商业城(600306)_研究报告_财经_新浪网(600306) 研究分析报告|查股网
股票名称：商业城(600306)
报告标题：商业城:中街老店升级,盛京银行价值高
实现EPS 0.02元/股,主楼停业改造对当期业绩影响较大
公司2010年实现营业收入13.1亿元,同比减少16.0%;利润总额0.1亿元,同比增长23.4%;归属于母公司所有者的净利润0.03亿元,同比增长23.9%,因中街主楼2010/5起装修,对公司2010年的影响较大。公司旗下另一百货----铁西百货收入增长9.4%至85307万元,净利润44.5%至2925万元。一季报EPS为0.007元/股。
主楼位于地铁一号线中街出口,增长潜力巨大
公司的商业城百货大楼改建后面积增至9.1万平方米,已于4月15日已经重新开业,今年公司仍计划继续扩大经营面积。我们非常看好中街的定位与规划,目前已经有大商新玛特、中粮大悦城、恒隆中街广场等进驻,未来将成为沈阳的新商业中心,而且扩建后的主楼正位于中街的地铁一号线的出口,发展空间巨大。
“大股东运作+盛京银行上市”预期强烈
我们测算大股东琪创能持股的持股成本为 12元~15元,实力较强,在商业城招商、运营走上正轨后,不排除大股东将进行其他的运作;另外,公司持有盛京银行 8550万股,折合公司股权 4.6元/股(2010年12倍PE计算);盛京银行如能IPO,将对公司股价形成利好。
自有物业价值突出
公司物业价值突出,公司共有五处自有物业,物业重估每股 12.8元,其中拥有两个百货门店,分别在沈阳的中心步行街及铁西区。
盈利预测、估值及投资评级
我们认为2011年可视为公司百货业务的拐点,加之地产业务利润,业绩逐年提升。我们维持对公司的“推荐”评级,2011/12/13年042/0.78/1.00元/股,其中百货主业 2010~2012年可分别贡献 0.01元、0.30元及 0.63元盈利预测。
研究员：孙菲菲 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：商业城:主楼于2011年4月中旬重新开业,目前估值较高
2010年,公司实现营业收入13.07亿元,同比下降16.02%;营业利润566万元,同比增长24.65%;归属母公司净利润276万元,同比增长23.88%;EPS0.02元。由于公司盈利过少及未来资本支出较大,因此2010年度无利润分配预案。
2010年度,公司营业收入下降是因为公司母公司营业楼5-12月停业装修改造,导致母公司营业收入大幅下降3.3亿所致。
公司业绩同比有所增长是因为公司2009年度业绩基数过低。
2010年是公司股改后第一年,也是公司主楼进行全面装修改造,提升公司品牌形象,未来实现业绩飞跃性增长的准备之年。公司母公司营业楼(简称主楼)装修改造自2010年5月开始,已于2011年4月15日重新开业。本次改造,主楼的外立面被全部换成天然大理石,内部经营设施也得到了全面彻底的改造。硬件方面,主楼的建筑外观、购物环境及安全设施方面都得到了脱胎换骨的提升。
软件方面,2010年公司招商工作全面推进,主楼未来的品牌质量有了根本性提升。主楼改造后的品牌构成中,有50%属于新进品牌,50%属于原有品牌,同时,公司引进了大量中高端品牌,使得国际知名品牌总数达150多个,占品牌总量的23%。
2011年,公司主要计划包括:1)做好主楼改建后的开业和经营工作(目前已开业);2)做好二期扩建工程,努力实现尽早完工;3)继续大力推进招商工作;4)优化、提升公司内部管理激励机制。
2009年公司改制,员工负担的大幅下降,为公司业绩的未来成长性提供了良好条件。公司2009年度为精简员工支付了劳动关系补偿金8126万元。效果上,2010年度公司管理部门人员经费只有4709万,比2009年同期的1.55亿下降了69.6%,人力成本的节约效果非常明显。
2011年,公司拟通过留存收益及银行信贷等方式满足5亿元左右的资金需求。5亿元资本支出包括:1)将主楼附近办公楼拆除,在原址重建5.8万平米营业楼,并与公司主楼连通,该项目预计投资3亿元;2)子公司沈阳日神置业房地产项目2亿元。
盈利预测与评级:由于2011年母公司主楼有4个多月停业期无法贡献收入,我们预计公司业绩将于2012年迎来拐点,我们初步预测公司2011、2012年EPS分别为0.11元和0.29元,以公司4月27日收盘价19.79元计算,对应动态市盈率分别为182倍和69倍。公司当前股价对应估值过高,已一定程度上透支了未来的业绩成长性,因此我们维持公司“中性”的投资评级。
研究员：王旭 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：商业城:焕然一新重亮相,业绩反弹在眼前
