华丽家族(600503)_研究报告_财经_新浪网(600503) 研究分析报告|查股网
股票名称：华丽家族(600503)
报告标题：华丽家族:投资收益支撑业绩
2010年一季度公司实现营业收入126万元,同比下降53.23%;归属于母公司净利润3.47亿元,同比增长55倍;基本每股收益为0.66元。
业绩主要来源于投资收益4.79亿元:期内公司主营业务表现平平,基本无项目结算,净利润大幅增长主要由于转让弘圣公司31.52%股权获得转让价款7.88亿元,投资收益4.79亿元。转让完成后,公司仍持有弘圣公司20%的股权,由成本法转变后权益法计量,从而长期股权投资账面价值较期初增长89.8%,为10.72亿元。若这部分股权出售,将为公司带来约3亿元的投资收益,税后利润约2.5亿元。
2011年业绩目标30亿元,目前预售款对业绩的锁定性较小:一季度末账面预收账款6.54亿元,较期初新增约9800万元,预售情况一般。
预售款主要来源于苏州“华丽家族·太上湖”及“汇景天地”项目。
目前预售账款锁定业绩目标的22%。
项目储备较少,但项目盈利能力很强:公司目前主要有“华丽家族·太上湖”和“汇景天地”(51%股权)两个大型项目,规划建筑面积109万平米,权益建筑面积约102万平米。另外大股东持有金叠房产(主要开发汇景天地项目)49%的股权,承诺条件成熟时部分或全部转让给上市公司。这两个项目盈利能力均很强:“汇景天地”项目可售面积约为10.09万平米,销售价格可达6万/平米,预计全部销售后可实现销售收入45亿元,产生的净利润约为人民币10亿元;太上湖项目为联排或独栋别墅,结算毛利率50%左右。另外公司仍持有新天地项目20%的股权,预计将来仍以股权出售的形式获得收益,投资收益率高达50%。公司计划2011年开工21万平米,竣工29.6万平米,按年均结算20万平米计,项目储备可维持公司近5年平稳发展。
积极发展第二主业:为规避地产行业波动风险,公司利用上海华丽家族投资公司为平台,密切关注并积极投资生物医药、新能源、节能环保和金融等行业。2010年收购广东华孚投资100%的股权,收购总价为5.55亿元;间接收购获得华泰长城期货40%的股权,初始投资成本2.4亿元,2010年产生损益1071万元。公司计划2011年实现不超过20亿元的股权投资计划。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为1.22元、1.48元,按公司最近收盘价为18.23元,对应的动态市盈率分别为15倍、12倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华丽家族:看好公司“房地产+X”的发展战略
2010年业绩符合预期
公司2010年共实现营业收入45,751.79万元,实现归属于母公司的净利润51,894.91万元,折合每股收益约为0.98元,完成了公司在定向增发时所作的利润承诺,符合我们预期。
公司向“房地产+X”战略转型
年报中,公司提到,在2011年度,将利用自身优势,在做好房地产主营业务的同时,将密切关注诸如生物医药、新能源、节能环保和金融等行业,并逐步培育公司的第二主业。因此,我们可以判断,公司将转型实施“房地产+X”的发展战略,这有利于平滑房地产行业的风险,提升公司业绩的稳定性。
盈利预测
根据对公司房地产项目结算进程假设,我们认为公司2011年至2013年的营业收入分别为33.95亿元、43.92亿元及60亿元;归属母公司所有者净利润为6.19亿元、8.03亿元及9.85亿元;对应的每股收益分别为1.17元、1.52元及1.87元;PE估值分别为14.36倍、11.06倍及9.02倍。
投资建议
延续我们在2011年年度房地产行业的策略观点:在调控成为常态的情况下,实行“房地产+X”的战略的企业将成为亮点,事实也正如我们所述,2011年以来,房地产板块涨幅前三的公司均为“房地产+X”的战略,因此,尽管目前华丽家族的估值水平较同行略贵,但我们依然维持公司“买入”评级。
风险提示:房地产行业调控风险、“房地产+X”战略风险
研究员：徐军平，赵强，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：华丽家族:资本运作确保2010年业绩承诺达成
事件:公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入4.57亿元(YOY471.19%);实现净利润5.18亿元(YOY477.92%);公司地产销售结转较少,但源于公司转让复兴天地项目48.4761%股权而获取的净利润3.92亿元,公司实现EPS0.98元,完成了股改时的业绩承诺,公司业绩也符合我们0.96元的预期;评论:1、公司资本运作贡献2010年绝大部分利润.
公司通过转让复兴天地项目48.4761%股权,获得了净利润3.92亿元,用心可谓良苦。复兴天地项目受规划影响,目前还没有开工,该项目质地优良,但是业绩体现较慢,公司出售该项目股权可以将长期利润在短期内加以体现,顺利完成业绩承诺。2010年公司还收购了大股东汇景天地项目,该项目位于上海卢湾区鲁班路黄金地段,将在今明年贡献业绩。
2、公司今年业绩将主要由上海汇景天地项目和苏州太上湖项目贡献.
公司苏州“太上湖项目”2010年实现结转收入4.05亿元,实现预售面积1.41万平方米,取得预售收入1.60亿元,销售单价较低主要是因为在售物业产品较多为联排,均价在9000-12000元/平;上海“汇景天地”项目实现预售1.05万平方米,取得预售收入5.32亿元。汇景天地项目将是今年结转的最主要利润来源。
3、公司今年将加大非地产业务的投资,争取多条腿走路.
