万 科Ａ(000002)_研究报告_财经_新浪网(000002) 研究分析报告|查股网
股票名称：万 科Ａ(000002)
报告标题：万科A:中国房地产业的持续领跑者
近期经营亮点
①1~5月份销售金额524亿元,同比增长87%;②一季度末已销售待结算合同金额1052亿元(加上4、5月份的销售后,可达1221亿元),相当于2010年结算量的2.1倍,接近2010年的销售规模;③净资产回报率、结算利润率回到历史最好水平,费用率降到近年新低;④净负债率为07年以来最低,一季度末持有货币资金372亿元;⑤新增绿色三星住宅面积占全国总量的54%。
销售结构分析
1~5月份实现销售面积453万平,销售金额524亿元,分别同比增长93%和87%,分别大幅跑赢全行业92和69个百分点,销售结构:90平米以下占53%,144平方米以下占87%,普通住宅占比持续保持在高位;首次置业产品占37%,改善性需求占46%,其他需求占17%;客户一次性付款金额比例为35%,使用按揭方式购房的金额中,贷款平均首付比例为由去年的36%上升到41%。
财务稳健,扩张审慎
3月末,扣除预收账款后的负债占总资产的比例为36.7%,较年初下降3.5个百分点;净负债率为17.3%,较年初略有降低,在同行中处于低位;货币资金371.9亿元,较年初减少1.7%,仍远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。截至3月末,未竣工建面超过6000万平,足以支撑公司6-8年发展,1-5月合计需支付权益地价仅为133亿元,同比大幅下降28%,且基本是合作和并购方式获取,对地方财政贡献不大,今年前5个月累计权益地价/累计销售额为0.25,去年同期则为0.66,显示公司拿地意欲极其淡薄。
增长确定,估值低廉,维持推荐
公司治理结构优,前期管理层的变化不会影响公司未来发展。预计今年合同销售额有望突破1200亿,同比增长20%,我们认为,丰厚的预收款和良好的销售预期使得公司11、12年业绩增长有保障,未来三年EPS预计分别为0.90、1.22和1.50元,RNAV为12元/股,P/NAV0.7,维持推荐。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：万科A:5月销售快速反弹,布局三四线成效显著
事件:
公司6月8日公布5月份销售及新增项目情况。2011年5月份公司实现销售面积81.0万平方米,销售金额90.1亿元,分别比2010年同期增长72.4%和76.4%。2011年1-5月份,公司累计实现销售面积452.7万平方米,销售金额524.2亿元。
点评:
1、公司5月份销售同比增速略超预期,达到3月份以来新高。受重点城市成交企稳以及三四线城市需求依然旺盛影响,公司5月份销售面积和销售金额同比分别增长72.4%和76.4%,达到3月份以来新高。2011年1-5月份,公司实现销售面积452.6万平米,销售金额234.4亿元,同比分别增长93.09%和87.25%,实现逆市热销。
2、提前布局三四线成效显著。根据我们前期统计,公司在售项目分布在三、四线城市的比例接近30%,在一线地产公司中处于领先地位。公司将充分受益于三四线城市相对广阔的房地产市场发展空间,提前布局三、四线城市的效果现阶段已逐步显现。
3、维持“买入”评级。在我国宏观经济稳定增长和城镇化依然处于快速发展阶段的背景下,房地产行业发展前行的内在驱动依然存在。公司对三、四线城市的提前布局使其在地产调控中安全性和成长性具备明显优势,维持“买入”评级。
研究员：崔娟 所属机构：中国民族证券有限责任公司
报告标题：万科A:万科5月份销售及新增项目点评
事件
公司5月份实现销售面积81万平方米,销售金额90.1亿元,分别比10年同期增长72.4%和76.4%,环比上月上升19%和14%;销售均价为11123元/平方米,环比下降4.5%,同比上升2.3%。5月新增项目3个,增加权益建筑面积11万平米。
评论
销售符合预期,全年增长可期:公司5月份实现销售面积81万平方米,销售金额90.1亿元,基本回到3月水平,符合我们预期。销售面积和金额分别比10年同期增长72.4%和76.4%,环比上月上升19%和14%。4月份由于公司推盘放缓,基数较低,5月公司加大推盘力度,销售有所回升。1-5月公司累计销售452.7万平米,524.2亿元,已完成10年全年销售额的48.5%,后7个月合计销售额即使同比下降30.5%,仍能够完成与10年持平的销售成绩。预计6月份公司将继续加大推盘力度,销售有望进一步提升。
