海泰发展(600082)_研究报告_财经_新浪网(600082) 研究分析报告|查股网
股票名称：海泰发展(600082)
报告标题：海泰发展:一季度增利不增收
2011年1-3月,公司实现营业收入2.16亿元,同比下降32.34%;营业利润2694万元,同比增长7.81%;归属于上市公司股东的净利润2099万元,同比增长16.50%;摊薄每股收益0.03元。
公司基本面概述。公司目前业务主要包括工业房地产开发与运营、科技产业投资和孵化服务等。大股东天津海泰控股集团是天津市滨海高新区国有资产运营管理者,集团主要依托天津高新区的自身优势,负责对园区土地进行统一的开发建设和招商引资;对高新技术的研发和产业化风投和全程孵化服务。作为集团旗下唯一上市公司,海泰发展能得到集团支持,是滨海高新区的主要开发建设者,在获取土地资源方面具有优势,海泰发展也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而取得新的拓展。
商品销售收入减少是不增收的主要原因。商品销售是公司收入的主要来源,收入占比在90%以上,所以本期营业收入下降的主要是因为商品销售收入减少造成的。报告期内期间费用率为6.36%,较上年同期增加3.12个百分点,其中财务费用增加707.73%,主要是部分地产项目完工,贷款利息停止资本化以及贷款利率上涨导致的。营业外收入120万元,主要是因为财政补贴增加。
定向增发方案撤销,短期业务重心仍将以工业地产为主。公司2010年7月决定撤销2009年度定向增发方案,公司意图通过增发收购海泰集团的住宅和商业地产项目,从而改变目前以低毛利工业地产为主的业务状况,提升公司盈利能力的计划不得不推迟。
未来业绩有保障。2011年公司将继续推进BPO基地后续项目及海泰精工国际项目的开发建设,计划全年开工面积逾50万平米。按公司全年25万平米竣工面积计算,未来两年公司业绩可保障。
盈利预测和投资评级。预计公司2011年、2012年可实现归属于上市公司股东净利润分别为7614万元和7882万元,对应的每股收益分别为0.12元和0.12元,按昨日的收盘价5.94元计算,对应的动态市盈率分别为52倍和50倍,维持“中性”投资评级。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：海泰发展:全年增收不增利
2010年,公司实现营业收入8.43亿元,同比增长3.77%;利润总额9137万元,同比下降26.03%;归属于母公司的净利润6671万元,同比下降25.92%;摊薄每股收益0.10元。报告期内不进行分配,也不进行转增。
公司基本面概述:公司目前业务主要包括工业房地产开发与运营、科技产业投资和孵化服务等。大股东天津海泰控股集团是天津市滨海高新区国有资产运营管理者,集团主要依托天津高新区的自身优势,负责对园区土地进行统一的开发建设和招商引资;对高新技术的研发和产业化风投和全程孵化服务。作为集团旗下唯一上市公司,海泰发展能得到集团支持,是滨海高新区的主要开发建设者,在获取土地资源方面具有优势,海泰发展也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而取得新的拓展。
商品销售收入毛利率提升:报告期内公司商品销售收入毛利率为9.67%,较去年同期上升约2.96个百分点。本期收入主要来自于海泰创新基地、海泰绿色产业基地以及BP0基地的存量厂房销售以及产业园内的商品房销售,公司实现商品房销售收入2.17亿元,比上年同期增加26.79%,其中海泰创新基地项目实现销售收入1.8亿元,是公司本期商品销售业务毛利率提升的主要原因。
投资收益大幅下降是2010年利润下滑的主要原因:本报告期内公司投资收益为2213万元,同比大幅下降54.33%,是公司出售股权造成的。
扩展融资渠道,保障现金流稳健:报告期内,公司共获得了5.1亿的银行贷款授信额度。天津华鼎置业有限公司的拥有的地块全面符合转让方广东高银房地产有限公司要求,报告期内全额收到第二次股权转让款1.9亿元,确保了公司资金安全。
未来业绩有保障:2011年公司将继续推进BPO基地后续项目及海泰精工国际项目的开发建设,计划全年开工面积逾50万平米。按公司全年30万平米竣工面积计算,未来两年公司业绩可保障。
