长电科技(600584) 最新公司公告|查股网

						江苏长电科技股份有限公司资产收购关联交易公告 
　　本公司及董事会全体成员保证公告内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实、准确和完整承担个别及连带责任。
　　重要内容提示：
　　交易内容：
　　公司拟收购第一大股东江苏新潮科技集团有限公司持有的面积为188,115.5平方米的工业用地，收购价格为8,007.89万元人民币，本次交易构成关联交易。
　　交易完成后对上市公司的影响:
　　本次交易符合公司长远发展和全体股东的利益，对公司持续经营能力及当期财务状况无不良影响。
　　过去24个月是否发生与同一关联人的交易：
　　在最近两个完整会计年度内，公司与新潮科技发生的其他关联交易金额为1,054.9万元人民币。
　　关联董事回避事宜：
　　与上述关联交易有关联的董事王新潮、于燮康、朱正义回避了表决。
　　一、关联交易概述
　　1、根据江阴市政府退城进园规划，公司位于滨江中路275号的老厂区未来将逐步搬迁至城东新厂区，建立物联网产业园区。为此，公司拟收购第一大股东江苏新潮科技集团有限公司持有的位于江阴市澄江镇红岩村、长山路西的工业用地，该地块面积为188,115.5平方米。
　　经双方协商，拟以江苏苏地行土地房产评估有限公司出具的（苏）苏地澄（2010）（估）字118号评估报告的评估价格8,007.89万元为
　　转让价格。
　　2、本次关联交易尚需股东大会批准。
　　二、关联方介绍
　　（一）公司第一大股东江苏新潮科技集团有限公司：
　　注册资本：5435万元
　　法定代表人：王新潮
　　经济性质：有限责任公司
　　注册地址：江阴市滨江开发区澄江东路99号
　　企业法人营业执照注册号码：320281000200801280344S
　　经营范围：光电子、自动化设备、激光器、应用产品、模具的研制、开发、生产、销售；机械精加工；对电子、电器、机电等行业投资；建筑智能化工程。
　　截止2009年12月31日，新潮集团总资产54.11亿元，净资产19.05亿元；2009年度实现净利润6904.35万元。新潮集团股东由43个自然人组成，王新潮为该公司实质控制人，持有新潮集团50.99%的股权。
　　本次标的系新潮科技集团于2003年购入，土地使用权价格为170元/m2，宗地总地价为3,197.96万元人民币。
　　（二）关联关系
　　新潮集团持有长电科技16.28%股权，为公司第一大股东。根据《上海证券交易所股票上市规则》的有关规定，新潮集团与长电科技之间构成关联关系。上述交易行为，构成关联交易。
　　三、关联交易标的基本情况
　　本次收购的江阴市澄江镇红岩村、长山路西宗地，国有土地使用证号为澄土国用（2006）第008361号，土地使用者为江苏新潮科技集团有限公司，土地登记用途为工业用地，土地登记面积为188,115.5m2，本次评估面积为188,115.5m2，剩余土地使用年期为42.78年。根据江苏苏地行房产评估有限公司出具的《（苏）苏地澄（2010）（估）字118号土地估价报告》，在估价基准日2010年8月31日，单位土地面积国有土地使用权价格为425.69元/m2，宗地总地价为8007.89万元人民币。
　　四、关联交易的主要内容和定价政策
　　（一）关联交易的主要内容
　　1、资产买卖合同签署各方：
　　出售方：江苏新潮科技集团有限公司
　　收购方：江苏长电科技股份有限公司
　　2、协议签署日期：2010年11月23日
　　3、收购标的：出售方合法拥有的江阴市澄江镇红岩村、长山路西的工业用地188,115.5平方米土地使用权。
　　4、转让价格：8007.89万元人民币。
　　5、定价依据：以江苏苏地行房产评估有限公司出具的《（苏）苏地澄（2010）（估）字118号土地估价报告》作为定价依据。
　　6、转让价款的支付时间和方式：收购方在本协议生效后，于2010年3月31日前以现金方式付清上述款项。
　　7、生效条件：本协议自双方的法定代表人或授权代表在本协议上签字、加盖公章，并经收购方董事会、股东大会批准后生效。
　　（二）关联交易的定价政策
　　本次关联交易的收购价格以具在相关资格的评估机构“江苏苏地行房产评估有限公司”出具的评估报告作为定价依据。
　　五、该关联交易的目的以及对上市公司的影响
　　本次交易符合公司长远发展和全体股东的利益，对公司持续经营能力及当期财务状况无不良影响。
　　六、独立董事的意见
　　公司独立董事对该关联交易发表了独立董事意见函。独立董事一致认为：
　　1、本次关联交易以具有相应资质的评估机构出具的评估报告的评估价值作为交易价格依据，定价客观公允，交易条件公平、合理，不存在损害公司以及其他股东利益的情况。
　　2、本次关联交易经公司四届五次董事会审议通过，，关联董事回避表决，会议程序符合《公司法》、《证券法》和《上海证券交易所股票上市规则》等有关法律、法规和《公司章程》的规定。
　　八、历史关联交易情况
　　在最近两个完整会计年度内，公司与新潮科技发生的其他关联交易金额为1,054.9万元人民币。
　　十、备查文件目录
　　1、江苏长电科技股份有限公司四届五次董事会决议
　　2、独立董事意见
　　3、《资产买卖合同》
　　江苏长电科技股份有限公司
　　2010年11月23日
　　土地估价报告
　　估价名称：江苏新潮科技集团有限公司所属位于江阴市澄
　　江镇红岩村、长山路西宗地国有出让土地使用
　　权价格评估（江阴市）
　　受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司
　　土地估价报告编号：（苏）苏地澄（2010）（估）字118号
　　提交估价报告日期：二Ο一Ο年九月三日
　　江苏苏地行土地房产评估有限公司江阴分公司（土地估价报告）联系电话：0510-86838698
　　土地估价报告
　　第一部分摘要
　　一、估价项目名称
　　江苏新潮科技集团有限公司所属位于江阴市澄江镇红岩村、长山路西宗地国有出让土地使用权价格评估（江阴市）
　　二、委托估价方
　　委托估价方名称：江苏新潮科技集团有限公司
　　三、估价目的
　　评估待估宗地在估价基准日二O一Ο年八月三十一日，本次评估设定宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽“六
　　通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发条件，土地剩余使用年限为42.78年，土地面积为188115.5m2，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格，为委托方江苏新潮科技集团有限公司核定待估宗地土地资产额，提供客观、公正的土地价格参考。
