保利地产(600048)_研究报告_财经_新浪网(600048) 研究分析报告|查股网
股票名称：保利地产(600048)
报告标题：保利地产:高杠杆运作,高增长可期
在全国主要城市普遍实施限购政策的环境下,1-5月全国商品房销售面积、销售金额增速分别为9.1%和18.1%。而公司销售业绩远超市场,创近年新高,1-5月公司销售面积243.3万平米,同比增23%,销售金额281.05亿元,同比增82.4%,销售增速远远高于全国水平,彰显了公司强者恒强的龙头实力。1-5月销售均价11552元/平米,同比涨48%,毛利率持续走高,得益于过去两年公司在一二线城市地价加速拓展。
1-5月新增项目12个,新增规划建筑面积388.9万平米,平均楼面地价2445元/平米,拿地成本低于10年全年的拿地成本3055元/平米20%,成本低廉,储备充足。3季度,将是公司逆市拿地摊薄成本的最佳时机,将为公司未来三年业绩高增长打下坚实的基础。1-5月公司新增项目主要位于青岛、成都、德阳、上海、慈溪、合肥、通化等城市。土地款95.1亿元,平均楼面地价2445元/平米,拿地成本低于10年全年的拿地成本3055元/平米20%。行业调控使今年以来全国土地市场持续降温,溢价及楼面地价持续下降。我们预计3季度,随着全国主要城市土地大量上市,大多数企业资金吃紧,平均楼面地价仍有下行的可能,将是公司逆市拿地摊薄成本的最佳时机,将为公司未来三年业绩高增长打下坚实的基础。
高杠杆运作,库存充足,楼市调控一旦效果明显,可售资源多,高增长可期。公司保持一贯的高负债经营,一季度资产负债率81%,较10年末上升2个百分点;扣除预收账款后的负债率45%;净负债率由10年末的123%上升至162%。虽然负债水平较高,但公司今年来仍保持快速销售策略,资金回笼理想,无短期财务风险。一旦行业调整结束,高杠杆经营带来的高库存使公司可售资源十分丰富,将为公司带来更为靓丽的销售业绩,公司保持3-5年的高增长仍可期,预计6月份公司的销售金额有望创单月新高。
尽管市场仍处于调控之中,主要城市的限购政策尚未放松,但公司快速开发与销售、以销定价的策略为公司在目前深度调控的状态下赢得了优秀的销售业绩和现金流,为接下来逢低吸纳优质土地资源奠定了基础。此外,高杠杆使公司货量充足,市场一旦回暖公司的销售业绩将取得快速的增长。11年销售业绩超远行业几无悬念,公司是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。11-13年EPS1.12、1.51和1.96元,RNAV16.2元,当前股价RNAV6.5折交易,价值被严重低估,未来6-12月合理价格为16.2元,再次推荐。
风险提示:注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：保利地产:销售快速增长,业绩安全性较高
事件:
公司6月10日公布5月份销售情况。2011年5月份,公司实现签约面积61.73万平方米,同比增长31.71%;实现签约金额74.06亿元,同比增长132.09%。2011年1-5月公司实现签约面积243.31万平方米,同比增长22.81%;实现签约金额281.04亿元,同比增长82.37%。
点评:
1、公司5月份销售达到今年以来新高。受5月份主要城市成交快速反弹影响,公司5月份销售达到今年新高,销售面积和销售金额同比分别增长31.71%和132.09%。2011年1-5月份,公司实现销售面积243.31万平米,销售金额281.04亿元,同比分别增长22.81%和82.37%,实现快速增长。
2、开工情况良好,业绩保障性较高。一季度公司新开工面积320.31万平方米,竣工面积31.80万平方米,分别比去年同期增长154.66%和109.39%。
公司1-5月份新增项目12个,合计建筑面积约418万平米,同比增长30%左右。一季度末公司预售账款619.93亿元,占2010年营业收入72.7%,业绩保障性较高。
3、维持“买入”评级。公司今年以来销售金额实现快速增长,开工建设和项目储备情况良好,业绩安全性较高,预计2011年至2013年公司每股收益分别为1.03元、1.29元和1.7元,动态PE分别为9.35倍、7.48倍和5.65倍,维持“买入”评级。
研究员：崔娟 所属机构：中国民族证券有限责任公司
报告标题：保利地产:销售顺利增长,土地稳健扩张
事件:保利地产公布5月销售数据。相关销售数据符合市场预期,继续保持增长。
