553,159.57
租赁收入 8,896,664.05
收到往来款项及其他 241,160.19
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79
项 目 本期金额
合计 10,690,983.81
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额
办公费 2,318,413.30
差旅费 740,698.37
业务招待费 583,625.44
广告费 19,441,364.18
业务宣传费 7,480,012.85
销售佣金 19,339,361.16
咨询费 564,330.00
租赁费 323,306.00
汽车费 403,742.01
会务费 948,674.19
违约金支出 964,415.98
手续费支出 182,272.11
其他营业外支出 313,576.25
销售管理费中的其他费用 3,201,544.31
往来款项及其他 153,318,874.48
合计 210,124,210.63
（3）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项 目
本期金额
向非金融机构的借款 见注 986,953,383.15
注：公司子公司山东省鲁商置业有限公司向关联方借入款项986,953,383.15 元，其中：鲁商集团5.10 亿元；山东银
座商城股份有限公司216,953,383.15 元；山东省空调工程总公司2.60 亿元。
（4）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项 目
本期金额
归还非金融机构借款 见注 109,467,200.00
注：公司子公司山东省鲁商置业有限公司归还关联方青岛海景(国际)大酒店发展有限公司借款20,000,000.00 元，归还
关联方山东省空调工程总公司借款10,000,000.00 元，归还关联方山东银座久信房地产开发有限公司借款79,467,200.00
元。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
80
38、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 39,759,519.54 26,387,813.93
加：资产减值准备 -1,188,045.20 9,486,668.87
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,165,162.70 2,293,335.87
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 363,665.98 13,666.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列） -607,452.59
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -21,834.67
财务费用（收益以“－”号填列） 2,285,638.89 830,436.45
投资损失（收益以“－”号填列） -1,779,863.15 -2,718,140.37
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 297,011.29 -2,371,667.20
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -117,843.13
存货的减少（增加以“－”号填列） -2,288,569,182.75 -1,037,693,378.33
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 1,342,300,795.22 -328,425,159.70
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 219,945,235.53 745,235,213.47
其他
经营活动产生的现金流量净额 -685,145,357.67 -586,983,045.68
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金年末余额 526,660,947.56 517,363,954.46
减：现金年初余额 730,549,706.37 830,158,518.83
加：现金等价物年末余额
减：现金等价物年初余额
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
81
项目 本期金额 上期金额
现金及现金等价物净增加额 -203,888,758.81 -312,794,564.37
（2）现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
一、现金 526,660,947.56 730,549,706.37
其中：库存现金 788,576.91 288,101.44
可随时用于支付的银行存款 525,872,370.65 642,261,604.93
可随时用于支付的其他货币资金 88,000,000.00
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 526,660,947.56 730,549,706.37
（3）现金流量表补充资料的说明
期末现金及现金等价物余额不包含短期内无法变现的保证金存款165,561,984.81 元。
（七）关联方关系及其交易
1、本企业的母公司情况
单位:万元 币种:人民币
母公司名称 企业类型 注册
地 法定代表人 业务性质