　　四、估价基准日
　　二○一Ο年八月三十一日
　　五、估价日期
　　二○一Ο年八月三十一日至二○一Ο年九月三日
　　六、地价定义
　　1.地价内涵
　　本报告所评估的待估宗地地价是指待估宗地在估价基准日二○一Ο年八月三十一日，宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、
　　通讯、通汽“六通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发条件下，设定用途为工业用地，剩余使用年限为42.78年的国有出让土地使用权未来纯收益的现值总和。
　　2.土地实际开发程度
　　待估宗地的现状开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽“六通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的
　　开发条件。
　　3.土地估价时设定的开发条件
　　待估宗地土地估价设定的开发程度为在估价基准日二○一Ο年八月三十一日时宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽“六通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发条件。
　　七、估价结果
　　江苏新潮科技集团有限公司委托评估的位于江阴市澄江镇红岩村、长山路西宗地，国有土地使用证号为澄土国用（2006）第008361号，土地使用者为江苏新潮科技集团有限公司，土地登记用途为工业用地，土地登记面积为188115.5m2，在评估过程中设定宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽“六通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发条件下，用途设定为工业用地，剩余土地使用年期为42.78年，评估面积为188115.5m2，在估价基准日二○一Ο年八月三十一日，单位土地面积国有土地使用权价格为425.69元/
　　m2，待估宗地总地价为8007.89万元，即人民币捌仟零柒万捌仟玖佰元整。估价结果详见表1《土地估价结果一览表》。
　                                                          表1 土地估价结果一览表 
        价 构 江 苏 行 地 产 估 限 司 
      估 机 ： 苏 地 土 房 评 有 公          价 告 号（ ） 地 （    （ ） 118号 
                                           估 报 编 ： 苏 苏 澄 2010） 估 字        估 基 日 二 
                                                                                      价 准 ： Ο一 年 月 十 日 
                                                                                                   Ο 八 三 一        价 日 土 使 权 质 国 出 
                                                                                                                    估 期 的 地 用 性 ： 有 让 
                                                 估价期   估 价    规划 估价期日的 估价设定                            单位面 
    估价期日的土地使                                                                        剩余土地      面积                     总地价 
                        土地证书号      宗地位置 日的实   设 定    容积 实际开发程 的开发程                            积地价                        备注 
          用者                                                                              使用年期     (平方米)                  (万元) 
                                                 际用途   的用途   率       度         度                           (元/平方米) 
                                        江 阴 市 
                                        澄 江 镇                        宗地外“六 宗地外“六                                               “六通”指通路、通电、 
    江苏新潮科技集团 澄土国用（2006）第 
                                        红岩村、 工业      工业         通” 宗地内 通 ” 宗 地 42.78 年 188115.5 425.69 
                                                                            ，           ，                                       8007.89 通上水、通下水、通讯、 
        有限公司         008361 号 
                                        长 山 路                        “一平”    内“一平”                                              通汽 