2010年公司收购了华泰长城期货有限公司40%的股权。今年公司还明确提出单靠房地产业务一条腿走路的状况需要改善。因此今年公司将利用自身优势,在做好房地产主营业务的同时,公司将密切关注诸如生物医药、新能源、节能环保和金融等行业,选择在适当的时间,公司将审慎地、有选择地进行尝试性的投资,并逐步培育公司的第二主业,公司计划股权投资额度在20亿人民币。
4、投资建议.
业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.88元、0.91元及0.95元。公司2011年的RNAV为7.35元。维持公司股票“审慎推荐—A”评级。
5、风险提示.
公司预收账款才5.6亿,今年的业绩保障性较差。公司估值也较高。
研究员：贾祖国，洪俊骅，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：华丽家族:资产质地优良,业绩符合预期
2010年全年业绩每股0.98元,基本符合预期
华丽家族今天公布了2010年报,公司年内取得营业收入4.57亿元,同比增长471%,结算面积2.2万平米,实现营业外收入5.15亿元,归属于母公司的净利润5.19亿元,每股收益0.98元,基本符合我们的预期。公司宣告拟每10股送红股3.5股,派发现金红利5元(含税)。
评述
公司实现净利润5.19亿元,股改承诺兑现,业绩主要来自于股权转让。2010年公司转让上海弘圣公司48.4761%股权,为公司带来净利润3.92亿元,兑现资产重组时2009-2010年度净利润合计不低于6亿元的承诺。
公司财务状况稳健,资本开支可控,未来财务风险有限。账面现金12亿,同比增长45.7%;期末资产负债率66.5%,比上年提高了5.9个百分点;真实资产负债率59.0%,较上年下降了1.6个百分点;长期借款增加了14亿元,净负债率提升22.9个百分点,达到83.6%,但仍属可控范畴。
公司资产质地优良,三个大型地产项目实为超级利润奶牛。“华丽家族·太上湖”、“上海新天地43街坊”和“汇景天地”清一色定位高端,其中上海新天地闻名世界,售价超10万元/平米,汇景天地售价7.5万元/平米,太上湖售价2万元/平米(10年结算毛利率高达53%)。保守估计,三个项目可贡献净利润90亿元,以现有股本计,合计每股17元。
往后看,收购金叠公司剩余股权将助推11-12年业绩。考虑到公司土地储备数量偏薄弱的现状,大股东承诺,待条件成熟时,金叠公司49%的股权部分甚至全部转让给上市公司。该项目预计在2011年完全竣工,49%股权对应销售收入约50亿元,净利润不低于10亿元,收购将对公司11-12年的利润产生较大影响。
地产调控常态化,公司尝试培育第二主业。为有效平滑业绩波动,2010年公司收购华泰长城期货40%的股权,4个月便取得投资收益1000万元。2011年,公司将继续关注热门行业,选择在适当时间进行尝试性的投资。
以现有的股本计,预计公司2011、2012年EPS分别为1.30元、1.82元,对应动态PE分别为13X、9X。保守估计公司NAV21.8元,公司目前股价相对折价23%,具有很好的安全边际。设定公司未来6个月目标价20元,给予“买入”的投资评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：华丽家族:华丽转身,双轮驱动
投资要点:
2010年,华丽家族实现营业收入4.58亿元,营业利润1.27亿元,分别同比增长471%和43%;公司全年净利润为5.19亿元,同比增长448%,EPS为0.98元。营业收入大幅增长主要由于公司苏州太上湖独栋、联排项目在报告期内结算;净利润高于营业利润主要由于公司转让新天地项目合同收购权获取5.05亿元营业外收入。
变现带动现金流充沛和业绩增长,转型培育第二主业贡献新的业务增长点。
公司自2010年开始逐步转型,2011年战略方向进一步确定,逐步培育第二业务增长点。转型过程中,公司一方面通过变现现有资源获取充沛现金流和实现利润高增长。截至2010年底,公司拥有权益土地储备109万平米,累计可贡献利润超过30个亿,账面现金为12亿,有息负债率44%;另一方面积极寻找培育第二产业,且前期收购显示公司价值发现能力。2010年成功收购华泰长城期货40%,2011年计划投资规模超过20个亿。
业绩增长确定性较高,未来投资具备超额收益能力,首次评级“增持”。预计2011年和2012年,公司EPS为1.26、1.75元,增长率27%、32%,对应13、10倍市盈率;公司RNAV为12元,虽有一定的溢价,但考虑房地产所带来的业绩增长确定性,以及未来投资可产生的超额回报,给予增持评级。未来股价表现的催化剂在于新的投资项目获取和公告、新天地股权转让等。
研究员：申银万国研究所 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：华丽家族:积极发展第二主业
2010年公司实现营业收入4.58亿元,同比增长471.2%;归属于母公司净利润5.19亿元,同比增长447.9%;扣除非经常损益后的净利润9390万元,同比增长19.23%;基本每股收益为0.98元,每10股发现金5元(含税),送红股3.5股。
净利润主要来源于营业外收入:期内公司取得营业收入4.58亿元,主要为苏州太上湖项目销售面积2.17万平方米,取得销售收入4.05亿元;实现营业外收入5.15亿元,其中非流动资产处置损益2365万元,主要是出售上海常春藤房地产公司85%的权益;收到张江镇政府补贴的扶持资金1005万元;转让弘圣房地产48.4761%股权的合同收购权获得收益5.05亿元,确认净利润3.92亿元。
2011年业绩目标30亿元,目前预售款对业绩的锁定性较小:期内预售面积2.46亿平米,预售收入6.92亿元,一是来源于苏州“华丽家族·太上湖”预售面积为1.41万平方米,取得预售收入1.6亿元;“汇景天地”项目预售面积1.05万平方米,取得预售收入5.33亿元。预售收入完成业绩目标的23%。