商业城2010年报业绩符合市场预期:2010年度公司实现营业收入13.07亿元,同比下降16.02%;营业利润565.73万元,同比增加25.1%;归属于上市公司股东的净利润275.76万元,同比增加23.88%;扣除非经常性损益后的净利润为-376.81万元。基本EPS为0.016元,扣除非经常性损益后为-0.021元。收入和利润下降的主要原因是从10年5月起商业城主楼因改建工程而停业。ROE为0.58%,比去年同期上升了0.11个百分点。每股经营活动现金流1.13元。
停业改建导致收入下降,主楼开业迎接强势反弹:为了彻底改善商业城经营氛围、全面提升企业品牌形象、实现跨越式升级发展,公司主楼从10年5月起进行停业改造,导致10年收入较09年大幅下降16.02%,至13.07亿元。
改造项目(商业城一期)虽然没有增加建筑面积,但是对老楼的改造会取消很多非营业性占用面积,能够释放出不少营业面积。原来地下一层的停车场转移到地下二层,地下一层改为超市,预计增加经营面积超4000平米。焕然一新的商业城主楼于11年4月中期开业,预期将带来公司业绩的强势反弹。
铁西百货坪效达2.8万元,印证了公司良好的经营管理能力:铁西百货是公司控股99.82%的子公司,10年实现收入8.53亿元,同比增长9.3%,净利润2925万元,同比增长44.52%。坪效高达2.8万元。我们认为,铁西百货良好的经营业绩印证了公司管理层的实力,可以判断位于中街黄金商圈的商业城主楼未来经营表现不会让人失望。
停业带来销售管理费用正常下降,期间费用率下降7.4个百分点至14.37%:由于本期内商业城主楼停业,致使公司的销售管理费用均出现了较大幅度下降。其中,销售费用率下降1.1个百分点至2.98%;管理费用率下降6.99个百分点至14.37%;财务费用率上升0.7个百分点至2.7%。期间费用率合计大幅下降7.4个百分点至14.37%。09年公司改制导致员工数量减少2000余人也是管理费用下降的重要原因,每年可减少5000万元左右费用。
维持盈利预测,维持增持的投资评级:我们认为全新改造开业的商业城凭借悠久的客缘优势、品牌形象升级、并依托中街黄金商圈,11年公司业绩将会强势反弹。改建项目完成后,将会着手进行商业城二期扩建项目,把现在的办公楼扩建为商场,预期增加3万平米的建筑面积,外延扩张成为盈利持续增长的有力承接点。我们预测2011-2013年EPS为0.16元、0.4元和0.52元,目前PE为128倍、51倍和39倍。考虑到沈阳中街商圈黄金区位优势,主楼全新开业和未来外延扩张带来的业绩持续反转,以及丰富的优质物业资源提供较高安全边际,我们维持“增持”的投资评级。
研究员：金泽斐 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：商业城:主楼开业在即,具备爆发潜力
主楼有望于4月中旬开业
商业城主楼位于沈阳核心商圈中街商圈,物业总建筑面积7.9万平米,占地面积1.8万平米。2010年5月,主楼停业改造装修,虽并未扩大原有建筑面积,但将原负一层停车场改为经营面积,将原负二层仓库改为停车场,经营面积将有所增加。
一号线地铁开通后,地铁站出口即位于主楼门口,将最大限度上使主楼受益于中街商圈的客流量提升。我们认为,主楼重新开业后,品牌和定位问题得以解决,2011年销售收入有望突破11亿元;且随着商品档次的提高,主楼毛利率亦有望在两年内得到逐步提升,公司业绩有望出现拐点。二期工程即将启动扩建项目是未来公司销售收入突破性增长的另一看点。公司现有办公楼占地4437平米,公司拟在主楼改造完成后,在现有4层办公楼的位置建起与一期同等高度的商业城二期,建筑面积约3-4万平米,预计2012年可开业。目前一期与安立办公楼间距约15米,二期建成后,将填补这段间距,使之与一期完全连接,届时商业城在中街的门店体量将达到近12万平米。
公司本次扩张系自有物业改建,成本较低;且位于核心商圈核心地段,客流量巨大,培育期将远远短于一般扩张。我们乐观估计,二期开业后可以获得与改造后的一期相当的坪效,开业当年销售收入有望超过4亿元。
优质股权投资有望成为公司股价催化剂
公司持有盛京银行8550万股,持股比例2.52%。盛京银行的前身是沈阳市商业银行,且是继上海银行、北京银行之后全国第三家实现跨省设立分支机构的城市商业银行。
目前监管层或将放宽城商行IPO股东人数限制,2006年以前股东超过200人的可以申报材料。上市条件的宽松无疑将加快盛京银行上市的进程,而我们认为,目前上市呼声最高的是杭州银行、上海银行和盛京银行,前两者均位于金融服务较为充分的长三角,只有盛京银行位于东北老工业基地,出于地域平衡的考虑,盛京银行获批的优势更大。