                                        西 
　　一、上述土地估价结果的限定条件：
　　1、基础设施状况见表2、表3。
　　2、土地权利限制：无抵押权权利限制。
　　3、规划限制条件：现状规划条件不变。
　　4、影响土地价格的其他限定条件：无。
　　二、其他需要说明的事项：
　　1、本次估价所引用的参数如利润率、还原利率等的选取对估价结果产生影响。
　　2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不
　　可抗力对评估价的影响。
　　3、评估报告自评估基准日起半年内有效，评估价格仅作为委托方核定待估宗地国有土地使用权价值提供客观、公正的土地价格依据。
　　估价机构：江苏苏地行土地房产评估有限公司
　　二Ο一Ο年九月三日
　　表2待估宗地所在区域基础设施条件表 
      周围道路状况         供电状况          供水状况            排水状况       供暖状况          供气状况                通讯条件                  规划限制 
                                                                                                                                              对土地利用类型、利用 
       临长山大道           较优               较优                较优           较优               无                      较优 
                                                                                                                                                强度基本无限制 
                                                          表3       待估宗地内基础设施条件表 
    地面平整状 
               周围道路状况     供电状况       供水状况         排水状况      供暖状况        供气状况            通讯条件          土地权利限制       规划限制 
        况 
                                                                                                                                                   对土地利用类型、 
                                                                                                                                    无抵押权权利限 
    土地平整        临路              无          无               无            无                 无               无                            利用强度基本无限 
                                                                                                                                          制 
　　八、土地估价师签字
　　1.土地估价师张静签字，证书号：96100043
　　2.土地估价师支大成签字，证书号：98100042
　　九、土地估价机构
　　估价机构负责人签字：
　　二Ο一Ο年九月三日
　　第二部分估价对象界定
　　一、委托估价方
　　委托方名称：江苏新潮科技集团有限公司
　　二、估价对象
　　本次评估对象为江苏新潮科技集团有限公司所属江阴市澄江镇红岩村、长山路西宗地。待估宗地在估价基准日为国有出让土地使用权，
　　国有土地使用证书号为澄土国用（2006）第008361号，土地登记用途为工业，土地实际用途为工业用地，土地使用年期至2053年6月10
　　止，土地登记面积为188115.5m2，评估面积为188115.5m2。土地开发现状为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽“六通”和宗地红线内土地平整“一平”的开发水平。在估价基准日2010年8月31日，土地剩余使用年限为42.78年，本次评估设定土地用途为工业用地，土地开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通汽“六通”和宗地红线内土地平整“一平”。
　　1.宗地位置：江阴市澄江镇红岩村、长山路西。
　　2.宗地四至：东至长山大道；南至道路；西至空地；北至江苏新潮科技集团有限公司。
　　三、估价对象概况
　　1.土地登记状况
　　1.1土地使用者：江苏新潮科技集团有限公司
　　1.2宗地位置：江阴市澄江镇红岩村、长山路西
　　1.3宗地用途：待估宗地土地登记用途为工业用地，本次估价设定用途为工业用地。
　　1.4宗地四至：东至长山大道；南至道路；西至空地；北至江苏新潮科技集团有限公司。
　　1.5宗地面积：土地登记面积和评估面积均为188115.5m2。
　　1.6土地级别：江阴市工业用地二级地。
　　1.7土地权属性质：国有土地使用权。
　　1.8土地使用证书号：澄土国用（2006）第008361号。
　　1.9地号：26-07-1332-3。
　　1.10图号：无。
　　2.土地权利状况
　　2.1土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。
　　2.2土地使用权：江苏新潮科技集团有限公司以出让的方式取得待估宗地国有土地使用权，国有土地使用证编号为澄土国用（2006）第
　　008361号，在评估基准日二○一Ο年八月三十一日，设定其土地使用年限为42.78年。