项目储备较少,但项目盈利能力很强:公司目前有"华丽家族·太上湖"、“上海新天地43街坊”和"汇景天地"三个大型项目,规划建筑面积122万平米,权益建筑面积109万平米。另外大股东持有金叠房产(主要开发汇景天地项目)49%的股权,承诺条件成熟时部分或全部转让给上市公司。这三个项目盈利能力均很强:“汇景天地”项目可售面积约为10.09万平米,预计全部销售后可实现销售收入约为人民币45亿元,产生的净利润约为人民币10亿元;太上湖项目为联排或独栋别墅,报告期结算毛利率53%;新天地项目未来毛利率也不低于50%。公司计划2011年开工21万平米,竣工29.6万平米,按年均结算20万平米计,项目储备可维持公司近5年平稳发展。
积极发展第二主业:为规避地产行业波动风险,公司利用上海华丽家族投资公司为平台,密切关注并积极投资生物医药、新能源、节能环保和金融等行业。期内收购广东华孚投资100%的股权,收购总价为5.55亿元;间接收购获得华泰长城期货40%的股权,初始投资成本2.4亿元,报告期产生损益1071万元。公司计划2011年实现不超过20亿元的股权投资计划。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为1.22元、1.69元,按公司最近收盘价为16.85元,对应的动态市盈率分别为14倍、10倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华丽家族:业绩承诺的尴尬
2010年前三季度公司合并报表显示实现营业收入9893万元,同比增长39.72%;归属于母公司股东的净利润2166万元,同比下降75.77%。基本每股收益0.04元。
前三季度业绩不理想。报告期仅实现净利润2166万元,远低于公司的销售目标。苏州太上湖一期低密度住宅上半年开始预售,期末账面预收账款共2.56亿元,预计将在第四季度交付。公司预计2010年实现净利润同比增长400%以上,即至少实现4.74亿元,主要是房地产结算收入大幅增长及出售上海弘圣公司48.4761%股权获得3.9亿元的净利润。
公司项目储备主要为上海新天地43街坊、苏州太上湖及2010年收购的汇景天地,规划建筑面积共约100万平方米。
2010年通过收购金叠房产51%股权获得汇景天地项目。按总建筑面积13.7万平米计算,收购楼面成本7883元/平米。按地上建筑面积7.7万平米计算,平均楼面成本1.4万/平米。
汇景天地项目已经开盘,主推215平米的三房和265平米的四房高区观景房,全朝南户型,精装修,装修标准10000元/平米左右,配有地暖系统和空调系统。首日销售均价6.75万元/平方米,毛利率达60%。汇景天地项目计划在2011年全部竣工,将对公司2011年的利润产生较大影响。预计仅住宅部分可带来15亿元左右销售收入,净利润8亿元左右,为公司近两年业绩爆发性增长点。
苏州太上湖项目位于苏州太湖国家旅度假区,占地面积56.74万平米,地上建筑面积76.30万平米,土地成本约5000元/平米;建筑类型为11万平米独栋别墅,9.86万平米联排别墅,50.47万平米公寓,4.8万平米商业和公建,计划2012年开发完毕;一期4.21万平米独栋别墅09年底开始预售,售价约2万元/平米,将在2010年结算;二期10年10月已经开盘,为联排别墅,开盘价180万元/套。
上海新天地项目位于卢湾区,08年吸收合并时注入51%的权益,09年与盛大公司协议获得48.4761%的权益,今年10月份公司将09年获得的48.4761%股权以12.12亿元的对价出售给搜候(上海)投资公司,获得3.9亿元的净利润,并将在今年结算。上海新天地项目位于上海核心城区,为地铁10号线和13号线的交汇处,公司拟建为商业地产,计划2012年竣工。
08年吸收合并时,大股东南江集团的业绩承诺:吸收合并进入SST新智的资产,在华丽家族2009年度和2010年度实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6亿元,若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式补足差额部分。09年,上市公司共实现母公司净利润9500万元,按此承诺,2010年母公司净利润应不低于5.05亿元,即每股收益不低于0.96元。公司预计2010年净利润增幅在400%以上,其中包括出售弘圣公司48.4761%股权获得的利润,但这部分股权不属于08年吸收合并时注入的资产,获得的利润应该不属于股权承诺的范围。但是从公司目前出售资产的意图看,这部分股权包含在了业绩承诺的范围内。
短期资金压力加大:期末货币资金4.6亿元,较期初减少44.5%,速动比率由期初的2.3倍下降至1.35倍,主要由于经营现金流入不理想。定向增发募资13亿元的计划也暂时搁浅。
维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS分别是0.97元、1.23元、2.29元,按最近收盘价13.68元,对应的市盈率分别是14倍、11倍、6倍。维持增持的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华丽家族:受制业绩承诺,资产买卖频繁
公司今日公布三季报,1-9月实现营业收入9893万元,同比增加39.7%;实现归属上市公司股东净利润2166万元,同比增加95.1%;基本每股收益0.04元。同比增加50%。
公司前三季度的利润主要来源于出售子公司上海长春藤房地产有限公司85%的股权所获取的投资收益。公司目前在售楼盘较少,仅有两个:分别是苏州太上湖项目和上海汇景天地项目。其中苏州太上湖项目一期独栋别墅部分预计10年内将有部分可结转,一期独栋剩余部分及二期联排部分以及上海汇景天地项目将于11年开始结转。
