绵世股份(000609)_研究报告_财经_新浪网(000609) 研究分析报告|查股网
股票名称：绵世股份(000609)
报告标题：绵世股份一季报简评:业绩高增长初见端倪
公司今日公布2011年一季报。报告期间,公司实现营业收入433.2万元,归属于母公司的净利润3606.2万元,同比增长4074.4%,每股收益0.121元。超过了2010年全年的每股收益(0.1175元)。
公司曾参股中新绵世(成都)建设开发有限公司(35%权益)进行成都郫县项目的一级开发。由于郫县城市整体规划和开发进程等的调整,成都郫县项目于2010年3月终止。根据公司公告,按权益法估算,该事项未来将为公司创造3700-4200万元左右的投资收益。2011年一季度,该笔投资收益共计4338万元全部收回,是公司一季度利润的主要来源。 1、土地一级开发项目中,成都保和乡项目有两块土地已拍卖尚未确认收入,假设3亿元预收款对应的是其中82亩土地的分成款,在2011年确认(表一);假设3亿元预收款对应的部分是133亩土地的分成款,则公司在2011年可冲回已计提的2.55亿元坏账(表二)。此外,成都保和乡项目二期剩余600亩地公司已经整理完毕,但拍卖时间不确定,暂不做预测。
2、土地一级开发项目中,黄埔化工公司生产基地已搬迁到梧州,预计黄埔化工公司地块在2012年确认收入。
3、房地产二级开发项目中,郫县犀浦镇龙吟村项目总建筑面积约50万平方米,预计2011年10月销售,假设自2013年起分三年结算。
4、餐饮行业中,假设公司有100%权益的两家汉堡王店营业收入每年增速为10%-20%。对未来三年公司独立投资的汉堡王店(100%权益)不做预测。且假设现有和新增的合资店(即享有19%权益,包括汉堡王和思味浓店)未来三年不分红。
5、黄埔化工公司是国内生产合成樟脑和冰片的重要企业之一,市场占有率较高,且合成樟脑和冰片具有涨价预期。黄埔化工公司已与梧州松脂股份有限公司成立了梧州黄埔化工药业有限公司,梧州黄埔化工药业有限公司计划通过上市和资本市场运作,实现资源整合和跳跃式发展。对此不做预测。
6、公司近几年通过证券投资每年能贡献1000多万的投资收益,对此不做预测。
研究员：陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：绵世股份:站在多元发展的新起点
业绩波动大、增长无持续性是投资者对小型房地产开发公司的普遍认识。自2007年以来,公司一直致力于在房地产开发业务之外进行新业务领域的开拓,并以参股方式涉足餐饮业和化工,为了解公司多元化发展的现状,我们对公司进行调研。
保守预计公司11年-13年每股收益分别是0.243元、0.333元、0.482元,同比增速为106%、37%、45%。
研究员：陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：绵世股份:业绩大幅增长但持续性不足
2010年,公司实现营业收入9492.44万元,同比增长549.12%;营业利润6234.6万元,同比增长276.12%;实现归属于上市公司股东的净利润3503.05万元,同比增长135.85%;基本每股收益0.12元;2010年度公司拟不实施利润分配,也不进行资本公积金转增股本。
公司基本面概述。公司主营业务为土地一级开发以及现代城市服务业。自2005年以来,公司全资子公司成都天府新城投资有限公司一直在成都市进行土地一级开发项目的开发工作。同时公司积极开拓房地产开发项目,并且集中力量推进与美国第二大快餐品牌“汉堡王”的合作并设立新时尚快餐品牌“Sevenana”。
土地一级开发项目结算,推动业绩大幅增长。在土地一级开发方面,全资子公司成都天府新城投资有限公司在成都市保和乡进行土地一级开发项目。报告期内,天府新城公司于2009年12月17日开发上市的28.3511亩地块完成结算并在2010年度结转利润,实现营业收入7903万元,利润6353万元,毛利率高达80.38%。同时,公司积极向房地产开发延伸,通过合作投资及股权收购的方式,持有了成都迈尔斯通房地产开发有限公司100%的股权,对郫县犀浦镇共计93.03亩的地块进行开发建设。该地块规划建设净用地面积为6.2万平米,截至报告期末,该项目的前期设计等工作已全面展开。
餐饮服务业务有序开展。公司完成与汉堡王的合作,设立了北京、深圳两家公司,报告期内分别在两地开设了7家与3家门店。同时公司与控股股东北京中北能源公司合资设立新时尚快餐品牌“Sevenana”。全年餐饮服务实现营业收入1528万元,毛利率48%。
