合肥城建(002208)_研究报告_财经_新浪网(002208) 研究分析报告|查股网
股票名称：合肥城建(002208)
报告标题：合肥城建重大事项点评:取得现金牛,外延扩张起步
公司现金收购合肥中房资产。公司公告以人民币4.3亿收购中房置业100%股权。目前合肥中房披露土地储备位于安徽合肥、怀远、广德、径县,总计约83万平米。根据我们微观调研各楼盘的公开信息,意向书所提及项目没有结算过,因此如果公司收购成功,预计土地储备将为约200万平米。
被收购标的属于“现金牛”,且即将进入大规模结算期。所收购标的2010年净利润5045万,2010年实现经营性现金净流量净额8077万,是“现金牛”小房地产公司。主力项目基本都在售,且多为未来两年竣工。
被收购标的在项目资源方面和公司具有互补性,且预期基本不存在管理风险。公司本部资源主要是合肥瑰拍名城和蚌埠、巢湖项目,以中高档住宅为主;被收购资源主要是合肥兰郡和径县、广德、怀远项目,其中兰郡是低密度产品,而其他则是四线的县级市中档住宅。另一方面,被收购方项目均位于合肥以及周边,且本属于国企文化,预期基本不存在管理风险。
合肥市还没有有实力的地方国企能深度参与城市开发和保障房建设。合肥是承接产业转移的重要中部城市。但合肥和重庆、南京等城市不同,城市开发和保障房建设严重缺乏当地国有企业参与,仅有的上市公司规模偏小。
风险因素:公司尚未签署股权转让框架协议或正式协议,需要监管部门批准。
盈利预测、估值及投资评级:假设收购以4.3亿最终成功,则我们预计合肥城建11/12/13年EPS0.97/1.39/2.28元,11/12/13年PE11/8/5倍,NAVll.12元/股。公司业绩增长较快,但NAV并不高,主要是因为公司是收购“现金牛”。如果收购可以顺利完成,考虑到公司是合肥国资序列唯一的上市公司,我们认为可以给予18倍的目标PE。但考虑到收购并未完成,我们再给予15%的折价,合目标价14.84元/股和“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：合肥城建:预计上半年业绩平淡
2010年一季度公司实现营业收入2.12亿元,同比下降24.46%;归属于母公司净利润3124万元,同比下降47.11%;基本每股收益为0.10元。
经营情况:1)报告期营业收入下降主要因为期内可结算项目较少;2)毛利率下降11个百分点至35%,主要因为期内结算项目毛利较低;3)期间费用增加:销售费用同比增长83%,主要系启动琥珀五环城项目投资广告和宣传费用增加;财务费用同比增加118%,主要因为贷款成本增加;4)、项目预售情况尚可:期内经营活动现金流入同比增长53%,主要系合肥世纪阳光花园、世纪阳光大厦、琥珀名城、琥珀新天地等预售回笼资金增加。
项目盈利能力稳步提高:公司开发项目多体量大,开发周期长,盈利能力随着周边配套的完善稳定增长。如在售的合肥琥珀名城沁园,2010年售价已达5100元/平米,精装修6000元/平米,较首期售价2700元/平米提高89%,毛利率也由09年的30%提高至2010年的结算毛利55%。其它循环开发项目如合肥五环城,随着周边配套设施的完善,盈利有进一步提高的空间。
近两年投资力度较大:公司现有项目储备200多万平米,主要在合肥、蚌埠,能够保证近几年的结算。09年至今公司通过公开市场取得三幅地块:2009年4月份公司竞得合肥包河区S0905地块(包河新天地),楼面成本1527元/平米,建筑面积14.2万平米;09年10月竞得蚌埠延安路东侧地块,楼面成本1661元/平米,规划建筑面积45.44万平米。2010年上半年竞得合肥市ZWQTD-008地块(合肥市五环城),项目规划建筑面积不高于45万平米,楼面成本不低于2593元/平米,预计毛利率在30%左右。
预收账款对2011年业绩锁定性较高:期末预收账款8.67亿元,较期初增长11%,占流动负债的57%,主要是琥珀名城沁园、锦园与蚌埠琥珀花园预收款,占我们预测的2011年地产结算收入的95%,业绩锁定性较高。这些项目将集中在下半年结算,上半年可结算资源较少,公司预计上半年净利润同比下降30-50%。
维持增持评级。我们预计公司2011-2012年EPS分别是0.54元、0.70元,按昨日收盘价10.91元,对应的市盈率分别是20倍、16倍。鉴于公司业绩稳健、区域龙头市场地位,我们维持增持的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：合肥城建:政策影响公司运作,重组计划值得期待
3月31日消息,公司公布10年报,实现营业收入8.48亿元,同比增长13.28%;实现归属上市公司股东的净利润1.38亿元,同比增长24.63%;实现每股收益0.43元,每10股派发现金股利1.00元。公司业绩实现低于预期。
政策影响公司资本运作,未来重组计划值得期待。报告期内,公司未能完成重组中房合肥公司的计划,主要原因是受到地产调控影响。
预期未来一到两年内,我国房地产调控政策有可能性出现适度放松,或方向性的变化。届时公司重组计划仍将继续进行。对公司而言具有较为重大的意义。重组中房合肥公司能够获得约90万方的土地储备面积并带来40亿以上的销售收入,还能为公司参与合肥市新站开发区内旧城改造。为公司带来较为坚实的发展基础。