若盛京银行成功上市,以16倍市盈率、09年净利润16.84亿元计算,公司投资收益共计5.93亿元。
自有物业提高安全边际
公司目前主要自有物业有五处,皆位于沈阳市核心商圈,其中中街商圈四处,分别为商业楼主楼(商业城一期)、安立置业办公楼(商业城二期)、安立置业综合楼和日神广场;铁西商圈一处,即铁西百货大楼。除日神大厦权益比例51%之外,皆为公司完全自有物业。
预计2010年-2012年,公司分别实现净利润0.03亿、0.50亿、1.17亿,EPS分别为0.02元、0.28元、0.66元。
我们维持公司“买入”评级。
研究员：陈翀 所属机构：方正证券股份有限公司
报告标题：商业城:百废待兴
2010年12月8日,我们和公司高管就改扩建工程、未来的发展进行交流。我们认为,公司已经具备底部反转的条件,但未来的增长路线及时间进度仍不清晰,风险偏好型投资者可以关注。
业务百废待兴。20世纪90年代,商业城和中兴、铁百、联营是沈阳市最具影响力的四家百货商场,1996年商业城的失火使其元气大伤,之后经营一直不佳。2010年5月开始,公司的主体楼停业进行内外装修,预计到2011年3月开业。目前的办公楼也要在12月底重新拆除再建,和主楼连接。2012年,公司本部的建筑面积可增长50%,达12万平米。目前日神置业房地产公司和商业城天伦酒店公司,仍看不到盈利的时间表。铁西百货是公司目前唯一的盈利来源,虽然有4万多元的坪效和接近3%的净利率,但其不足以支撑其他业务的亏损。
新股东的介入或令公司二次腾飞。国退民进改制之后,大股东深圳琪创能仍肩负着支持改建工程项目、避免发生同业竞争、全流通后三年内保证持股比例等支持公司发展的重任。我们认为,新股东对商业城的青睐或在于:一方面,看好公司的商业物业格局;另一方面,公司具备壳资源的特点,在业务上轨道之后,可以成为未来的融资平台。
人员包袱的卸下有利于公司发展。较差的盈利能力和沉重的人员负担,使得06年以来公司的主营业务一直处于亏损状态,09年花费1亿元一次性安置2266名员工,每年可减少5000万元的工资费用,相当于降低08年管理费用率3个百分点(09年安置费的发生导致销售费用高达15.7%)。
融资压力大。公司目前的资产负债率高达70%,还有诸多项目需要建设,资金压力较大。我们认为,未来不排除公司在证券市场或向大股东进行再融资的可能。
股价催化剂和风险因素均多。股价因素包括:盛京银行上市、改扩建工程快于预期、新开业销售火爆、房地产公司的销售、大股东对公司的发展给予新的支持等。
风险因素包括低于改建工程慢于预期、房地产公司销售不利、沈阳市商战升级等。
投资评级和盈利预测。我们预计公司2010~2012年的EPS分别为0.01元、0.20元,对应PE分别为1195倍、59.8倍,估值偏高,但公司估值的意义不大,鉴于基本面具备底部反转的条件,2011年仍值得持续跟踪,首次给予“推荐”评级。
研究员：聂秀欣 所属机构：平安证券有限责任公司
报告标题：商业城:拐点之后的跨越式增长
股权之争尘埃落定,未来发展方向明确。深圳琪创能贸易有限公司先后通过产权交易所拍卖、二级市场买入股票、整体受让股权等方式获得大股东地位,控股成本相对较高。琪创能入主后,明确公司将坚持百货为主业的发展方向,并给予公司资金及管理上的巨大支持。
主力门店改造扩建,业绩拐点即将出现。2010年公司主楼(商业城一期)装修改造,新增一层营业面积,品牌结构将有较大升级调整。借助商圈人流的优势,预计重新开业后第一年销售收入即将突破11亿;并同时进行二期工程(现安立办公楼处),预计2012年可完工开业,新增体量3-4万平米,开业当年销售收入有望突破4亿元。加上公司改制带来的期间费用率的下降,我们乐观认为公司业绩即将实现跨越式增长。
占据核心商圈,物业重估价值巨大。目前公司主要物业为商业城主楼、安立置业综合楼、安立置业办公楼、铁西百货大楼以及日神广场(51%股权),分别位于中街商圈和铁西商圈。参考沈阳当地的房地产交易数据,我们计算出公司的RNAV接近20元。
有别于市场的观点:我们认为,公司凭借其长期经营积累的商誉及大股东琪创能入主后带来的积极变化,可以在竞争激烈的中街商圈拥有一席之地,而大体量门店的集中开设也会促使中街商圈出现客流的集聚效应。公司主楼改造及扩建项目的前景均颇为乐观。
风险提示:主楼改造扩建后盈利不及预期,铁西百货未来盈利增长不及预期。
预计2010年-2012年,公司分别实现净利润0.03亿、0.50亿、1.17亿,EPS分别为0.02元、0.28元、0.66元。
我们给予公司“买入”评级.