新增项目趋于谨慎:5月公司新增项目3个,全部位于东莞,全部为合作开发,且位置上都接近公司原有项目;而11万平米的建筑面积和2.1亿元的须承担地价也显示出公司5月份在拿地上较为谨慎。三个项目分别位于东莞的松花湖和塘厦,平均楼面地价1915元/平米,估算毛利率约为50%。我们认为,公司储备充足,不存在拿地压力,谨慎的拿地态度有助于公司保证获取项目的质量,未来保证较好的销售业绩,同时也有利于公司节省现金支出,对公司影响正面。
龙头公司安全性更高:在限购的背景下,购房者更多为自住需求,对品牌和品质的要求较以往更高,在这方面万科更具有相对优势以抢占有限的市场需求;另一方面,公司对市场把握能力更强,且项目分布均衡,经营较区域类公司更为安全。
投资建议
预计公司11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元,动态市盈率为9.2、7.7和6.1倍,基本处于长期估值底部,维持公司买入评级。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：万科A跟踪报告:5月销售推进顺利,上半年达标在望
万科公布5月销售数据。相关销售数据超市场预期。
投资建议:公司股价前期受香河事件和5月销售不佳传闻影响存在一定程度超跌。目前5月销售面积81.0万平,销售金额90.1亿元的成绩有望再次巩固市场信心。截至2010年末,公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米,合同金额820亿元。上述待结算资源大部分将在2011年参与结算。预计公司2011、2012年EPS分别是0.93和1.24元,RNAV在10.3元。按照公司6月7日7.81元股价计算,对应PE为8.40倍和6.29倍。维持对公司的“买入”评级。给予公司12倍市盈率,目标价格11.04元。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：万科A2011年5月销售月报点评:桃李不言,下自成蹊
公司销售超预期,远超行业平均水平:公司公告5月销售月报,单月销售面积81万平,销售金额90.1亿元,同比分别增长72.4%和76.4%; 1-5月累计实现销售金额524亿元,同比增长87.2%。公司销售面积月比增长19.5%。这一水平显著高于我们和市场预期,也显著高于行业平均水平(我们统计出全国与万科市场接近的城市2011年5月份的销售面积同比增长29.0%,环比增长7.7%)。
理性定价适应市场将成常态:我们认为未来理性定价适应市场乃是应对调控的最好手段。微观调研显示,无论是一手房还是二手房价格都出现了一定松动,万科的一些在售项目也定价十分理性。
谨慎拿地,维持高开工:公司5月仅在东莞取3块土地储备,总金额2.1亿元,创2009年5月以来的新低。经过2010年的大规模拿地,目前公司土地储备充足,而如今高开工也保证了未来推货量充足,且当前可销售资源并不少。若下半年土地市场有所降温,预计公司可能会择机增加廉价土地储备,同时公司近期多采用合作拿地模式,也分散了投资风险。
龙头优势,价值投资的选择:公司销售的速度从环比和同比看都优于行业水平,拿地谨慎。我们相信,未来,通过从事保障房开发等,公司可以努享多元融资渠道的便利,并受益产业集中度提高。
风险因素:行业持续调控导致销售下降的风险。
盈利预测、估值及投资评级:公司估值处于历史周期的底部,无需特别的催化因素,不断超越行业和分析员预期的销售就是最好的成绩单。我们维持公司盈利预测为2011/12/13年EPSl.OI/1.20/1.76元,对应2011/12/13年PE 8/7/4倍,NAV9.65元/股,当前价7.81元。我们给予公司2011年11倍PE,目标价11.11元,维持“买入”评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：万科A5月份销售数据点评
背景情况:2011年6月7日,万科公布5月份销售情况。2011年5月,公司实现当月销售面积81万平方米,销售金额90.1亿元,分别比2010年同期增长72.4%和76.4%,环比分别增长了19.5%和14.1%。2011年1~5月份,公司累计实现销售面积452.7万平方米,销售金额524.2亿元,累计同比增长分别为93%和87.2%。
点评:4月份公司的单月销售同比增幅仅实现了微幅增长,但5月份一举扭转了4月份的销售颓势,5月份当月的销售数据再度实现了同比大幅增长,且环比也实现了二位数的增长。从1-5月的累计销售数据来看,累计增长依然较为可观,应该说远远超出行业平均增长水平。但是由于上年万科的销售重心是在下半年完成,因此,预计2011年全年的销售金额增长应该不会高于30%。
在土地储备方面,公司在5月份仅新增土地储备3幅,合计新增权益容积率建筑面积10.8万平方米,新增需支付地价2.1亿元,处于2009年以来的最低支出水平。前五个月累计土地支出132亿元,低于去年同期185亿元的水平。显示出公司在土地储备进度方面仍然保持谨慎并有所控制。随着公司销售回款的增加,以及土地支出的减少,公司的财务状况会更加稳健。