地产业务稳健发展,预收账款保障业绩。报告期内,公司主营业务收入8.48亿元,同比增长13.28%。其中合肥地区兑现收入6.28亿元,主要构成包括世纪阳光花园兰阳苑、琥珀名城沁园和世纪阳光大厦项目;蚌埠地区兑现收入2.20亿元,主要构成是蚌埠琥珀花园一期高层项目。公司其他业务收入主要为临时租赁收入,2008年度、2009年度和2010年度收入比重分别为0.15%、0.06%和0.15%。土地储备方面,公司在以土地总价款近12亿,在合肥市政务文化新区成功竞拍了近两百亩的开发用地。另外,公司期末预收账款余额为7.81亿元,为2010年营业收入的92.1%。较高的预收账款为公司2011年实现较好业绩提供了保障。
给予“增持”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.56元、0.75元和0.94元,对应动态市盈率为25倍、21倍和18倍,给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：合肥城建:业绩稳中有升
2010年公司实现营业收入8.48亿元,同比增长13.28%;归属于母公司净利润1.38亿元,同比增长24.63%;基本每股收益为0.43元。每10股派发现金红利1元(含税)。
结算收入主要来源于合肥、蚌埠。合肥地区兑现收入6.28亿元,主要来源于世纪阳光花园兰阳苑、琥珀名城沁园和世纪阳光大厦项目;蚌埠地区兑现收入2.20亿元,主要来源于蚌埠琥珀花园一期高层项目。公司未来收入将主要来源于合肥地区琥珀名城及琥珀新天地项目、蚌埠地区琥珀花园项目。其他业务收入主要为临时租赁收入,占总收入的比重不超过0.15%。公司主营业务收入已从开发项目的多样性向开发区域的多样性发展,逐渐减少了单一开发项目和单一开发区域对业绩的影响,逐步成为区域性龙头企业。
项目盈利能力稳步提高:公司开发项目多体量大,开发周期长,售价随着周边配套的完善稳定增长。如在售的合肥琥珀名城沁园,2010年售价已达5100元/平米,精装修6000元/平米,较首期售价2700元/平米提高89%,毛利率也由09年的30%提高至2010年的结算毛利55%。其它循环开发项目如合肥五环城,随着周边配套设施的完善,盈利有进一步提高的空间。
近两年投资力度较大:公司现有项目储备200多万平米,主要在合肥、蚌埠,能够保证近几年的结算。09年至今公司通过公开市场取得三幅地块:2009年4月份公司竞得合肥包河区S0905地块(包河新天地),楼面成本1527元/平米,建筑面积14.2万平米;09年10月竞得蚌埠延安路东侧地块,楼面成本1661元/平米,规划建筑面积45.44万平米。上半年竞得合肥市ZWQTD-008地块(合肥市五环城),项目规划建筑面积不高于45万平米,楼面成本不低于2593元/平米,预计毛利率在30%左右。
预收账款对2011年业绩锁定性较高:预收账款7.8亿元,同比增长10.35%,占流动负债的52%,主要是琥珀名城沁园3.14亿元、锦园1.3亿元、蚌埠琥珀花园2.19亿元,预计将在2011年结算,占我们预测的2011年地产结算收入的85%,业绩锁定性较高。
维持增持评级。我们预计公司2011-2012年EPS分别是0.54元、0.68元,按昨日收盘价11.72元,对应的市盈率分别是22倍、17倍。鉴于公司业绩稳健、区域龙头市场地位及资产注入进程中,我们维持增持的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：合肥城建10年报点评:盈利水平稳中有升,开发规模持续扩大
2010年公司实现营业收入8.48亿元,营业利润1.84亿元,同比增长分别为13.28%及23.79%。实现归属母公司股东的净利润1.38亿元,同比增长24.63%。公司全年EPS为0.43元。净资产收益率达15.35%,较2009年增加1.31个百分点。公司利润分配预案为每10股派发税前现金红利1.00元。
公司2010年度的营业收入主要来自于公司在合肥地区及蚌埠地区项目的结转收入。其中合肥地区的世纪阳光花园兰阳苑、琥珀名城沁园、世纪阳光大厦项目兑现收入6.28亿元,蚌埠地区的蚌埠琥珀花园一期项目兑现2.20亿元。公司商品房销售业务的毛利率达38.53%,较2009年的33.94%增长了4.59个百分点,呈持续增长趋势。
公司目前财务状况良好。近三年期间费用占营业收入的比率基本维持稳定,2010年期间费用占比为5.68%,在行业中处于较低水平,显示出公司集中开发的优势及高效的管理水平。总资产规模继续高速增长,2010年已达31.19亿元,较2009年增长了48.49%,体现公司快速扩张、不断扩大开发规模的经营策略。公司2010年资产负债率为67.54%,略高于行业均值的62.20%,主要是由于公司新增土地储备支付土地款及补充项目开发资金所致。
2011年公司将保持良好的发展势头,计划完成商品房结转收入10亿元,并争取各项经济指标在2010年的基础上保持高速增长。目前公司的世纪阳光花园项目已基本销售结束,2011年收入的主要构成预计为合肥地区的琥珀名城和琥珀新天地项目,以及蚌埠的琥珀花园项目。