盈利预测和投资评级:预计公司2011年、2012年可分别实现每股收益0.11元和0.16元,按3月7日的收盘价7.14元计算,对应的动态市盈率分别为98倍和57倍。目前公司估值较高,同时,增发计划取消,盈利能力短期无法得到有效提升,维持“中性”投资评级。
风险提示:2011年房地产调控政策加码而可能造成公司销售收入下降。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：海泰发展:存量厂房销售收入增长
2010年1-9月公司实现营业收入6.65亿元,同比增长32.47%,归属母公司净利润4251.13万元,同比下降24.86%,实现基本每股收益0.07元。
公司基本面概述:公司目前的业务主要包括工业房地产开发和运营、孵化服务和科技产业投资。大股东海泰集团是滨海高新区国有资产运营者,负责对园区内土地进行统一开发和招商引资,作为集团下属唯一上市公司,海泰集团是园区建设的主要力量,在获取土地资源方面独具优势。海泰集团拥有滨海高新区中滨海区域37平方公里土地的整理、规划权,土地储备丰富,对于上市公司的支持十分显著,海泰的业务也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而得到新的拓展。
商品销售业务毛利率提升:公司2010年1-9月主营业务毛利率为15.55%,较去年同期上升约3.28个百分点。本期收入主要来自于海泰绿色产业基地、海泰创新基地及BPO基地的存量厂房销售以及产业园内的商品房销售,其中商品房销售大幅提升,这应是公司本期商品销售业务毛利率提升的原因。
投资收益大幅下降是2010年前三季度利润下滑的主要原因:2010年1-9月公司投资收益为亏损1.66万元,同比大幅下降100.03%,这也是造成公司2010年利润下滑的主要原因之一。2009年同期公司处置长期股权投资获得一次性收益4482万元。
定向增发方案撤销,公司开拓住宅地产业务脚步放缓:公司2010年7月决定撤销2009年度定向增发方案,公司意图通过增发收购海泰集团的住宅和商业地产项目,从而改变目前以低毛利工业地产为主的业务状况,提升公司盈利能力的计划不得不推迟。这可能使得公司业务重心在短期内仍将以工业地产为主。
盈利预测和评级:我们预测公司2010-2012年归属母公司净利润分别为6541万元、6925万元和1.03亿元,相应EPS分别为0.10元、0.11元和0.16元,对应10月26日价格5.68元,动态市盈率分别为56倍、53倍和36倍。公司估值较高,同时,增发计划取消,盈利能力短期无法得到有效提升,因此,维持公司“中性”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：海泰发展:投资收益大幅下滑导致净利润减少
2010年1-6月公司实现营业收入4.79亿元,同比增长17.29%,归属母公司净利润3060.62万元,同比下降33.44%,实现基本每股收益0.05元。
公司基本面概述:公司目前的业务主要包括工业房地产开发和运营、孵化服务和科技产业投资。大股东海泰集团是滨海高新区国有资产运营者,负责对园区内土地进行统一开发和招商引资,作为集团下属唯一上市公司,海泰集团是园区建设的主要力量,在获取土地资源方面独具优势。海泰集团拥有滨海高新区中滨海区域37平方公里土地的整理、规划权,土地储备丰富,对于上市公司的支持十分显著,海泰的业务也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而得到新的拓展。
商品销售业务毛利率提升:公司2010年1-6月商品销售收入为4.46亿元,同比增长18.18%,毛利率为10.57%,较去年同期上升约6个百分点。本期收入主要来自于海泰绿色产业基地、海泰创新基地及BPO 基地的存量厂房销售以及产业园内的商品房销售,其中商品房销售收入为1.61亿元,同比增长338.32%,这应是公司本期商品销售业务毛利率提升的原因。此外,本期公司租赁业务收入为3101万元,同比增长2.16%,毛利率高达76.25%,但由于收入占比仅为6.5%,因此对整体业绩影响较小。孵化服务业务收入163万元,同比增长367.04%。
投资收益大幅下降是2010年上半年利润下滑的主要原因:2010年1-6月公司投资收益为亏损1.66万元,同比大幅下降100.03%,这也是造成公司2010年利润下滑的主要原因之一。2009年上半年公司处置长期股权投资获得一次性收益4482万元。