注册
资本
母公司
对本公
司的持
股比例
母公司对
本 公司
的表决
权比例
本公
司的
最终
控制
方
组织机构
代码
山东省商业集
团有限公司
国有独资
公司
山东
省济
南市
季缃绮
对集团所属 企业
的生产 经营活动
实 施组织、协 调、
管理等
80,000 52.62% 52.62% 是 16305564-7
2、本企业的子公司情况
单位:万元 币种:人民币
子公司全称
子公司类
型
企业类型 注册地
法人代
表
业务性
质
注册资
本
持股比
例(%)
表决权
比例(%) 组织机构代码
山东省鲁商置业有
限公司
全资子公
司
有限责任
公司
山东济
南
尹鹏
房地产
开发
5,000 100 100 706207281
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子公司全称
子公司类
型
企业类型 注册地
法人代
表
业务性
质
注册资
本
持股比
例(%)
表决权
比例(%) 组织机构代码
山东省商业房地产
开发有限公司
全资子公
司
有限责任
公司
山东济
南
陈飞
房地产
开发
3,640 100 100 16305323-8
山东银座地产有限
公司
全资子公
司
有限责任
公司
山东济
南
李明
房地产
开发
7,628 100 100 750869055
北京银座合智房地
产开发有限公司
全资子公
司
有限责任
公司
北京市 季缃绮
房地产
开发
2,000 100 100 77473197-4
泰安银座房地产开
发有限公司
控股子公
司
有限责任
公司
山东泰
安
李明
房地产
开发
2,000 87 87 77100112-4
东营银座房地产开
发有限公司
控股子公
司
有限责任
公司
山东东
营
李明
房地产
开发
1,000 85 85 76778089-0
山东鲁商物业服务
有限公司
控股子公
司的控股
子公司
有限责任
公司
山东济
南
尹鹏
物业管
理
300 100 100 78064676-8
青岛鲁商地产有限
公司
控股子公
司的控股
子公司
有限责任
公司
山东青
岛
季缃绮
房地产
开发
2,000 85 85 79752909-0
青岛银座地产有限
公司
控股子公
司的控股
子公司
有限责任
公司
山东青
岛
季缃绮
房地产
开发
2,000 100 100 76363941-9
青岛星洲世源置业
有限公司
控股子公
司的控股
子公司
有限责任
公司
山东青
岛
尹鹏
房地产
开发
2,000 75 75 73352281-8
重庆鲁商地产有限
公司
控股子公
司的控股
子公司
有限责任
公司
重庆市 季缃绮
房地产
开发
2,000 50 50 79802200-5
济南鲁商地产有限
公司
控股子公
司的控股
子公司
有限责任
公司
山东济
南
尹鹏
房地产
开发
2,000 100 100 67729523-4
临沂鲁商地产有限
公司
控股子公
司的控股
子公司
有限责任
公司
山东临
沂
王仁泉
房地产
开发
2,000 100 100 66672534-X
鲁商置业青岛有限
公司
控股子公
司的控股
子公司
有限责任
公司
山东青
岛
尹鹏
房地产
开发
5,000 75 75 68679978-4
3、本企业的联营企业情况
单位:万元 币种:人民币
被投资单位名称 企业类型 注册地
法人代
表
业务性
质
注册资
本
持股比
例(%)
表决权
比例
(%)
组织机构代码
临沂尚城置业有限公司
有限责任
公司
山东省
临沂市
刘跃华
房地产
开发
2,000 40.00 40.00 77318116-5
被投资单位名称 期末资产总额 期末负债总额
期末净资产总
额
本期营业收
入总额
本期净利润
临沂尚城置业有限公司 98,386.01 92,748.47 5,637.55 5,053.82 444.97
4、本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
山东银座久信房地产开发有限公司 其他 73172885-5
莱芜银座置业有限公司 其他 78077037-1
青岛海景（国际）大酒店发展有限公司 其他 61437256-2
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
83
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
山东银座商城股份有限公司 母公司的控股子公司 26718035-4
泰安银座商城有限公司 其他 72620928-4
山东富源投资有限公司 其他 72928889-7
山东银座汽车有限公司 其他 74655995-1
山东省林工商总公司 其他 16304442-X
山东省五金交电化工总公司 其他 16305449-2
山东银座物业管理有限责任公司 其他 76974408-4
山东世界贸易中心 参股股东 16306978-2
鲁商集团有限公司 参股股东 78079726-7
山东省通利商业管理服务中心 参股股东 16308743-8
山东统一银座商业有限公司 其他 26718020-7
山东省银座实业有限公司 其他 26712049-0
山东银座置业有限公司 其他 67450518-7
山东省空调工程总公司 其他 16305539-9
山东银座泉城大酒店有限公司 其他 72481211-9
山东银座大饭店有限公司索菲特银座大饭店 其他 72073848-4
山东银座佳驿酒店有限公司 其他 66489089-4
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
单位：元 币种：人民币
本期金额 上期金额
关联方 关联交易
类型
关联交易
内容
关联交易
定价原则 金额
（元）
占年度同
类交易比例
（%）
金额
（元）
占年度同
类交易比例
（%）
山东省银座实业有