公司在合肥市场占据龙头地位,且若重组中房成功后将带来实力的大幅提升。在假设2011年中房注入资产,并考虑到送股带来的稀释作用,我们预测公司2011-2013年摊薄每股收益为0.72元、0.94元和1.08元.由于宏观调控的影响,目前市场对地产股仍维持较高的悲观预期,估值难以提高,给予公司“观望”评级。
研究员：张驰飞 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：合肥城建:业绩中规中矩,但潜力仍在
因重组还未完成,业绩低于预期:
3月30日晚,公司公布10年报,实现营业收入8.48亿元,同比增长13.28%;
实现归属上市公司股东的净利润1.38亿元,同比增长24.63%;实现每股收益0.43元,低于我们的预期,主要原因在于2010年公司重组中房合肥公司还未完成。分红派息预案:每10股派发现金股利1.00元(含税)。
皖江城市带,公司占据地利优势:
中部崛起、皖江城市带、合肥融入长三角俱乐部,为公司长远发展奠定了良好的宏观环境。“十二五”末,合肥城市建成区面积增加100平方公里,城市化率由65%提高到75%,并结合产业转移、工业发展,使得深耕于合肥的合肥城建将获得直接受益,公司地利优势非常明显。
重组中房合肥公司,仍旧是亮点:
尽管2010年公司未能完成重组中房合肥公司的计划,但考虑到地产重组受阻是以行业性的问题(源于地产调控);一旦客观的政策因素消失,公司重组计划顺利完成将是预期中的事。重组中房合肥公司,不但能够获得约90万方的土地储备面积(权益建筑面积)并带来40亿以上的销售收入,还能为公司参与合肥市新站开发区内旧城改造、地产开发奠定深入的基础。
财务状况稳定,11年业绩有保障:
期末公司货币资金余额约3.09亿元,基本覆盖短期借款和一年内到期的非流动负责;期末公司扣除预收账款后的资产负债率为43.8%,相对较低;在负责的时间结构中,短期借款占有息负债总额的比例仅为34.8%,显示负责结构相对稳定,短期偿债压力较小。与此同时,公司期末预收账款余额达7.81亿元,为2010年营业收入的92.1%,表明公司2011年的业绩保障率较高。
维持“买入”投资评级:
我们预计公司2011-2013年每股收益分别为0.58元、0.81元和1.14元,对应的动态PE分别为20.30倍、14.40倍和10.32倍。鉴于公司良好的区位优势、潜在的重组中房合肥公司以及2011年业绩相对有保障,我们维持公司“买入”的投资评级。
研究员：戴方 所属机构：浙商证券有限责任公司
报告标题：合肥城建:项目盈利能力提高
2010年前三季度公司合并报表显示实现营业收入7.27亿元,同比增长95.26%;归属于母公司股东的净利润1.25亿元,同比增长137%。基本每股收益0.39元。
营业收入增长因为可结算面积增加。报告期主要结算项目是琥珀名城沁园、世纪阳光花园和蚌埠琥珀花园。年内公司拟完成合肥琥珀名城茗园、锦园、琥珀新天地一期、蚌埠琥珀花园项目二期、巢湖项目一期等项目的开工建设,可结算面积增多。
公司预计2010年母公司净利润同比增长15%~50%。
近两年投资力度较大:公司原有项目储备120多万平米,分布在合肥、蚌埠、巢湖,各占71%、13%、16%。09年至今公司通过公开市场取得三幅地块:2009年4月份公司竞得合肥包河区S0905地块,楼面成本1527元/平米,建筑面积14.2万平米;09年10月竞得蚌埠延安路东侧地块,楼面成本1661元/平米,规划建筑面积45.44万平米。上半年竞得合肥市ZWQTD-008地块,项目规划建筑面积不高于45万平米,楼面成本不低于2593元/平米,预计毛利率在30%左右。目前正在定向增发收购中房置业100%股权,拟注入项目储备100多万平米;2010年新开工、施工面积均创新高,计划新开工面积44万平米,同比增长91%,施工面积75万平米,同比增长21%。
区域利好不断:2010年1月份,《皖江城市带承接产业转移示范区规划》正式获得国务院审批,将带来就业人口扩张、购买能力提升、外地人的购房需求增加。2010年3月,合肥、马鞍山正式被接纳为长三角核心城市,与上海、杭州等其他长三角城市在医保、金融等多个领域展开合作,提升城市的发展步伐与产业升级,对当地房地产行业的发展有一定带动作用。
项目盈利能力稳步提高:公司开发项目多体量大,开发周期长,售价随着周边配套的完善稳定增长。如在售的合肥琥珀名城,目前售价已达5100元/平米,精装修6000元/平米,较首期售价2700元/平米提高89%,毛利率也由30%提高至45%左右。随着周边配套设施的完善,项目盈利有进一步提高的空间。
维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS分别是0.45元、0.68元、0.99元,按昨日收盘价11.94元,对应的市盈率分别是27倍、18倍、12倍。公司估值优质不明显,鉴于业绩稳健和区域龙头市场地位,我们维持增持的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：合肥城建三季报点评:经营业绩稳定增长,参股拓宽盈利渠道