研究员：陈翀 所属机构：方正证券股份有限公司
报告标题：商业城:等待业绩好转
报告摘要:
改制将给公司带来新貌,完成了职工精简,减轻了负担。2009年8月31日全面完成了企业改制工作。商业城由国有控股转变为民营控股。目前的大股东为深圳琪创能贸易,直接持有公司12.51%,并通过沈阳商业城集团间接持有14.07%,共持有公司26.58%的股权。深圳琪创能目前还没有在公司派驻董事,2011年12月份董事会换届,将会选举新的董事。公司已经完成了员工安置工作,减轻了公司负担。职工从2800人左右减少至500多人,每年将节省工资、养老保险、医疗保险、住房公积金等费用5645万元。
公司持有资产优良,但盈利能力弱,提升主要取决于资产回报率提升。
公司目前旗下的主要资产是百货店商业城大厦、铁西百货、安立置业大厦、日神大厦,且都取得了土地使用权和房屋产权。此外持有盛京银行2.52%的股权。商业城大厦、安立置业大厦、日神广场均位于沈阳第二大商圈中街商圈核心地带,铁西百货位于铁西商圈。另外持有少量盛京银行股权。
业绩释放主要在2012年。商业城大楼重装扩建是短期利润增加的主要来源,商业城大楼主楼部分建筑面积79000平米,2010年5月闭店装修,2011年3月开业;新建部分建筑面积30000平米,2011年12月开业。
投资看点。资产价值虽然为公司提供安全边际,但是不足以构成股价持续上涨的动力。(1)琪创能为获得公司控制权,投入在4亿元左右,折合每股9元左右,后续陆续投入有4个多亿,前后投入8个多亿。但目前商业城不能进行再融资,也没法带来稳定的现金流。(2)费用有较大压缩空间。冗员和体制因素导致员工成本和其他弹性较大的管理费用畸高。员工安置基本上解决了冗员问题。(3)业绩转折型公司,弹性较大。2011年商业城主楼的重新开业,销售收入将有比较明显的提升;而随着琪创能对于公司管理的介入,公司高企的后台运营成本将逐渐得到改善。(4)盛京银行上市进程加快,增加公司价值2.3元左右。
盈利预测与投资评级。保守预计2011年、2012年每股收益0.16元和0.4元,从PS和PB估值看,公司估值基本合理。给予公司增持-A的投资评级,另外考虑到盛京银行给公司带来的价值增加,给予公司6个月目标价17.3元。
研究员：储丽雯 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：商业城:自有物业价值高,盛京银行上市可成催化剂
公司的投资要点在于:
1)公司物业价值突出,公司共有五处自有物业,物业重估每股12.8元,其中拥有两个百货门店,分别在沈阳的中心步行街及铁西区;公司的百货主业2010~2012年可分别贡献0.01元、0.24元及0.50元,2011年可视为公司百货业务的拐点,加之地产业务利润,业绩逐年提升;
2)公司的大股东琪创能持股比例在26.58%以上,持股成本为10元~16元。我们预期大股东现在主业外,未来仍期待公司的其他运作;另外,公司持有盛京银行8550万股,折合公司股权3.2元/股;盛京银行据报道可能成为城商行上市1号,成为公司股价的催化剂;
假设日神地产2011年及2012年各结算一半的可出售面积,则公司2011~2012年的业绩预测为0.01元、0.39元及0.65元,公司目前13.6元的股价,扣除每股盛京银行股权3.2元外,合10.4元,对应2012PE为21倍,考虑到公司物业价值较高,且大股东持股成本距离现价也不远,加之盛京银行的股权价值在上市的催化剂,首次给予“谨慎推荐”的评级。继续关注公司的业务及资本进展。
股价的主要催化剂包括:1)2011年商业城百货春节前将重新装修开业;2)盛京银行上市获批。
盈利预测与评级
由于公司目前的主力门店自09年5月开始装修,今年业绩较低,预计2010年业绩预计0.01元左右,2011年商业城百货开业后,假设日神地产于2011年及2012年各结算一半的可出售面积,则公司2011~2012年的业绩预测为0.01元、0.39元及0.65元,其中百货主业的业绩分别为0.01元、0.24元及0.50元,公司目前13.6元的股价,扣除每股盛京银行股权3.2元外,合10.4元,对应2012PE为21倍。考虑到公司物业价值较高,且大股东持股成本距离现价也不远,加之盛京银行的股权上市的催化剂,首次给予“谨慎推荐”的评级。继续关注公司的业务及资本进展。
研究员：孙菲菲 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：商业城跟踪报告:盛京银行上市将扩大资产重估空间
城商行上市条件放松,盛京银行上市步伐加快
