金丰投资(600606)_研究报告_财经_新浪网(600606) 研究分析报告|查股网
股票名称：金丰投资(600606)
报告标题：金丰投资:投资收益提升业绩
2010年一季度公司实现营业收入1.13亿元,同比下降51%;归属于母公司净利润2406万元,同比增长11%;基本每股收益为0.06元。
营业收入主要来源于房地产流通服务业和房地产开发业务。公司房地产流通服务业务实现收入4,970.89万元,占总收入的44%,其中中介代理业务收入2958.44万元,比去年同期减少17.56%,物业买卖收入2012.45万元。房地产开发业务实现收入5268.75万元,比去年同期减少68.43%,占总收入的47%,主要来源于无锡印象剑桥二期项目。酒店服务业务共实现收入873.53万元,比去年同期增长77.08%。房地产委托管理服务业务因未到结算节点而未结转收入。
上海住房担保为公司带来更多投资收益:期内公司完成收购大股东持有的上海住房置业担保公司10.5%的股权,长期股权投资账面价值增加43.6%。上海住房担保公司为上海市第一家提供住房公积金贷款担保的公司,2010年实现净利润2.86亿元,为公司贡献的投资收益为8356.53万元。按此测算,增持其10.5%的股权将为公司增加3000万元左右的投资收益。一季度公司实现投资收益4914万元,同比增长331%,主要为上海住房担保提供的投资收益增加,为报告期净利润增长的主要原因。
房地产开发项目:公司目前拥有的房地产开发项目主要是无锡印象剑桥北地块三期别墅10.18万平米、四川金丰雅居安置房9.7万平米、无锡“太湖湾金丰豪庭”别墅项目21.5万平米。闵行区华漕镇西郊九韵城二期商业、酒店式公寓6万平米。基本保障近两年业绩来源。
资金压力有所加大:期末资产负债率59.47%,较期初提高了3.8个百分点,剔除预收账款后的资产负债率和速动比率分别为57%和0.59,分别较期初提高3.6个百分点、下降0.3倍。
预收账款略有增加:期末预收账款为1.15亿元,较期初增加20%。
公司预计2011年主要结算项目为无锡“印象剑桥”南地块二期剩余14栋别墅、北地块首批76栋别墅及金丰雅居。“太湖湾金丰豪庭”别墅项目将在2012年结算。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.64元、0.90元,按公司最近收盘价为8.82元,对应的动态市盈率分别为14倍、10倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：金丰投资:房地产销售仍为主要利润来源
2010年公司实现营业收入13.6亿元,同比增长110.7%;归属于母公司净利润2.25亿元,同比增长10.87%;基本每股收益为0.53元。每10股送红股1.5股,派发现金红利0.5元(含税)。
主营业务主要来源于房地产开发销售。公司主业拟转型为房地产流通服务。但期内房地产开发业务仍占主营收入的75%,实现收入10.13亿元,其中无锡“印象剑桥”二期项目收入7.38亿元,松江九亭“金丰蓝庭”项目商铺销售收入1.37亿元,四川邛崃“金丰宜居”项目收入1.38亿元。房地产流通服务业务共实现收入2.25亿元,其中中介代理业务收入1.16亿元,物业买卖收入1.09亿元。房地产委托管理业务和富豪金丰酒店服务业务收入分别为5546万元和4323万元。
控股上海住房担保公司:期内公司收购大股东持有的上海住房置业担保公司10.5%的股权,累计持股40%,成为第一大股东。
上海住房担保公司为上海市第一家提供住房公积金贷款担保的公司,2010年实现净利润2.86亿元,为公司贡献的投资收益为8356.53万元,增持10.5%的股权将增加收益3000万元左右。
拿地情况:经营活动产生的现金流量净额为-12.9亿元,主要是支付的无锡“太湖湾·金丰豪庭”项目土地款19亿元及上海华漕西郊九韵城二期项目收购款5.4亿元。“太湖湾·金丰豪庭”项目平均露面成本6055元/平米,闵行区华漕镇西郊九韵城二期项目平均楼面成本8995元/平米,包括一个大润发商业租赁面积2.5万平米,酒店式公寓面积1.1万平米,汽车库7580平米。