投资建议:2011年5月份,公司实现签约面积61.73万平方米,同比增长31.71%;实现签约金额74.06亿元,同比增长132.09%。1-5月公司实现签约面积243.31万平方米,同比增长22.81%;实现签约金额281.04亿元,同比增长82.37%。1季度末公司新开工面积320.31万平方米,比去年同期增长154.66%;竣工面积31.80万平方米,比去年同期增长109.39%;公司在建面积1702.59万平方米,比上年同期增长74.82%。1季度末公司预收账款619.93亿,折合每股10.41元。公司业绩锁定程度在A股排名前列。预计公司2011、2012和2013年每股收益在1.06、1.38和1.82元,RNAV在10.3元。按照公司6月9日9.3元股价计算,对应PE为8.77倍和6.73倍。维持对公司的“买入”评级。给予公司12倍市盈率,目标价格12.74元。
研究员：涂力磊，谢盐 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：保利地产5月销售数据点评:弱市方显真功夫
事件
保利公布5月销售数据:2011年5月份,公司实现签约61.7万平方米、74.1亿元,同比分布增长31.7%、132.1%。2011年1-5月公司实现签约243.3万平方米、281.0亿元,同比分布增长22.8%、82.4%。
点评
1、销售创年内新高、增速明显跑赢行业
公司5月销售74亿元为今年来新高,较2010年月均55亿销售额超出34.5%,也是2010年来第四高的水平。5月公司销售面积环比增长24.6%,明显优于我们监测的全国34个城市成交量环比12.3%的涨幅,估计也将明显跑赢全国增速。良好销售得益于主流产品定位、灵活定价策略、快速周转模式等。
2、销售均价回归正常
5月销售均价为1.2万元/平米,环比下降11.1%,这主要是4月广州办公物业销售拉高了基数。此次下降是向正常水平回归。
3、弱市方显真功夫、龙头公司优势明显
截止今天,万科保利金地三大龙头公司5月销售数据都已公布。从销售面积环比来看,增速在15%-25%之间(金地最低、保利最高),明显跑赢全国34个城市。截止5月,万科保利金地完成去年全年销售额比例分别为48%、42%、27%,其中万科保利完成近一半,压力大减。除金地外,4月龙头公司市占率较2010年有明显提升,其中万科提升1个百分点至3%、保利提升0.2个百分点至1.5。预计在接下来几个月,这种优势会继续维持并有望扩大。
4、投资建议:维持“买入”
保利地产2011年的动态市盈率仅6.9倍,不考虑行业因素,是相当便宜。
凭借主流产品定位、随行就市的定价策略、快速周转的开发模式、以及突出的执行力和品牌美誉度,公司在弱市下的优势将更明显。维持“买入”。
风险提示:政策风险
研究员：赵强，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：保利地产5月数据点评
销售情况略好于市场预期。公司5月份销售额74亿元,相比3、4月66亿元的销售额增幅在10%左右,销售面积与3月份基本持平,此前万科公布5月的销售数据略低于3月份,保利的销售略好于市场预期。公司1-5月累计销售额281亿元,同比增幅为82.4%,约为去年全年销售额的42%。从我们统计的城市月度数据和各个企业公布的销售数据来看,5月份的去化速度没有明显变化,推盘量的增加是普遍销售环比上升的主要原因。
销售均价正常回落,仍高于前期均值。4月份由于销售的结构性因素公司的销售均价超过了13,000,5月份销售均价正常回落到约12,000元,但仍高于今年2-3月平均11,000元左右的均价。
土地投资继续萎缩。保利5月份土地投资总额7.5亿,较4月份的9.5亿元继续下降,公司近几个月的土地投资降到了2008年以来的最低值,投资谨慎。
参与保障房建设。公司5月份的土地投资中有一块是上海的保障性住房地块,土地出让的楼面地价为2533元/平米,暂定政府以7776元/平米回购,以3000元/平米的建安成本初步测算毛利率不到30%,利润率略低于公司普通的商品房项目。
预计公司2011-2013年EPS分别为1.22元、1.47元、1.74元,维持“推荐”评级。
研究员：张忆东 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：保利地产:销售超预期,建议投资者积极配置
保利地产5月份实现签约面积61.73万平米,签约金额为74.06亿,同比增长31.71%和132.09%,今年年初至今合计签约243.31万平米,签约金额281.04亿,同比分别增长22.81%和82.37%。5月新增2块用地,土地款合计为7.6亿。