定向增发方案撤销,公司开拓住宅地产业务脚步放缓:公司2010年月决定撤销2009年度定向增发方案,公司意图通过增发收购海泰集团的住宅和商业地产项目,从而改变目前以低毛利工业地产为主的业务状况,提升公司盈利能力的计划不得不推迟。这可能使得公司业务重心在短期内仍将以工业地产为主。
盈利预测和评级:我们预测公司2010-2012年归属母公司净利润分别为6503万元、8452万元和1.74亿元,相应EPS 分别为0.10元、0.13元和0.27元,对应8月17日价格5.72元,动态市盈率分别为57倍、44倍和21倍。公司估值较高,同时,增发计划取消,盈利能力短期无法得到有效提升,因此,我们下调公司的投资评级至“中性”。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：海泰发展:毛利率下滑导致收入增长,利润下降
2009 年报显示,公司全年实现营业收入8.12 亿元,同比增长17.57%;归属于母公司净利润9099.95 万元,同比下降33.74%;实现基本每股收益0.14 元;本报告期不分配。2010年一季度公司实现营业收入2.14 亿元,同比增长161.05%,归属母公司净利润227.85 万元,同比下降94.26%,实现基本每股收益0.004 元。
公司基本面概述:公司目前的业务主要包括工业房地产开发和运营、孵化服务和科技产业投资。大股东海泰集团是滨海高新区国有资产运营者,负责对园区内土地进行统一开发和招商引资,作为集团下属唯一上市公司,海泰集团是园区建设的主要力量,在获取土地资源方面独具优势。海泰集团拥有滨海高新区中滨海区域37 平方公里土地的整理、规划权,土地储备丰富,对于上市公司的支持十分显著,海泰的业务也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而得到新的拓展。
商品销售业务毛利率下降是2009 年利润下降主因。公司2009 年商品销售收入为7.48 亿元,同比增长18.78%,主要来自于“海泰绿色产业基地二期项目”尾盘销售。同时,商品销售毛利率也从2008 年的近20%,下滑至6.7%,这也是2009 年公司在营业收入增长的情况下,利润却下滑的关键。
公司租赁业务收入6220.69 万元,2009 年增长44.42%,同时,毛利率高达78%,但由于收入占比仅为7.66%,因此对整体业务毛利贡献不大。此外,孵化服务等盈利能力不强。
2010 年一季度,投资收益大幅下降2010 年一季度利润下滑的主要原因之一。2010 年一季度公司投资收益亏损23.52 万元,同比大幅下降100.49%,这也是造成公司2010 年利润下滑的主要原因之一。
定向增发有望提升公司盈利能力。公司2009 年7 月公布了定向增发方案,拟按照7.42 元/股东价格,以非公开发行的方式向大股东海泰控股集团发行1.29 亿股,收购海泰集团持有的天津滨海颐和投资有限公司100%股权及天津滨海思纳投资有限公司100%股权。滨海颐和成立于2009 年2 月24 日,滨海颐和成立于2009 年2 月24 日,设立目的为开发建设“滨海高新区——海泰·金领国际”项目,该项目为滨海高新区首个住宅配套项目,于2009 年9 月开工建设,是一个集高层、小高层、洋房多种产品类别的住宅示范项目,总建筑面积为31.13 万平米,预计售价在10000-12000 元/平米。滨海思纳成立于2009 年2 月24 日,设立目的为开发建设“滨海高新区——海泰·渤龙天地”项目。海泰渤龙天地项目于2009 年9 月开工建设,由12 块商业金融地块组成,占地规模达33.8 万平方米,规划地上总建筑面积达88 万平方米,总投资额超过52.6 亿元,是集酒店、服务公寓、办公楼、商业、商务会所等城市核心服务功能于一体的城市综合体项目,包括商业步行街区、商业商住功能区和商务功能区。增发完成后将提升公司的盈利能力,由于这两个项目分别为住宅和商业地产,从而也将使得公司的主营业务向商品房开发延伸。由于该方案仍需等待证监会审核通过,因此具有一定的不确定性。
盈利预测和评级:在不考虑增发的情况下,我们预测公司2010-2012 年归属母公司净利润分别为9108 万元、1.15 亿元和1.35 亿元,相应EPS 分别为0.14 元、0.18 元和0.21 元,对应4 月26 日价格6.92 元,动态市盈率分别为49 倍、39 倍和33 倍。公司估值较高,但考虑到公司在滨海新区建设中受益明显,同时,完成增发后公司盈利能力将明显上升,维持公司“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：海泰发展:投资收益大幅增加拉升业绩