公司项目定位为高端豪宅,受宏观调控影响较大,苏州太上湖项目一期独栋别墅销售第三季度销售缓慢,二期联排别墅预计将于11月推出,谨慎的定价加上合理的总价预计在苏州市场较具吸引力。上海汇景天地项目6月份开盘,推出200套,目前累计销售44套,累计成交均价为5.1万元/平方米,销售速度较普通住宅缓慢。
受制业绩承诺,公司再次出售股权。根据大股东在2008年资产重组时的承诺,公司10年净利润须达到5.1亿元,10月份公司公告将受让弘圣房产48.4761%股权的权利转让给搜侯上海,该项交易将给上市公司带来约3.9亿元的净利润。加上年底的苏州太上湖项目的部分结算,10年全年利润目标基本可以完成。11年随着苏州太上湖项目和上海汇景天地项目的大量结转,预计业绩将有30%的增长,12年上海复兴天地项目参加结算,整个公司的运作将走上正轨。
此外,公司拟用5.5亿元收购广东华孚100%股权,从而间接持有华泰长城期货有限公司40%的股权,公司看好未来期货业的发展,并希望通过多元化发展使公司资产得到合理配置,熨平房地产调控对公司业绩波动的影响。
基于10年业绩承诺基本兑现,我们维持对的公司盈利预测,10-11年EPS分别为0.96元和1.28元,对应动态PE为14.3X和10.7X,维持增持评级。
风险提示:房地产调控政策对公司在售项目销售进度的影响。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：华丽家族:业绩释放将在明后年
中期业绩低于预期: 2010年上半年, 公司实现主营收入1.43亿元(YOY-73.29%);实现净利润628万元(YOY-92.3%);上半年公司商品房销售没有结转,所以上半年业绩基本没有释放,源于公司出售项目公司股权的非经常性损益,公司实现EPS0.01元,低于我们的预期;
上半年苏州太上湖项目销售不畅,回款较慢:今年公司业绩贡献的最主要来源苏州太上湖别墅项目目前销售不畅,截止6月底,预售31套,销售面积1.76万平,预售款3.23亿元,去年公司年报预收账款余额为零,半年报公司账面体现预收房款1.80亿元,回款程度为56%,显示公司回款速度较慢;
公司拟收购大股东汇景天地项目51%股权:汇景天地项目可售面积达到7.7万平,预计售价将在5万/平,该项目将在2011年底竣工,预计将在2011年与2012年结转,届时将敦实公司明后年的业绩基础;
大股东承诺2010年净利润将不低于5.05亿元:控股股东南江集团在重组时承诺,华丽家族2009年和2010年实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6亿元。若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式补足差额部分。按照目前总股本计算,预计2010年公司的净利润将不低于5.05亿元,含每股收益0.96元;
业绩预测与投资评级:鉴于公司未来吸收大股东汇景天地项目后带来的业绩提升,我们适当提高公司明后年的业绩预测。我们预计公司2010年、2011年及2012年的EPS 分别为0.96元、1.18元及1.39元。公司2010年的RNAV为8.53元。我们维持公司股价14.4元的目标值,维持公司 “审慎推荐”的投资评级;
风险提示:公司苏州太上湖项目销售较差。
研究员：贾祖国，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：华丽家族:苏州太上湖一期下半年结算
2010年上半年公司合并报表显示实现营业收入1442万元,同比下降74.24%;归属于母公司股东的净利润628万元,同比下降92.3%。基本每股收益0.01元。
业绩下降因为项目尚未交付。苏州太上湖一期低密度住宅上半年开始预售,共预售31套,共计1.76万平方米,合同总金额为3.23亿元,销售均价约1.84万/平米,预计下半年交付。控股股东南江集团承诺,华丽家族2009年度和2010年度实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6亿元,即2010年母公司净利润需至少达到5亿元。目前来看,实现该业绩承诺的压力较大。若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式补足差额部分。
公司项目储备主要为上海新天地43街坊、苏州太上湖及2010年收购的汇景天地,规划建筑面积共约100万平方米。
2010年通过收购金叠房产51%股权获得汇景天地项目。按总建筑面积13.7万平米计算,收购楼面成本7883元/平米。按地上建筑面积7.7万平米计算,平均楼面成本1.4万/平米。
汇景天地项目已经开盘,主推215平米的三房和265平米的四房高区观景房,全朝南户型,精装修,装修标准10000元/平米左右,配有地暖系统和空调系统。首日销售均价6.75万元/平方米,毛利率达60%。汇景天地项目计划在2011年全部竣工,将对公司2011年的利润产生较大影响。预计仅住宅部分可带来15亿元左右销售收入,净利润8亿元左右,为公司近两年业绩爆发性增长点。
苏州太上湖项目位于苏州太湖国家旅度假区,以开发精品住宅为主,建筑面积共76万平米;一期建筑面积7.5万平米,预计均价约1.8万元/平米,计划年内结算部分;二期占地面积18.15万平方米,总建筑面积27.22万平方米,部分低层住宅将于2010年底达到预售标准。
上海新天地项目位于卢湾区,为出租为主的商业地产。项目总投资27亿元,总建筑面积13.74万平方米,预计2012年全部竣工。上海新天地项目位于上海核心城区,为地铁10号线和13号线的交汇处,升值潜力大。
短期资金压力加大:期末货币资金5亿元,较期初减少39%,速动比率由期初的2.3倍提高至1.65倍,主要由于经营现金流入不理想。公司计划定向增发募集资不超过13亿元,其中8亿元拟投入苏州华丽家族太上湖项目二期建设。