限公司 购买商品 采购材料 市场价格 2,013,182.00 0.85
山东银座久信房地
产开发有限公司
提供劳务
办公区及银座
花园物业服务
市场价格742,761.40 4.58
莱芜银座置业有限
公司
提供劳务
莱芜银座城市
广场物业服务
市场价格 63,045.00 0.39
（2）关联租赁情况
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
84
公司出租情况表：
单位：元 币种：人民币
出租方名称
承租方名
称
租赁资产
情况
合同约定的
年度租金
租赁期限 租赁收益
租赁收益
确定依据
租赁收益对公
司影响
山东银座地
产有限公司
山东银座
置业有限
公司
商务办公楼
第24 层
612,088.00
2009 年3
月1 日
-2012 年2
月29 日
1,836,264.00
依据市场
价格
本期未确认收
入
泰安银座房
地产开发有
限公司
泰安银座
商城有限
公司
泰安市东岳
大街77 号泰
安银座城市
广场
14,692,300.00
2009 年12
月28 日
—2010 年
12 月27 日
14,692,300.00
依据市场
价格
增加公司本期
收入
7,346,200.00 元
注：（1）山东银座地产有限公司出租给山东银座置业有限公司的租赁资产涉及金额4,780,760.00 元，双方约定商品
房日租金每平方1.5 元，年租金612,088.00 元，租赁期限为3 年。
（2）泰安银座房地产开发有限公司出租给泰安银座商城有限公司的租赁资产涉及金额214,522,575.78元，双方约
定商品房日租金每平方1.06元，年租金14,692,300.00元，租赁期限为1年。
（3）关联担保情况
担保方 被担保方 担保金额 担保期限
担保是否
已经履行完
毕
山东银座久信房地产开发有限公司 泰安银座房地产开发有限公司 32,000,000.00 2007 年3 月28 日～
2010 年3 月29 日
是
山东省商业集团有限公司 山东省鲁商置业有限公司 100,000,000.00 2009 年5 月21 日～
2010 年5 月20 日
是
山东省商业集团有限公司 山东银座地产有限公司 100,000,000.00 2009 年12 月15 日～
2010 年6 月20 日
是
山东省商业集团有限公司 山东省鲁商置业有限公司 90,000,000.00 2007 年8 月14 日～
2010 年8 月2 日
否
山东省商业集团有限公司 山东省鲁商置业有限公司 100,000,000.00 2010 年5 月28 日～
2011 年5 月28 日
否
山东省商业集团有限公司 山东省鲁商置业有限公司 280,000,000.00 2009 年8 月24 日～
2011 年8 月23 日
否
山东省商业集团有限公司 重庆鲁商地产有限公司 68,610,000.00 2009 年4 月1 日～
2014 年3 月31 日
否
山东省商业房地产开发有限公司 临沂尚城置业有限公司 70,000,000.00 2009 年12 月27 日～
2012 年4 月6 日 否
（4）关联方资金拆借
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 期限 说明
拆入：
山东省商业集团有限公司 120,000,000.00 6 个月 同期银行基准利率
山东省商业集团有限公司 390,000,000.00 7 年
前五年利率5.88%，后
两年利率不超过同期
银行基准利率。
山东银座商城股份有限公司 216,953,383.15 1 年 同期银行基准利率
山东省空调工程总公司 260,000,000.00 1 年 同期银行基准利率
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
85
（5）其他关联交易
资金占用费用
①公司子公司山东省鲁商置业有限公司根据《山东省扩大内需重点建设项目调控资金管
理暂行办法》上期通过鲁商集团借入款项3 亿元，用于省调控资金贷款规定的项目，本期计
提并支付鲁商集团调控资金占用费8,019,250.00 元。
②公司子公司山东省鲁商置业有限公司本期向关联方借款用于房地产项目开发，本期按
合同约定计提应付利息15,686,966.15 元，其中：应付鲁商集团8,395,000.00 元，应付山东
银座商城股份有限公司3,392,066.15 元，应付山东省空调工程总公司3,899,900.00 元。
6、关联方应收应付款项
上市公司应收关联方款项
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
金额
其中：计提
减值金额
金额
其中：计提减值
金额
应收账款 山东银座商城股份有限公司 475,046,616.85
预付账款 山东省银座实业有限公司 251,067.50
上市公司应付关联方款项
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
金额
其中：计提
减值金额
金额
其中：计提减
值金额
应付账款 山东省银座实业有限公司 1,286,862.42
其他应付款 山东省商业集团有限公司 1,188,854,060.65 675,648,420.75
其他应付款 山东银座商城股份有限公司 297,534,635.24 87,989,185.94
其他应付款 莱芜银座置业有限公司 2,025,600.96 5,025,500.96
其他应付款
山东银座久信房地产开发有限公
司 204,192.81 79,606,282.81
其他应付款 山东世界贸易中心 31,682,296.10 31,682,296.10
其他应付款 鲁商集团有限公司 26,423,150.80 26,423,150.80
其他应付款 山东省通利商业管理服务中心 906,747.84 906,747.84