1、10 月21 日,公司公布三季报。公司延续上半年的快速发展趋势,第三季度业绩保持稳定增长。公司第三季度实现营业收入26,890.781 万元,较去年同期增长57.19%,占前三季度收入比重达37%。但公司第三季度利润总额较去年同期有所下滑,主要为较高的营业税金及资产减值准备所致。 2、公司前三季度实现营业收入72,685.31 万元,营业利润15,629.11 万元,同比增长分别为95.26%及124.4%。归属母公司净利润达12,497.512 万元,同比增长137.31%。前三季度实现每股收益0.39 元,净资产收益率达14.12%。 3、公司前三季度营业收入及营业利润较去年同期大幅增长的主要原因是公司琥珀名城一期、蚌埠琥珀花园一期、世纪阳光花园兰阳苑、阳光大厦等项目在本期集中交付所致。公司前三季度毛利率为21.39%,较去年同期的18.71%有所增长。毛利率上升的主要原因是本期结算的琥珀名城项目及蚌埠花园楼面价较低,随着合肥及蚌埠城区房价的持续上涨,项目毛利率不断提高,目前已分别达到49.22%及54.81%,从而提升了公司整体毛利率水平。 4、报告期内,公司出资2000 万元参股合肥国正小额贷款有限公司,占其股本的10%。国正小额贷款公司盈利前景良好,投资风险较低,可使合肥城建提高自身盈利水平,同时也拓宽了盈利的渠道。 5、预测公司2010年全年可实现营业收入88,675万元。根据三季报显示,公司已实现目标收入的82%。预计10、11年每股收益为0.55、0.70及1.00元,对应市盈率分别为21.71倍、17.06倍和11.94倍。考虑到公司在合肥房地产市场的龙头地位及重组成功后实力的提升,维持推荐评级。
研究员：庄之乔，张驰飞 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：合肥城建:重组尚未完成,业绩维稳
合肥城建为合肥市第一家、也是唯一一家房地产上市公司,由合肥国有资产控股公司直接控股60.17%,为合肥市国资背景的地产行业龙头公司。
合肥房地产市场集中度低,逆市有助于公司低价拿地和兼并重组。2008年底,合肥共有房地产开发企业786家,平均每家市场占有率仅0.13%,其中一级企业7家。按销售面积计算,09年合肥城建市场份额1.55%,2010年上半年市场份额提高至2.38%。在房地产调控的背景下,行业内部的整合加剧,公司有实力借机加快项目收购,提高市场份额。
区域利好不断:2010年1月份,《皖江城市带承接产业转移示范区规划》正式获得国务院审批,将带来就业人口扩张、购买能力提升、外地人的购房需求增加。2010年3月,合肥、马鞍山正式被接纳为长三角核心城市,与上海、杭州等其他长三角城市在医保、金融等多个领域展开合作,提升城市的发展步伐与产业升级,对当地房地产行业的发展有一定带动作用。
项目储备丰富:分布以合肥为主,周边区域为辅。09年以来公司通过公开市场增加项目储备100多万平米,待注入储备面积100万平米。资产注入完成后,公司权益未结算建筑面积可达300多万平米,按照年均结算面积20万平米,年均增长30%计算,项目储备可维持公司近6年快速发展。
项目盈利能力稳步提高:公司开发项目多体量大,开发周期长,售价随着周边配套的完善稳定增长。如在售的合肥琥珀名城,目前售价已达5100元/平米,精装修6000元/平米,较首期售价2700元/平米提高89%,毛利率也由30%提高至45%左右。随着周边配套设施的完善,项目盈利能力有进一步提高的空间。
假设2011年公司完成定向增发,总股本变更为36510万股。
我们预测公司2010年-2012年每股收益分别为0.45元、0.59元、0.87元,按最近收盘价为11.79元,对应的动态市盈率分别为26倍、20倍、14倍。估值相对偏高,考虑到公司在合肥房地产市场的行业龙头地位和业绩稳定性,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：合肥城建:将受益于皖江区域经济发展
公司项目主要集中在合肥,07年分别在蚌埠、巢湖设立子公司,业务开始向合肥周边二、三线城市延伸。近两年,公司拿地相对谨慎,09年至今分别拿得合肥和蚌埠三块土地使用权,目前储备资源1000多亩,至少可供未来三年开发。对中房的合并预计在2011年完成,将有效增加公司储备资源。
安徽地处中部,靠近东部沿海地区,后期受中西部地区开发,以及沿海产业集群梯度转移影响,城市发展空间巨大。合肥作为皖江地区产业带重镇,经济发展迅速,房地产市场泡沫度较低,受调控政策影响小于一线以及沿海二线城市,以城市化指标衡量,未来商品房市场仍有较大的提升空间。
未来两年盈利将主要来自琥珀名城和琥珀花园,其中,合肥琥珀名城是目前最大的项目,处于在建在售阶段,目前销售情况良好,蚌埠琥珀花园因土地成本较高,上半年结算毛利率仅23%,目前售价较去年提升了38%,预计后期毛利率将有实质性提高。合肥在建及待建项目还有琥珀新天地,以及琥珀五环城,新天地4月份已开工,五环城计划十月份开工,加上可能在明年完成合并的中方资产,均可在2011年开始产生收益,未来几年业绩有保障。因公司规模已相对较大,各项目间协同性较好,原有项目将产生稳定收益,中房项目可有效助推业绩增长。
预计2010-2012年,摊薄每股收益为0.47、0.71、1.07元,最新股价11.36元,动态PE 为24X、16X、11X,板块11年估值在11-14倍之间,考虑到公司较好的成长性,以及区位优势带来的溢价空间,给予18-20倍PE,目标价12.8-14.2元,维持“推荐”评级。
