莱茵置业(000558)_研究报告_财经_新浪网(000558) 研究分析报告|查股网
股票名称：莱茵置业(000558)
报告标题：莱茵置业:加大结算力度,净利润大幅增长
2010年公司实现营业收入18.24亿元,同比增长62%;营业利润2.32亿元,同比增长136.66%;归属母公司净利润1.69亿元,同比增长30%;实现基本每股收益0.46元。
每10股送红股7股派发现金0.78元(含税)。
净利润主要来源于主营业务收入。公司主要项目扬州“瘦西湖唐郡”、上海“莱茵美墅”、泰州“莱茵东郡”、扬州“莱茵北苑”销售情况良好。公司在报告期内加大资金结算回笼力度,商品房结算销售收入15亿元,占营业收入的84%。
项目储备稳健。2010年2月,公司之全资子公司浙江南方莱茵达置业有限公司联合杭州拉多纳实业有限公司以总价4.08亿元的价格竞得编号为杭政储出[2010]4号地块的土地使用权,受让土地面积为1.79万平方米,用途为商业办公用地。2010年6月,公司以总价2.91亿元的价格竞得编号为余政挂出(2010)46号地块的土地使用权,总用地面积为4.78万平方米。项目储备相对充足。
存货增加,预收款项下降。期末公司存货为16.15亿元,较期初增加52%。预收款项为4.27亿元,较期初下降47%。
财务杠杠加大,短期资金面紧张。公司的资产负债率为76.42%,扣除预收账款因素后的资产负债率为65.06%,比上年同期分别增加2.84和3.68个百分点。短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款期末合计为11.5亿元,比期初的7.3亿元增加了58%,期末的货币资金为5.8亿元,比期初增加130%。
盈利预测和投资评级。预计公司2011年-2012年的EPS分别是0.63元、0.91元,按最近收盘价8.8元,对应的动态市盈率分别是14倍、10倍。维持"增持"的投资评级。
风险提示。大盘系统性风险和房地产市场政策调控延续风险;二级开发项目存在销售情况不如预期的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：莱茵置业2010年报点评:深耕长三角,业绩基本符合预期
2010年业绩每股0.45元,符合预期
莱茵置业今天公布了2010年年报,公司年内实现营业收入18.2亿元,同比增长62.6%;实现净利润1.6亿元,同比增长28.6%,符合预期。公司宣告拟每10股送7股派发0.78元(含税)。
评述
战略布局中国最具活力经济带,厚积而薄发。过去15年以来,公司扎根长三角,以二线城市为发展重心,成果显著。未来,公司将依靠当地培育的品牌优势继续深耕细作,以杭州、南京、南通、扬州等地为据点,并有意识地投资到一些投资价值较大、经济效益较高、市场更加活跃的长三角城市,争取成为二三线城市房地产开发的领先者。
2010年,完成了年初制定的各项经营目标。公司主要项目扬州 “瘦西湖唐郡”、上海“莱茵美墅”、泰州“莱茵东郡”、扬州“莱茵北苑”项目等均取得了较好的业绩。2010年,公司实现商品房合同成交额15.11亿元,实现商品房销售回笼13.03亿元,符合公司的年初制定计划目标。
公司负债结构合理,财务体系健康。期末,公司资产负债率76.42%,扣除预收账款因素后真实资产负债率65.06%,流动比率为1.67,速动比率为0.38,负债比例尚属安全可控。
成本控制得当,费用率低于行业平均。期末三项费用率仅为5.82%,与上年基本持平,其中,销售费用率1.94%,同比下降0.38个百分点,管理费用率3.44%,同比下降0.96个百分点。
截至日前,公司现有土地储备未结算权益总建面98万平米,分布在上海、杭州、苏南等中国最具活力的经济发达城市,尽管数量上偏薄弱,仍可供2-3年开发所需。公司将从以下几方面来解决资金需求问题:有效应对市场变化发展,加大市场营销力度,促进资金回笼;积极拓展融资渠道,扩大融资规模;加强计划预算管理,保证资金有效使用。