其他应付款 临沂尚城置业有限公司 161,333.63 185,223.30
其他应付款 山东富源投资有限公司 59,180,000.00 59,180,000.00
其他应付款 青岛海景（国际）大酒店发展有限 20,000,000.00
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
86
公司
其他应付款 山东银座泉城大酒店有限公司 31,151.00
其他应付款
山东银座大饭店有限公司索菲特
银座大饭店 4,325.80 4,325.80
其他应付款 山东银座佳驿酒店有限公司 2,656.00
其他应付款 山东省空调工程总公司 262,083,474.42 10,013,850.88
长期应付款 山东省商业集团有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00
（八）股份支付
无。
（九）或有事项
1、未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
本公司全资子公司北京银座合智房地产开发有限公司与北京京顺房地产有限责任公司因
建设用地使用权转让合同纠纷的诉讼与反诉事项（具体内容详见2009 年11 月7 日、2010 年
1 月5 日的《上海证券报》、《中国证券报》），已于2010 年3 月5 日合并开庭审理，在庭
审过程中双方提交了各自的证据,当庭未判决。2010 年6 月1 日，北京市高院应北京银座合智
房地产开发有限公司的要求到现场就争议土地权属、面积及配套设施相关问题进行勘验。截
止报告出具日，案件尚未审结，公司尚无法准确判断本次诉讼事项对本期利润或期后利润的
影响。
2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
担保方 被担保方 担保金额
担保
起始日
担保
到期日
担保是否
已经履行完毕
山东省商业房地产开发有限公司 临沂尚城置业有限公司 70,000,000.00 2009/12/27 2012/4/6 否
合 计 70,000,000.00
3、其他或有负债及其财务影响
（1）银行按揭贷款担保
本公司下属地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2010
年6 月30 日止累计银行按揭担保余额为人民币97,693,530.98 元。
（2）资产抵押
为取得银行贷款，报告期末本公司将下列资产用于抵押：
资产类别 项目名称 抵押金额
鲁商常春藤项目 341,591,002.54
鲁商御龙湾项目 184,081,005.78
开发产品及开发成本
青岛蓝岸国际项目 172,608,240.00
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
87
动感世代项目 21,616,841.39
一山一墅项目 17,674,502.10
国奥城项目 182,996,543.27
济南鲁商广场项目 130,565,811.42
临沂鲁商凤凰城项目 533,098,690.38
重庆云山原筑项目 56,569,373.65
合计 1,640,802,010.53
（十）承诺事项
重大承诺事项
截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的承诺事项。
（十一）资产负债表日后事项
截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的重大日后事项。
（十二）其他重要事项
本公司各类租出资产情况如下:
经营租赁租出资产 年末账面价值 年初账面价值
泰安银座房地产开发有限公司泰安城市广
场
211,841,043.58 214,522,575.78
山东银座地产有限公司写字间24层 13,856,083.03 14,129,549.99
合计 225,697,126.61 228,652,125.77
（十三）母公司财务报表重要项目注释
1、应收账款、其他应收款
（1）本报告期应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
（2）本报告期其他应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
88
2、长期股权投资
按成本法核算：
单位：元 币种：人民币
被投资单位 初始投资成本 期初余额
增减
变动
期末余额
减值
准备
本期计
提减值
准备
在被投资
单位持股
比例(%)
在被投资
单位表决
权比例(%)
山东省鲁商置业
有限公司 368,919,055.10 368,919,055.10 368,919,055.10
100.00 100.00
山东银座地产有
限公司 127,285,109.39 127,285,109.39 127,285,109.39
100.00 100.00
山东省商业房地
产开发有限公司 63,771,944.47 63,771,944.47 63,771,944.47
100.00 100.00
泰安银座房地产
开发有限公司 6,130,214.39 6,130,214.39 6,130,214.39
87.00 87.00
东营银座房地产
开发有限公司 10,592,605.87 10,592,605.87 10,592,605.87
85.00 85.00
北京银座合智房地
产开发有限公司 52,145,078.42 52,145,078.42 52,145,078.42
100.00 100.00
合计 628,844,007.64 628,844,007.64 628,844,007.64
3、现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -1,472,420.08