研究员：沈亮亮 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：合肥城建:小股本的安徽区域地产公司
事件:
合肥城建公布2010年半年报。
正文:
1、 增长基本符合预期。上半年实现收入4,58亿元、同比增长127.64%,营业利润1.33亿元、同比增长404.59%,归属于上市公司净利润1亿元、同比增长420.67%;2、 结算项目毛利率差异导致收入增速远低于净利润增速。本报告期收入来源主要是琥珀名城沁园、世纪阳光花园和蚌埠琥珀花园项目,而上年同期收入来源主要是琥珀名城沁园项目;3、 预收账款6.55亿元。预收账款规模与年初相比略降,锁定10年业绩;现金较为充裕。半年报显示现金1.47亿元,与年初4.97亿相比大幅下降,主要是购置土地原因;4、 区域房地产风险较小。土地储备约270万平方,位于安徽省合肥、巢湖、蚌埠、宣称地区。未来安徽省区位优势将会有限承接江浙的产业转移,GDP 增长将会高于全国平均水平。发展将会直接使得公司收益;5、 给予推荐投资评级。调整盈利预测10/11年0.55/0.70元。公司股本仅3.2个亿,管理层持股,未来做大主业扩张股本动力强劲。
研究员：施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：合肥城建:业绩释放动力强
2010年上半年公司合并报表显示实现营业收入4.58亿元,同比增长127.6%;归属于母公司股东的净利润1亿元,同比增长420.67。基本每股收益0.31元。
合肥城建为合肥大型国资房地产上市公司,最近两年项目储备大增,未结算项目储备300多万平米,为未来三至五年的发展打下坚实基础。公司原有项目储备120多万平米,分布在合肥、蚌埠、巢湖,各占71%、13%、16%。09年收购中房置业100%股权,注入项目储备100多万平米;09年至今公司再次通过公开市场取得三幅地块:2009年4月份公司竞得合肥包河区S0905地块,楼面成本1527元/平米,建筑面积14.2万平米;09年10月竞得蚌埠延安路东侧地块,楼面成本1661元/平米,规划建筑面积45.44万平米。上半年竞得合肥市ZWQTD-008地块,项目规划建筑面积不高于45万平米,楼面成本不低于2593元/平米,预计毛利率在30%左右。
营业收入增长因为可结算面积增加。09年公司完成重组后,业绩有释放动力。2010年新开工、施工面积均创新高,计划新开工面积44万平米,同比增长91%,施工面积75万平米,同比增长21%;拟完成合肥琥珀名城茗园、锦园,琥珀新天地一期,蚌埠琥珀花园项目二期,巢湖项目一期等项目的开工建设,可结算面积增多。本报告期收入来源主要是琥珀名城沁园、世纪阳光花园和蚌埠琥珀花园项目,而上年同期收入来源主要是琥珀名城沁园项目。
前三季度业绩预增:公司预计2010年1-9月归属于母公司所有者的净利润比上年同期增长115%-165%,为1.13亿元-1.4亿元。期末预收账款为6.55亿元,比期初略有下降,比一季度末略有增长。全年业绩有望保持增长。
公司对合肥及周边房地产市场前景非常看好,特别是在皖江区域经济一体化及城镇户籍开放的背景下,地产行业有较大的发展机遇。2010年3月,合肥、马鞍山正式被接纳为长三角核心城市,与上海、杭州等其他长三角城市在医保、金融、会展、物流、教育等多个领域展开合作,提升城市的发展步伐与产业升级,对当地房地产行业的发展有一定带动作用。
维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS 分别是1.01元、1.38元、1.58元,按昨日收盘价13.38元,对应的市盈率分别是13倍、10倍、8倍。公司估值优势明显,维持增持的投资评级。
研究员：天相投顾研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：合肥城建:看好2010年业绩,更看好未来发展潜力
归属上市公司股东的净利润同比增长420.67%。1-6月,公司实现营业收入4.58亿元,同比增长127.64%;实现利润总额1.34亿元,同比增长404.96%;实现归属上市公司股东的净利润为1.01亿元,同比增长420.67%。公司报告期内经营业绩同比大幅上升源于结算项目较多以及结算项目毛利率的上升(报告期的毛利率为46.39%,较20.61个百分点)。
2010年公司业绩保障率达148.80%。报告期末公司预收账款余额为6.55亿元,较上年同期增长了63.03%,为公司2010年的业绩增长提供了保障。我们以“2010年6月末的预售账款余额(6.55亿元)+1-6月营业收入(4.58亿元)”作为2010年公司保障收入估算值,并与公司2009年营业收入(7.48亿元)之比得出公司2010年业绩保障率为148.80%,显示公司业绩锁定性较强。
区域振兴规划利好效应继续发酵中。继2010年1月国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》之后,8月25日国家发改委发布了《促进中部地区崛起规划实施意见》和《关于促进中部地区城市群发展的指导意见的通知》,明确提出了皖江城市带等中部六大城市群一体化的目标任务和实施纲领,支持城市群在重大改革领域先试先行。