房地产开发项目:公司目前拥有的房地产开发项目主要是无锡印象剑桥北地块三期别墅10.18万平米、四川金丰雅居安置房9.7万平米、无锡“太湖湾·金丰豪庭”别墅项目21.5万平米。
闵行区华漕镇西郊九韵城二期商业、酒店式公寓6万平米。基本保障近两年业绩来源。
公司预计2011年主要结算项目为无锡“印象剑桥”南地块二期剩余14栋别墅、北地块首批76栋别墅及金丰雅居。“太湖湾·金丰豪庭”别墅项目将在2012年结算。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.64元、0.96元,按公司最近收盘价为7.94元,对应的动态市盈率分别为12倍、9倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：金丰投资2010年报点评:预收账款大幅下降,业绩预期有所减弱
地产调控日渐严格,对地产服务影响较大。公司房地产流通服务业务共实现收入22,481.00万元,其中中介代理业务收入11,552.01万元,物业买卖收入10,857.90万元。由于受到政策调控影响,该项业务收入与去年同期相比仍下降了近50%。报告期内,公司物业买卖收入主要来自所收购物业的销售,其中华漕西郊九韵城二期酒店式公寓结转销售收入7,463.88万元。由于政策调控日渐严格,预期公司该项业务在2011年将将持续受到较大影响。
物业管理业务发展稳定,盈利能力依然较强。公司房地产委托管理服务业务共实现收入5,546.24万元。其中“三林城市广场”项目接近尾声,东块已完成物业移交,西块也于年内完成竣工备案,目前正在积极招商,报告期内实现收入958.62万元。“上海馨佳园”项目按计划推进,2010年在建施工面积达130万平方米,累计竣工交付建筑面积32万平方米,报告期内实现收入4,542.38万元。公司该项业务并没有受到地产调控政策影响,毛利率依然较高,达到94.45%。预期2011年该业务将稳定发展。
预收账款大幅下降,业绩预期有所减弱。公司房地产投资开发业务共实现收入101,263.13万元,其中无锡“印象剑桥”二期项目收73,751.29万元,松江九亭“金丰蓝庭”项目商铺销售收入13,653.35万元,四川邛崃“金丰宜居”项目收入13,838.18万元。预收款项减少43%,主要是结转无锡灵山“印象剑桥”南地块二期项目销售收入所致。公司计划2011年营业收入预计为12.78亿元,成本费用预计为10.23亿元。由于地产调控政策对公司业务影响较大,预期公司2011年业绩有所放缓。
维持“中性”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.55元、0.63元和0.73元,对应动态市盈率为16倍、14倍和12倍,给予“中性”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：金丰投资:结算项目盈利能力偏低
新开发项目盈利较低。上半年房地产开发收入5.19 亿,同比增长151.30%,导致整体收入大增,主要来自无锡“印象剑桥”5.13 亿收入,但拿地成本较高,而上年同期主要贡献项目松江九亭“金丰蓝庭”因拿地较早,成本较低,本期单项业务毛利率下降23 个百分点,拉低整体盈利。
在建项目中,“印象剑桥”北地块三期预计年内施工,上海卢湾区“世茗国际大厦”因世博会暂停施工,四川“金丰宜居”,以及无锡观湖路和渔港路交叉地段尚未开始施工,后期结算仍主要来自“印象剑桥”,板块盈利能力较低。
房地产流通服务将受政策影响。房地产流通服务主要为一二手房中介服务,以及一手房代理包销,上半年收入6379 万,同比增长18.61%,其中二季度基本与上年同期持平,营业成本极低(毛利率92%),人员办公费用较高,盈利规模不大,但具备较强的业绩弹性,自4 月份开始,受政策影响开始显现,后期业务收入增速难以提升,对费用的控制将是看点。