　　2.3土地他项权利：在估价基准日二○一Ο年八月三十一日待估宗地无抵押权权利限制。
　　3.土地利用状况
　　在估价基准日待估宗地场区内有绿化，房屋和基础设施等尚在准备开发阶段。
　　四、影响地价的因素说明
　　1.一般因素
　　1.1地理位置
　　江阴市属江苏省无锡市，别名暨阳，简称澄，位于北纬31°40′34″至31°57′36″，东经119°至120°34′30″，江阴市市域总面积988平方公里，其中，陆地面积791.2平方公里，水域面积196.8平方公里，包括长江水面58平方公里；江阴市城区面积38.42平方公里。北枕长江，与靖江市隔江相望；南近沪宁线；东接常熟、张家港；西连常州、武进，东邻苏州、上海，西接常州、南京，南靠浙江、安徽，北依长江，南临太湖，地处苏锡常“金三角”。江阴临长江、靠港口、通太湖，江河
　　湖海相通，同时有沪宁高速公路、锡澄高速公路在境内纵横交错，以长江、京杭大运河为骨干的内河航道四通八达。向东，通过沪宁高速
　　公路、张杨公路、苏南运河可通达张家港、苏州、上海；向南，由锡澄高速公路、新长铁路、锡澄运河、可通达无锡、湖州、杭州等；向
　　西，通过沪宁高速公路、澄张公路可抵达常州、镇江、南京等地；向北，经江阴长江大桥与靖江相接，经过澄锡杭运输通道可抵达苏中、
　　苏北城市。
　　1.2自然条件
　　1.2.1地势、地貌
　　江阴位于长江三角洲的太湖平原北侧，全境地势平坦。北部沿江地带为长江冲击平原，地面高程2.5~4.6米。南部为太湖水网平原，地面
　　高程一般为5~8米，其中西南圩区地势低洼，地面高程仅为1.5~2米。
　　江阴市平原面积占全市总面积的83.15%。山区孤耸于平野之间，东北部和中部较为集中，为茅山余脉，占总面积的3.97%，高程一般在200
　　米以下，其中定山最高海拨273.8米。
　　1.2.2气候、水文
　　江阴地处北亚热带南部，气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。年平均气温15.4℃，最高年份为16.8℃，最低年份为14.7℃。
　　全年气温中，平均最热月为7月。极端最低气温为-9.5℃，极端最高气温为38.5℃。江阴市年均降水量1068.8毫米。最多年份1611.3毫米，最少年份仅583.9毫米。每年6月中旬前后，常出现大暴雨。7、8月，一般为伏旱天气。江阴市全年平均日照时数2092.6小时。最小年份仅1834.7小时，最多年份2426.7小时。一年中7、8月日照最长，2月最少，仅133小时。全年无霜期225天左右，有霜期140天上下。全年以东南风为多，10月份后开始转西、西北或偏北风。
　　江阴市境内河流属太湖流域区水系，河网稠密，湖泊众多，河网密度平均每平方公里4.98公里。根据集水状况，分为三大水系，澄西新
　　沟河水系，为江南大运河常锡段排水入江的主要水道；中部锡澄运河水系，为太湖入江的主要水道；东部张家港水系，为澄、锡、虞地区的入江骨干河道。
　　1.3社会因素
　　1.3.1人口数量与家庭规模
　　2007年年末全市户籍总人口119.77万人，增长0.27%，人口增长继续得到有效控制。全市人口出生率7.18‰，提高0.4个千分点；人口
　　死亡率6.64‰，上升0.14个千分点；人口自然增长率0.54‰。全市计划生育率99.27%，节育措施落实率99.73%。目前，江阴市的家庭结构以3~5人的人员构成为主，其中3人结构的家庭为年轻夫妇带一个小孩，四人结构的家庭为年轻夫妇和父母，五人结构的家庭为3人结构的家庭构成加父母。
　　1.3.2城市发展
　　江阴市加快大交通建设。城市路网建设步伐加快，芙蓉大道、霞客大道正式通车；暨南大道、港城大道全面开工建设。进一步完善了
　　整个城市的道路体系。
　　另外，固定资产投资力度继续加大，投资结构进一步改善。随着敔山湾和临港新城区开发城市规模和结构得到了进一步完善。
　　1.3.3公共设施建设
　　随着江阴市《关于优先发展城市公交的实施意见》的落实实施，江阴市公交线路、公交站台、公交车辆得到了进一步增加完善，全市
　　年末拥有各类汽车9.87万辆，10万平方米经济适用房和廉租房进入了建设阶段，市区规模较大的旧小区改造基本完成，自来水日供水能力达70万吨。全市全社会用电量180.27亿千瓦时，比上年增长17.54%。
　　城市绿地增长较快，生态环境进一步改善。2007年末城区绿化覆盖面积3086.67公顷，全市森林覆盖率达到23.1%。
　　近几年来，通过大气烟尘污染源限期治理，大气环境质量有一定改善。江阴市环境空气质量能保持在二级功能区标准。江阴市城市区
　　域环境噪声LAeq平均值57dB，达到了功能区标准。从年际变化看，区域环境噪声保持了相对稳定，各类声源对区域环境噪声的影响程度
　　由大到小依次为交通噪声、施工噪声、工业噪声、生活噪声及其他噪声。
　　1.4.经济因素
　　1.4.1城市的性质与国际化程度
　　江阴地处长江入海口，是苏南重要的交通枢纽城市，拥有35公里长江岸线，已建成80个码头泊位，其中万吨级码头36个，形成了由
　　石化产品、集装箱、件杂货、煤炭、粮食五大支柱货源构成的港口群，建成了长江中下游最大的石化储运基地和国家粮食储备库。2007年全市港口吞吐量超7218.42万吨，已成为长江下游重要的物资集散中心，港口吞吐量在全国内河港口中排名上升到第四位。全市境内已批办来自世界34个国家和地区的1400多家“三资企业”，完成进出口总额110.23亿美元，比去年增长31.14%，其中自营出口额64.35亿美元，增长40.80%。目前，江阴无论是传统产业，还是现代产业都面临着结构优化升级，积极参与国际分工、合作、竞争，提升自己地位的有利时机，并且具有了参与国际竞争的能力。
　　1.4.2地区经济增长
　　近年来，国民经济运行质量明显提高，综合实力进一步增强。2007年全市实现国内生产总值1190.56亿元，比上年增长17.61%。其中第
　　一产业增长4.59%；第二产业增长17.62%；第三产业增长18.26%。全市人均国内生产总值达99537元，按现行汇率折算达13627美元。
　　近几年来，江阴市工业生产稳定增长，国有工业增速领先。2007年全部工业总产值3724.4亿元，比上年增长23.12%，完成工业产品销
　　售收入3627.52亿元，增长22.82%，实现工业利税316.56亿元，增长28.64%，实现工业利润226.34亿元，增长29.54%。
　　1.4.3财政金融状况与利率水平
　　2007年，江阴市全年完成预算内财政收入190.53亿元，比上年增长36.08%，完成一般预算收入82.33亿元，比上年增长36.13%，财政
　　收入占国内生产总值比重持续上升。