预计公司2011-2013年主营业务收入分别为20.9亿元、25.1亿元、31.4亿元,净利润分别为3.1亿元、3.8亿元、4.7亿元,按现有股本计,每股收益分别为0.84元、1.03元、1.27元,对应PE分别为11X、8X、7X,目前股价对2010年净资产值有15%的折让。我们给予公司“推荐”的投资评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：莱茵置业:第三季度结算收入下降
2010 年前三季度公司合并报表显示实现营业收入10.3 亿元,同比增长71.59%%;归属于母公司股东的净利润5076万元,同比下降12.84%%。基本每股收益0.14 元。
2010 年前三季度销售情况:前三季度内,公司结算收入呈递减趋势,分别为4.55 亿元、3.49 亿元、2.26 亿元。第三季度营业收入同比下降34%,环比下降35%。主要由于4 月份国务院出台的一系列房地产宏观调控政策,对公司的商品房销售造成了一定的影响,影响后期的结算情况。
资产负债率再次提高:期末资产负债率78.89%,剔除预收账款后的资产负债率55.7%,分别较二季度末提高2.7 个百分点、4.2 个百分点,主要由于期内信托借款增加。信托贷款利率较高,基本在11.5%以上,导致报告期内财务费用提高454%。
定向增发价格上调:7 月份,公司将增发价格5.96 元调整至6.76 元,拟募集资金净额不超过6.9 亿元。公司市值低、资产清楚、开发产品符合居民刚性需求,定向增发容易获得审批。
上半年拿地力度较大:经营活动现金流出13.9 亿元,而去年同期为6.13 亿元,增幅一倍以上,主要由于公司的拿地力度较大: 2 月份,公司与杭州拉多纳实业公司联合竞得杭政储出[2010]4 号地块,总土地款4.08 亿元,为商业办公用地。6 月份,公司以总价2.9 亿元竞得编号为余政挂出(2010)46 号地块的土地使用权,规划建筑面积不高于9.55 万平米,平均土地成本3042 元/平米。这两块土地使得公司存货账面值同比增加35.3%,占总资产的72%,项目储备相对充足。
盈利能力持续下降:报告期内毛利率26%,同比下降5.86个百分点,比二季度末下降1 个百分点。主要原因有二:一是本期结转的主要项目“瘦西湖唐郡”、“扬州莱茵北苑”的预销售发生在2008 年至2009 年上半年金融危机发生时,销售价格较低,形成了较低的毛利率水平;二是期内结转扬州的“莱茵苑”项目、杭州的“都市春天”项目和仪征的“都市枫林”项目,毛利率水平都较低,而上期结转的南通的“凤凰莱茵苑”项目毛利率较高。
实现 2010 年业绩目标无忧:公司坚持做性价比最佳的产品,产品类型比较符合政策调控方向。期末预收账款仍有7.56 亿元,实现全年业绩目标的问题不大。若预收账款结算50%,2010 年营业收入可达到14 亿元,同比增长30%左右。
维持增持评级:公司目前预售的“瘦西湖唐郡”别墅项目预售价达3.4 万/平米,预计部分将在4 季度结算,因此第四季度营业收入存在较大幅度增长的可能。预计公司2010 年-2012 年的EPS 分别是0.41 元、0.62元、0.90 元,按最近收盘价7.89 元,对应的动态市盈率分别是19 倍、12 倍、8 倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：莱茵置业:盈利能力低于预期
2010 年上半年公司合并报表显示实现营业收入8.04 亿元,同比增长211%;归属于母公司股东的净利润4046 万元,同比增长80.87%。基本每股收益0.11 元。
2010 年上半年销售情况:公司商品房合同成交额5.2 亿元,商品房销售回笼5.7 亿元,合同成交、销售回笼符合公司的年初制定计划目标。公司商品房结算销售收入6.68 亿元,实现归属于母公司的净利润4046.09 万元。前4 个月公司主要项目扬州“瘦西湖唐郡”、上海“莱茵美墅”、泰州“莱茵东郡”、扬州“莱茵北苑”项目取得了较好的销售。随着4 月国家一系列房地产宏观调控的出台,对公司的商品房销售造成了一定的影响,销售额出现下降现象。