5月,保利的推盘量超过70亿,全月销售率超过70%,基本和上月持平,显示市场本身并无太多的变化,公司销售较好主要得益于自身供货量显著提升,另外本月销售均价接近12000元,远高于去年的均价9600元,主要原因是去年下半年开始,公司推货主要集中在09年新增土地上,这部分土地项目区域位置明显更好,由此,公司销售均价将回归到正常的水平,预计全年均价在11000-12000附近。
预计后续供货量将持续增加,供货充足已经略领先于同行使得公司销售实现的概率更大,维持全年800亿的销售目标。截至目前,保利已经完成的销售额达到281亿,若销售与去年同期持平,后续每个月仅需要完成54亿的销售额,按照我们的预计,若实现800亿的销售额,公司每月完成的量为74亿,从目前的供货节奏来看,包括6月的供货量就可能超过100亿,我们认为,公司销售达到800亿的既定目标还是很有希望的。
投资者没必要担心业绩大幅下调的风险,建议积极增持,公司为6月份我们组合里面大股票中的首推。按照700亿的销售额,12%的净利润率水平,公司每股创造的利润在1.4左右(悲观假设),因此,而公司1季度末账面预收款已经达到620亿,投资者没必要太过于担忧业绩大幅下调的风险。维持2011年和2012年1.18元和1.68元的盈利预测,目前股价对应2011年的PE不到8倍,建议投资者积极增持。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：保利地产调研报告:政策反应期,放缓拿地节奏
10年毛利率为近年低点,1季度毛利率大幅回升.2010年为公司近几年的毛利率低点。随着高价地结算完毕,公司毛利率有望回升。2011年1季度的毛利率水平即回升至50.2%。
积极参与保障房建设.公司表示,将积极支持国家相关政策。公司已向公司已进入的约20座重点城市发函申请参与当地的保障房建设,公司有意向参与各种保障房项目建设。
放缓拿地节奏,等待时机来临.公司认为,在调控政策下,土地市场预计会趋于冷静。公司在2011年也将放缓拿地节奏,等待更好的拿地时机。
政策影响.公司认为此轮调控中央决心巨大。公司也感受到了调控的压力,主要为限购政策的影响。目前仍处在政策反应期,公司期待政策的持续和行业兼并重组机会的来临。
估值与预测.公司2010年实现每股收益1.08元,按最新股本摊薄后为0.827元。我们预计公司2011-2012年每股收益约为1.18元和1.60元。按5月23日的收盘价9.92元计算,对应的市盈率分别为11.99倍、8.38倍和6.21倍,估值合理,给与“推荐”评级。
研究员：左红英 所属机构：爱建证券有限责任公司
报告标题：保利地产:从“极限奔跑”到资本价值释放
以往,保利地产靠高经营杠杆和高财务杠杆“双杠杆”驱动下保持着年均78%的资产扩张;但极限“奔跑”中,保利地产已接近负债上限,未来成长将从“重资产模式”转向“轻资产模式”,即,从资产依赖性扩张转向效率推动性增长,模式的转型意味着资产的扩张速度将减缓,但回报率和每股收益增速提升。
保利地产的经营效率一直处于行业标杆水平,轻资产模式下,从土地重资产中释放出来的资本金被重新配置于经营环节,推动效率隐含回报从历史平均的18.0%提升到20.9%,每股收益的潜在增长率从历史平均的13.1%提高到16.7%。未来,如果周转速度能进一步提高10%,同时利润率降幅不超过15%(3个百分点),公司整体回报率将进一步提升。
轻资产模式下,保利地产的合理估值为20倍市盈率,即,16.6元/股,较当前股价高64%,评级买入。
研究员：杜丽虹 所属机构：中航证券有限公司
报告标题：保利地产4月销售数据点评:整体销售仍好
事件:
2011年4月份,公司实现签约面积49.55万平方米,同比下降0.28%;实现签约金额66.84亿元,同比增长63.41%。
2011年1-4月公司实现签约面积181.58万平方米,同比增长20.05%;实现签约金额206.99亿元,同比增长69.38%。
我们的观点
1-4月累计销售额207亿,相当于10年全年销售额的31%,整体销售较好。
截至 4月底,2011和2012年合计营业收入的锁定率已达73%。
截至2010年底,公司已售未结算金额约560亿元,相当于11年预测营业收入的121%,加之11年1-4月销售的207亿元,合计可供2010年后结算金额高达767亿元,相当于我们预计2011和2012年合计营业收入1049亿的73%。后续公司仅需销售282亿,即可锁定2012年营业收入。