《中国证券报》11月1日援引权威人士介绍,监管层放宽城商行IPO股东人数限制,对于城市商业银行上市涉及股东人数超过200人问题,银监会和证监会达成共识,以新《公司法》为界,2006年以前股东超过200人的可以申报材料。
盛京银行的前身是沈阳市商业银行,且是继上海银行、北京银行之后全国第三家实现跨省设立分支机构的城市商业银行。截至2009年12月末,盛京银行总资产达到1578.58亿元,各项存款余额1086.9亿元,不良贷款率0.94%,资本充足率12.01%,当期实现利润16.84亿元。
上市条件的宽松无疑将加快盛京银行上市的进程,而我们认为,目前上市呼声最高的是杭州银行、上海银行和盛京银行,前两者均位于金融服务较为充分的长三角,只有盛京银行位于东北老工业基地,出于地域平衡的考虑,盛京银行获批的优势更大。
股权价值增厚预期,资产重估空间扩大
公司目前主要自有物业有五处,皆位于沈阳市核心商圈,其中中街商圈四处,分别为商业楼主楼(商业城一期)、安立置业办公楼(商业城二期)、安立置业综合楼和日神广场;铁西商圈一处,即铁西百货大楼。
商业城一期、二期、安立置业综合楼及铁西百货,皆为公司完全自有物业,日神大厦为公司控股子公司辽宁物流有限公司所有项目,权益比例51%。“日神广场”项目取得时系沈阳市处理“烂尾楼”工程,位于中街沿线,总建筑面积17万平米,由三座塔楼和1座裙楼组成,土建工程基本完工。规划为五星级酒店、商品房、写字楼一体的商业地产。
2005年盛京银行增资扩股时,公司以1元/每股价格认购了1.2亿股,股权比例4%。2009年,为支付员工安置补偿费,公司以4元每股的价格转让了3450万股,目前公司尚持有8550万股,持股比例2.52%。若盛京银行成功上市,以16倍市盈率、09年净利润16.84亿元计算,公司投资收益共计5.93亿元。综合考虑公司的物业和股权投资的价值,公司RNAV将达到39.94亿元,折合每股达
研究员：陈翀 所属机构：方正证券股份有限公司
报告标题：商业城半年报点评:项目进度略低于预期
业绩数据: 报告期实现营业收入8.16万元,比上年同期增加0.48万元,增长幅度6.25%;实现营业利润738万元,比上年同期增加418 万元,增长幅度130%,净利润72万元,每股收益6厘钱,业绩基本符合预期。
业绩评论:(1)闭店促销和铁西百货收入增长使得收入略有增长。商业城店2009年销售收入7亿,今年5月初开始停业装修,影响上半年销售,但闭店前促销以及铁西百货大楼销售增长使得上半年销售同比略有增长。(2)人工和营销费用的减少降低了费用总额。因商业城店停业,公司营销人员大幅减少,营销费用也有明显下降,绝对额减少2000万。因此营业利润与去年同期基本持平。
未来展望:(1)商业城店改造扩建工程一气呵成。商业城店是公司主力门店,本次改造会将门店的内部结构重新规划,外立面也将重新装修,工期比预计时间略有延迟,预计年后完工。随后公司将启动2期扩建工程,在现有办公楼的基础上翻建一个约三万米的新营业楼与现有营业楼连接,对商业城本部重新进行调整和确定新的经营定位,增加精品超市、儿童娱乐、美食餐饮等功能。(2)日神大厦内外装修启动。总建筑面积17万平米的日神大厦项目在停工多年后重启,因只有封顶和内、外装工作,我们对项目的进度持乐观态度。
盈利预测与估值定价:预计2010-2012年每股收益分别为0.011元,0.252元和0.842元,由于公司改造工程工期延后,下调投资评级至“中性”,看好公司的资产价值,看好公司改造完成后带来的业绩提升,建议在股价低于产业资本的介入成本时关注公司。
风险提示:项目进度低于预期;门店调整不到位,培育期所需时间长于预期。
研究员：姚雯琦 所属机构：长城证券有限责任公司
报告标题：商业城:双底夯实安全边界期待业绩复苏惊喜
为什么在这个时候关注商业城?重估资产净值和大股东持股成本为投资者提供双重安全边界。按照资产重估净值法,保守计算,公司每股净资产16.51元,以0.7倍净资产值为可投资的安全边界,公司可投资的安全边际在11.57元。巧合的是,我们计算的大股东持股成本是11.55元,这说明0.7倍资产重估值正是产业资本愿意出手的心理价位,而目前价位恰好在公司安全边界之上。
公司未来的看点?公司为典型的底部复苏型公司,前期已采取许多改善业绩努力,比如09年完成的员工改制可直接节约人工成本5000多万,未来两年又有商业城1期改造、2期扩建,日神大厦项目相继完成。根据工程进度判断,公司业绩释放时点应从2011年开始,未来业绩弹性高。预计未来三年每股收益分别为0.006元、0.252元和0.742元。