上半年投资情况:2 月份,公司与杭州拉多纳实业公司联合竞得杭政储出[2010]4 号地块,公司控股70%;土地面积1.79 万平米,规划建筑面积5.38 万平米,总土地款4.08 亿元,平均地价为7585 元/平米,用途为商业办公用地。6 月份,公司以总价2.905亿元竞得编号为余政挂出(2010)46 号地块的土地使用权,总用地面积为47754 平方米,规划建筑面积不高于9.55 万平米,平均土地成本3042 元/平米。这两块土地使得公司存货账面值同比增加35.3%,占总资产的72%,项目储备相对充足。
短期资金较紧张:期末资产负债率76.35%,剔除预收账款后的资产负债率51.5%,速动比率0.48 倍,短期内资金压力比较大。
公司拟定向增发募集资金不超过6.9 亿元,用于开发地产项目。
若增发成功,将有效缓解短期资金压力。
盈利能力下降:报告期内房地产结算毛利率32%,同比大幅下降11 个百分点,主要原因有二:一是本期结转的主要项目“瘦西湖唐郡”、“扬州莱茵北苑”的预销售发生在2008 年至2009 年上半年金融危机发生时,销售价格较低,形成了较低的毛利率水平;二是结转物业类型、地域等的差异造成利润率的下降。本期结转扬州的“莱茵苑”项目、杭州的“都市春天”项目和仪征的“都市枫林”项目,毛利率水平都较低,而上期结转的南通的“凤凰莱茵苑”项目毛利率较高。
2010 年业绩目标实现无忧:公司坚持“做精做强房地产主业,将莱茵置业发展成为具有强大竞争力的住宅产业集团”的发展战略规划,做性价比最佳的产品,产品类型比较符合政策调控方向。
期末预收账款仍有7.13 亿元,实现全年销售目标的问题不大。
维持增持评级:预计公司2010 年-2012 年的EPS 分别是0.52 元、0.65 元、0.84 元,按最近收盘价7.22 元,对应的动态市盈率分别是14 倍、11 倍、9 倍。维持“增持”的投资评级。
风险提示:定向增发失败风险。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：莱茵置业:一季度奠定2010年业绩高增长
2010年一季度公司合并报表反映的营业收入为4.55亿元,同比增长514.54%;归属于母公司净利润3533万元,而去年一季度亏损724万元;基本每股收益为0.1元。
由于高端项目进入结算,盈利能力显著增强,毛利率同比提高12.5个百分点。2010年公司主要结算项目有莱茵美墅与扬州瘦西湖唐郡。莱茵美墅位于迪斯尼辐射范围内的高档别墅社区,项目将在10年底竣工,总可售面积3.63万平米,销售均价在3万元/平米,相对3871元/平米的楼面成本,毛利率高达60%;瘦西湖唐郡亦为别墅项目,一期预计将在2010年结算,目前已经预售完毕,楼面成本4386元/平米,相对3万/平米的售价,毛利率可达60%。
存货 19 亿元,占总资产的63%,期末可结算面积80 多万平米,和公司目前的规模相匹配。09 交付使用面积17.69 万平米,按此结算面积为基数,每年增长30%估计,项目储备基本可维持公司三年的高速发展;公司的战略布局为“以杭州为中心,向长三角二三线城市扩张”,扬州、上海、泰州、杭州、南京等六个城市为公司重点拓展区域。
资金略显紧张。期末资产负债率为75.5%,高于行业平均水平。剔除预收账款后的真实资产负债率为55%,速动比率0.43倍,短期资金比较紧张。公司在09年6月份提出定向增发预案,拟募集资金不超过6.9亿元,用于建设泰州、南通、南京三个项目,增发成功后将有助于降低财务风险,缓解资金压力。
2010年业绩会维持较高增幅。期末预收账款6.95亿元,加上一季度营业收入4.55亿元,预计2010年公司营业收入不低于11.5亿元;同时由于扬州瘦西湖唐郡、上海莱茵美墅高端项目等高端项目进入结算,盈利能力大幅提高。
维持“增持”评级。我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.69元和0.84元,按公司最近收盘价为8.50元,对应的动态市盈率分别为12倍和10倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：莱茵置业调研简报:高端项目进入结算期