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”
号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列）
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -55,000.00
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 185,281,052.44
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
89
项目 本期金额 上期金额
其他
经营活动产生的现金流量净额 183,753,632.36
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 183,753,632.36
减：现金的期初余额
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 183,753,632.36
（十四）补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项 目 金 额
非流动资产处置损益 607,452.59
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,224,417.83
所得税影响额 255,180.94
少数股东权益影响额 25,172.77
合 计 -336,611.53
2、净资产收益率及每股收益
每股收益（人民币元）
报告期利润
加权平均净资
产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 6.35 0.0420 0.0420
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 6.40 0.0423 0.0423
3、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
单位：元 币种：人民币
项 目 期末数 期初数 增减额
增减
幅度
（%）
主要原因
应收票据 500,000.00 7,300,000.00 -6,800,000.00 -93% 对客户采用票据结算方
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
90
式减少所致
应收账款 30,249,985.80 516,470,026.57 -486,220,040.77 -94% 收回欠款所致
存货 7,300,777,374.49 4,940,993,578.55 2,359,783,795.94 48% 主要系支付土地出让金
所致
应付票据 22,300,000.00 124,500,000.00 -102,200,000.00 -82% 使用票据结算工程款和
材料款减少所致
应付账款 886,557,153.84 542,083,619.62 344,473,534.22 64% 欠付开发项目工程款及
材料款增加所致
预收款项 2,818,693,238.33 1,866,204,434.60 952,488,803.73 51% 预售房款增加所致
应交税费 -25,484,867.72 232,647,931.92 -258,132,799.64 -111%
本期交纳了上年度所得
税并按本期预收房款预
交税金所致
其他应付款 2,333,839,338.71 1,492,201,248.78 841,638,089.93 56% 从关联方借入资金增加
所致
项 目 本期数 上期数 增减额
增减
幅度
（%）
主要原因
营业收入 473,121,563.88 271,401,177.48 201,720,386.40 74% 公司业务增长及收入结
转增加所致
营业成本 313,326,346.20 174,716,204.76 138,610,141.44 79% 本期房地产销售增加所
致
营业税金及附加 32,126,522.37 18,138,304.72 13,988,217.65 77% 本期房地产销售收入增
加所致
销售费用 48,229,008.25 19,194,594.52 29,034,413.73 151%
广告宣传费大幅增加，
以及由于销售增加影响
销售代理费增加所致
财务费用 914,751.43 -131,093.16 1,045,844.59 798%
部分项目已完工，未到
期的贷款利息由开发成
本转财务费用核算
资产减值损失 -1,188,045.20 9,486,668.87 -10,674,714.07 -113% 收回欠款，坏账准备减
少所致
投资活动产生的
现金流量净额 -1,826,298.36 -3,903,920.61 2,077,622.25 53% 其他投资支出减少所致
筹资活动产生的
现金流量净额 483,082,897.22 278,092,401.92 204,990,495.30 74% 本期筹资金额相比去年
同期较大所致
鲁商置业股份有限公司 2010 年半年度报告
91
八、备查文件目录
1、载有法定代表人签名的半年度报告文本。
2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财
务报表。
3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公
告的原稿。
董事长：李明
鲁商置业股份有限公司
2010 年8 月25 日

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