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入5.02 亿元,同比增长249.80%;营业利润8352 万元,同比增长67.53%;归属母公司净利润5657 万元,同比增长39.57%;实现每股收益0.09 元。
公司基本面概述:公司目前的业务主要包括工业房地产开发和运营、孵化服务和科技产业投资。其中工业房地产开发和运营业务由公司本部经营,孵化服务由公司本部和下属子公司经营,科技产业投资主要依托所属子公司海泰方圆、海泰方通等来实现。海泰发展目前业务是天津华苑产业园区内工业厂房的经营和销售。大股东海泰集团负责对园区内土地进行统一开发和招商引资,作为集团下属唯一上市公司,海泰集团是园区建设的主要力量,在获取土地资源方面独具优势。海泰未来的发展重点将移至滨海高新技术区,因为控股股东海泰集团获得了天津滨海高新技术产业园区的主导开发建设权,可帮助上市公司将华苑产业区的盈利模式复制至滨海高新区。目前集团已经完成园区内约1800 亩土地的一级开发,即将进入实质开工建设阶段,海泰的业务也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而得到新的拓展。
公司三季报分析:公司前三季度净利润同比增长39.57%,主要由于投资收益的大幅增加。公司前三季度营业收入同比增长249.80%,主要来自于“海泰绿色产业基地项目”尾盘销售。园区开发方面,公司租赁业务收入的大幅增加需要时间,BPO 基地及滨海高新区开发在2009 年不能产生较大利润;园区开发之外的业务如建材物流和孵化服务等盈利能力不强。
投资收益将是今年利润的主要来源,前三季度实现投资收益4830 万元,同比大幅增长近9 倍,主要来源于多家公司股权的转让。作为园区开发类公司,对园区内企业的进行股权投资成为一种趋势。我们认为,股权投资也将成为海泰未来的新利润增长点之一。因为相对“空降”的风险投资基金而言,园区开发建设的主导者会对园区内企业拥有更对称的了解,通过长期跟踪和建立伙伴合作关系,园区开发主导者能够更准确判断企业风险和发展空间,取得成功概率的可能性也更大。
风险提示。以公司 2009 年EPS0.15 元测算,公司对应的市盈率已达51 倍,估值已偏高,请投资者注意投资风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：海泰发展：美好前程在望
我们之前关于公司的整体判断基本正确。1)充满生机。公司在高科技园区开发方面日渐专业。2)青春年少。我们对公司通过转让项目获取投资收益的观点:公司前期处于“挣钱即做”的阶段,战略稍显混沌;项目转让既是受房地产市场波动影响的被动选择,也是战略回归的主动之举;鉴于公司处于青春年少的成长期,不排除此类行为今后仍将发生的可能。3)国家软件及服务外包产业基地核心区(BPO)是2009 年公司建设、招商的重点项目。BPO 基地占地面积40.4 万平米,整体规划建筑面积74 万平米,公司计划将项目的70%-80%持有经营。首期28 万平米现在已经进入出租和出售阶段。目前公司持有物业规模约12 万平方米,三年内BPO 基地将整体建成,届时公司持有型物业面积将超过60 万平米。4)滨海高新区:多年的想象,今朝实现?滨海高新区是公司的看点,也是未来增长的动力来源。5)投资收益将是公司2009 年利润的主要来源。园区开发方面:公司租赁业务收入的大幅增加需要时间,BPO 基地及滨海高新区开发在2009 年不能产生较大利润;园区开发之外的业务如建材物流和孵化服务等盈利能力不强。投资收益将是今年利润的主要来源,预计在6000 万-11000 万元之间。其中华鼎置业剩余48.72%股权转让投资收益为1949 万元;红磐房地产98.95%股权转让预计产生收益4000 万元;我们认为津百新厦作为蓄水池,也存在转手出售的可能,如出售预计可产生收益约5000 万元。
此次资产注入规模预计为:土地面积88 万平方米,建筑面积182 万平方米。此数据为我们根据公开资料整理,实际情况以公司公告为准。我们的推导依据为通过天津土地交易中心数据,整理今年以来大股东旗下公司拍得滨海高新区土地面积,并根据大股东持股比例变化验证注入规模的合理性。详细推导过程见下页附表。