投资建议:重估资产净值和大股东持股成本为公司构建双重安全边界。从二级市场表现看,公司股价从前期高点调整下来33%,调整充分。在经济转型的大背景下,消费股将持续成为市场关注重点。基于以上三点,给予公司“推荐”评级,建议以现价介入,等待公司业绩的华丽转身。
风险提示。宏观经济反复,甚而影响国民消费,消费行业整体估值下移;业绩复苏进程晚于预期。
股价催化因素。商业城招商情况强于市场预期,投资者认可公司改善的经营能力和意愿;日神大厦销售情况超预期,对2011年业绩产生实质影响;单季财务报表有明显改善,盈利预测逐步兑现。
研究员：姚雯琦 所属机构：长城证券有限责任公司
报告标题：商业城:主力门店停业改造,业绩压力较大
母公司营业楼停业改造5 月,百货业基本盈亏平衡。
母公司营业楼停业改造5 个月,10 年亏损额将达到2000 万元。基于以下判断:(1)停业期间营业楼收入减少3 亿元;(2)新增摊销与财务费用每年合计2250 万元;(3)10 年职工费用相比08 年减少4000 万元。11 年地铁修建项目以及楼内改造完成将增加大量客流,但公司拟拆除安立办公楼以扩张营业楼经营面积的实施存在不确定性。我们预计11 年营业楼收入增长较09 年达到30%,净利润达到1500万元。
铁西百货在10 年没有扩张计划,业绩预计与09 年持平。综合而言,百货业态10 年盈亏平衡,11 年贡献净利润3500 万元。
安立置业今明两年内仍旧保持亏损状况。
安立置业10 年亏损额将达到2000 万元,主要原因一是10 年子公司名品折扣停业5 个月,收入减少额达到2000 万元;二是子公司天伦瑞格酒店处在市场培育期,两年内贡献利润有限;三是短期负债1.56 亿元,每年负担利息费用将近1000 万元。
11 年名品折扣店搬至母公司营业楼,丰富的客流量将降低亏损,我们预计11 年安立置业亏损额将在1000 万元。
日神置业地产开发项目存在不确定性。
日神置业目前正在开发商圈总计17 万平米,包括酒店,商品房以及商业配套,其开发完成时间存在不确定性。一是该项目开发共有三个股东,公司占其中51%股权,工程开发的协调问题增加开发的不确定性;二是目前地产开发处在政策高压时期,地产盈利性将降低;三是公司已将大部分资金投入中街营业楼改造中,没有多余资金投入该地块开发。
盈利预测:10 年公司将有5 个月的停业期间不能贡献利润,我们预计10 年公司营业收入为12.6 亿元,经营性的亏损额达到2000 万元,主要原因是营业楼与名品折扣店停业改造;11 年改造完成,我们预计公司实现净利润2500 万元,折合每股收益0.14元;鉴于目前公司较高的估值,我们给予中性评级。
研究员：黄志刚 所属机构：光大证券股份有限公司
报告标题：商业城:投资收益左右盈利表现,未来或将进行整合
2009 年3 季报显示,公司实现营业收入11.2 亿元,同比下降16.13%;归属母公司的净利润为109 万元,同比增长74%;每股收益为0.006 元;其中,第3 季度营业收入为3.5 亿元,同比减少21%,归属母公司净利润为9 万元,去年同期为亏损6 万元。
商品销售继续呈现负增长。公司第3季度营业收入同比减少21%,降幅进一步扩大;根据中报披露情况来看,公司的商品销售呈现-13.35%的增速,我们认为三季度可能延续了这一情况。
毛利率和期间费用率情况。公司的毛利率为13.52%,同比提升0.09个百分点;期间费用率为16.2%,同比提升1.8个百分点,其中,管理费用率提升1.56个百分点,我们认为,这主要是由于管理费用相对固定,而收入同比下降导致管理费用率上升。
投资收益左右盈利表现。公司当期的投资收益为2400万元,主要是公司收到的沈阳市商业银行的股利所致;如果不考虑投资收益及营业外收入和支出的影响,本期的利润总额为亏损1972万元,去年同期为361万元。
盈利预测和评级。综合考虑,我们认为在深圳创琪能成为公司第一大股东之后,如何对公司进行整合是公司未来发展的关键所在;我们对公司未来的调整会继续跟踪,暂无盈利预测和评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：商业城：国退民进,公司迎来新的发展机遇,价值明显低估
国有股权高价挂牌转让终有结果。2009年2月12日，商业城发布公告沈阳市国资委持有的2090.8万股商业城集团股权（占商业城总股本14.4%）通过产权交易所挂牌，以2.69亿元转让予深圳琪创能股份有限公司，折合每股12.88元，比目前市场股价9.10元高出42%。
商业城的国有性质将向民营企业做彻底转变。大股东股权转让后，国退民进、观念转换、机制转换、经营方式的转换将成为商业城变革的主题。单从引用新的用工机制，对照中等用工情况的沈阳新玛特，商业城至少可裁员2000人，节约人力成本最少在6000万元。