维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS 分别是0.81元、1.09元、1.84元,按昨日收盘价11.03元,对应的市盈率分别是14倍、10倍、6倍。公司估值优势明显,维持增持的投资评级。
研究员：天相投顾研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华丽家族:中期业绩下滑,无碍公司增长潜力
中期业绩同比大幅下降
华丽家族报告期内实现营业收入 1426.45 万元,同比下降73.29%;归属上市公司股东净利润为627.99 万元,同比下降92.30%,实现每股收益为0.01 元,公司中期业绩大幅度下降。
公司中期业绩大幅下降的原因是其装饰工程业务收入大幅下降94.7%,但这不是公司未来贡献业绩的重点,未来房地产收入将占主导,待项目进入结算期后,公司业绩将呈跳跃式增长。
销售受政策调控影响较大
公司项目均是偏高端,面向对象都是高端改善性需求及投资需求,因而受政策调控影响较大,报告期内销售速度较缓。
盈利预测由于业绩承诺,公司 2010 年0.96 元/股的业绩毋庸担心,我们预计公司2010 年至2012 年每股收益分别为0.96 元、1.25 元及1.65 元。
估值及投资建议
相对估值:公司2010年至2012年的PE分别为11.47倍、8.82倍及6.70倍,公司相对估值较为便宜。
NAV估值:在全额计提土地增值税后,公司NAV为14.46元/股,目前股价折价23.72%,具有较高的安全边际。
投资建议:我们维持公司“买入”评级。
风险提示:公司资金链风险,行业销售风险。
研究员：赵强，徐军平，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：华丽家族2010年中报点评:业绩下滑缘于无项目结转
公司今日披露中报,10 年上半年实现营业收入1442 万元,同比下降14.4%;实现营业利润559 万元,同比下降93.8%;实现归属母公司股东净利润628万元,同比下降92.3%。基本每股收益0.01 元,同比下降93.3%。
营业收入同比大幅下降主要的原因是上半年无项目结转。营业收入主要源自古北花园房屋及车位的销售收入和建筑装修。公司目前在售楼盘为两个:分别是苏州太上湖项目和上海汇景天地项目。其中苏州太上湖项目一期独栋别墅部分预计10 年内将有部分可结转,一期独栋剩余部分及二期联排部分以及上海汇景天地项目将于11 年开始结转。
根据大股东在2008 年资产重组时的承诺,公司10 年EPS 将达到0.96 元,若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式向上市公司补足。
由于10 年内可结算项目资源有限,预计大股东于08 年资产重组时做出的盈利承诺将通过出售公司资产及关联交易等其他方式实现。
公司项目定位为高端豪宅,受宏观调控影响,苏州太上湖项目一期独栋别墅销售放缓,但二期联排别墅部分即将推出,谨慎的定价加上合理的总价在苏州市场较具吸引力。上海汇景天地项目采取了低价入市策略,成交量表现均匀平稳,价格呈现小幅上升态势。
公司目前面临较大的资金压力,报告期末公司资产负债率63.4%,较年初上升2.8 个百分点,货币资金5.03 亿元,预收账款1.84 亿元。目前公司复兴天地尚有3.5 亿元收购款未付,加上收购汇景天地所需的5 亿元,总计收购价款约8.5 亿元。再加上三个项目的开发资金需求,预计10 年全年资金需求约20 亿,除去上半年末的货币资金及预收账款,资金缺口仍近13 亿元。目前公司资金来源主要源自大股东股权质押贷款,质押股权比例达37%。此外,公司再融资方案仍处于等待状态,预计今年难以获批。
基于大股东资产重组时的业绩承诺,我们维持对的公司盈利预测,10-11 年EPS 分别为0.96 元和1.28 元,对应动态PE 为11.5X 和8.6X。09 年末NAV 为12.08 元/股,P/NAV 为0.91,NAV 折价8%。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：华丽家族:补充优质项目,实现华丽转身
公司前身为SST 新智,2007 年7 月被华丽家族以8.59 元/股的价格借壳上市。
公司权益建筑面积为96.7 万平方米,分别为苏州太上湖项目、上海复兴天地中心项目和正在收购的汇景天地项目。三个项目均地理位置优越,并且毛利率水平均处于50%以上。
根据控股股东南江集团在2008 年资产重组时的承诺,公司2009 年度和2010 年度实现的归属于母公司所有者的净利润合计将不低于6 亿元。若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式向上市公司补足该期间实际实现的净利润与承诺的利润数的差额部分。由于公司2009 年实现净利润仅为9400 万元,按照此承诺,公司2010 年归属于母公司的利润将不低于5.05 亿元,也即2010 年EPS 将达到0.96 元。
2011 年公司的主要利润来源将是目前正在收购的汇景天地项目以及太上湖项目二期联排别墅部分。汇景天地已于10 年6 月27 日开盘。推出1、2号住宅楼,总套数200 套,一周内售出17 套,成交合同均价约为5 万元/平方米。根据上海房地产交易中心数据,该项目参考均价为7.5 万元/平方米,公司采取低价入市的策略是希望可以尽快回笼销售资金,缓解资金压力。随着市场的回暖,相信项目的后续价格将呈上升态势。2012 年起上海复兴天地中心亦将开始利润贡献。该项目地处上海浦西中心之黄金地段,北面毗邻 “新天地”和淮海路商业区,位于地铁10 号线和13 号线的交汇处。预计售价将在10 万元/平米以上。