后续资产继续注入的预期较大。大股东曾多次表达了对上市公司的全力支持。我们认为滨海高新区25 平方公里土地中除部分已出让之外,均存在注入可能;其中滨海高新区的起步区有2.6 平方公里,假设此次规模为88 万平米,那么起步区仍有172 万平米可以注入,预计将是此次资产注入后大股东考虑的下一步动作。
根据公司现有开发及拟转让项目,我们预计公司2010 年业绩面临压力。此次资产注入并不能在短时间内带来开发收益,如同我们对09 年业绩的判断逻辑,没有了现有项目的投资收益,10 年公司业绩压力将更大。我们认为可以解决的途径是:视此次注入资产的成熟状况,可以考虑采取合作开发等形式,协调长短期收益的分配,部分缓解明年业绩增长的压力。
暂维持公司今明两年的盈利预测不变,即 2009 年、2010 年每股收益分别为0.30 元、0.35 元,对应的动态市盈率分别为28.6 倍、24.5 倍。暂维持“增持”评级,待公司公告此次资产注入详情后再做调整。
研究员：魏博，邓宏光 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：海泰发展：业务重心将转至滨海高新区
基本结论：海泰发展目前业务是天津华苑产业园区内工业厂房的经营和销售。大股东海泰集团负责对园区内土地进行统一开发和招商引资，作为集团下属唯一上市公司，海泰集团是园区建设的主要力量，在获取土地资源方面独具优势。
工业用地性质实现商业用地功能。华苑园区内主要企业从事软件开发和外包，对此类企业而言，所需的生产载体实际上是科研人员的办公空间，也即公司建设的工业产房实质可以承担写字楼的功能。由于园区用地性质为工业，所以土地成本一般较低，但其实现了商业办公的功能，所以公司产品可以制定与商业项目相匹配的销售价格，这就保证了公司销售的利润率水平。
海泰未来的发展重点将移至滨海高新技术区，因为控股股东海泰集团获得了天津滨海高新技术产业园区的主导开发建设权，可帮助上市公司将华苑产业区的盈利模式复制至滨海高新区。目前集团已经完成园区内约1800 亩土地的一级开发，即将进入实质开工建设阶段，海泰的业务也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而得到新的拓展。
作为园区开发类公司，对园区内企业的进行股权投资成为一种趋势。我们认为，股权投资也将成为海泰未来的新利润增长点之一。因为相对“空降”的风险投资基金而言，园区开发建设的主导者会对园区内企业拥有更对称的了解，通过长期跟踪和建立伙伴合作关系，园区开发主导者能够更准确判断企业风险和发展空间，取得成功概率的可能性也更大。
公司未来将逐渐增加自有物业比重，租金收入可望在2012 年之后达到稳定，但近期利润来源仍将以物业销售为主，预计公司09、10 年每股收益分别为0.47 元和0.48 元，动态市盈率分别为25.2 和25 倍。公司重估每股净资产7.3 元，股价相比净资产溢价62%，从估值角度公司吸引力不强。但由于滨海高新区的建设进入实质阶段的和股东背景能够保证公司长远发展和外延式增长，公司长期发展的向上趋势比较明确，并且考虑公司也是滨海新区建设大背景下主题性投资的重要标的之一，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：海泰发展：业绩稳定，资产注入值得期待
“滨海新区”概念股，将受益于滨海高新区建设。天津滨海高新区是科技部与天津市共同建设的唯一的“国家高新区”，是滨海新区的“领航区”。经过三年多时间的建设，天津高新技术产业产值占工业的比重已达三分之一，根据规划，2006年至2010年天津高新技术产业产值年均增长将达到20％。
“大集团-小上市公司”模式，注资预期强烈。公司控股股东在滨海新区拥有25平方公里土地储备，相当于华苑产业区的2倍。据了解，这部分资产将按照“成熟一块、注入一块”的方针逐步集中到上市公司。预计未来先行注入土地面积达2.6-3.6平方公里，经粗略测算，大约可增厚公司09年重估净资产值200%－250%。
工业地产为核心、租售并举的业务架构可进退自如。近两年来，公司逐渐剥离了与工业地产无协同关联效应的股权和资产。工业地产业务已经成为公司核心的收入及利润来源，08年上半年房产销售与租赁收入分别占主营业务收入的67.5%和18.3%，随着租赁业务比例的逐渐提高，我们预计到2010年，这两项业务将分别占主营收入的60%、35%。