关于行业方面:5月份,我们注意到多数重点城市的成交量一举扭转了4月份大幅萎缩的态势,环比出现了上涨或企稳的态势,这和万科5月份销售数据较好是一致的。我们担心的是,如果接下来的几个月,房地产市场成交出现企稳甚至回升的话,则不仅政策底不会到来,相反可能会引发新的调控政策出台。
盈利预测及投资评级:我们对公司2011和2012年的业绩预测为:2011年每股收益为0.79元;2012年每股收益为1.01元,目前公司估值不高,维持推荐评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：万科A5月销售数据点评:销售超预期,正走出囚徒困境
增长确定,估值低廉,维持 “推荐”评级
虽然4、5两月供应较少,但公司销售增速远超行业平均水平,随着6月之后推盘量的加大,销售业绩有望进一步超预期。我们预计公司2011-2013年的EPS 分别为0.90元、1.22元和1.50元,对应PE 水平8.68X、6.40X 和5.21X, 目前股价相对于公司12元/股的RNAV 水平折价35%。我们认为,公司股价4月中旬以来的持续调整,是市场对其销售业绩担忧的过分反应,公司目前增长确定,估值低廉,维持“推荐”评级。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：万科A:5月销售略超预期,盈利大幅下调的概率不大
2011年5月份公司实现销售面积81万平方米,销售金额90亿元,分别比2010年同期增长72和76%,销售均价为11123元,同比增长2%,环比下降5%。1-5月,公司累计实现销售面积452.7万平方米,销售金额524亿元。本月新增土地仅三块,但面积均很小,土地权益面积为11万平米,对应土地支付价格为2.1亿。本月销售环比上升14%,主要系供货量上升影响。5月,万科销售金额环比上升,基本和3月销售金额差不多,略超过我们此前的预期。公司销售环比上升的主要原因是,新推盘量较上月80亿有所回升,接近100亿左右,去化速度近几个月基本保持稳定,在63%-64%;后续随着供货的增加,全年实现销售正增长的概率仍然较大。假设全年1200亿的销售额,则后续每个月需要完成97个亿的销售额,从目前的情况来看,6月份万科的供货量超过130亿,后续整体供货应该处于高峰,我们认为,只要市场不发生大幅度的萎缩,万科全年销售实现正增长的概率仍然较大;继续谨慎拿地原则,新增土地储备仅11万平米,金额仅2.1亿。本月万科新增土地东莞3块用地,面积和金额都较小,显示公司对土地市场的谨慎态度。
年初至今,全国土地金额同比下降13%,申万跟踪22大城市土地市场下滑明显,15大城市住宅土地成交面积8312万平方米,成交金额1709亿元,同比2010年分别萎缩17%和34%,楼面价格达到2828元/平米,同比去年萎缩15%,平均溢价率14.24%。预计随着后期销售的回落和开发商资金的紧张,土地市场将处于继续下行的趋势之中。
业绩大幅度下调的概率较小,估值处于08年以来的最低点水平,维持买入。目前万科股价对应2011年动态PB仅为1.5倍,处于08年最低点水平,而从行业整体市场调整的压力,万科的盈利状况等多种因素来看,都远远好于当时,股价安全度整体很高。从未来的盈利增长情况来看,整体下调风险不大。主要理由是,万科全年销售额正增长概率很大,极端下,若与去年持平,结算利润率降低至11%,则创造的每股利润也应该在1.1元左右,维持2011年和2012年0.91元和1.41元,2011年业绩100%锁定。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：万科A:万科5月数据点评
销售额增速同比回升,略高于市场预期但仍缺乏亮点。此前市场对销售的预期较为悲观,公司5月的销售略超市场预期,由于去年5月份销售为调控后的低点,公司5月同比76.4%的销售额增速相比4月份的1.3%有明显回升。5月份90亿元的销售额相比4月的79亿元有所上升,但略低于3月份的93亿元,销售额绝对值未超过100亿元,结合4月份各个城市的成交情况来看,5月市场整体的去化情况相比4月并没有明显的改善。公司去年1-5月销售额280亿元,6-12月销售金额约801亿元,销量主要集中在8月以后,而公司2011年1-5月销售金额524亿元,约为去年全年的48%,完成了全年计划1,400亿元计划的37%,全年能否实现销售目标及高增长主要取决于下半年的市场情况。
销售均价小幅波动。万科5月份销售均价为11,123元,比4月份低了约500元,2月以来均价基本维持在这一水平,由于二三线城市项目占比的提高,销售均价相比去年全年12,050元左右的仍有所下降,预计全年均价在11,500元左右。