另外,09 年新增委托管理业务,主要为投资方管理房地产开发的全部过程,收取管理费,上半年收入3250 万,上海浦东新区富豪金丰酒店实现收入1751 万,两项业务对业绩的贡献在10%左右,规模偏小。
给予“中心”评级。预计10/11 年EPS 0.35/0.45 元,目前股价7.11元,动态PE20/16 倍,给予“中性”评级。
研究员：沈亮亮，施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：金丰投资:业绩略超预期
2010 年上半年公司实现营业收入6.37 亿元, 同比增长116.56%;归属于母公司净利润8411万元,同比增长14.03%;基本每股收益为0.2元。
公司主营房地产流通服务业务、房地产投资开发业务、房地产委托管理服务业务及酒店服务业务。
流通业务板块:受市场行情影响较大。上半年共实现收入6739.17 万元,同比增长18.6%,基本实现了预期经营目标。
房地产投资开发业务:共实现收入5.19亿元,主要来源于无锡灵山“印象剑桥”南地块二期项目。该项目共188套纯水岸独栋别墅,其中有大独栋岛屿别墅28套,小独栋情景别墅160套,每套面积350-400平米,报告期已经竣工验收,累计签约140多套。下半年四川金丰宜居可能交付,可结算地产资源较上半年减少。
房地产委托管理服务业务:共实现收入3250.16 万元,其中“三林城市广场”项目已竣工,报告期内实现收入958.62万元;“上海馨佳园” 项目按计划推进,报告期内实现收入2271.54 万元。
该业务收入主要来源于关联交易。
投资收益与股权投资:报告期参股公司上海住房置业担保公司贡献投资收益3716万元,占上市公司净利润的44.18%;持有交通银行3596万股股权,初始成本2.35元/股,按目前交通银行股价6.29元/股估计,可产生投资收益1.46亿元;另外,持有上海银行股权780万股,初始成本3.18元/股,这部分股权也有较大增值潜力。
预计2010年业绩基本达预期:2010年公司可实现营业收入10 亿元,地产业务全年实现营业收入约8.5亿元,流通与委托管理业务实现收入2亿元左右。报告期末预收账款2.36亿元,较期初减少55.2%,主要因为无锡 “印象剑桥”项目交付。
盈利能力下降: 主营业务收入主要来源于房地产开发项目无锡灵山“印象剑桥”南地块二期项目,项目毛利率较低,为19.3%;而上年同期公司开发业务收入主要来源于上海松江九亭“金丰蓝庭”项目。由于“金丰蓝庭”项目拿地时间较早,成本较低,因此利润率较高。
重组进行中:大股东地产集团正在对下属的房地产开发公司进行资产整合。重组完成后,预计金丰投资房地产开发业务将剥离或比重逐渐削弱,主业将专注于房地产流通与委托管理服务。目前上海房地产委托管理与流通领域还没有上市公司,深圳仅上市世联地产,行业内个体门店众多,市场尚待整合。金丰投资为上海国企,大股东将在流通与委托管理领域给与公司全力支持,未来发展前景广阔。公司转型成功后,有望成为房地产流通与委托管理领域龙头。
维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.29元、0.45元、0.60元,按公司最近收盘价为7.11元,对应的动态市盈率分别为24倍、16倍和12倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：金丰投资:高毛利、高期间费用
2010 年一季度公司合并报表显示实现营业收入2.29 万元,同比增长125.71%;归属于母公司股东的净利润2167 万元,同比增长8.87%。基本每股收益0.06 元。