　　金融支持力度加大，个人消费贷款大幅增长。截止2007年末金融机构各项存款余额达985.10亿元，增长13.57%；各项贷款余额867.72
　　亿元，增长13.85%。全市城乡居民储蓄存款余额352.90亿元，增长13.57%，保险事业继续发展，2007年全年保险业务收入19.82亿元。
　　2008年12月，中国人民银行下调了金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到
　　5.31%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。放宽人民币贷款利率浮动区间并允许人民币存款利率下浮，是稳步推进利率市场化的又一重要步骤，有利于金融机构提高定价能力，防范金融风险。
　　1.4.4交通体系
　　江阴市对外交通便捷。具有沿江（长江）、靠港（黄田港）、和邻近上海的优势。沪宁高速公路、沿江高速穿境而过，长江横亘东西，
　　锡澄公路、锡澄高速公路以及新（沂）长（兴）铁路纵贯南北，组成了铁路、公路、水运、航空主体的交通运输网络。江阴港为一级开放
　　港口，是江海联运、江河换装的天然良港，客货兼运，货轮直开香港，客运东通上海，西达武汉、重庆；黄田港、韭菜港轮渡沟通大江南北。
　　锡澄运河连接太湖、长江。锡澄高速公路和锡澄、镇澄、澄张公路为市域主要交通干线，可直达苏、锡、常、沪、宁、杭等华东地区大中
　　城市。江阴长江大桥连通沪宁高速公路和宁通一级公路。便利的水陆交通为江阴市经济发展和土地市场开拓创造了有利条件。
　　江阴市区为格网状道路体系。主干道主要有中山路、人民路、虹桥路、环城路等；次干道主要有南街、健康路、文化路和定波路等。
　　为市区提供了便捷的交通条件。
　　1.4.5产业结构与商业服务业的发展前景
　　面对错综复杂的世界形势及加入WTO的机遇和挑战，江阴市委、市政府以“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻中央的重大决策，
　　团结加快发展主题，以稳定第一产业、逐步减少第二产业、增加第三产业在国民经济中的比重为目标，全面实施科技兴市、经济国际化、
　　可持续发展和城市化战略，突出产业结构调整主线。2007年第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例为1.54：62.96：35.5。
　　截止2007年，江阴市完成农林牧渔业总产值35.34亿元，比上年增长7.15%。其中农业产值12.54亿元，林业产值1.54亿元，畜牧业产值12.9亿元，渔业产值5.3亿元，全年粮食总产量达2085亿吨。工业结构继续调整，工业全市规模工业企业（工业产品销售收入1000万元以上）完成现价工业总产值3291.8亿元，比去年增长22.34%，占全市工业总量的比重为88.38%。
　　1.4.6物价工资及就业水平
　　近年来，江阴市面上价格上涨水平与全国水平保持稳定，在居民消费价格所统计的八大类中，除居住类、服务项目类价格指数持续上
　　涨并且涨幅较大外，烟酒及用品类、医疗保健及个人用品类、家庭设备用品及维修服务类、衣着类、交通和通讯类，食品类等价格指数总
　　体均呈轻微上涨态势。城乡居民收入稳步提高，江阴市城镇职工年平均工资32805元，比上年增长18.19%；城镇居民人均可支配收入21013元，增长12.96%，农民人均纯收入10641元，增长13.07%，城镇居民
　　家庭恩格尔系数为33.25%，农村居民家庭恩格尔系数为38.1%。
　　2007年末，全市就业从业人员70.25万人，比上年增长1.69%，年末城镇职工11.96万人，最低工资保障提高到850元/月，城镇职工基
　　本医疗保险累计参保42.02万人，历次被征地农村参保人数累计为28.85万人，农民基本养老保险累计参保12.46万人，农村居民最低年生活保障为2400元，年内发放低保金2707万元。
　　1.4.7土地市场状况
　　2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布《中华人民共和国土地管理法》第二次修正案，此后，江阴市土地市场迅猛发展，
　　详细情况见表4： 
  表4 江阴市土地成交情况
 年份     1999 年   2000 年   2001 年   2002 年    2003 年   2004 年   2005 年   2006 年   2007 年 
    总宗地 
                5         2         3         16         52        38        93       124        64 
       数 
      面积 
              241.34     22.94    358.35      851      3592.25   1733.15   3483.09   8892.63   2617.64 
      (亩) 
    价格情 
    况(万元    32.24      52       36.26     97.2       35.53     99.57     49.38     61.83     57.38 
      /亩)
　　*表格中含城区、开发区、乡镇，包括毛地出让情况。
　　上述表格中2006年城区成交宗地数62宗（含经济开发区等，毛地出让数占约10%），2007年城区成交宗地数26宗（含经济开发区等，
　　毛地出让数占约15%），与2006年行情火爆、地王频现的土地市场相比，2007年土地市场开始回归正常，成交土地数量、面积、总价开始下降，总成交土地数量同比下降了近50%，总成交土地面积同比下降了近70%，成交单价由于拆迁成本等的上升，土地挂牌基价和成交价
　　均呈上升态势。
　　随着市区旧城改造的逐步深入，旧城区内的工业企业大多将逐步迁至城郊地区，各项居住环境、配套设施得到了更好的提升，从而更好地促进了土地价格的上升，随着城镇建设的不断发展，乡镇高薪阶层将成为新的消费实力军，促进了商业、住宅物业的需求。
　　1.5行政因素
　　1.5.1城镇土地利用规划
　　根据江阴市人民政府《2010年远景目标纲要》，1995年，江阴市非农业人口31.84万人，建城规模28.3平方公里。到2007年，江阴市
　　全市户籍总人口119.77万人以下，城市建成区51.52平方公里以内，全市城镇化水平达到60%以上。针对江阴市中心城区建筑密度比较高，内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。按照优化配置的原则，中心城区的工厂用地将逐步置换调整成商业用地，提高土地利用的经济价值。