净负债率偏高,但11年偿债压力小。截至2011年一季度末,公司净负债率为162%,属于行业主流公司偏高水平。但由于短期债务占长短期债务比例仅为16%,且现金对短期债务的覆盖率达到了149%,所以短期偿债能力仍较强。
仍然保持较快的土地扩张步伐。截至1-4月,公司新增权益土地建面约479万平米,总成交地价189亿,相当于2010年全年新储备的33%,相当于2010年总成交地价的42%。1-4月支付权益地价款与销售金额的比值高达91%,可见 ,公司仍处于较快的逆势扩张的态势。
维持对公司 2011年-2012年 EPS 分别为1.43元、1.94元的预测,目前对应PE 分别为9.3倍、6.8倍。目前公司重估净资产RNAV为17.6元(折现率9%),折价约26%。维持公司“买入”评级。
股价催化剂:销售持续向好;股权激励计划取得实质进展。
风险:房地产再次出台调控政策,房价大幅下跌。
研究员：杨国华 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：保利地产:销售和开工远超行业水平
销售增速远超行业水平。公司一季报显示,报告期内,公司实现房地产销售签约面积132.03万平方米,销售签约金额140.15亿元,比去年同期分别增长30.00%和72.39%。
新开工大幅增长。报告期内,公司新开工面积320.31万平方米,比去年同期增长154.66%。
业绩锁定性强。期末预收账款619.9亿元,是2010年结算收入(359亿元)的1.7倍。一季度销售均价(10600元/平米)较2010年提高10%。一季度结算利润增长28%,毛利率50%。
存货增速略低于去年同期。存货余额较年初增加170余亿元,增加16%。去年约为203亿元,较年初增34%。
拿地规模略低于去年同期。报告期内,公司新拓展项目7个,新增规划容积率面积286.24万平方米。去年同期为9个项目,新增权益容积率面积310万平米。符合进取中适度审慎的策略。
迎接行业成交回升。清明假期后,成交量普遍环比回升,显示政策短期冲击正逐渐消化,新房成交量应已处于低点附近,预计5月份同比将有显著改善。这对板块走势构成正面影响。
维持增持-A评级。维持盈利预测和17.1元目标价(未除权口径)。
风险提示:流动性紧张超预期。
研究员：徐胜利 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：保利地产:高速扩张,杠杆率继续提升
保利地产公布2011年一季报。公司一季度实现营业收入36.07亿元,同比下降11.1%;实现归属母公司净利润7.02亿元,同比增长28%,EPS0.15元。
预计2011-2012年EPS为1.57元、1.94元,维持“推荐”评级。
研究员：王晓冬 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：保利地产:保利一季报电话会议纪要
Q一季度简要介绍
A一季度销售面积132万平米,销售额140亿,结算32.9亿,均价较高,营业收入36亿,主要是还包括了建筑业以及物业收入。净利率提升了3.3个百分点,主要是毛利率上升显著,毛利率整体处于回升阶段,另一方面也与产品结构相关,一季度相对高,因为涉及的广州中环、北京西山林语和南海保利花园等几个项目高毛利。资金方面,目前市场资金链偏紧,因此公司融资优势有所体现。新增贷款134亿,与去年持平,资金回笼理想,一季度142亿,用于地价160亿,整体较为平衡;储备方面,最近土地价格有所回落,但还没有太明显的下降。公司去年拓展规模较大,因此目前更关注区域布局的完善,一季度进入了合肥、慈溪、德阳等城市,一季度拓展规模286万平左右,土地成本略有下降;开工方面,一季度320万平,包括去年年底实际开工,但1月份拿证的项目。总体而言货量不足制约公司销售业绩,因此正在加快工程开发进度,相对而言刚性户型走得不错;资金方面公司资产负债率短期较高,也是因为最近1、2年股权融资受限。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：保利地产:毛利率大幅提升,业绩增长无忧
11年1季度公司实现房地产销售签约面积132.03万平方米,同比增长30.0%;销售签约金额140.15亿元,比去年同期增长了72.4%。季末预收款项619.93亿元,比10年末增加104.49亿元,增幅达20.3%,同比增加79.1%,销售业绩靓丽,11年业绩锁定尚有余。