基于此,我们非常看好安徽省连接中东部桥头堡的作用、皖江城市带承接产业转移的功能以及合肥融入长三角经济俱乐部的意义。如此,为公司长远发展带来了良好的区域环境,使公司受益其中。
重组中房合肥公司将是公司业绩爆发潜力亮点。若公司重组中房合肥公司成功,就能收获三重功效。一是新增土地储备项目5个,涉及权益规划建筑面积89.39万平方米;二是新增项目将为公司带来约33.42亿元营业收入,对应的净利润约为4.26亿元;三是合肥市新站开发区管委会间接成为公司第二大股东,使得公司在新站区辖区内参与旧城改造、地产开发中具有不可比拟的优势。
投资评级:“买入”。我们预计公司2010-2012年的基本每股收益分别为0.58元、0.90元和1.26元,对应当前股价的动态PE 分别为23.11倍、14.85倍和10.60倍。鉴于公司优越的区域环境、重组中房合肥公司所带来的业绩潜力以及城投背景,我们维持公司“买入”投资评级。
研究员：戴方 所属机构：浙商证券有限责任公司
报告标题：合肥城建:上半年业绩将同比大幅增长
2010 年一季度公司合并报表显示实现营业收入2.81 万元,同比增长1092%;归属于母公司股东的净利润5907 万元,同比增长3388%。基本每股收益0.369 元。
营业收入大幅增长主要由于合肥地区世纪阳光花园兰阳苑、世纪阳光大厦、琥珀名城沁园和蚌埠地区琥珀花园一期项目部分交付。期末仍有预收账款6.3 亿元,较期初下降11%,主要是琥珀名城沁园、蚌埠琥珀花园一期预收款。由于去年同期可结算项目较少,2010 年上半年公司业绩存在同比大幅增长预期。
期间费用总额同比增加 119.6%,其中销售费用、管理费用、财务费用分别较上年同期增加36.81%、109.2%、6230.60%,主要系公司业务发展、人员费用、广告费用等投入增加以及流动资金贷款增加造成利息支出增加。由于营业收入大幅增加,期间费用率同比下降16.73 个百分点。
2010 年开、施工面积创新高。2010 年公司计划开工面积44万平米,施工面积75 万平米,完成合肥琥珀名城茗园、锦园,琥珀新天地一期,蚌埠琥珀花园项目二期,巢湖项目一期等项目的开工建设,近两年可结算项目增多。
项目储备大增,为未来三至五年的发展打下了坚实基础。09年收购中房置业100%股权,注入项目储备100 多万平米;并通过公开市场在合肥市和蚌埠市各竞得土地一宗,新增土地储备29.83 万平米,可建建筑面积59.66 万平米。目前,g公司项目储备建筑面积共300 多万平米,其中,公司土地储备近1100 亩,规划建筑面积约120 万平米。按09 年兑现面积约18 万平米为基数,每年结算面积增长30%计,项目储备可维持公司近6 年高速发展。
财务杠杆提高,真实财务风险小。期末资产负债率61.49%,比08 年末提高13.53 个百分点,主要由于期内年预收账款较多所致;扣除预收账款后的真实资产负债率34.21%,财务风险较小。期末货币资金5.05 亿元,主要是预、销售项目回笼资金,现金比较充足。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2010 年-2012 年EPS分别为1.01 元、1.44 元、1.66 元,按公司2010 年4 月23日收盘价23.68 元,对应的动态市盈率分别为23 倍、16 倍和14 倍。估值具备明显优势,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：合肥城建09年报点评:高速成长特性显著,安徽市场潜力无限
业绩靓丽,略高于我们预期。公司09全年完成营业收入74,833.50 万元,同比增长75.76%;实现营业利润14,870.64 万元,同比增长31.57%;实现利润总额14,852.99 万元,同比增长32.45%;实现净利润11,082.42 万元,同比增长33.06%;每股收益0.69 元,同比增长30.19%。主要利润贡献项目是合肥的世纪阳光花园兰阳苑、琥珀名城沁园项目和蚌埠的琥珀花园一期多层项目。
毛利率降低较快,但未来成长性依然看好。由于合肥琥珀名城沁园项目和蚌埠的琥珀花园土地成本与上年结算的主要项目世纪阳光花园相比较高,以及本次结算项目地理位置较偏,房价较低,因此毛利率下降较快,同比下降12.99%。但随着未来两年结算项目更加丰富,特别是体量较大的合肥琥珀名城项目和蚌埠琥珀花园项目将在未来几年成为利润重点,因此预计收入和利润仍能保持较快增长。
公司负债以流动负债为主,而流动负债又以预收账款为主,偿债压力较低。09年公司总负债率61.33%,净负债率19.52%,其中流动负债占总负债86.48%,而预收账款占流动负债61.46%,扣除无需偿付的预收帐款的影响,合并报表的资产负债率仅28.73%,偿债压力较低。
业绩确定性较高,由于09年商品房热销,公司预收账款余额为70,789.70万元,同比增长148.74%,每股预收账款达到4.43元,预计已锁定2010年五成以上业绩。
09年抓住时机积极储地,与中房重组后土地储备优势将更加突出。2009 年,公司分别在合肥市和蚌埠市各竞得土地一宗,新增土地储备29.83 万平方米,可建建筑面积59.66 万平方米。除已开工项目外,公司土地储备近1100 亩,规划建筑面积约120 万平方米。同时,与中房重组之后,公司的总土地储备将翻番,达到2300多亩,计划建面将达到近4000多亩,市场占有率也将提高到3%,且土地价格低廉,大多在千元以下,可保证公司3至5年的发展。