土地投资继续收缩,现金为王。万科4月份土地投资总额5.2亿元(权益投资额2.1亿元),土地投资继续明显收缩。公司现金为王和稳健经营风格是投资继续收缩的主要原因,而5月市场资金紧张,按揭贷款获取周期延长可能也是投资收缩的原因之一。
未来市场仍会有对于货币政策持续收紧后经济硬着陆的担忧,下半年整体供给量较大也会使去化速度面临挑战,公司现金为王的经营风格较为稳健,在悲观的预期下万科的估值和业绩确定性相对小型地产企业有一定优势。预计公司2011-2013年EPS分别为0.89元、1.07元、1.27元,维持“强烈推荐”评级。
研究员：张忆东 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：万科A:5月份销售数据点评
事件:万科公布5月销售简报
2011年5月份,公司实现销售面积81.0万平方米,销售金额90.1亿元,分别比2010年同期增长72.4%和76.4%。2011年1~5月份,公司累计实现销售面积452.7万平方米,销售金额524.2亿元。
此外,2011年4月份销售简报披露以来公司新增加项目3个,均位于东莞,合计建筑面积为25.5万平,权益建筑面积为10.97万平。
我们观点如下:
5月份销售回升,好于行业增速。5月份,万科单月销售了81万平方米,环比增加19.5%,而 34个主要城市的销售量合计环比增长了12.3%,万科销售情况好于行业整体表现。不过,我们可以看到,万科在4月份的销售量是比较低的,有些异常,根据我们了解,这主要是万科在一线城市的可售货源有断档现象,应该与去年年底至今年1月份加快销售有关。
销售均价稳中趋降。万科5月份销售均价为11123元/平方米,环比4月份11652元/平方米下降了4.5%;与前4个月的累计销售均价11682元/平方米相比下降了4.8%。销售均价的下滑,与项目资源系统性向二三线城市转移有关。
拿地扩张步伐放缓。从5月份的拿地数据来看,公司扩张步伐明显放缓,拿地面积处于今年以来的最低点;在销售没有显著回暖、地价没有明显下降的情况下,公司在土地投资方面将会较为谨慎。
投资建议。我们维持万科2011年每股收益为0.99元的预测不变,对应于目前股价仅7.9倍PE,在不考虑行业的因素,估值是十分便宜;同时,在目前严厉的政策调控之下,万科的产品面向首次置业、首次改善的需求者,有利于产品的畅销,这点从前5个月公司销售增长速度与行业销售增速的比较中可以看到,因此,我们维持万科“买入”评级。
风险提示:行业政策风险、销售风险
研究员：赵强，徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：万科4月数据点评
投资要点:销售略低于预期 事件:
万科A公布2011年4月份销售情况,公司4月实现销售面积67.8万平米,销售金额79亿元,分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。公司2011年1-4月份公司累计销售面积371万平米,销售金额434亿元,累计同比增长75.6%。4月新增项目储备1个,合计规划建筑面积57.2万平米,对应土地款31亿元,权益土地款31亿元。
点评:
销售额增速明显回落,略低于市场预期。4月份销售同比增速1.3%,相比3月份47.9%的同比明显回落,79亿元的销售额相比3月的93亿元也有15%的下滑。4月份的货量较低而3月是推盘的小高峰,销售额的回落主要由于4月份推盘量的下降,以4月份各个城市的成交情况来看,去化速度出现明显下滑的概率较小。去年1-4月销售额229亿元,而5-12月销售金额约853亿元,2011年1-4月销售金额414亿元,未来每个月的货量估计均在100亿元以上,保守地以月均100亿销售额大致估算全年1,134亿元,相比去年增幅大约在5%左右。
销售均价有所回升。万科4月份销售均价为11,652元,比3月份提高了500元,但相比去年全年12,050元左右的均价仍有下降。公司2010年一线城市销售占比较高,在资源向二、三线城市转移过程中销售均价趋势性下降。
土地投资维持低位。万科3月份土地投资总额31亿(权益投资额31亿元),约为当月销售额的0.39,在销售没有明显回暖的情况下,公司近期土地投资维持谨慎态度。
预计公司2011-2013年EPS分别为0.89元、1.07元、1.27元,RNAV为10.9元,维持“强烈推荐”评级。
研究员：王晓冬 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：万科A:4月份销售及新增项目点评