　　1.5.2房地产租金与税收政策
　　房地产租金与税收无特殊优惠政策。
　　综上所述，由于近年来江阴市工业用地总量有一定数量的增加，随着城市规模的不断扩大，同时江阴市交通网格的逐步完善、经济总体实力的进一步增强、各项配套设施的不段完善，上述综合因素使得江阴市工业用地的价格将进一步的上升。
　　2.区域因素
　　2.1位置
　　待估宗地所在区域位于江阴市长山大道工业集中区域。
　　2.2交通条件
　　2.2.1道路通达状况
　　估价对象所在区域道路类型为交通型主干道、次干道，道路为格网状，道路红线宽度为50m，路面保养维修较好，道路质量较优。
　　2.2.2公交状况
　　估价对象所在区域主要有10等公交线路经过，待估宗地距离公交站点较远。
　　2.2.3对外交通状况
　　估价对象所在区域距离镇区长途汽车站等对外交通设施较远，距离长江港口和高速公路入口约2.5km。
　　2.3基础设施条件
　　2.3.1供水
　　待估宗地所在区域内由江阴市自来水厂供水，主要道路两侧主供水管径500mm，供水保障率达98%，供水状况较优。
　　2.3.2供电
　　待估宗地所处区域由江阴市供电局供电，骨干输电线路10kv，除线路检修外不停电，供电能保证区域内生产和生活需要，保障率达98%，供电状况较优。
　　2.3.3排水
　　待估宗地所在区域排水采用雨污合流制，主要道路两侧主排水管管径600mm，排水速度快，大雨后一般无积水现象，排水条件较优。
　　2.3.4电讯
　　估价对象所在区域属江阴市电信局市话服务区，程控电话安装保证率为100%，电讯的装机容量能满足经济发展和市民生活需要，电讯状况优。
　　2.3.5供暖
　　估价对象所在区域属滨江热电蒸汽供暖区域，基本能满足区域内企业的生产需要。
　　2.4产业集聚配套状况
　　待估宗地所在区域工业企业数量较多，基本以电子、服装加工等为主，距离开发区同类配套企业距离较近。
　　2.5行政因素
　　2.5.1区域经济政策
　　政府对估价对象所在区域第三产业的发展无特殊优惠政策。
　　2.5.2城镇规划限制
　　根据《江阴市城市总体规划》（1995~2010年），估价对象所在区域土地规划利用以商业、办公和住宅为主。
　　2.5.3交通管制
　　估价对象所在区域无交通管制。
　　2.6环境因素
　　待估宗地所在区域随着控污措施的落实和节能的改造，除有轻度噪音污染外，水、气、声环境基本无重要污染源，绿化状况较优。
　　2.7危险设施状况
　　估价对象所在区域无危险设施。
　　3.个别因素
　　3.1宗地地形地势
　　待估宗地地形平坦，平均地面高程4m左右。
　　3.2宗地地质状况
　　待估宗地工程地质条件良好，土层主要由填土层、沉积土、亚粘土等构成，工程建设时以亚粘土作为基础持力层，地基条件总体较优。
　　3.3宗地形状与面积
　　待估宗地形状基本规则、面积较大，对土地布局较有利。
　　3.4宗地临路状况
　　待估宗地临交通型干道，道路红线宽度50m。
　　3.5土地使用限制
　　待估宗地规划用途为工业用地，规划对土地利用基本无影响。
　　3.6宗地基础设施状况
　　宗地内基础设施正在建设中。
　　3.7距对外交通设施距离
　　3.8.1距汽车站距离：待估宗地距长途汽车东站约2km。
　　3.8.2距公交站点距离：待估宗地临近站点。
　　3.8.4距高速公路出入口距离：待估宗地距高速公路出入口2500m。
　　3.9相邻土地利用状况：待估宗地相邻土地利用以工业用地为主。
　　3.10土地权利状况及使用年期
　　在估价期日待估宗地土地权属为国有土地使用权，设定土地使用年期为42.78年。
　　第三部分土地估价结果及其使用
　　一、估价依据
　　1.法律、法规和政策文件
　　1.1《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日施行）
　　1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日施
　　行）
　　1.3《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）
　　1.4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）
　　1.5《江苏省土地管理条例》（2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）
　　1.6国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（2001年2月13日国土资发[2001]44号）
　　1.7国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（2001年8月21日国土资发[2001]255号）
　　1.8《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1990年4月1日施行）
　　1.9《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1995年10月1日施行）
　　1.10《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（1988年9月27日国务院令第17号，1988年11月1日施行）
　　1.11《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号，1998年7月20日施行）
　　1.12《中华人民共和国契税暂行条例》（1997年7月7日国务院令第224号，1997年10月1日施行）
　　1.13《中华人民共和国营业税暂行条例》（1993年12月13日国务院令第136号，1994年1月1日施行）
　　1.14《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）
　　1.15《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（2001年4月30日，国发〔2001〕15号）
　　1.16江苏省国土资源厅《转发国土资源部〈关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知〉的通知》（2001年7月24日
　　苏国土资发[2001]63号）
　　1.17原江苏省国土管理局、江苏省物价局《关于公布、执行江苏省城镇基准地价的通知》（1997年10月6日，苏国土籍[1997]126号、苏价房[1997]420号）