莱茵置业(000558)为布局江浙二三线城市的地产公司。近日我们对公司进行了调研,重点了解09年项目销售详情、发展规划及定向增发情况。
莱茵置业在行业内属于中小规模,09年底总资产25.4亿元,净资产6.3亿元。由于资金规模比较有限,公司充分发挥自身特点,布局江浙一带二三线城市,主要是上海、杭州、南通、扬州、泰州、南京,通过公开市场竞拍、或对方出资、公司出管理的形式联合拿地,项目储备保持着合理的规模。
盈利能力稳定,资金利用效率提高。近四年年均营业收入约10亿元,年均净利润1.08亿元,净利润率10.8%;自07年集团整体上市后,资金利用率大幅提高,净资产收益率由原来的7%提高至现在的20%以上。
截至09年底,可结算建筑面积约64万平米,按年结算20万平米计算,可维持3年左右的平稳发展。09年公司投资力度较大,分别获得杭政储出[2009]8号地块、杭余政挂出(2009)37号地块、杭州中尚蓝达公司50%股权以及南通市R9014号地块,增加项目储备34.66万平米。
公司拟定向增发募集资金不超过 6.9 亿元,用于开发地产项目,增发方案尚待国土资源部和证监会审核。若增发成功,资产负债率可下降至57.88%,真实资产负债率下降至43.96%,有效缓解资金压力。
?? 盈利预测假设:1、2010 年主要结算项目为扬州莱茵北苑、瘦西湖.唐郡。莱茵北苑已经预售86.65%,预收款1.43 亿元。瘦西湖一期预售94.2%,预收款2.85 亿元。瘦西湖.唐郡项目位于国家重点风景名胜区瘦西湖西侧,为单体别墅,结算均价已达2.8 万元/平米,毛利率约58%;由于瘦西湖.唐郡项目参与结算,2010 年公司结算毛利率将提高至40.7%;2、2011 年主要结算项目为瘦西湖.唐郡、南通莱茵国际、上海莱茵美墅。上海莱茵美墅为纯别墅项目,位于南汇区六一公路旁的高档别墅社区,与野生动物园对望,属于迪斯尼购房圈,售价有望达2.5 万/平米,结算毛利率60%左右。瘦西湖.唐郡、上海莱茵美墅毛利率都比较高,将提高2011 年结算毛利率至43.8%。
我们预测公司2010和2011年的每股收益分别为0.50元和0.66元,按公司最近收盘价7.29元,对应的动态市盈率分别为15倍和11倍。维持增持的投资评级。
风险提示:期末公司的资产负债率为73.58%,货币资金2.52亿元,短期财务压力较大。定向增发方案目前正在审理中,由于最近地产行业股权融资审批较为严格,定向增发面临失败或延期的风险;若增发不成功,资金短缺可能导致公司投资延缓,从而影响业绩释放。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：莱茵置业:盈利能力将提高
2009 年公司合并报表显示实现营业收入11.22 亿元,同比增长30.17%;归属于母公司股东的净利润1.30 亿元,同比增长25%。基本每股收益0.35 元。
报告期内,销售情况保持了持续增长的态势。房地产结算收入11.2 亿元,主要来源于杭州都市春天(1.38 亿元)、南京莱茵东郡(1.72 亿元)、南通凤凰莱茵苑(4.48 亿元)、扬州莱茵苑(2.69 亿元)项目;预收账款8.03 亿元,较期初增加54.18%,基本锁定我们预测的2010 年营业收入60%以上,主要为扬州瘦西湖唐郡(2.85 亿元)、上海莱茵美墅(1.12 亿元)高端项目以及南京莱茵东郡(1.45 亿元)、扬州莱茵北苑(1.43 亿元)预收款。
随着上海莱茵美墅、扬州瘦西湖等高端项目结算,毛利率有望较大幅度提高。莱茵美墅位于南汇区南六公路旁的高档别墅社区,与野生动物园对望,邻近迪斯尼,自然环境十分优越。项目将在10 年底竣工,总可售面积3.63 万平米,销售均价在3 万元/平米,相对3871 元/平米的楼面成本,毛利率60%左右;瘦西湖唐郡为别墅项目,一期预计将在2010年结算,目前已经预售94%,售价可达3 万/平米,楼面成本4386 元/平米,毛利率可达60%。