公司自身定位为房地产开发领域的综合服务商,未来主营业务主要包括房地产流通服务和委托管理,房地产开发业务会逐渐淡化。报告期营业收入仍主要来源于房地产开发,房地产流通服务业务、房地产开发业务及房地产委托管理服务业务分别占营业收入的15.7%、72.95%、8.87%。房地产流通服务业务实现收入3588.71 万元,比去年同期增长41.35%,均来自于一手代理和二手中介业务。房地产开发业务实现收入1.67 亿元,比去年同期增长267.03%,主要来源于无锡印象剑桥项目。房地产委托管理服务实现收入2028.36 万元,比去年同期减少32.29%,其中三林城市广场项目实现收入297.21 万元,上海馨佳园项目实现收入1731.15 万元。酒店服务业务共实现收入493.31 万元。
投资收益占公司营业利润的32.79%:公司持有上海市住房置业担保有限公司(以下简称上房置业)29.5%的股权。该公司主营个人住房贷款担保和以住房作抵押的其他个人消费贷款担保等业务,年净利润2 亿多元,每年可为公司贡献投资收益6000 万元左右。报告期投资收益1139 万元,同比增长50.45%,主要系上房置业贡献的投资收益增加所致。
房地产流通服务及委托管理的业务特点为高毛利、高期间费用。期内公司整体毛利率50.1%,同比下降25.1 个百分点,主要由于无锡印象剑桥项目结算毛利率较低,为32.41%,与去年同期相比有所下降;而公司房地产流通服务及委托管理几乎没有营业成本,毛利率高达99%;期间费用7068 万元,同比增加43%,期间费用率30.9%,高于一般房地产开发企业,主要是销售费用率和管理费用率相对较高,分别为13.97%、11.14%。
维持“中性”的投资评级。我们预测公司2010 年-2012 年EPS 分别为0.19 元、0.21 元、0.24 元,按公司2010 年4月27 日收盘价8.75 元,对应的动态市盈率分别为47 倍、42 倍和37 倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：金丰投资:盈利能力处于行业前列
2009 年公司合并报表显示实现营业收入64537.66 万元,同比增长10.57%;归属于母公司股东的净利润20325 万元,同比增长34.74%。基本每股收益0.52 元。拟向全体股东每10 股送红股1 股并派发现金红利0.50 元(含税)。
公司拓展主营业务,由房地产投资开发、房地产流通服务及房地产委托管理服务三个板块构成。期内归属于母公司净利润同比增长34.74%,原因有:1) 房地产投资开发业务收入 4 亿元,同比增加57.70%,主要由于“金丰蓝庭”项目和“瑞金南苑”会所项目销售良好,分别结转销售收入27151.89 万元和12762.57 万元。营业利润率41.11%,与去年同期基本持平;2) 房地产流通业务收入 1.65 亿元,同比减少47.94%,而营业利润率同比大幅增加10.89 个百分点。主要因为中介代理业务收入大幅增长,其中二手中介业务收入同比增长超过150%,一手代理楼盘的销售金额同比增长超过60%,而房屋买卖、包销业务收入大幅减少。
3) 房地产委托管理服务业务为去年下半年新增的业务板块。
报告期内实现收入6453.85 万元,成为公司重要的利润来源之一。其中:“三林城市广场项目”东块已于2009 年底前提前竣工交付,西块计划2010 年二季度整体竣工并交付使用,报告期内实现收入1654.37 万元;“上海馨佳园项目”按计划推进,在建施工面积达130 万平方米,报告期内实现收入4799.48 万元。
4) 投资收益比上年同期增加 54.50%,主要系报告期内联营企业上海住房置业担保公司贡献按权益法确认的投资收益5933.7 万元,同比大幅增加62.8%。
5) 短期贷款同比减少53.34%,使得财务费用同比大幅减少73.85%,财务费用率下降4.77 个百分点。
盈利能力位于行业前列。报告期毛利率64.36%,比去年提高2.31 个百分点。一是由于房地产流通业务毛利率同比大幅提高11 个百分点;二是房地产委托管理服务业务几乎无成本,毛利率高达99%以上,其营业收入占主营业务收入比重提高10 个百分点,使得公司毛利整体较高。