　　1.18江苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局颁发的有关文件
　　1.19江阴市人民政府和江阴市国土资源局颁发的有关文件
　　2.技术规程
　　2.1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
　　2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）
　　2.3原国家土地管理局发布的《城镇地籍调查规程》（TD1001-1993）
　　3.其它
　　3.1委托方提供的有关资料
　　3.1.1国有土地使用证复印件
　　3.1.2宗地图复印件
　　3.1.3委托方提供的估价对象内的道路、通上水、通下水、通电、通讯等方面基础设施的资料
　　3.1.4委托方提供的基本情况资料
　　3.1.5委托方营业执照
　　3.1.6委托方提供的估价对象土地利用条件的资料
　　3.2受托估价方掌握的有关资料
　　3.2.1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料
　　3.2.2估价对象所在地统计资料
　　3.2.3估价对象所在地城市规划资料
　　3.2.4估价对象所在地城市基础设施基本情况资料
　　3.2.5估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料
　　3.2.6估价对象所在地房地产租赁、商品房买卖、土地出让转让、土地市场供需状况等土地市场方面的资料
　　3.2.7估价对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费
　　及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件
　　3.2.8估价对象所在地建筑工程造价信息等方面的资料
　　3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料
　　3.3.1估价人员向国土资源管理部门查阅复印的土地权属状况及土地利用与权属变更状况的资料
　　3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料
　　3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料
　　3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料
　　3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地统计资料
　　3.3.6估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市规划资料
　　3.3.7估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市基础设施基本情况资料
　　3.3.8估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料
　　3.3.9估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例
　　及有关文件
　　3.3.10估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地建筑工程造价信息等方面的资料
　　二、土地估价
　　（一）估价原则
　　本次土地估价将遵照公正、客观、科学、诚实的原则进行评估，具体表现在以下几个方面：
　　1、替代原则
　　土地价格水平由具有相同性质的替代土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后决
　　定的；土地价格可以通过比较地块的条件及使用价值来确定。
　　2、最有效使用原则
　　由于土地具有多种用途，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并
　　以满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格既要以最有效发挥本宗地效用为前提，又要以待估土地的规划方案为评估的
　　最有效使用条件。
　　3、预期收益原则
　　对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去的收益是为推测未来的收益变化动向提供依据。所以，土地估价时必须了解过
　　去的收益状况，并对土地市场现状发展趋势及政策规定对地价的影响进行细致分析和预测，以准确预测土地现在以至未来能给权利人带来
　　的利润总和，即收益价格。预期收益原则对土地估价中的地区分析，交易实例价格的调查，纯收益及还原利率的确定非常重要。土地估价
　　实践中，假设开发法和收益还原法中收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。
　　4、协调原则
　　土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发
　　挥。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
　　5、多种方法相互验证相互补充原则
　　由于单纯采用一种估价方法很难客观评估地价，因而需要采用多种方法进行评估，确保评估结果的客观可靠性。本次选用了两种估价
　　方法进行土地价格的评估。
　　总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、
　　公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程严谨，评估方法合理、科学，评估结果准确，严格保守估价秘密。
　　（二）估价方法
　　1.估价方法的选择
　　一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法1.估价方法的选择
　　一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价法等几种方法。