公司管理层于09 年5 月增持公司股票,持股成本分别为8.84 元/股和8.94元/股,反映管理层对公司未来发展前景的看好。目前股价已接近于公司高管持股成本,甚至一度跌破持股成本价,同时从壳资源8.59 元的价格来看,目前公司处于较低水平,接近公司价值底线。
公司 10 年及11 年对应动态PE 为9.7X 和7.3X。公司09 年末NAV 为12.08元,P/NAV 为0.77,NAV 折价23%。公司估值水平较低,考虑到公司10、11 年业绩的确定性及成长性,本次给及增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：华丽家族:皇冠上的明珠
主要研究结论
(1)公司实际控制人及高管的借壳成本及二级市场增持成本均在8.5 元至9 元/股之间,与目前股价相仿,彰显出高管对公司价值的判断和信心;(2)公司重估净资产值为14.46 元/股;同时,公司承诺2010 年业绩将不低于0.96 元,并且至2012 年具备高速增长的潜质,综合上述,我们认为公司具有中长期的投资价值。
公司主要亮点
(1)我们把公司比喻成“皇冠上的明珠”,皇冠是指长三角是中国经济发展最好的区域,明珠是指公司项目位于长三角核心城市的核心区域;(2)公司获取资源能力及房地产开发能力强。(3)管理层持股,利益趋于一致;持股成本与股价相仿,体现公司价值底线。
公司重估净资产值测算
我们计算得出公司重估净资产值为 14.46 元/股,股价折价37.41%;目前股价反应房价下降28%的预期,股价过度反应,价值被低估。
盈利预测及投资建议
盈利预测:公司目前项目的盈利能力强,综合毛利率至少在 50%以上;同时具有高增长潜质,预计2010 年至2012 年每股收益分别为0.96 元、1.25 元及1.65 元;对应PE 为9.41 倍、7.24 倍及5.50 倍。
投资建议:综合来看,我们认为公司价值低估,给予“买入”评级。
研究员：赵强，徐军平，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：华丽家族:业绩将在未来几年逐渐释放
大股东承诺2010年净利润将不低于5.05亿元:控股股东南江集团在重组时承诺,华丽家族2009年和2010年实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6亿元。若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式向上市公司补足该期间实际实现的净利润与承诺利润数的差额部分。按照目前总股本计算,预计2010年公司的净利润将不低于5.05亿元,含每股收益0.96元;
公司项目储备优良:公司目前有两个项目,即苏州的太上湖项目和上海的复兴天地中心项目。公司的项目储备较为优质,成本较低,即使房价下调30%,公司的项目仍然有较高的利润率。公司未来的业绩将主要来源于苏州太上湖项目。今年的业绩来自于太上湖项目一期57栋独栋的和二期一区42栋独栋的销售;
部分高管在重组前已经实现股权激励:大部份高管在重组前已经实现了股权激励;
公司有股权融资计划:公司有股权融资带来的业绩释放动力。公司在去年提及了计划以不低于13.25元的价格定向增发1亿股;
业绩预测与投资评级:我们预测公司2010年、2011年及2012年的EPS 分别为0.96元、1.09元及1.1元。公司2010年的RNAV 为7.65元。我们按照2010年15倍PE 给予公司股价14.4元的目标值,首次给予公司股票“审慎推荐—A”评级。
研究员：贾祖国 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：华丽家族:房地产项目开始预售
2010 年一季度公司合并报表显示实现营业收入269 万元,同比下降88.54%;归属于母公司股东的净利润621万元,同比下降57.24%。基本每股收益0.01 元。
报告期净利润主要来源于处置子公司上海长春藤房地产有限公司85%的股权获得投资收益2366 万元。房地产项目开始预售但尚未进入结算期,仍无利润贡献。
控股股东南江集团承诺华丽家族 2009 年度和2010 年度实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6亿元。若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式向上市公司补足差额部分,该承诺正常履行。09 年公司实现归属于母公司净利润9472 万元,按照承诺,2010 年母公司净利润需至少达到50528 万元,同比增长433%,每股收益达0.96 元。按照目前的股价10.83 元,市盈率11 倍,估值比较有优势。
苏州太上湖项目一期已经进入预售,期末预收账款7522 万元。目前房地产政策调整力度较大,太上湖项目为高端别墅,后期销售是否会受到影响尚待观察。
但即使销售情况不佳,大股东也会用现金补足承诺业绩,公司2010 年业绩比较确定。
短期财务风险很小。资产负债率61.51%,在行业内处于中等水平;剔除预收账款后的速动比率2.07 倍,短期财务相对稳健。公司拟定向增发募集资金不超过13亿元用于项目建设及补充流动资金,增发成功后,公司净资产规模将提高一倍左右,资金实力大为增强。
目前公司可售项目主要是苏州太上湖及上海新天地 43街坊,储备面积共80 多万平米。2010 年主要销售结算太上湖一期共约10 万平米,预计售价在1.8 万/平米左右,结算毛利率高达70%。公司项目储备可维持近三年发展无忧。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2010 年-2012年EPS 分别为0.96 元、1.06 元、1.36 元,按公司最近收盘价10.83 元,对应的动态市盈率分别为11 倍、10 倍和8 倍。估值优势明显,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融房地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华丽家族:静待优质资产稳步释放