加速开工,完善布局,扩大经营规模。截至1季度末,公司拥有在建拟建项目139个/规划容积率面积5573.63万平米,其中新拓展项目7个/新增规划容积率面积286.24万平方米。新开工面积320.31万平米,同比增长154.7%;竣工面积31.80万平米,同比增长109.4%;在建面积1702.59万平米,同比增长74.8%。
毛利率大幅提高6个点,盈利能力强。EPS0.15元,ROE2.38%。1季度公司实现营业收入36.07亿元,同比下降11.1%;实现归属上市公司股东净利润7.02亿元,同比上升28.0%。综合毛利率50.2%,高于去年同期15.3个百分点,大幅提升。净利率19.5%,高于去年同期的13.5%。
三项费用率由去年同期的5.1%上升至9.3%。由于1季度结算量小,销售额增长,经营规模扩大,相应费用增加,销售费用占比、管理费用占比同比上涨2.1和1.8个百分点。但总体说来,公司的费用控制在行业内具有明显优势,下半年这一指标将明显下降,再显公司良好的经营管理能力。
短期偿债无忧,财务风险较低。货币资金155.73亿元,短期借款及一年内到期非流动负债104.61亿元,货币资金高于短期借款及一年内到期非流动负债51.13亿元,无短期偿债压力。资产负债率81%,扣除预收账款后的负债率45%,净负债率由去年同期的102%上升至162%,长期借款524.77亿元比10年末增加11.6%。
公司可售资源丰富,通过高杠杆率的利用,快速销售回笼资金,财务风险较低。
公司产品毛利率大幅提升,销售稳步增长,可结算资源丰富,是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。维持对公司11年销售增长超30%,11-12年EPS1.46、1.99元,RNAV21元的判断,目前股价65折交易,价值被严重低估,未来6-12月合理价格为21元,再次推荐。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：保利地产:备货充足,快速周转
公司今日公布一季报。1-3月实现营业收入36.07亿元,同比下降11.05%归属母公司所有者净利润7.02亿元,同比增长28%,实现EPS0.15元,业绩符合预期。利润增速超过收入增速的原因在于销售毛利率回升,一季度销售毛利率为50.2%,较去年同期34.28%增长15.92个百分点。
备货充足,销售亮丽。公司1-3月累计销售132.03万平方米,销售金额140.15亿元,同比分别上涨30%和72%,销售均价达到10615元/m2,同比上涨33%。销售逆市上涨的原因在于公司一季度推盘上升,2010年二季度以来的大规模开工为2011年提供提供了充足的可售资源。
快速周转信心未变,开竣工同比大增。公司一季度开工与竣工面积同比增长155%和109%,分别达到320万平方米和32万平方米。虽然公司未公布2011年整体开工计划,但一季度开工速度仍保持去年三四季度的水平,表明公司坚持快速周转的信心,在价格面临压力的情况下快速出货,为逆市中的销售业绩提供保障。
土地获取速度均衡,合作开发比例增加。一季度公司新增项目7个,新增规划容积率面积286.24万平方米,与去年一季度基本相同。平均楼面地价2686元/平方米,较去年一季度下降39%,土地成本控制良好。新进入合肥市,项目获取纵横深入。新增的7个项目中有3个为合作开发,另有1个项目配建保障性住房,显示公司在拿地的方式选择灵活多样。
无短期偿债压力,剔除预收款后的资产负债率略有提高。截止1季度末,公司共拥有货币资金155.7亿元,短期负债及一年内到期的非流动性负债共104.6亿元,短期无偿债压力。剔除预收款后的资产负债率为70.84%,较2010年末稍上升2.6个百分点。
盈利预测。维持对2011年及2012年的税后净利润为62.6亿元与80.2亿元的预测。公司一季度末预收账款已高达620亿元,占我们对公司2011年结算收入的119%。预测2011及2012年EPS分别为1.37元与1.75元,对应PE分别为9.1x与7.1x。估值有吸引力,维持增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：保利地产:新开工面积同比大幅增长
2011年一季度业绩概述。公司2011年1-3月实现营业收入36.07亿元,同比下降11.05%;营业利润9.42亿元,同比增长15.52%;归属于母公司净利润7.02亿元;同比增长28%;摊薄每股收益0.15元。