07-10年间净利润复合增长率将达到24.7%。出于对经济下滑的忧虑，我们假设公司销售项目09年均价在08年基础上下降5%,10年均价与09年持平，公司出租物业09、10年的租金水平与08年持平。预计08、09和10年归属于母公司所有者的净利润分别为1.3亿元、1.6亿元和2.1亿元，按照目前股本摊薄后每股收益0.41、0.50和0.64元。
风险提示：09年国际国内宏观经济恶化严重打击软件企业，导致BPO基地招商出现困难。
给与“增持”投资评级。不考虑未来大股东资产注入，公司现有资产重估值27.8亿元，RNAV值8.61元。若按PE估值，公司股票价值当在8.0-9.8元/股。综上，我们设定公司目标价8.9元/股，对目前的股价有19.3%的涨幅，故首次评级为“增持”。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：海泰发展：春与青溪长 充满生机的园区开发运营商
滨海新区开发纳入国家整体战略已有两年半时间，高新技术产业在天津获得了有利的发展环境。公司大股东天津海泰控股集团有限公司肩负着天津新技术产业园区开发建设的重任。
2007年，公司制定了主业转型战略，积极投身于新技术园区开发建设的最前线，开始向突出工业地产作为主业核心地位的专业地产公司转型。
公司在工业地产开发上已逐渐形成了特色，并初具规模。对工业地产业务来说，保持一定比例的自有物业，有利于公司的长远发展。公司已有意识逐步加大持有性物业比例。
对于投资业务，公司有意介入，但目前此项业务并非公司主要精力所在。
根据滨海新区开发的需要和天津市的规划，公司需要提高目前的开发速度。在现有项目按时开发和开发能力提高的基础上，预计集团旗下位于滨海高新区的工业地产将逐步注入上市公司。
公司现有项目包括海泰绿色产业基地、海泰产学研基地、海泰创新基地、国家软件及服务外包产业基地核心区、红磐领世郡居住项目、华鼎置业、津百新厦等。
根据公司各项目建设进度及销售状况，不考虑华鼎置业及津百新厦带来的收益，维持此前对2008年业绩的预测，调高公司2009年业绩，预计2008年、2009年每股收益分别为0.58元、0.92元。
不考虑未来滨海高新区资产的注入，公司现有资产重估值为46.70亿元，每股重估净资产14.45元。
目前股价已经低于公司重估净资产，2008年、2009年动态市盈率分别为22.53倍、14.21倍，短期维持“增持”评级，长期评级调高至“买入”。
风险提示：大股东资产注入的时间存在不确定性；开发规模的扩大对公司提出更高要求；房地产调控对住宅项目盈利将产生影响。
研究员：魏博 所属机构：中原证券股份有限公司
报告标题：海泰发展年报点评：有进有退 工业地产开发渐入角色
2007年，公司实现营业收入8.36亿元，同比增长44.23%；实现净利润1.06亿元，同比增长89.21%；扣除非经常性损益的净利润为0.27亿元，同比下降46.17%；基本每股收益为0.38元。
2007年，公司制定了主业转型战略，即由多元主业公司向突出工业地产作为核心地位的专业地产公司转型。
大股东的实力及其对上市公司的支持是公司制定发展战略的根基。
在转型战略指引下，公司有进有退，对下属控股子公司进行了业务梳理，剥离了与经营发展战略非协同关联的股权与资产。
为推进业务发展，2007年9月，公司完成了定向增发，募集资金总额8.78亿元，计划投入海泰绿色产业基地三期和领世郡高档居住区海泰高层两个项目，2007年募投项目开发进度符合预期。
2007年，公司新建工业地产项目渐成规模。新增三个建设项目：“天津高新区·国家软件及服务外包产业基地核心区”项目、海泰产学研基地项目和海泰创新基地项目，规划建筑面积合计约90万平方米。
随着现有工业地产项目的陆续建成及大股东后续的资产注入，预计公司2008年、2009年的每股收益分别为0.58元、0.80元。按2月19日收盘价17.68元计算，2008年、2009年动态市盈率分别为30.48倍、22.10倍。我们看好公司主业向工业地产开发、运营的转型，以及公司注重近期效益与长远发展相结合的经营方针,给予短期“增持”、长期“买入”的投资评级。
风险提示：大股东资产注入的时间存在不确定性；公司开发规模的扩大对资产管理、运营提出更高要求；房地产调控政策对公司住宅项目盈利将产生影响。
研究员：魏博 所属机构：中原证券股份有限公司