期末可结算面积80 多万平米,和公司目前的规模相匹配。
报告期交付使用面积17.69 万平米,按此结算进度,项目储备可维持公司四年的平稳发展;公司的战略布局为“以杭州为中心,向长三角二三线城市扩张”,目前项目分布在扬州、上海、泰州、杭州、南京等六个城市,也为公司今后扩张的重点区域;09 年投资12 亿元在杭州拿了两块地,收购中尚蓝达公司项目50%股权,并收购了南通一地块,增加项目储备面积20 多万平米;在资金比较紧张的情况下,公司会更多采用对方出资,公司出管理的方式合作拿地。
经营稳健性方面:期末公司的资产负债率为73.58%,扣除预收账款后的真实资产负债率为61.38%,货币资金2.52 亿元,速动比率为0.33,短期财务压力比较大。09 年9 月份公司的定向增发方案获证监会受理,目前正在审批中。若增发成功,公司可募集资金6.9 亿元,资产负债率可下降至57.88%,真实资产负债率下降至43.96%,有效缓解资金压力。
我们预测公司 2010 和2011 年的每股收益分别为0.52 元和0.66 元,按公司最近收盘价7.12 元,对应的动态市盈率分别为14 倍和11 倍。维持增持的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：莱茵置业:土地储备优质,赢利能力增强
2009年1-9月公司合并报表反映的营业收入为6亿元,同比下降12.57%;归属于母公司净利润5824万元,同比下降4.88%;基本每股收益为0.157元。
结算收入呈环比增长态势。报告期营业收入同比下降12.57%,因为部分预收款尚未结转;从主营业务收入来看,一二季度均同比下降45%以上,第三季度同比增长42%;二季度、三季度分别环比增长149%、85.5%。
四季度结算收入有望超越三季度。
赢利能力稳中有升。1-9月毛利率同比提高1.65个百分,为31.7%,因为住宅销售价格有所提高;净利润率也同比提高0.78个百分点,为9.7%;净资产收益率增长最为明显,从一季度的-1.49%大幅提高至10.56%。
公司主要在长三角地区二线城市进行房地产开发,主要分布于扬州、泰州、南京、南通、杭州等重点城市。
目前公司拥有权益可结算面积71万平米,江苏、上海、杭州各占86%、7%、7%,大部分项目的毛利率在30%以上。按年均结算面积20万平米计,公司目前项目储备可维持3年平稳发展。
真实资产负债率低,财务风险不大。期末资产负债率为75.7%,高于行业平均水平。但是剔除预收账款后的真实资产负债率为60%,低于行业平均水平62%。公司并在六月份提出定向增发预案,拟募集资金不超过6.9亿元,用于建设泰州、南通、南京三个项目,将进一步降低财务风险,缓解资金压力。
三季度结算以后,预收账款仍有9.5亿元,比期初增长85.8%,比二季度末增加1300万元,业绩增长确定性强。
报告期主要结算项目为凤凰莱茵苑、莱茵北苑、南京莱茵东郡及都市风林。凤凰莱茵苑、莱茵北苑、南京莱茵东郡均为07年底大股东注入资产,楼面成本分别为1670元/平米,1888元/平米,508元/平米,销售均价分别为6000元/平米,6400元/平米,5500元/平米,销售毛利率均在30%以上,预计结算金额在9亿元左右。
维持“增持”评级。我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.46元和0.49元,按公司2009年10月22日收盘价为8.08元,对应的动态市盈率分别为18倍和16倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：莱茵置业：立足二线城市，土地价格低廉
业务立足二线城市
公司立足二线城市,项目分布在杭州、南京、南通、扬州和泰州等长三角地区城市中,截至2008 年底,公司可结算资源约75.11 万平方米。
地价低廉保证高资产收益率
公司 10 个项目平均地价约2,128 元/平方米,项目平均售价约8,128元/平方米,保障了未来的高资产收益率,也提高了抗风险能力。虽然有4 个项目地价超过4,000 元/平方米,但由于这些项目定位较高,预期售价水平将较高,由此消化了高地价的负面影响。