公司4月份实现销售面积67.8万平方米,销售金额79亿元,分别比10年同期增长7.1%和1.3%,环比上月下降19%和15%;销售均价为11652元/平方米,环比上升4.3%,同比下降5.4%。3月新增项目1个,增加权益建筑面积57.2万平米。
评论。
销售环比微降源于推盘放缓:公司4月份实现销售面积67.8万平方米,销售金额79亿元,分别比10年同期增长7.1%和1.3%,环比上月下降了19%和15%。销售环比下降的原因一是市场整体销售放缓,公司去化速度变慢;另一方面公司也放缓了推盘速度,4月份推盘量较3月份大约减少了20%。我们认为有意放缓推盘,也反映了公司主动分析市场、调整计划的积极的销售策略。预计5月份推盘水平将至少与3月份持平,销售率不变的情况下环比将有25%的增幅。
新增项目以收购方式获得:4月新增项目1个,增加权益建筑面积57.2万平米,其中已完工及在建面积约为10.4万平米,公司应承担交易价款31亿元。新增项目以收购方式获得,原名为番禺新光城市花园,收购后更名万科红郡。项目位于雅居乐花园附近,以别墅为主,定位较为高端。本次收购对于公司的意义一是首次进入广州番禹地区,且项目周边还有后续发展用地;二是本身项目盈利空间较大,我们测算毛利率约为56%。我们认为,未来随信贷市场持续紧缩以及销售竞争加剧,部分开发商将出现资金紧张的状况,行业龙头可收购机会将有所增加;而被收购项目本身由于项目获取时间较早,地价较低,盈利空间较大,公司在扩张规模的同时也可提升盈利能力。11年龙头公司存在逆势扩张,提高市场占有率的可能。
实力和抗风险能力是龙头公司的主要看点:维持公司全年销售额同比增长13%的判断,我们认为11年投资地产龙头的逻辑主要有两点:一是龙头公司实力较强,在分析市场制定策略上更为科学,在融资上更易于受到市场信赖,品牌形象也有助于公司在销售中抢占有限的市场需求;另一方面是龙头公司规模较大,项目地域、类型更为分散,抗风险能力更强。地产股目前处于长期估值底部,而由以上的分析,我们认为龙头公司的基本面不会发生太差的变化,建议增加龙头地产股配置。
投资建议。
预计公司11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元,动态市盈率为10、8.4和6.7倍。在同行业公司中具有一定吸引力,考虑公司较强的抗风险能力和积极周转的销售策略,维持公司买入评级。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：万科A:4月销售放缓,收入同比涨1.3%
4月在更为严厉的限购和信贷持续收紧等调控政策的影响下,公司销售速度放缓,销售面积和金额环比下降。4月实现销售面积67.8万平米,销售金额79.0亿元,同比增长7.1%和1.3%,环比下降18.8%和15.3%。销售均价1.165万元,同比下跌5.4%,环比上涨4.3%。
1-4月销售面积和销售金额同期大幅上涨,远超行业水平。累计实现销售面积371.6万平米,同比增长98.3%;累计实现销售金额434.1亿元,同比增长89.7%;1-4月销售均价1.168万元,同比跌4.3%。销售业绩好来自于公司合理的市场定位和销售策略,一季度销售业绩靓丽,为1-4月的高增长奠定了厚实的基础。
4月新增项目1个广州万科红郡,位于广州市番禹区,权益建面57.1万平米,楼面地价5427元,土地成本合理。1-4月新增项目19个,权益建面514.3万平米,比去年同期少8个项目/权益建面157.8万平米,拓展速度放缓。楼面地价2545元,低于10年平均地价6.1%,继续低成本扩张。
公司具有较好的市场适应性,竞争优势明显。维持公司2010-2015年6年净利润复合增长43%,11-12年EPS1.05和1.31元,未来6个月内合理股价12元的判断,从中长期看,公司投资价值凸显,再次推荐。
风险提示:注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：万科A:销售环比下降,源于上市货源较少
事件:
2011年4月份公司实现销售面积67.8万平方米,销售金额79.0亿元,分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。2011年1~4月份,公司累计实现销售面积371.6万平方米,销售金额434.1亿元。
我们的观点
4月销售环比下降,主要受可上市货源较少的影响。4月,14个大中城市销售面积环比增长约2%,公司销售面积环比却下降19%。
可见,公司4月销售环比下降并非“大势”不好。而4月公司上市货源有所减少的原因,我们判断和近期一些城市的楼市调控政策尚不明朗有关。预计随政策稳定,公司充足的上市货源和灵活的定价策略将保证未来销售回升。