我们认为从 2010 年起,华丽家族的土地优质资源将进入价值释放期,未来几年业绩将持续大幅改善,同时项目销售回笼大量资金也将为公司新一轮的土地储备拓展提供契机。
华丽家族在 2008 年7 月通过吸收合并SST 新智完成借壳上市。公司目前主业以房地产开发为主业,同时涉足建筑装饰等相关产业,早期公司曾经在上海开发了华丽家族浦东花园、谭宫、依云长街等中高档楼盘。目前公司拥有两个房地产开发项目,其一是位于苏州的低密度住宅华丽家族太上湖项目,占地面积56.7 万平米、建筑面积96 万平米,其中地上76 万平米;其二是位于卢湾区马当路388 号的综合体项目华丽家族复兴天地中心,占地面积2 万平米,总建筑面积13.7 万平米,其中地上办公商业约7 万平米,地下商业约3 万平米,还有约600 个车位。此外,公司大股东南江集团还实际控制位于卢湾区鲁班路611号的住宅项目华丽家族俊庭,占地面积2 万平米,总建筑面积10 万平米,其中地上7.5 万平米。
目前公司的两大项目都处于开发阶段。太上湖项目位于苏州太湖国家旅游度假区核心区,东起吴县古镇胥口镇,南邻浩淼太湖,西靠渔洋山,北依吴中名山穹窿,距离苏州市区约15 公里,距离上海95 公。
该项目分为四期,总地价约8 亿元。其中一期139 栋独栋别墅,合计地上建筑面积5.2 万平米,3 月份开始内部认购,平均每栋总价在1000 万元左右,目前推出的50 套别墅已成交约20 套。二期由连排别墅和小高层组成,其中连排别墅预计在今年下半年开盘,小高层今年8 月开工,2011 年5 月开始预售,我们预计连排单价在16000 元左右,精装修小高层单价在9000-10000。从工程进度看,一期今年可以进入结算期,二期连排2011 年开始结算,小高层2012 年开始结算。
复兴天地中心连接地铁 13 号线的地下部分施工已经基本完成,但由于世博会的影响,将暂停施工半年左右,预计2011 年底开始预售,2012 年开始陆续交付使用。该项目周边住宅价格在6-10 万元/平米,地下车位售价约70 万元/个。根据公司目前的安排,地上的合计地上建筑面积5.12 万平米的A1、A2 两栋楼将出售,其余商业和地下部分将根据公司届时的资金安排决定出售还是出租。如果该项目全部销售,预计可以产生的销售额在70-80亿之间。
不难看出,公司目前开发的项目地理位置优越,具有极强的稀缺性,伴随太上湖和复兴天地中心项目进 入到销售期,公司将进入到优质资源的释放期,优质资源将稳步转化为公司业绩和销售回款。从业绩看,公司股改华丽家族2009 年和2010 年实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6 亿元。若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式向上市公司补足该期间实际实现的净利润与承诺利润数的差额部分。由于公司09 年实现净利润9471 万,因此公司2010 年的利润目标将在50529 万以上。
而根据太上湖项目的结算进度,以及处置常春藤公司可能获得的1 个亿的投资收益,公司要达到2010年的利润目标还有一定的困难。我们认为公司很可能采取整合大股东的优质资产或者非经常性损益的方式达到股改承诺。而公司本轮定向增发能否尽快完成,将成为公司能否在年内整合优质资产的关键因素。
我们预计公司 2010-2012 年EPS 分别为0.99 元、1.24 元、1.91 元,NAV 为12.46 元,维持“推荐”评级。
研究员：王嘉，王晓冬，虞淼 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：华丽家族:业绩集中在2010年释放
2009年公司合并报表显示实现营业收入8009.9万元,同比下降90%;归属于母公司股东的净利润9471.75万元,同比下降54%。基本每股收益0.18元,基本符合我们预期。
营业收入下降主要因为可结算项目较少。报告期业绩主要来自整体出售依云花园商铺实现净利润6589.65万元。主营业务收入主要来自于绿化工程及装饰工程。
控股股东南江集团在资产重组时承诺:通过本次吸收合并后,华丽家族2009年度和2010年度实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6亿元。若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式向上市公司补足该期间实际实现的净利润与承诺的利润数的差额部分。因此公司2010年的利润目标为:归属于母公司的利润不低于50529万元,按当前股本计算,每股收益不低于0.958元。
公司在建项目为上海新天地43街坊和苏州太上湖,占地面积共60.74万平方米,规划建筑面积109.47万平方米。
1) 苏州太上湖项目位于苏州太湖国家旅度假区,以开发精品住宅为主,建筑面积共76万平米;一期建筑面积7.5万平米,为低层住宅及部分商业,预计住宅售价在2万元以上,2010年预售并结算。商业部分预计2010年4月末结构封顶,达到预售标准,可于2010年9月竣工交付。
二期占地面积18.15万平方米,总建筑面积27.22万平方米。
2) 上海新天地项目为出租为主的商业地产,位于上海核心城区卢湾区,在地铁10号线和13号线的交汇处,升值潜力大。项目总投资27亿元,总建筑面积13.74万平方米,预计2012年全部竣工,项目短期内无法产生利润。报告期公司投资78304万元获得盛大房地产持有的弘圣房地产48.4761%股权,即拥有上海新天地项目99%的股权。