2010 年公司营业收入预计达10 亿元,期末预收账款5.27 亿元,锁定10 年业绩的52.7%。预收账款比去年大幅增加909.55%,主要是收取的无锡灵山“印象剑桥”项目预售款。“印象剑桥”项目南地块二期188 套别墅已顺利完工,报告期内共签订预售合同超过100 套,预计整个项目销售收入可达8 亿元。
期末资产负债率 51.82%,剔除预收账款后的真实资产负债率44.20%,财务状况在处于行业内较好水平。货币资金12.52 亿元,同比增长129.26%;主要系收到房产开发项目预销售款及年末发行了6 亿元公司债所致。
我们预测公司 2010 和2011 年的每股收益分别为0.41 元和0.48 元,按公司最近收盘价9.75 元,对应的动态市盈率分别为24 倍和21 倍。估值较高,维持“中性”的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：金丰投资:地产项目有限,业绩可持续性弱
2009 年1-9 月公司合并报表显示实现营业收入2.9亿元,同比下降9.27%;归属于母公司股东的净利润7376 万元,同比增长10.6%。基本每股收益0.19 元。
公司利润来源于地产流通服务业、地产开发业务及地产委托管理服务业三个方面。公司房地产流通服务业务实现收入9265.42 万元,均来自于一手代理和二手中介业务;房地产开发业务实现收入2.72 亿元,主要来源于“金丰蓝庭”项目;房地产委托管理服务业务实现收入2995.71 万元,主要来源于“三林城市广场”项目和“上海馨佳园”项目,此业务板块为去年下半年新增的业务板块。
营业收入下降而净利润增加。原因主要在以下几个方面:1、毛利率同比提高6.67 个百分点。报告期毛利率为63.01%,远高于行业平均毛利率34.49%(按08年年报统计);2、投资收益3071 万元,同比增长99.45%,主要系上海市住房置业担保有限公司为公司贡献的投资收益增加所致。
期末预收账款4.41 亿元,比二季度末增加2.14 亿元,同比大幅增长746.8%。主要系公司收取无锡市“印象剑桥”项目房屋预售款和“瑞金南苑”会所销售款所致。印象剑桥南地块二期建筑面积共4.63 万平米,为188 套纯水岸独栋别墅,每套面积350-400 平米,售价1.8 万元/平米。销售金额将达8.3 亿元,将在今、明两年结算。
公司项目储备不多,业绩可持续性不强。目前主要地产项目为无锡印象剑桥、安徽东方明珠世纪花园以及参股10%的上海徐汇华泾配套商品房。商业项目有世茗国际大厦和富豪金丰酒店。富豪酒店在三季度试营业,年收入可达5000 万元。
财务稳健,资产负债率仅46.16%。剔除预收账款后的真实资产负债率为37.5%;另公司拟公开发行面值不超过6 亿元的公司债券,已获证监会批准。发行成功后,公司真实资产负债率将提高至48.7%,财务风险依然不大。
维持“中性”的投资评级。我们预测公司2009 和2010 年的每股收益分别为0.38 元和0.35 元,按公司2009年10 月26 日收盘价11.08 元,对应的动态市盈率分别为29 倍和32 倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：金丰投资:业绩还看流通与开发
投资要点:
房地产流通服务业务由于市场交易回暖09年可贡献约3.2亿元收入。公司房地产流通服务业务分为二手房产中介和策划代理,分别由金丰易居、普润地产两家公司经营。09年初至今,由于二手房交易回暖中介收入基本与市场同步,同比有30%左右的增幅。策划代理方面,公司包销的“印象春城一期”因受市场追捧其售价已超出合同约定的8300元/平米,目前已经达到9000元/平米,其业绩强于预期。预计这一业务09年可为公司贡献收入约3.2亿元。
“金丰蓝庭”未售住宅面积3.15万平米,预计09年可为公司贡献2.7亿元收入。权益比例100%,项目位于上海市松江区九亭镇,占地22万平米,总建面21万平米,分三期开发,目前尾盘在售。项目尚未销售的住宅面积3.15万平米,平均售价8500元/平米,目前销售良好。该项目还有商铺2-3万平米,目前处于规划阶段,暂不出租。预计住宅部分今年可全部进入结算,为公司贡献收入2.7亿元。