积极扩张股本和资本规模,凸显公司高成长阶段的特性。公司拟以资本公积金每10 股转5 股,以未分配利润每10 股送5 股,每10 股派发现金股利人民币0.6 元(含税),再加上向中房增发,股本规模将上一个新台阶。同时,预收帐款的快速增长以及适度增加长期借款09年资产规模增长48.49%,保持最近几年来公司资产规模一直处于快速增长的态势。
公司战略为主营中小套型普通住宅,布局合肥为中心的二三线城市。目前区域市场普通商品住宅市场潜力巨大,泡沫度小。09年合肥普通住宅销售火爆,供不应求,户均建筑面积98.7平方米,随着城镇化和居民收入的提高,普通住宅市场潜力巨大,而且市场以自住需求和省内需求为主,泡沫度小。公司坚持贯彻国家的“70、90”政策,适应大众的真正需求,这有利于公司保持和扩大省内区域性房地产龙头企业的地位和优势。
皖江城市带承接转移示范区将刺激区域市场快速发展。皖江城市带承接转移示范区是安徽省首个上升到国家战略层面的发展规划,辐射安徽全省。这将加速这些地区的城市化进程,将激发公司项目所在区域的市场潜力。
估值和投资建议:公司09年住宅项目销售火爆,给公司带来了丰厚的利润,10年可贡献利润项目将更加丰富,同时与中房重组之后业绩将有更突出表现。假设10年与中房重组成功,同时不考虑转送股摊薄,我们预计公司10年、11年和12年每股收益分别为1.05元、1.69元、1.61元和2.54元,截止上一交易日24.23元的收盘价,对应的P/E分别为23倍、14倍和10倍,具有显著的估值优势,对应RNAV估值13.69元/股,考虑到公司重组优势、区域经济优势和业绩的高增长,维持公司“推荐”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：合肥城建:受益政策倾斜,市场空间大
估值和建议:维持“推荐”评级。预计10年-11年公司实现EPS分别为1.11元和1.81元,对应10年和11年的PE分别为22倍和13倍,相比行业整体,目前公司估值缺乏优势。考虑到产业转移政策给合肥、蚌埠带来前所未有的发展机遇,若重组成功也将增强公司实力,我们看好公司作为安徽区域地产龙头的发展前景,公司估值存在溢价也可以接受,建议中长期持有。
研究员：包晓霞 所属机构：南京证券有限责任公司
报告标题：合肥城建:华丽蜕变,成合肥房地产市场龙头
公司09年实现营业收入7.48亿元,同比增长75.76%;实现利润总额1.49亿元,同比增长32.45%;归属于母公司股东净利润1.11万元,同比增长33.18%;每股收益0.69元。以资本公积金每10股转5股,以未分配利润每10股送5股,派发现金股利人民币0.6元(含税)。
合肥城建为合肥大型国资房地产上市公司,大股东为合肥国有资产控股公司。项目储备分布多在合肥及蚌埠、巢湖等中小城市。
09年公司进行了重大资产重组,并通过公开市场大量增加项目储备,做大房地产主业、抢占市场龙头地位的意图明显。2010年3月,合肥、马鞍山正式被接纳为长三角核心城市,与上海、杭州等其他长三角城市在医保、金融、会展、物流、教育等多个领域展开合作,提升城市的发展步伐与产业升级,同时对合肥房地产业也将是较大的利好。
公司的收入增长点已由原来的合肥地区世纪阳光花园转变为合肥地区琥珀名城和蚌埠地区琥珀花园的新项目。当年兑现面积18.07万平方米,同比增长86.67%。其中合肥地区结算兑现收入5.93亿元,主要构成为世纪阳光花园兰阳苑和琥珀名城沁园项目,占总收入的比重68.51%,蚌埠地区兑现收入1.55亿元,为蚌埠琥珀花园一期多层项目。
主营业务成本同比上升118.99%、主营业务毛利率同比下降12.99%。主要原因为报告期内兑现项目结构变化所致。报告期公司合肥地区琥珀名城项目和蚌埠地区琥珀花园两个新项目占总收入的比重68.51%,新项目的土地成本较高,售价较离市中心较近的成熟社区世纪阳光花园项目低,造成成本上升、毛利下降。
2010年开、施工面积创新高。09年开工面积23万平方米,施工面积近62万平方米,竣工面积约30万平方米,为公司历年工程建设规模之最。2010年计划开工面积44万平方米,施工面积75万平方米,完成合肥琥珀名城茗园、锦园,琥珀新天地一期,蚌埠琥珀花园项目二期,巢湖项目一期等项目的开工建设,近两年可结算项目增多。
项目储备大增,为未来三至五年的发展打下了坚实基础。09年收购中房置业100%股权,将注入项目储备100多万平米;并通过公开市场在合肥市和蚌埠市各竞得土地一宗,新增土地储备29.83万平米,可建建筑面积59.66万平米。除已开工项目外,公司土地储备近1100亩,规划建筑面积约120万平米。按09年兑现面积约18万平米计,项目储备可维持公司近6年平稳发展。
2010年业绩比较确定。期末预收账款7.09亿元,占2009年收入的94.6%,同比增长148.74%,主要是阳光花园七期兰阳苑预收账款1.89亿元、琥珀名城沁园2.48亿元、蚌埠琥珀花园一期1.84亿元;09年定向增发时,上房合肥承诺注入资产2010年贡献净利润3873.80万元,占09年净利润的34.95%。2010年业绩比较有保障。