有一定财务风险。期末资产负债率60.6%,货币资金8.3亿元。由于没有预收账款,财务杠杆比较高。公司计划定向增发募集资不超过13亿元,其中8亿元拟投入苏州华丽家族太上湖项目二期建设。若增发成功,能一定程度上缓解资金压力。
预计公司2010年和2011年的每股收益分别是0.96元和1.11元,按最近收盘价11.78元,对应的动态市盈率分别为12倍和11倍。由于短期估值较低,我们暂维持“增持”的投资评级。
风险提示:公司目前可售项目只有苏州太上湖,建筑面积76万平米,业绩可持续性较弱;如果定向增发失败,将加大资金压力,影响项目开发进度或增加项目储备;建议投资者关注长期投资风险。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华丽家族:2010年净利润将大增
2009 年1-9 月公司合并报表显示实现营业收入7081 万元,同比下降91.34%;归属于母公司股东的净利润8942万元,同比下降57.10%。基本每股收益0.17 元。
可结转房地产项目较少,导致营业收入大幅下降。本期净利润主要来源于出售上海福地投资管理有限公司100%的股权及上海地之福商业投资管理有限公司100%的股权(即宝山顾村依云湾项目),获得净利润6589.65万元。主营业务收入主要来自于绿化工程及装饰工程。
公司在建项目为上海新天地 43 街坊和苏州太上湖,占地面积共60.74 万平方米,规划建筑面积109.47 万平方米。
苏州太上湖项目位于苏州太湖国家旅度假区,以开发精品住宅为主,建筑面积共76 万平米;一期建筑面积7.5万平米,预计售价2 万元以上,计划年内达预售标准并择机推向市场;二期占地面积18.15 万平方米,总建筑面积27.22 万平方米,计划2009 年11 月正式开工,部分低层住宅将于2010 年第3 季度达到预售标准,计划于2010 年底交付业主使用同时确认相应的销售收入。
上海新天地项目位于卢湾区,为出租为主的商业地产,公司持有51%股权,盛大地产持有48%股权,卢湾区政府持有1%股权,公司拟募集资金5 亿元收购盛大地产持有的48%股权。项目总投资27 亿元,总建筑面积13.74 万平方米,预计2012 年全部竣工。上海新天地项目位于上海核心城区,为地铁10 号线和13 号线的交汇处。升值潜力大。该项目产生利润最早是2010 年。
大股东承诺:控股股东南江集团承诺通过本次吸收合并后,华丽家族股份有限公司2009 年度和2010 年度实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6 亿元。
若实际实现的利润数低于承诺数,南江集团将以现金方式向上市公司补足该期间实际实现的净利润与承诺的利润数的差额部分,该承诺正常履行。
上调投资评级至“增持”。预计公司2009 年和2010 年的每股收益分别是0.14 元和1.04 元,按最近收盘价13.91 元,对应的动态市盈率分别为102 倍和13 倍,上调投资评级至“增持”。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华丽家族:公司走上正轨,业绩即将爆发
投资要点:
1、公司投资亮点。(1)公司项目储备合理且质优价高。(2)公司业绩将于2010年开始爆发。(3)公司擅长开发中高端楼盘。(4)上市时即完成股权激励。(5)大股东业绩承诺,2010年业绩有保障。(6)定向增发助力公司战略发展。
2、公司现有项目详细及开发进度。公司目前拥有上海华丽家族复兴天地及苏州华丽家族太上湖两个项目,(1)华丽家族复兴天地项目,位于上海市卢湾区马当路388号,具体为马当路以西、淡水路以东、合肥路以北,复兴中路以南地块,于2004年获得,占地约2万平方米,总建筑面积为13.74万平方米,可售面积约9万平方米,预计总投资约27亿元,销售额70亿元,净利润约16至20亿元;可售面积中,公寓约4.1万平方米,商业4万多平方米,写字楼约1万多平方米,于2012年竣工交付。
(2)苏州太上湖项目,于2004年及2005年分批获得,位于苏州太湖国家旅游度假区核心区,占地面积约56.74万平方米,总建筑面积约94.98万平方米,可售面积约为76万平方米,共分四期开发,总投资约60亿元,产品形态为:约400套独立别墅、400套联排别墅及3600套度假公寓,别墅楼面地价约3000元/平方米,高层楼面地价约1000元/平方米。
3、盈利预测。根据假设,我们可以得出2009年至2011年的房地产结算收入分别为2亿元、19.75亿元及20.68亿元,全额计提土地增值税后净利润分别为1.44亿元、5亿元及5.08亿元,按照目前52735万股的总股本计算,每股收益分别为0.27元、0.95元及0.96元;若2010年及2011年按照增发1亿股股本后计算公司EPS,我们得出,公司2009年至2011年的每股收益分别为0.27元、0.80元及0.81元。
4、估值比较。(1)RNAV 估值。公司重估净资产合计为56.16亿元,按照增发前的52735万股计算的每股重估净资产为10.65元,按照增发10000万股后的62735万股计算的每股重估净资产值为11.06元,目前股价14.99元,溢价幅度不大。(2)相对比较估值。公司2009年及2010年的市盈率分别为54.93倍及18.81倍,而主要公司平均市盈率分别为31.02倍及21.84倍,同时考虑到公司2010年后将快速增长,因此我们认为公司估值应该获得溢价,股价被低估。
5、投资建议。根据公司未来发展方向、未来盈利预测,RNAV 估值及相对估值,我们认为华丽家族值得“强烈推荐”,给予公司略高于同行的估值水平,按照给予华丽家族2010年23至25倍的PE,公司合理价格在18.4元/股至20元/股之间,相对目前股价14.99元/股而言有20%以上的上升空间。
研究员：徐军平 所属机构：国元证券股份有限公司
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