商业城物业价值的 RNAV 为20元左右。公司拥有20多万平米的商业地产，均地处沈阳核心商圈。路经商业城的地铁线路计划于09年内开通，其中街站口与商业城主楼毗邻，地产价值增值空前。按1.50万元/平米保守价格计算，商业物业市值接近40亿元。
公司持有的盛京银行每股价值达2.9元。京银行预计09-10年将可能实现IPO，公司持有1.2亿股股权按净资产计算的市值为3.48亿元。即便不上市按照目前的盈利状况，相关股东每年分红也约在每股0.20-0.25元，投资收益相当可观。
东北地区的中高档零售商雏形初现。从商业城已经开办的中山路世界名品折扣店和中街世界名品店的业态发展趋势看，商业城二期工程的定位也将是世界名品店，未来的毛利水平至少将比原有高出20—50% ，在弥补沈阳市场的空缺的同时，销售额增长空间巨大。
维持增持的投资评级，风险中等。考虑到公司重估每股较高的资产价值，以及新大股东入住后对公司机制的彻底改变，我们相信商业城的未来值得市场期待。
研究员：金泽斐 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：商业城(600306)年报点评：业绩下降之危与机
2007年主要财务数据。2007年营业总收入18.37亿元，同比增长11.01%。利润总额1756万元，同比减少12.46%。归属上市公司股东净利润488万元，同比减少23.45%。每股收益0.027元。
商铺销售填补收入。07年公司商品销售收入16.94亿，同比增长仅3.13%，但是新增的商铺销售以及其他业务收入填补了常规销售收入的不足。剔除不可控因素影响，控制住费用增长后，公司主营业务收入在08年有望回复正常增长水平。
资产减值损失项调节当期利润。07年公司受公司应收项目收回进而坏账准备转回影响因素，资产减值损失为-254万，占税前利润的14.47%,从相当程度上影响当前利润。
存货、固定资产和长期股权投资的潜在收益。存货中的日神广场项目预计将在09年产生效益；在建的安立置业项目及相关土地为公司提供潜在收益价值。此外，公司持有盛京银行股权，该笔长期股权投资伴随该银行IPO将产生可观回报。
投资建议。首次评级：持有。如果单考虑公司恢复常规主营销售水平的未来经营收益，08年尚不足以构成买入评级。但是需要关注的是公司持有的房产项目及参股银行概念使得公司存在一定的资产溢价。
研究员：司维 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：商业城：安全边际+意外惊喜 值得拥有
近期市场大幅震荡，商业板块出现集体补跌，部分公司表现突出：公司3月14日公布年报，每股收益0.027元，基本和预期一致，简单就其业绩而言，股价相对较高，其二级市场价格在年报前出现大幅回落，值得关注的是，年报后，公司股价反而逐步强于大盘。
业绩不佳即有着历史原因，如企业负担重等，也与集团公司股权即将转让有关，更是和公司多个新项目处于建设期和培育期有关，体现在报表上则是管理费用尤其是工资的大浮动增加，与同城的商业类公司中兴商业相比较，公司支付给职工以及为职工支付的现金07年、06年分别同比增长20%、52.13%，远远高于中兴商业同期11.32%、12%的水平，而在这期间，公司的业务规模并无明显扩大。从前期调研情况看，这块费用的增加，主要原因是集团公司将改制，加大对员工待遇的原因，直接影响07年、06年eps0.1元和0.18元。
市场总是认为公司是题材炒作，主要依靠重估概念，我们认为，这只是公司股价的催化剂，其股价上升的根本原因在于公司目前实际上已经处于发展的拐点阶段，未来只会越来越好，我们有理由相信公司的美好未来，这点在其子公司铁西百货上可以看到，该子公司07年实现收入约7个亿，净利润1600万，已经有约一毛钱的收益，随着公司新项目陆续的投入营业，其沉冗人员的分流将公司的工资支出显著低于收入增长。
影响公司业绩的另外一个因素是其财务费用很高，07年达到2000万元，随着收入增加，考虑到商业类企业拥有一定的资金占有能力，我们认为财务费用能得到一定的程度的降低。
07年公司已经有一个折扣广场和两个超市开业，08年如果顺利，将有至少有一个四星酒店开业（委托给香港天伦管理，该公司目前在沈阳已经有一个管理酒店，沈阳黎明国际酒店），我们看好该项目的前景，同时，日神项目预计也将在08年或者09年完成。
综上所述，尽管公司08年业绩可能由于新开项目较多和集团改制而难以有效释放，但随着时间的推移，其价值必将体现出来。
因此，我们认为，公司提供了足够的安全边际（重估+明确向好的基本面）和极大可能性的意外惊喜（重组+盛京银行上市），值得重点关注。