　　根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及估价方收集的资料，待估宗地不适于运用收益还原法、路线价法、假设开发法进行评估，另外，由于江阴市随着招拍挂的实施，工业用地与待估宗地类似的交易案例较多，可以采用市场比较法。同时该类土地征地取得过程较为明晰，故可以采用成本逼近法进行评估；根据委估方提供的资料，结合待估宗地实际状况，本次估价采用成本逼近法和市场比较法两种方法对待估宗地地价进行了评估。
　　2.土地估价的技术路线
　　2.1成本逼近法
　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：
　　土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息
　　＋投资利润＋土地增值收益
　　具体测算思路是：
　　a、确定土地取得费；
　　b、确定土地开发费；
　　c、计算利息；
　　d、计算利润；
　　e、确定增值收益；
　　f、进行年期修正；
　　g、进行区位修正，得到最终地价。
　　2.2市场比较法
　　市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类
　　似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
　　公式：V=VB?A?B?C?D
　　其中：
　　V------估价宗地价格;
　　VB-----比较实例价格;
　　A------估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;
　　B------估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
　　C------估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
　　D------估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
　　具体测算思路是：
　　a、选取比较实例；
　　b、选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；
　　c、在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；
　　d、根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。
　　e、采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。
　　f、对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。
　　2.3上述估价方法的计算结果
　　采用成本逼近法测算的待估宗地单位土地面积地价为420.43元/m2。
　　采用市场比较法测算的待估宗地单位土地面积地价为430.95元/m2。
　　（三）估价结果
　　1.地价的确定
　　本次评估分别采用成本逼近法和市场比较法对待估宗地地价进行了评估，两种方法的结果相差不大，且估价依据充分，采用的估价参
　　数合理，估价结果正确可靠，符合当地实际，故取两种测算结果的算术平均值作为待估宗地地价，即
　　宗地单位面积地价=（420.43元/m2+430.95元/m2）÷2
　　=425.69元/m2。
　　2.估价结果
　　江苏新潮科技集团有限公司委托评估的位于澄江镇红岩村、长山路西宗地，国有土地使用证号为澄土国用（2006）第008361号，土地
　　使用者为江苏新潮科技集团有限公司，土地登记用途为工业用地，土地登记面积为188115.5m2，在评估过程中设定宗地红线外通路、通上
　　水、通下水、通电、通讯、通汽“六通”，宗地红线内土地平整“一平”的开发条件下，用途设定为商业用地，剩余土地使用年期为42.78年，评估面积为188115.5m2，在估价基准日二○一Ο年八月三十一日，单位土地面积国有土地使用权价格为425.69元/m2，待估宗地总地价为8007.89万元，即人民币捌仟零柒万捌仟玖佰元整。
　　三、估价结果和估价报告的使用
　　1.估价的假设条件
　　1.1本报告设定的土地开发条件是指在估价基准日二O一Ο年八月三十一日，待估宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、
　　通汽“六通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发水平。
　　1.2本报告评估的国有土地使用权价格是指待估宗地在估价基准日二○一Ο年八月三十一日，宗地红线外达到通路、通电、通上水、通
　　下水、通讯、通汽“六通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发条件下，设定用途为工业用地，剩余使用年限为42.78年的国有出让土地使用权未来纯收益的现值总和。
　　1.3待估宗地作为工业用地，得到最有效使用，并产生相应的土地收益。
　　1.4任何有关待估宗地国有土地使用权的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
　　1.5委托方提供的有关待估宗地的资料属实。
　　2.本报告使用的限制条件
　　本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。
　　3.资料来源
　　3.1委托估价方提供的有关待估宗地土地登记资料。
　　3.2土地估价师收集的有关待估宗地区域条件、宗地条件方面的资料。
　　3.3土地估价师收集的与待估宗地处于同一供需圈内的土地开发费等方面资料。
　　4.土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件
　　4.1本报告土地估价结果自估价基准日起六个月内有效，若要过期使用，必须进行期日修正或重新评估。
　　4.2本报告设定的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果必须进行相应的调整。
　　4.3本报告中待估宗地的土地面积是指待估宗地土地登记面积。
　　4.4本报告仅为江苏新潮科技集团有限公司核定待估宗地国有出让土地使用权价值提供客观、公正的土地价格参考。委托估价方超出本
　　报告限定的使用条件使用本报告，受托估价方不承担任何法律或经济责任。
　　4.5本报告由江苏苏地行土地房产评估有限公司负责解释。
　　第四部分附件
　　一、待估宗地国有土地使用证复印件
　　二、委托估价方营业执照复印件
　　三、受托估价机构资质证书及营业执照复印件
　　四、本次评估土地估价师资格证书复印件