经营情况。1)、毛利率的提高是公司利润增长的主要原因。
一季度公司在营业收入下降的情况下实现净利润的增长主要得益于毛利率的提高。报告期公司毛利率为50.20%,同比提高了15.3个百分点。2)、销售面积和销售均价同比均有所上升。2011年一季度公司实现房地产销售签约面积132.03万平米,签约金额140.15亿元,同比分别增长30%和72.39%;均价为10616元/平米,同比增长32.60%。3)、预收款项进一步增加。由于一季度销售大于结算,公司期末预收款项进一步增长。期末公司预收款项为619.93亿元,较期初增加104.49亿元,增幅为20.27%。较多的预收款项将为公司未来业绩提供保障。4)、新开工面积同比大幅增长。2011年一季度公司实现新开工面积320.31万平米,同比增长154.66%,已基本接近2010年上半年的水平(327万平米)。实现竣工面积31.80万平米,同比增长109.39%。截至2011年一季度末,公司在建面积1702.59万平米,同比增长74.82%。5)、拿地支出下降明显。根据之前公司披露的前三个月获取房地产项目的公告,粗略测算,截止4月8日,2011年新增8块地块,新增权益建筑面积291.28万平米,地价款为78.24亿元,同比分别下降了10.51%和43.12%。截至2011年一季度末公司拥有在建拟建项目139个,总占地面积3103.4万平米,规划容积率面积5573.63万平米。6)、负债水平与期初基本持平。报告期末公司剔除预收款项后的资产负债率为45.17%,与期初基本持平。有息负债率为39.29%,较期初上升0.8个百分点。7)、延长非公开增发有效期,并调整发行底价。2010年非公开增发决议有效期延长至2012年4月,并将发行价格由17.92元/股调整为11.60元/股。
盈利预测和投资评级。暂不考虑转增股本的影响(2010年公司分配预案为每10股派现2.13元,并转增3股),预计公司2011-2012年可分别实现每股收益1.56元和2.07元,按最近收盘价13.71元计算,对应的动态市盈率分别为9倍和7倍,维持公司“增持”投资评级。
风险提示。2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,未来销售存在下降的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：保利地产:初露峥嵘
保利地产今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入36.07亿元,同比下降11.05%;实现营业利润9.42亿元,同比增长15.52%;实现归属母公司净利润7.02亿元,同比增长28%,每股收益0.15元。
公司业绩符合预期,毛利拐点印证判断。
公司一季度业绩基本符合预期,公司营业收入下降而净利润实现增长主要原因是本期结算的毛利率大幅度提高。我们在10年中报就已指出10年将是公司毛利低点,随着09年上半年销售的低价楼盘结算完毕公司结算毛利率必然上升。
本期结算毛利率相对于去年提高超过15个百分点。资金方面,公司目前还是比较紧张的。报告期内由于支付土地款与工程款的增长使得货币资金与存货的比值进一步下降,是09年以来的最低点。
一季度销售中规中矩,三季度进入推盘高峰。
报告期内,公司实现房地产销售签约面积132万平方米,销售签约金额140亿元,分别同比增长30%和72%。这个销售成绩好于上市公司平均水平。在一季度销售区域分布方面,延续去年成都区域销售的火爆,一季度成都保利心语花园销售金额超过了10亿元。公司销售的产品从价格的角度来说是招保万金中价格最低的,这有助于公司在目前这个调整的市场中实现更好的销售。体现的预收账款方面,公司期末预收账款余额创出新高至620亿元,这部分为公司未来锁定净利润在102亿左右,合EPS为2.23元。从公司推盘的时间来看,6月份开始进入公司推盘的高峰,8—9月份推盘的量也将会比较大。
拿地节奏有所放缓,关注公司拿地多元化。
报告期末,公司共有在建拟建项目139个,总占地面积3103.40万平方米,规划容积率面积5573.63万平方米。公司一季度新开工面积320.31万平方米,比去年同期增长154.66%。从公司的拿地的情况来看,公司在一季度相对于过去来说有所放缓,这也印证了我们之前谈到的公司目前现金流方面还是比较紧张的。我们可以看到的是公司在一季度中越来越多的采取合作方式拿地,这在以往还是比较少的。另外关注公司以城市运营的角色拿地。