我们保守预计公司08、09年实现每股收益0.05、0.33元，鉴于公司基本面正处于一个明显的上升期的开始阶段，我们维持推荐评级。
风险提示：
集团公司的改制和大股东的更换是一个长期的过程，存在着不确定性。
研究员：张伟 所属机构：财富证券有限责任公司
报告标题：商业城（600306）：费用大幅增长压低业绩，关注集团股权拍卖进程
公司资产价值23.77元，重申“增持”评级。公司目前市值约23亿元左右，相对其所拥有的39.25亿元的商业地产和11.16亿元的盛京银行股权（合计50.41亿元），公司股价被严重低估80％以上。公司合理股价至少应在23.77元，考虑到商业城集团股权拍卖日期临近及盛京银行将于08年中IPO 等股价催化事件，我们相信未来四个月公司股价将有良好表现，重申“增持”评级。
研究员：王华，金泽斐 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：商业城（600306）：资产价值50 亿元 Vs. 市值23 亿元，催化剂即将出现，投资机会依然显著
自我们07年11月2日首次推荐以来，商业城截止2月20日已上涨23.6%，最大涨幅达到51%，同期上证综指下跌23.6%，领先大盘47.2%。但是，由于公司价值依然严重低估，以及催化剂即将出现，我们坚信公司股价在未来四个月依然有良好表现。
商业城物业价值RNAV 为17.51元。公司拥有23.53万平米的商业地产，包括商业城主楼、办公楼、铁西百货、安立置业大楼和日神置业大楼，均地处沈阳核心商圈。按1.50万元/平米保守价格计算，商业物业市值39.25亿元，折合每股RNAV 17.51元。
持有的盛京银行每股价值达6.26元。公司持有1.2亿股盛京银行股权，每股含0.67股盛京银行股票。预计盛京银行08年中将可能实现IPO，按净资产计算的盛京银行股权每股价值为6.26元，市值11.16亿元。
催化剂事件即将出现。我们判断，沈阳市国资委持有的商业城集团股权将于08年3～4月挂牌转让，战略投资者入主将为公司股价带来并购效应；盛京银行将于08年年中IPO，公司作为目前上市公司里每股含盛京银行股数最高的上市公司，盛京银行上市将使公司成为最大的受益者，从而有力推动股价上涨。
保守预计07～09年实现EPS 分别为0.02元、0.06元和0.359元。我们将根据引进战略投资者和各项目的营业进度，来调整盈利预测。
公司资产价值23.77元，重申“增持”评级。公司目前市值约23亿元左右，相对其所拥有的39.25亿元的商业地产和11.16亿元的盛京银行股权（合计50.41亿元），公司股价被严重低估80％以上。公司合理股价至少应在23.77元，考虑到集团股权拍卖日期临近及盛京银行将于08年中IPO 等股价催化事件，我们相信未来四个月公司股价将有良好表现，重申“增持”评级。
研究员：王华，金泽斐 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：商业城 (600306)：显著的低估洼地
商业城物业价值RNAV 为17.51 元。公司拥有23.53 万平米的商业地产，包括商业城主楼、办公楼、铁西百货、安立置业大楼和日神置业大楼，均地处沈阳核心商圈。按1.50 万元/平米保守价格计算，商业物业市值39.25 亿元，折合每股RNAV 17.51 元。
持有的盛京银行每股价值达6.26 元。公司持有1.2 亿股盛京银行股权，每股含0.67 股盛京银行股票。预计盛京银行08 或09 年将可能实现IPO，按净资产计算的盛京银行股权每股价值为6.26 元，市值11.16 亿元。
国退民进，谁是未来的大股东？沈阳国资委已明确商业城属于国退民进的范围，已经在为商业城引进战略投资者。大股东商业城集团06 年初持股50%以上，经6 次减持拍卖后目前仅持有18%的股权，未来谁将主宰商业城，预计08 年可能将有结果。
保守预计07～09 年实现EPS 分别为0.02 元、0.06 元和0.359 元。我们将根据引进战略投资者和各项目的营业进度，来调整盈利预测。
公司资产价值23.77 元，建议“增持”。公司持有商业地产价值每股17.51 元，持有盛京银行股权每股6.26 元，从资产重估角度，公司合理股价至少为23.77 元，首次建议“增持”，不排除未来催化剂出现上调评级至买入的可能。风险较高，主要来自公司改制进程依然有不确定性。
研究员：王华，金泽斐 所属机构：申银万国证券股份有限公司
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