中报业绩—收入下降,毛利率水平大升,现金流量表大幅改善
受结算面积减少的影响,上半年商品房结算销售收入下降54.81%至2.58 亿元,实现归属于母公司所有者的净利润2,237.07 万元,同比下降45.02%。结转项目的不同带来本期毛利率水平大涨。
受房地产市场回暖刺激,今年上半年公司销售商品提供劳务收到现金达到6.94 亿元,创近四年来最高值。销售大涨也大大改善了公司的现金流量表,今年上半年实现经营活动净流入7,781 万元。
已公布增发预案,获股东大会通过
计划非公开发行股票数量不超过 12,500 万股(含),发行价格不低于5.96 元/股,预计扣除发行费用后募集资金不超过69,000 万元,募集资金用于泰州、南通和南京三个项目的开发建设。
盈利预测及投资建议
预计今明两年每股收益分别为 0.377 元和0.504 元。
当前公司市盈率水平低于行业平均水平,我们计算得出公司股票中枢价值为11.30 元。给予“买入”评级。
研究员：花长劲 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：莱茵置业：守候2011年的业绩爆发
公司前身为辽房天,2001年12月和2002年1月通过两次股权协议转让后,莱茵达集团成为公司控股股东,之后,公司更名为莱茵置业,从而完成借壳上市的目的。
2007年12月,公司向大股东定向增发收购集团房地产业务,实现集团房地产业务整体上市。
09年上半年公司实现营业收入2.58亿元,预收款9.35亿元,两项合计同比增长10.26%。高额预收款的存在使得09年中期公司真实负债率降为35.57%。此次定向增发后,公司的负债率会更低,公司财务风险控制得较好。
公司未结算建筑面积80.67万平方米,权益建面70.47万平方米,其中73%位于江苏,22%位于杭州,5%在上海。由于公司规模较小,目前的土地储备足够公司未来三年开发。未来公司将着力于长江以北及杭州地区的房地产开发。
综合各种因素考虑,预计公司在09年和10年净利润保持30%-40%的增长,2011年将是项目集中结算期,届时将释放较高业绩。
预计09年-11年公司实现净利润分别为1.42亿元、2.08亿元和3.51亿元,假设10年完成增发,按增发1.25亿股后的总股本计算,09年-11年每股收益分别为0.38元、0.42元和0.71元。
目前公司股价对应的09年-11年的市盈率分别为23.75倍、21.71倍和12.88倍。公司估值相对行业估值存在一定优势。
考虑到公司预收款较多,未来两年业绩增长比较确定,以及目前的估值优势,我们给予公司推荐评级。
研究员：南京证券研究所 所属机构：南京证券有限责任公司
报告标题：莱茵置业：买入，被严重低估的价值股
推荐理由:公司几乎具备了地产股所有的优良特质:1、预收账款多,未来业绩确定性高;2、没有高地价风险,高毛利有望维持;3、负债低,资金压力小; 4、业绩增长性高;5、估值低。
报告要点:
2007 年底,通过定向增发,大股东置入公司7 个房地产公司股权,从而实现了整体上市,至此,公司规模及盈利能力得到了大幅增强。
公司项目的 83%布局在江苏,剩余17% 布局在浙江和上海。这些区域都是经济最为发达,人居可支配收入非常高的地区,其房地产市场非常值得看好。事实上,这些区域也是09 年中国房地产市场恢复最为强劲的区域,其中,江苏09 年1‐4 月的商品房销售面积增速和销售金额增速分别位于全国各省市的第二位和第三位。
截止 08 年底,公司可供结算面积74.6 万平米,可以满足公司3 年平稳且较为快速的发展要求。
由于项目主要是大股东置入或收购而来,所以有效避免了项目高地价的风险,公司高盈利能力的持续性很强。
预计公司 2009、2010、2011 年每股收益分别为0.37 元、0.49 元、0.66 元,年增长率均在30%以上,对应动态PE 分别为16 倍、12 倍、9 倍(按09‐6‐8日股价5.98 元计算),与行业主流公司09 年动态PE 为25 倍相比,估值优势非常明显,建议“买入”。若以09 年动态PE 为22‐25 倍考虑,公司合理股价区间为8.14 元‐9.25 元。