报告标题：海泰发展年报点评
公司远期项目拓展能力较强。除了海泰绿色产业基地的1-3期，海泰绿色产业基地目前还拥有约500亩土地储备，公司计划在08年开始开发。此外，公司大股东海泰控股集团与中海油合资开发滨海高新区的25平方公里土地，海泰集团控股51%，主导开发工作，其中起步期的3.6平方公里已经开工，主要是工业地产以及少量配套设施。原计划此项目将于08年上半年注入上市公司，但由于海泰发展近期新开工项目众多，注入时点可能延后，在海泰发展有资金和精力准备的时候接手该项目。
预计公司08、09年EPS 分别为0.42元和0.63元，考虑到公司的区位优势以及08年开始的高成长性，给予公司08年45倍PE，目标价位18.9元，评级为“推荐”。
研究员：王嘉，郭锐 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：海泰发展：即将迎来高速发展阶段的天津工业地产龙头
公司远期项目拓展能力较强。除了海泰绿色产业基地的1-3 期，海泰绿色产业基地目前还拥有约500亩土地储备，公司计划在07 年底或08 年即将开始开发。此外，公司大股东海泰控股集团与中海油合资开发滨海高新区的25 平方公里土地，海泰集团控股51%，主导开发工作，其中起步期的3.6 平方公里已经开工，主要是工业地产以及少量配套设施。原计划此项目将于08 年上半年注入上市公司，但由于海泰发展近期新开工项目众多，注入时点可能延后，在海泰发展有资金和精力准备的时候接手该项目。
预计公司07-09 年EPS 分别为0.20 元、0.42 元和0.63 元，考虑到公司的区位优势以及08 年开始的高成长性，给予公司08 年45 倍PE，目标价位18.9 元，评级为“推荐”。
研究员：王嘉 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：海泰发展（600082）：波澜不惊，稳健发展
海泰发展近日发布2007年半年报：公司实现主营业务收入2.7亿元，同比增长8.99%；实现净利润2307万元，同比减少了7.03%；每股收益0.089元。
土地储备丰富。报告期内，公司新增了土地储备18.78万平方米，截止目前，公司拥有项目土地储备近1000亩，分布于海泰绿色产业基地内（外环），现有土地储备的开发至少能够确保公司未来三年业绩的稳步增长。
孵化服务取得一定进展。公司作为一家以孵化器建设与运营为主营业务的上市公司，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资。报告期内，公司在海泰孵化器内注册的900多家企业中，筛选出40 家高成长潜质的中小型高科技企业，列入海泰孵化器科技型中小企业成长计划的工作范围，为未来孵化业务的突破创造了条件。
受益于天津滨海高新区的开发。此前，公司大股东海泰控股集团已与中海石油基地集团签署了建设滨海高新区的合作协议，共同出资组建滨海高新区开发建设有限公司，在滨海高新区土地一级开发面积约25平方公里。相信随着滨海高新区开发的深入，未来集团将开发土地注入上市公司值得期待，上市公司也将充分利用多年积累的大盘工业地产开发及创业孵化服务经验，积极参与以到滨海高新区的开发建设中，从而为公司拓展更大的发展空间。
增发有利于公司长远发展。公司拟定向增发不超过12000万股，募集资金用于投资开发“海泰绿色产业基地三期项目”和“领世郡高档住宅项目”，并于今年7月5日获得发审会有条件通过。增发的顺利实施将有利于提升海泰工业地产开发水平，为公司的长远发展奠定坚实基础。
风险提示。国家宏观政策发生调整将会对公司科技园及孵化器开发产业带来风险；公司处于前期的项目手续办理进度在时间上存在一定的不确定性，进而可能影响到项目开发和销售的速度。
维持“增持”评级。结合公司工业地产项目的开发进度，以及其他业务的稳定增长，我们维持之前对公司07年、08年的EPS分别为0.18元、0.38元（股本摊薄后）的预测。考虑到公司工业地产较强的开发能力，以及现有丰富的土地储备、受益于滨海新区开发建设的良好预期等因素，我们认为公司未来业绩将稳步、可持续增长，盈利能力也将有所提升，维持对公司的“增持”评级。
研究员：杨兴风 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：海泰发展（600082）：立足产业基地，展望滨海新区