2011和2012年合计营业收入的锁定率已达75%。截至2010年底,公司合并报表已售未结算金额约820亿元,加之11年1-4月销售的434亿元,合计可供2010年后结算金额高达1254亿元,相当于我们预计2011和2012年合计营业收入1675亿的75%。后续公司仅需销售421亿,即可锁定2012年营业收入。
现金充裕,财务状况非常健康。截至2011年一季度末,公司现金372亿,对短期付息债(含一年内到期长期借款)的覆盖率达到183%。扣除预收款的资产负债率为37%,净负债率为21%,均处于行业较低水平。
扩张放缓,伺机抄底土地市场。截至1-4月,公司新增权益土地储备约513万平米,同比降25%,需支付权益地价约131亿,同比下降14.5%。支付权益地价款与销售金额的比值为30%,较10年51%的水平下降了21个百分点,公司土地拓展明显放缓,显示公司对未来土地市场相对谨慎的心态,但大量的现金和安全的财务状况或许为公司未来抄底土地市场提供了巨大机遇。
维持对公司 2011年-2012年 EPS 分别为0.89元、1.21元的预测,给予11年15倍PE,对应目标价13元。目前公司重估净资产RNAV为10.35元(折现率9%),折价约18%。维持公司“买入”评级。
风险:房地产再次出台调控政策,房价大幅下跌。
研究员：杨国华 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：万科A2011年4月销售数据点评
2011年5月4日,万科公布4月份销售情况。2011年4月,公司实现当月销售面积67.8万平方米,销售金额79.0亿元,分别比2010年同期增长7.1%和1.3%,环比则下降了18.2%和15.4%。2011年1~4月份,公司累计实现销售面积371.6万平方米,销售金额434.1亿元,累计同比增长分别为98.2%和89.6%。
点评:公司2011年4月份的销售数据仅较上年实现了微幅增长,且较上月的64.5%和47.8%的单月销售面积和销售金额增速下降较快。
但从1-4月的累计销售数据来看,累计增长依然较为可观,这应该是我们可以预计得到的。我们依然维持在2月份的判断,即万科2011年全年的销售金额增长应该不会高于30%。
在土地储备方面,公司在4月份仅新增土地储备1幅,合计新增容积率建筑面积57.2万平方米,新增需支付地价31亿元,高于2月份和3月份的土地支出水平。前四个月累计土地支出130亿元,低于去年同期157亿元的水平。显示出公司在土地储备进度方面仍然保持谨慎并有所控制,公司可能会等待更加有利的时机来增加土地储备。
关于行业方面:4月份,部分重点城市的成交量虽然环比出现下降的态势,但跌幅仍然不大,房价也依然尚未出现明显的松动迹象;从政府的态度上我们也未看到任何放松调控的可能,我们担心的是,如果5、6月份房地产市场依然未见明显的调整迹象的话,可能会引发新的调控政策出台。
盈利预测及投资评级:我们对公司2011和2012年的业绩预测为:2011年每股收益为0.79元;2012年每股收益为1.01元,目前公司估值不高,维持推荐评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：万科A:销售略低于预期,销售率有所下降,继续稳健经营
投资要点:
2011年4月份公司实现销售面积67.8万平方米,销售金额79亿元,分别比2010年同期增长7和1%,销售均价为11652元,同比下降5%。1-4月,公司累计实现销售面积371.6万平方米,销售金额434亿元。本月新增土地仅一块,土地权益面积为57.2万平米,对应土地支付价格为31亿。
本月销售同比基本持平,略低于预期。4月,万科销售金额环比下降14%,同比基本持平,略低于我们此前的预期。主要原因是,一方面供货量较上月有所下降,其中本月推盘量为70亿左右,较上月100亿有明显回落;另外,销售率有所下降,新盘去划速度在60%左右,较1-3月64%-65%左右继续有所回落,与去年的70%-75%以上的去化速度有明显差异,在一定程度上反映市场成交相对放缓的趋势。
但从整体销售情况来看,仍好于行业平均水平,且预计随着下月供货量的回升,销售情况环比将有所增加。申万跟踪的6大城市单月成交面积合计为284万平米,同比萎缩幅度为46%,万科销售情况继续显著跑赢大势。预计5月万科新推盘量将有所增加,至少超过3月的水平,意味环比销售将有所回升。
继续谨慎拿地原则,新增土地储备仅一块。本月万科新增土地储备仅1块,显示公司对土地市场的谨慎态度。年初至今,全国土地金额同比下降17%,申万跟踪9大城市下降38%,溢价率降低至21%,土地市场下滑明显,预计随着后期销售的回落和开发商资金的紧张,土地市场将处于继续下行的趋势之中快周转,增长确定,股价安全度较高,维持买入。目前万科股价对应2011年动态PB仅为1.5倍,处于08年最低点水平,而从行业整体向下调整的压力,万科的盈利状况等多种因素来看,都远远好于当时,股价安全度整体很高;此外,从未来的盈利增长情况来看,整体下调风险不大。主要理由是:极端下,若与去年持平,结算利润率降低至11%,则创造的每股利润也应该在1.1元左右,整体来看,业绩不存在大幅度下调的风险。维持2011年和2012年0.91元和1.41元,2011年业绩100%锁定。目前股价在底部,建议投资者可继续买入,风险主要来自于紧缩预期所带来的不确定性。