风险提示:公司土地增值税仍按照当地要求的预提比例进行会计处理,如果执行四级累进征缴税率将会对公司业绩产生一定影响。
研究员：杨国华 所属机构：宏源证券股份有限公司
报告标题：莱茵置业：三季度销售不佳拖累三季报净利润同比减少46.61%
2008年1-9月，公司实现营业收入6.87亿元，同比减少16.44%；营业利润1.02亿元，同比减少32.89%；归属母公司净利润6122.55万元，同比减少46.61%；基本每股收益0.165元/股。
净利润下滑主要源于第三季度销售不佳。公司1-6月净利润同比减少20.16，而1-9月净利润同比减少达46.61%，主要是因为目前市场购房者观望气氛浓厚，楼市成交量持续低迷，公司第三季度销售大幅下滑所致。公司第三季度营业收入1.14亿元，同比减少71.81%。此外，销售费用和管理费用的上升也促使了净利润的减少。
项目主要分布在长三角，受调控的影响较大。公司目前正在销售的项目99%以上分布在长三角，而长三角地区受调控的影响较大，这将一定程度上影响公司的项目销售情况。
期间费用率有所提高。报告期内公司的三项费用率同比提高了4.72个百分点至8.18%。期间费用率提高的主要原因是由于公司为了提振成交采取相关措施促销使得销售费用大幅增长了193.53%，而同时公司管理费用也同比增加了48.42%。虽然期间费用率有所上升，但仍处于行业内较低水平。
低价逆市拿地充实公司土地储备。公司土地储备量较少，粗略估计权益建筑面积不超过100万平米。为了增加公司土地储备，公司报告期内先后通过挂牌方式在泰州取得了面积为13.29万平米的土地使用权，地价约1241元/平米，以受让上海勤飞置业有限公司100%股权的方式取得上海南汇区面积为7.27万平米的土地使用权，地价约525元/平米。
积极调整借款结构应对当前信贷紧缩困境。公司目前资产负债率达74.96%，但扣除4.86亿元的预收账款后公司净负债率为48.84%，处于比较适中的水平。同时为了应对当前资金紧缺困境，公司积极调整了借款结构，截止报告期末，公司短期借款1000万元，同比减少91.07%，长期借款3.15亿，同比增加117.24%，公司短期内还款压力明显减小。
盈利预测及评级。我们预测公司08、09年的每股收益分别是0.24元和0.33元，给予“中性”评级。
研究员：沈杨 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：莱茵置业：定位清晰、风格稳健、规模初长成
公司起步于杭州萧山，业务布局以“长三角”地区为中心，以二三线城市为重点。
长三角地区二三线城市经济发展速度较快，房地产市场以自住需求为主，保持了稳定健康的发展势头。
公司自1995年成立以来，经历了三个阶段。在新时期公司将以“开放、速度、精细、和谐”自我要求，力争做全国二线城市房地产企业领跑者。预计公司在未来三到五年将保持稳中有升的发展势头。
去年底收购了集团旗下所有房地产资产后，公司的业务布局已基本覆盖长三角，开发建筑面积由原来的48万平方米上升到171万平方米。
源于多年对企业文化和城市文化的重视，以及用建筑诠释品质生活的理念，公司已经打造出“莱茵苑”、“瘦西湖唐郡”等知名楼盘，产品在市场竞争中获得了较好的溢价。
根据公司项目开发进展，未来两年毛利率较高的项目将陆续推向市场，“量价齐升”将提升公司盈利，预计2008年、2009年每股收益分别为0.76元、0.96元。
按4月1日收盘价10.49元计算，公司2008年、2009年的动态市盈率分别为13.80倍、10.93倍，已具备良好的投资价值。给予短期“增持”、长期“买入”的投资评级。
风险提示：房地产调控政策对公司住宅项目盈利将产生影响；市场恐慌情绪导致的系统性风险。
研究员：魏博 所属机构：中原证券股份有限公司
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