盈利预测及评级。我们在2011年83亩地块结算的情况下预测公司2011、2012年EPS分别为0.22元和0.18元,按3月25日收盘价9.69元计算,2011、2012年动态PE分别为44倍和54倍。公司一级开发业务受政策影响较大,缺乏连续性,房地产开发刚开始,快餐连锁项目仍处于起步阶段,未来成长性仍有待观察,因此,我们维持公司“中性“的投资评级。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：绵世股份:一级开发收益未结算致使经营亏损
2010年1-9月,公司实现营业收入1147万元,同比增长0.4%;营业利润27万元,同比下降98.07%;归属母公司所有者净利润亏损161万元,而上年同期盈利1264万元;基本每股收益-0.01元/股。从单季度数据来看,2010年第三季度公司实现营业收入464万元,同比增长267.51%;营业利润283万元,同比下降48.31%;归属母公司所有者净利润214万元,同比下降54.1%;第三季度单季度每股收益0.01元/股。
公司基本面概述。公司主营业务为土地一级开发以及现代城市服务业。自2005年以来,公司全资子公司成都天府新城投资有限公司一直在成都市进行土地一级开发项目的开发工作。报告期内,公司积极开拓二级房地产开发项目,并且集中力量推进与美国“汉堡王”快餐品牌的合作。
营业利润同比大幅下降。报告期内公司营业利润下降的主要原因在于公司土地一级开发业务正在进行中,2009年底上市拍卖的地块尚未满足收入确认条件,本期内未结转利润;公司在四川成都市进行的房地产二级开发项目正处于前期开发阶段,餐饮管理业务尚处于发展期,利润规模较小。
期间费用控制能力有所减弱。2010年1-9月,公司期间费用率131.9%,同比增加114.9个百分点。其中,销售费用率3.27%,同比增加3.27个百分点;管理费用率149.18%,同比增加68.72个百分点。公司销售费用和管理费用支出的大幅增长主要原因在于公司报告期内积极拓展餐饮服务,由于业务刚刚启动,扩张投入有所增加。
未来展望:报告期内公司通过先合资设立控股子公司,然后收购少数股东持有的剩余股权成为全资子公司的形式对位于成都市郫县犀浦镇共计93.03亩土地进行房地产二级开发建设。该项目有望成为公司新的利润增长点。
盈利预测及评级:假设房地产一级开发收入2011年开始进入结算,我们预测公司2010-2012年归属母公司净利润分别为-392万元、6423万元和5806万元,EPS分别为-0.01元、0.22元和0.19元,按10月27日收盘价8.90元计算,2011-2012年动态PE分别为41倍和46倍。公司一级开发业务受政策影响较大,缺乏连续性,快餐连锁项目仍处于起步阶段,未来成长性仍有待观察,因此,我们维持公司“中性“的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：绵世股份:一级开发项目收入未结算,餐饮服务业务起步
公司2010年一季度实现营业收入332.16万元,同比下增长1625.52%;营业利润-39.13万元,同比下降105.86%;归属母公司净利润-90.73万元,同比下降114.26%;实现每股收益-0.003元。
公司基本面概述:公司主营业务为投资及投资管理;房地产开发;物业管理等。公司本报告期主营业务为土地一级开发以及现代城市服务业。自2005年以来,公司全资子公司成都天府新城投资有限公司一直在成都市进行土地一级开发项目的开发工作,迄今已有5年时间,主要开发位于成都市成华区保和乡的土地。该项目于2005年完成7000亩土地的概念性规划、3400亩土地的控制性详细规划。其中第一期开发的604亩土地(净用地面积425.58亩)已于2004年拍卖;第二期开发的1119亩于2005年下半年开始进入土地交易市场进行拍卖,目前已拍卖净用地面积超过700亩,二期未拍卖净用地面积约在100亩左右。
一级开发土地项目仍未进入结算期。公司2010年一季度所实现营业收入应主要是来源于城市服务业。公司土地一级开发业务2009年下半年才陆续恢复,其中天府新城整理开发的地块成交亩数同比大幅减少。不过,2009年11-12月,天府新城在成都市成华区保和乡进行的土地一级开发项目,有两块面积为82.0629亩和28.3511亩的土地分别完成了上市拍卖工作,拍卖价格分别为830万/亩和710万/亩,预计可以确认收入3.5亿元。成都郫县进行土地一级开发项目已提前终止结算,结算金额4.77亿元,目前也未进入结算。