盈利预测与估值。
根据公司最新的竣工计划,预计公司在11-12年EPS分别为1.61,2.08。我们过去反复强调公司在二线城市核心地段获取的资源将有利的保障公司未来的毛利与成长,得益于这些核心项目逐步进入销售与结算,公司在明年或将逐步进入业绩爆发期,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：保利地产一季报点评:销售增速继续高于行业水平,未来发展后劲十足
2011年1-3月,公司实现营业收入和净利润分别为36.07亿元和7.02亿元,分别同比增长-11.05%和28%。每股收益为0.15元,每股净资产达到6.43元,加权净资产收益率2.37%,比去年同期略增加0.2个百分点。公司收入下降而净利润提高,主要是由于结算不均衡所致,今年一季度结算项目毛利率比去年高15个百分点。
一季度,公司的销售继续保持较高的增长速度,远远高于行业增长水平。公司报告期内累计实现销售面积132.03万平方米,销售金额140.15亿元,同比分别增长30%和72.39%,低于行业龙头万科144.6%和135.3%的增长水平,但仍远高于全国商品房销售面积及销售金额14.9%和27.3%的增幅。这显示出,在行业调整时期,龙头公司的市场份额在持续得到持续提升。
公司一季度新拓展开发项目10个,新增按容积率计算规划建筑面积约329万平方米,与万科基本持平,2010年全年保利地产新拓展项目可建建筑面积为1441万平方米;合计支付地价127.5亿元,高于万科一季度100亿元的土地支出水平。公司在销售回款低于万科的情况下,土地支出水平却高于万科,说明公司在发展战略上仍然较万科更为进取。
一季度,公司新开工面积320.31万平方米,比去年同期增长154.66%,与万科在一季度实现开工面积346万平方米基本持平。显示出公司无论从土地储备上还是新开工面积上都在行业龙头靠拢。
截至3月底,公司账面预收账款继续增加,金额合计达到620亿元,比2010年底增加了105亿元,已经高于我们预测的2011年全年结算收入的近150%,公司未来2年的业绩高速增长有充足的保障。
截至3月底,公司持有现金155.74亿,较年初的191.51亿元下降了35.77亿元,但仍远高于短期借款和一年内到期的非流动负债即104.6亿元。同时,公司虽然一季度虽然继续保持了较高土地储备支出,但仍然低于一季度销售回款,公司依然维持着较好的财务平衡,加上公司仍然有较多的银行信贷额度空间可以利用,公司在2011年的财务状况无忧。
我们维持对公司未来2年的业绩预测,即2011年每股收益为1.44元,2012年每股收益为1.93元,并维持推荐的投资评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：保利地产:销售大幅增长,业绩确定性强
2011年一季度业绩每股0.15元:保利地产今天公布了一季报,结算收入36.1亿元,同比下降11%;实现净利润7.0亿元,同比增长28%,合每股0.15元。
正面:
合同销售大幅增长:期内实现签约面积132万平方米,签约金额140亿元,同比分别增长30.0%和72.4%。预售房款增至620亿元,相当于我们今年预测收入的127%,业绩确定性高。
毛利率提升11个百分点至35.6%,净利率扩大了6个百分点至19.5%。
开发节奏加快:期内公司新开工面积320万平方米,同比增长155%;竣工面积32万平方米,增长109%;在建面积1703万平方米,增长75%。
负面:
净负债率较年初上升39个百分点至162%:主要源于期内借款增加和货币资金下降。考虑到期末公司尚有156亿元货币资金,财务压力虽有增加但风险可控。
发展趋势:期内公司新拓展7个项目共286万平方米,进一步增厚土地储备。
项目开发速度明显加快,将为公司未来可售面积和可结算面积的增加提供保障。我们认为公司将维持良好的销售势头。公司今明两年业绩锁定性强,同时在手现金较多,应对市场调整的能力较强。
估值与建议:公司经营情况符合我们预期,我们维持2011/2012年盈利预测每股1.45元和每股1.76元不变。公司股价对应2011/2012年市盈率分别为9.5、7.8倍,对2011年净资产值有23%的折让,估值具有较强的吸引力。我们认为,公司2011年的业绩确定性较强,而丰富的土地储备以及加快周转的经营策略将使公司在未来两年有充沛的可销售资源,未来业绩稳定增长可期,我们维持“推荐”评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：保利地产:保利3月份销售及新增项目点评