研究员：殷姿，竺劲 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：万科A:销售高增长,业绩符合预期
业绩符合预期,结算收入稳步增长。营业收入、归属上市公司股东净利润79.7亿元和12亿元,同比增长6.2%、7.0%。综合毛利率49%,由于成本优化及房价的持续上涨,毛利率远高于去年同期的37%。净利率15.1%,ROE2.65%,EPS0.11元。
由于竣工结算集中于3、4季度,1季度实现结算面积较少,为41.3万平方米,同比减少35.3%;结算项目核心城市所占比例高,实现结算收入76.7亿元,同比增长4.2%。
销售业绩高速增长。11年1季度公司实现销售面积303.8万平米,同比增长144.6%;销售金额355.1亿元,同比增长135.3%。尚有900万平已售未竣工结算资源,合同金额约1052亿元,比去年同期增加了477亿元;预收款项929亿元,同比增加了153%,11年业绩锁定性良好,高增长可期。
快速开发,稳步扩张。1季度实现开工面积346万平米,新增项目15个/权益建面309万平米,参与城市更新改造类项目3个/权益建面146万平米,新进入芜湖、秦皇岛、太原等城市。
三项费用率由去年同期的9.4%上升至13.9%,主要由于公司经营规模的扩大、财务成本提升以及1季度结算量少而费用均摊使费用率提高。
货币资金372亿元,短期借款及一年内到期非流动负债203亿元,短期无偿债压力,财务安全性高;资产负债率76%、扣除预收账款后的负债率由去年同期的43%下降至37%、净负债率由去年同期的36%下降至17%,有息负债率远低于行业水平,偿债压力小,资金实力强。
存货结构健康。1季度存货周转率为0.03,低于去年同期0.05,周转速度微降。但在公司各类存货中,现房46.8亿元,占存货仅3.1%,较10年末有所下降。健康的存货结构有利于公司积极应对行业调控。
公司积极应对市场变化,灵活调整战略布局。为应对调控政策,公司定位发展刚需普通住宅中小户型,坚持快速开发与销售,取得较好的业绩。维持公司2010-2015年6年净利润复合增长43%,10-12年EPS0.65、1.05和1.29元,未来6个月内合理股价12元的判断,从中长期看,公司投资价值凸显,再次推荐。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：万科A:市场占有率大幅提升
业绩简评
万科 10年一季度实现营业收入79.7亿元,同比增长6.2%,实现净利润12亿元,同比增长6.97%,EPS 0.11元,因为达到竣工结算条件项目不足,导致业绩低于预期。
经营分析
毛利率提升 12个百分点至49%:毛利率大幅提升得益于结算结构变化,一季度公司结算41.3万平米,76.7亿元,其中上海、广州和深圳三市结算面积和金额分别占比60%和80%,结算均价因此同比上升了54%至17796元/平米。由于结算毛利较高及一季度销售同比增幅较大,营业税费增加较多,且上年同期资产减值准备转回较多,净利率下降0.7个百分点。
市场占有率大幅提升:一季度公司实现销售面积303.8万平米,销售金额355.1亿元,同比分别增长144.6%和135.3%,市场占有率由上年同期2.2%上升至4.1%。按照我们对全国全年销售额增长10%和对公司销售额增长12.7%的判断,预计11年公司市场占有率可达到2.5%,拿地谨慎,开工积极:一季度公司新增项目18个,权益建筑面积455万平米,占一季度全国住宅出让面积比重2.16%,较上年同期下降0.3个百分点。新开工346万平米,占全国住宅新开工比例11%,占全年开工计划的26%,较为积极。
资金充裕,业绩锁定:报告期末公司持有现金372亿元,是短期借款和一年内到期长期借款的1.83倍,短期资金压力不大。公司目前有已售未结项目900万平米,1052亿元,同比增长108%和129%,预收和已结算收入合计占11年预计营业收入的152%,业绩锁定率较高。
投资建议
维持公司 11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元的盈利预测,动态市盈率为10.4、8.8和7倍,在同行业公司中具有一定吸引力。考虑公司较强的抗风险能力和积极周转的销售策略,维持公司买入评级。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：万科A业绩高于预期:一季度结算利润率较预期强劲