餐饮服务业务启动。2009年10月公司的全资子公司北京五一七餐饮管理有限公司正式启动餐饮业务,2010年一季度,公司实现营业收入332.16万元,毛利率达到60%,但由于业务刚刚启动,管理费用较高。2010年公司管理费用为537.79万元,同比增长84.31%。随着业务规模的逐步扩大,这种情况有望逐渐转变。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：绵世股份:一级开发项目未结算导致收益大幅下滑
公司 2009 年实现营业收入1462.36 万元,同比下降97.77%;营业利润1657.61 万元,同比下降93.34%;归属母公司净利润1485.31 万元,同比下降89.29%;实现每股收益0.05 元,本报告期不分配。
公司基本面概述:公司主营业务为投资及投资管理;房地产开发;物业管理等。公司本报告期主营业务为土地一级开发以及现代城市服务业。自2005 年以来,公司全资子公司成都天府新城投资有限公司(下称“天府新城”)一直在成都市进行土地一级开发项目的开发工作,迄今已有5 年时间,主要开发位于成都市成华区保和乡的土地。该项目于2005年完成7000 亩土地的概念性规划、3400 亩土地的控制性详细规划。其中第一期开发的604 亩土地(净用地面积425.58亩)已于2004 年拍卖;第二期开发的1119 亩于2005 年下半年开始进入土地交易市场进行拍卖,目前已拍卖净用地面积超过700 亩,二期未拍卖净用地面积约在100 亩左右。
一级开发土地项目未进入结算期是公司业绩大幅下滑的主要原因。公司营业收入同比下降97.77%,主要是由于2008年汶川大地震,使公司下属土地一级开发项目暂停了地块上市工作,2009 年下半年才陆续恢复,其中天府新城整理开发的地块成交亩数同比大幅减少。不过,2009 年11-12 月,天府新城在成都市成华区保和乡进行的土地一级开发项目,有两块面积为82.0629 亩和28.3511 亩的土地分别完成了上市拍卖工作,拍卖价格分别为830 万/亩和710 万/亩,预计可以确认收入3.5 亿元。由于未进入结算期,因此此项收入未能在本报告期确认,但这也使得公司2010 年的业绩将较2009年有较大幅度的改善。
公司开始发展现代城市服务业。公司目前的土地一级开发业务周期性强,受宏观环境影响,收入波动性较大,为了增强业绩稳定性,优化业务结构,公司决定开始发展现代城市服务业。2009 年,公司在现代城市服务业领域取得了一些阶段性成果,在合作经营方面,公司已启动了与国际著名快餐品牌“汉堡王”(Burger King)的合作准备工作,拟共同在授权区域内推进“汉堡王”品牌餐饮事业;同时,其他合作及自主开发的连锁快餐项目也处于洽商过程中。2009 年餐饮连锁业务实现营业收入251 万元,实现毛利143 万元,毛利率达58%。如果未来规模扩充较快,则将为公司贡献稳定收益。
盈利预测及评级:我们预测公司2010-2011 年归属母公司净利润分别为1.98 亿元和1.47亿元, EPS 分别为0.68 元和0.50 元,按3 月17 日收盘价11.32 元计算,动态PE 分别为17 倍和22 倍。公司一级开发业务受政策影响较大,缺乏连续性,快餐连锁项目仍处于起步阶段,未来成长性仍有待观察,因此,我们首次给予公司“中性“评级
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：绵世股份:土地一级开发业务稳定性差 业绩大幅下降
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入1142.5 万元,同比下降98.26%;营业利润1375.4 万元,同比下降96.33%;归属母公司净利润1263.8 万元,同比下降95.21%;实现每股收益0.0424 元。
公司基本面概述:公司主营业务为投资及投资管理;房地产开发;物业管理;施工总承包;销售机械电子设备、五金交电、化工产品、百货、建筑材料;货物进出口、技术进出口、代理进出口。公司本报告期主营业务为土地一级开发。项目主要分布于成都。
公司三季报分析:公司前三季度净利润大幅下降,主要原因是土地成交减少。公司前三季度营业收入同比下降98.26%,主要是由于2008 年汶川大地震,使四川的房地产行业受到很大影响,还有金融危机和房地产行业的调整,使土地一级开发成交放慢,公司在成都市进行的两个一级土地开发项目均未上市拍卖,造成公司的经营业绩同比大幅下降。
公司关注点之一:随着四川重建的逐步推进和土地市场的回暖,公司的土地成交有望恢复。公司的全资子公司成都天府新城投资有限公司整理开发的地块成交亩数同比减少,且该小部分地块按照政府要求以协议价格出让,导致营业收入及营业成本同时下降。随着成都市土地市场的好转,加上公司积极地与政府部门沟通,成都的两个项目有望上市交易,收入很快恢复。