事件
公司3月份实现销售面积60万平方米,销售金额66亿元,分别比10年同期增长52%和97%,环比上月上升171%和168%;销售均价为10956元/平方米,环比下降1%,同比上升29%。3月新增项目3个,增加储备建筑面积98.3万平米,合计地价款18.8亿元。
评论
3月份销售逆势回转:公司3月份实现销售面积60万平方米,销售金额66亿元,分别比10年同期增长52%和97%,环比上月上升171%和168%;是10年月均成交面积和金额的105%和120%。这与3月市场受限购升级影响而整体放缓的趋势相背离,主要原因是公司在3月份推盘力度较大。一季度累计实现销售面积132万平米,140亿元,分别同比增长30%和72%。
新增项目纵横皆有:3月新增项目3个,增加储备建筑面积98.3万平米,合计地价款18.8亿元,分别占10年新增项目的6.3%和3.8%。新增项目位于成都、德阳和合肥三个城市,其中德阳项目拟与之前取得的德阳市利山路与奇江路交汇处东南角地块整体开发,合肥为公司首次进入,纵向横向均有扩张。项目楼面地价较低,平均为1660元/平米,按预计售价测算的毛利水平为33%。
可售量丰富且销售策略灵活积极。公司10年新开工1000万平米,目前在建总量1834万平米,其中已售未结转约为674万平米。假设11年新开工与上年持平,当年新开工有50%可售,11年可售量为1660万平米,是10年销售面积的2.4倍,可售资源丰富。08年公司销售均价较07年下降7%,但一季度公司销售均价同比增长33%,考虑未来二三项项目推盘比重或有所提高,预计11年均价最差可与10年持平。11年公司可售量较10年增长了30%,按照该比例估计销售面积增速,11年公司销售额估计可达到860亿元。
国企龙头的抗风险能力更强:我们认为国企龙头的抗风险的能力更强,一方面国企在融资和拿地上都具有比较优势,另一方面国企也是保障性住房的建设主力,同时也更易于争取到对保障性住房开发商的定向优惠政策。我们预计4月份市场成交将随推盘量的增加有所回升,而保障性住房建设的资金缺口也可能引发政策的定向松动,这都将有利于地产股估值水平的提升,抗风险能力较强的公司估值更为可靠,对市场也更具吸引力,有望领先市场修复估值。
投资建议
预计公司11-12年每股收益分别为1.40和1.67元,动态市盈率为10.3和8.6倍,在同行业公司中具有较强吸引力,并且考虑公司抵御系统性风险能力的进一步提升,维持买入评级。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：保利地产:大幅领先行业,销售业绩靓丽
3月公司销售额环比增168%,彰显了公司的龙头实力。在全国主要城市普遍实施限购政策的环境下,3月公司实现销售面积60.4万平米,同比增52%,环比增171%;销售金额66.1亿元,同比增97%,环比增168%。3月销售均价10956元/平米,同比涨29%,环比降1%。
一季度公司累计销售面积132.02万平米,同比增30%,累计销售金额140.15亿元,同比增72.4%,销售均价10616元/平米,同比涨33%。
3月新增项目3个,新增规划建面98.3万平米。新增项目分别位于成都、德阳和合肥,土地款18.8亿元,平均楼面地价1915元/平米。1-3月新增规划建筑面积291.3万平米,土地款78.2亿元,平均楼面地价2686元/平米,拿地成本略低于10年平均拿地成本2%。储备充足,未来业绩持续快速增长可期。
尽管各地“新国八条”政策细则陆续出台,大面积限购,但从过往公司一贯的快速开发快速销售,以销定价的策略来看,在公司货量充足的背景下,公司11年的销售业绩仍将超远行业平水。短期内,主要城市限购政策的执行对公司的销售会有一定的压力,但以销定价的策略将使公司在市场回暖时取得快速的增长,公司是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。维持对公司11年销售增长超30%,11-12年EPS1.46、1.99元,RNAV21元的判断,目前股价近6折交易,价值被严重低估,未来6-12月合理价格为21元,再次推荐。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
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