财务杠杆提高,实际财务风险小。期末资产负债率61.33%,比08年末提高13.37个百分点,主要由于09年预收账款较多所致;扣除预收账款的影响,真实资产负债率28.73%,和去年持平。期末货币资金4.97亿元,同比增长37.17%,主要是预、销售回笼资金,现金比较充足。
暂不考虑增发及高送转对总股本的影响,我们预测公司2010和2011年的每股收益分别为0.95元和1.27元,按公司最近收盘价24.23元,对应的动态市盈率分别为26倍和19倍。维持“增持”评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：合肥城建2009年年报点评:09年业绩基本符合预期
09 年业绩符合预期。报告期,公司实现营业收入7.48 亿元,同比增长75.76%;实现利润总额1.49 亿元,同比增长32.45%;实现归属上市公司股东的净利润1.11 亿元,同比增长33.18%;实现每股收益0.69 元,基本符合我们0.68 元的预期。公司分红预案:以资本公积金每10 股转5 股,并以未分配利润每10 股送5 股,每10 股派发现金股利人民币0.6 元(含税)。
期末预收账款同比增长148.74%。在09 年商品房销售强劲反弹的背景下,公司销售回款良好,期末预收账款余额为7.08 亿元,同比增长了148.74%,并且是报告期公司营业收入的95%,显示了公司较强的业绩锁定性。
资产重组中房合肥置业是10 年的一个亮点。增加土地储备64.9 万平方米,使公司总土地储备达158 万平方米;新增项目将于2011-2013 间平均每年增厚每股收益0.69 元;背靠合肥新站开发综合实验区管委会,未来公司在辖区内参与旧城改造、城区建设中将拥有不可比拟的优势。
较低的期间费用率显示较强的成本控制能力。报告期,公司期间费用率为4.13%,较2008 年下降了1.19 个百分点,主要得益于公司区域内良好口碑而节省销售费用、高效精干的管理模式而控制管理费用增长以及财务费用的资本化。此外,与行业内普遍10-15%的期间费用率相比,公司控制成本能力突出。
投资评级:买入。我们预计公司2010-2011 年的EPS 分别为0.81 元和1.27元,当前股价对应动态PE 为29.9 倍和19.1 倍。鉴于公司受益于多重区域经济发展规划利好、2010 年重组中房合肥置业概念以及良好的发展前景,我们维持“买入”的投资评级。
研究员：戴方 所属机构：浙商证券有限责任公司
报告标题：合肥城建:皖江城市带的最终受益者
《皖江城市带承接产业转移示范区规划》获国务院批复,长期而言,利好公司房地产业务。2010年1月,国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》,合肥作为皖江城市带的双核之一,必将在承接新一轮产业转移中受惠。随着中央企业加大对皖江城市带的产业投资,势必将带动GDP的大幅增长、居民收入提高、城市化加快,从而整体实力得到提升,这归根结底将促进住房需求的大幅跃升,最终利好公司房地产业务。
首次给予公司“增持”投资评级。预计公司重组后10/11/12年主营业务收入分别为14.2亿元、20.8亿元、26.6亿元,同比增幅分别为90%、46%、28%;按重组后2.05亿总股本计算,可分别贡献EPS1.08元、1.67元和2.14元,相对目前股价对应PE分别为19X、12X、9X。绝对估值方面,根据假设开发法和市场比较法,重组前公司NAV12.93元,重组后NAV13.46元。综合而言,我们首次给予公司“增持”评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：合肥城建:立足皖江城市带的地产区域龙头
未来 3-5 年公司高速发展可期。
公司2009-2012 年的结算面积分别为17.9 万平方米、30.9 万平方米41.9万平方米和54.7 万平方米,复合增长率为45.1%%;对应的2009-2012 年的结算收入分别为7.55 亿元、12.86 亿元、16.66 和22.84 亿元,复合增长率为44.6%。
受益多重区域经济发展规划政策。
促进中部崛起、皖江城市带承接产业转移示范区以及合肥融入长三角城市群,区域经济发展规划层层深入,将大力促进地区经济发展、居民收入提高、城市化(城镇化)水平提高、人口集聚促进住房的需求。如此,公司作为区域龙头,将受益其中。
资产重组中房合肥置业“一举三得”。
具体而言,一是增加公司土地储备64.9 万平方米,使得土地总储备达158万平方米,夯实了公司发展基础;二是新增项目将于2011-2013 年贡献业绩,年平均增厚每股收益0.69 元;三是中房合肥置业背靠合肥新站开发综合实验区管委会,未来公司在参与旧城改造、城区建设上将拥有不可比拟的优势。
投资评级:买入。
我们预计,公司2009-2011 年归属上市公司股东的净利润为1.08 亿元、1.66亿元和2.61 亿元,复合增长率为55.5%,对应的EPS 分别为0.68 元、0.81元和1.27 元,当前股价对应PE 为30.5 倍、25.6 倍和16.3 倍;我们首次投资评级为“买入”。
研究员：戴方 所属机构：浙商证券有限责任公司
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