目前，海泰绿色产业基地一、二期近30余万平米已基本入住，剩余可销售面积约在13万平米以上，考虑到公司工业地产项目的开发进度，以及其他业务的稳定增长，我们预测公司07年、08年的EPS分别为0.18元、0.38元（股本摊薄后），不摊薄每股收益分别为0.27元、0.55元。考虑到公司工业地产较强的开发能力，以及现有丰富的土地储备、受益于滨海新区开发建设的良好预期等因素，我们认为公司未来业绩将稳步、可持续增长，盈利能力也将有所提升，给予公司“增持”评级。
研究员：杨兴风，牛继中 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：海泰发展：坚定长线持股信心
公司2008年将进入业绩增长“提速期”。我们认为，公司增发筹集资金投向的两个项目海泰绿色产业基地三期、领世郡高档住宅项目将支持公司未来3年业绩增长。不考虑滨海高新区的资产注入，考虑增发股本扩张因素，预计公司07年、08年、09年EPS为0.22元/股、0.43元/股、0.58元/股，净利润同比增长56%、94%、34%。我们认为，公司未来6-12个月内的目标价为12元，维持“强烈推荐”的投资评级，建议长线持续关注。
研究员：任壮 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：海泰发展：看好滨海未来 投资海泰发展
中国未来“十一五”期间的投资热点区域是天津滨海新区，滨海新区中“含金量”最高的区域是作为滨海新区“领航区”的滨海高新区。
滨海高新区是滨海新区的“领航区”，是唯一的“国家高新区”，是推动国家未来自主创新与科技发展战略的主要基地。因此，必须以国家发展战略的高度看待滨海高新区的开发建设。
公司控股股东海泰控股集团将主导滨海高新区的开发建设，并极有可能将滨海高新区的起步区大幅土地资产注入上市公司，意味着公司将成为滨海高新区的主要开发建设者，这使公司面临重要的发展机遇，并将成为滨海高新区开发建设中的最大受益者。
我们认为，公司06年、07年、08年的EPS为0.20元/股、0.34元/股、0.65元/股。公司未来6-12个月内的目标价为11元，给予“强烈推荐”评级。
研究员：任壮 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：海泰发展：独特的专业化工业地产模式 滨海高新区开发最大受益者
公司属于专业化工业地产运营商。公司主业为工业地产，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，并形成了独具特色优势的工业地产运营模式-海泰模式，公司已建成全国最大的孵化器群。公司的竞争优势在于基于孵化服务的专业化工业地产开发模式，未来通过跨区域、跨行业进行品牌、服务与模式的输出，使这种经营模式具有更强的生存与发展潜力。
公司具有大盘工业园区开发经验，为环渤海区域工业地产龙头。通过成功开发大盘工业科技园——海泰绿色产业基地，公司在环渤海区域确立了工业地产市场的主导地位，并成为该区域的专业化工业地产龙头企业。
公司将成为滨海高新区开发的最大受益者。作为国家唯一“国家高新区”以及滨海新区的“领航区”，滨海高新区目前已进入规划阶段。大股东海泰控股将主导滨海高新区的开发建设，并表示将充分利用公司的融资平台和大盘工业地产开发经验，承担未来滨海高新区的开发建设。公司的“海泰工业地产开发模式”将可能被大股东复制、升级到未来滨海高新区的开发建设中，而且不排除大股东将滨海高新区的土地资产注入上市公司的可能性，这将使公司面临重要的发展机遇，并将成为滨海高新区开发的最大受益者。
增发项目将拉动公司未来业绩快速增长。公司此次增发筹集资金将投向海泰绿色产业基地三期项目以及领世郡高档居住区海泰高层项目。预计增发项目将在07年-09年结算，增发后公司未来的可售物业将增加29万平米，两个项目未来将给公司带来约1.9亿元的净利润。
公司的合理股价区间为8.5-11元。我们预计公司06年、07年、08年的EPS分别为0.20元/股、0.34元/股、0.65元/股，净利润同比增长5%、73%、89%。公司目前在开发园区类地产公司中估值偏低。我们认为，公司的合理股价区间为8.5-11元，未来12个月内的目标价为9.75元，给予“推荐”投资评级。
研究员：任壮 所属机构：兴业证券股份有限公司
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