公司关注点之二:公司开始发展现代城市服务业。公司目前的土地一级开发业务周期性强、业绩连续性差,为了增强业绩稳定性,优化业务结构,公司决定开始发展现代城市服务业。2009 年上半年,公司大力推进已经取得了一定的成果:初步培养起了专业化的人员队伍;若干潜在投资项目的考察和研究工作也进入到了比较深入的阶段。
风险提示。我们预计 2009 年EPS0.06 元,公司对应的市盈率高达187 倍,估值水平很高,我们提醒投资者注意风险。
研究员：赵洁 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：绵世股份：1-9月净利润增长107.92%
2008年1-9月，公司实现营业收入10.92亿元，同比增长134.32%；营业利润3.75亿元，同比增长95.57%；净利润2.64亿元，同比增长107.92%，基本每股收益0.88元。
1-9月公司业绩大增主要是由于公司的全资子公司成都天府新城房地产开发有限公司整理开发的地块于2007年9月上市拍卖。在报告期内达到收入确认条件，该地块单位成交价格、亩数均较去年同期有所增加，公司按规定在报告期结转收入、确认成本所致。
第三季度业绩下滑厉害。公司第三季度实现净利润-604.73万元，同比减少178.39%，第三季度业绩大幅下滑主要因为公司天府新城一期项目已经完工，而二期项目因地震影响开发进度受到影响，公司缺乏收入来源，公司目前仅有预收款项1.79万元，预计第四季度仍难增收。
资产减值损失大幅提升源于地震影响公司项目。1-9月份公司计提资产减值损失1.69亿元元，同比上升29844.12 % 。资产减值损失大幅提升主要因为5月四川发生里氏8级地震，公司项目本身未受其影响。但是，由于四川省大部分单位近段时间将主要财力、物力用于灾后重建，一定程度上对土地受让人的资金形成压力；另外，2008年下半年以来全球经济和国内房地产行业的形势日趋严峻，公司预计该应收账款回收的时间很可能继续延长。报告期末，公司按会计政策的规定计提坏账准备。
土地一级开发突显公司盈利能力。公司具有土地一级开发资格，目前收入主要来自成都天府新城所进行的一级土地开发项目，该项目第一期已完工，而第二期1119亩土地的开发工作正在进行当中，截止目前，二期土地仍剩下约790亩，如果项目能顺利开发，公司明年增收的可能性较大。
向环保节能领域拓展，积极寻找利润增长点。为了避免业务单一所带来的风险，公司在做好原有的土地一级开发业务的同时也开始向环保节能领域拓展。报告期内，公司投资了以锅炉蒸汽凝结水处理为主要业务的北京中能环科技术发展有限公司，对广州京灏投资有限公司60％股权的收购工作也在积极进行中。
盈利预测及评级：我们预计公司08、09年的EPS分别为0.65元、0.50元，给予中性评级。
研究员：沈杨 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：绵世股份 000609：房地产一级开发商,净利润复合增长率60%
绵世股份借壳燕化高新，主业转型房地产，目前公司没有不良资产。
公司前两大股东联合控股公司34.79%的股权，大股东股改时已承诺2007 年EPS0.54 元。
借壳上市的绵世股份定位于房地产综合开发与经营，目前公司用于土地开发的现金充足，主要利润来源于土地一级开发，获利丰厚。
预计2007-2009 年公司主要的利润来源于目前正在进行两个一级土地开发项目：公司全资子公司天府新城公司开发的成都市成华区保和乡项目，以及参股公司中新绵世开发的成都市郫县犀浦镇项目。
目前公司除了上述两个一级开发的项目外，尚未有新增开发储备项目，未来公司的房地产一级开发的持续盈利尚需观察。公司是深沪两市中唯一一家纯粹进行房地产一级开发的上市公司，若未来能不断获得一级开发项目，则公司的发展前景乐观。
目前公司股本只有1.4905 亿股，每股净值3.79 元，流动性差，存在股本扩张增强流动性的需要。
扣除2007 年5 月份刚拍卖的公司开发的成都117 亩土地，我们预计开发上述两个项目将在近3 年内给公司带来5 亿元的净利润。由于公司股本小，近三年年每股收益丰厚0.87 元、1.23 元和2.19 元，年净利润复合增长率60%。我们给予“推荐”的投资评级。
研究员：李少明，王秋香 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
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