与预测不一致的方面
万科公布了2011年一季度业绩,公司净利润同比增长7%至人民币12亿元,占我们全年预测(人民币116亿元)的10%。要点:(1)利润率强劲:扣除土地增值税后的毛利率同比上升了9个百分点至37%,较我们的全年预测高出6个百分点。净利润率达16%,部分得益于销售均价较高的城市(如上海,深圳和广州)结算收入比重上升(占一季度结算面积的60%)。我们预计全年毛利率/净利润率将分别达到31%/14%,且可能仍有上行空间。(2)合同销售收入强劲,预测收入锁定比率高。一季度公司实现预售收入人民币355亿元,占我们全年合同销售收入预测的35%,居我们研究范围内的开发商之首。截至3月末,未结算销售收入总计已达人民币1,052亿元,意味着我们的2011/2012年收入预测的100%/12%已被锁定。(3)公司一季度新开工面积346万平方米,占全年计划的26%。管理层表示目前并无必要下调全年的计划开工量(较2010年同比增长6%)。2011年3月末净负债率依然保持在26%的较低水平。
投资影响
我们维持对万科2011-2013年的盈利预测为人民币116/139.5/139.5亿元,并维持万科A/B股基于净资产价值的12个月目标价格人民币12.72元/13.63港元。
目前万科A/B股较我们的2011年底预期净资产价值分别折让52%/50%,2011年预期市盈率分别为8.4倍/8.8倍。而我们研究范围内的境内上市开发商的平均折让幅度和2011年预期市盈率分别为44%和12倍。我们认为该股被显著低估,并维持买入评级(A股位于强力买入名单)。主要风险:宏观经济硬着陆。
研究员：王逸，李薇 所属机构：高盛高华证券有限责任公司
报告标题：万科A:调研快报
2011年1-3月公司累计实现销售面积303.8万平方米,同比增长145%;销售金额355.1亿元,同比增长137%;目前已完成的销售额占2010年总销售额的33%。3月销售均价11413元/平方米,较2010年全年12046元/平米低,但2、3月没有明显的下滑趋势。从3月公司获取土地的节奏上看,公司对於土地的获取依然十分谨慎,权益地价在3月支付19.6亿元,较2月显着增长但总金额不大,且土地获取项目以旧城改造为主,房价问题可能进一步促使土地市场政策调控的深入。
3月的销售资料的增长,主要与供应量的上升有关。上海万科锦园是限购後万科上海推出的第一个项目,时隔两月128套住宅已销售完毕,显着好於销售代理与市场的预期。市场需求在3月出现比较明显的复苏迹象,其中刚性需求在本轮调整当中没有受到显着的打击,而改善性需求在首付成数上的调升也逐步被市场接受,未来刚性需求的持续放量以及首次改善性需求的回暖将促成地产商比较好的销售时机,特别是首次改善性需求已经接近於2010年的水准。对於各个城市限购政策的影响,市场分化十分明显。在部分无限购令的城市,房地产交易近期出现十分明显的萎缩,政策敏感性反而高於政策最严的一线城市。在一、二线的限购城市中,购房者逐步开始利用各种各样的方式回避限购政策,例如补交社保税单、亲友购买等等。元富认为,限购政策无法阻止资金跨区域流动,因此外地限购政策的回避较为容易,二套房的限制比较严格。也正是由於资金流动的不可控性,与我们此前的猜想不同,限购後豪宅、独栋别墅的销售并没有受到显着的影响,高端以及超高端的物业在近期的销售成绩十分意外。
万科的产品线目前比较适合刚性需求和首次改善需求。政策对於再次改善需求的影响相对较大,大面积公寓、大平层以及联排别墅项目由於定位中高端反而受到最显着的影响。万科目前把握的去化率水准依然能够保持行业速度的两倍,主要是产品结构调整的成功前瞻性和安全性,加快建筑进度以及尽快获取预售资格仍然是企业当前的应运方向。由於对口银行的支援,部分银行个贷紧张不会对公司销售产生负面影响,回款比较有保证。
元富认为,2011年公司业绩仍将保持快速增长:1.2010年的已售未结资源820亿元、680万平方米,未结算的均价已经达12058元/平方米(2010年结算均价11062元/平方米);2.装修房比例上升,部分将在2011年结算;3.2011年公司仍将保持比较快的推盘速度,2010年新开工面积1248万平米,比年初计画增长46%,继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略,以“新开盘当月认购率60%以上”为销售指导原则。上调公司2011年EPS为0.89元,估值处於历史较低水准,目标价上调至10.32元,维持“买进”评级。
研究员：元富证券研究所 所属机构：元富证券(香港)有限公司
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