“印象剑桥”二期共188套纯水岸别墅,今年5月9日开盘,预计2010年进入结算。权益比例100%,通过收购股权得到,纯别墅项目,无锡市太湖边上,环境优美不可复制。公司现拥有南地块二期和北地块,其中南地块二期占地面积19.14万平米,建筑面积4.63万平米;北地块占地面积30.53万平米,建筑面积6.50万平米,尚未开发建设。南地块二期,今年5月9日开盘,共188套纯水岸独栋别墅,其中有大独栋岛屿别墅28套,小独栋情景别墅160套,每套面积350-400平米,售价1.8万元/平米。
出于资产盘活考虑,“科事发大厦”被改建成四星级酒店,目前处于验收阶段。酒店位于上海浦东新区金桥出口加工区,占地面积0.50万平米,建筑面积3.41万平米。为将存量资产盘活,07年公司投资约3亿元将其改建为四星级酒店,共200套房间。目前改建工作进入尾声,处于验收阶段,预计今年可营业。该酒店兼具“上海世博会”与“迪斯尼”双重概念,独特的地域优势使得资产具有一定的升值空间。经估算,酒店全年收入约0.75亿元。
“世茗国际大厦”与上中路485 弄基地,均因拆迁进展缓慢至今尚未动工。公司参股35%的安徽马鞍山“东方明珠世纪花园”项目今年打算预售8-9万平米,售价3000-4000元/平米,目前去化速度较慢;公司参股10%的上海徐汇华泾配套商品房项目争取09 年底完工;“世茗国际大厦”项目,位于上海市卢湾区瞿溪路1052号,因拆迁进展缓慢至今尚未开工:上中路485 弄基地,位于徐汇区,也因拆迁进展缓慢至今尚未动工。
房地产委托管理服务业务即代建业务,预计09年可为公司贡献0.4亿元收入。公司签订了“三林城市广场项目”(2个商业项目)和“上海馨佳园项目”(1个保障性住宅项目,受市府关注)的全过程管理合同,其中“三林城市广场项目”预计于2010年3月底竣工交付使用,项目管理费暂定金额0.4亿元;“上海馨佳园项目”预计于2012年底建成,项目管理费暂定金额1.45亿元。
6亿元公司债预计今年可以发行,可改善公司财务结构、降低管理风险和融资成本。2009年4月29日,公司发行不超过人民币6亿元公司债券的申请经证监会发审委审核,获得有条件通过。公司管理人员表示,6亿元公司债由大股东全额担保,预计09年可顺利发行,目的在于改善公司财务结构、降低管理风险和融资成本。 ?? 公司竞争优势主要在于大股东雄厚的国资背景,战略目标是成为国内领先的房地产投资领域综合服务商。竞争优势主要在于:大股东背景雄厚,对公司支持力度较大;房地产流通服务业务具有优势,上海众多企业中,国企唯此一家;国资背景,获取信息方面具有得天独厚的优势。未来三年,公司将以投资为核心,以服务为目标,构建“一个龙头,多轮驱动”的主营业务构架,并逐步发展成为国内领先的房地产投资领域综合服务商。 ?? 目标价10.0元,首次给予公司“中性”投资评级。预计公司09、10年收入分别为7.1亿元、8.3亿元,EPS分别为0.42、0.48元,对应动态PE为24.3X、21.3X。我们设定公司目标价10.0元,首次给与“中性”的投资评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：金丰投资：最好的时光
投资建议：在公司关于房地产流通服务业务的发展战略调整后，公司退出了经营亏损的南昌和长春区域，收缩战线，以巩固在上海区域的领先地位。而在房地产二级开发方面，随着金丰蓝庭尾盘在今年的结算，以及印象剑桥项目在明年的结算，相关业务将进入业绩快速释放期。公司新近拓展的委托管理业务，利润率极高，在手订单额度达1.85 亿元；考虑到公司特殊的股东背景，以及上海市保障性住房将进入建设高峰，我们尤其看好该项业务的发展空间。至于公司参股的上海市住房置业担保有限公司，属垄断性质行业，净利润率极高，一直为公司提供稳定的投资收益。与普通房地产公司业绩一般滞后行业周期一年不同的是，公司业绩释放周期与行业基本同步。若此次销售反弹能够延续，公司当期业绩有望随之大幅度反弹。预测公司2009-2010 年的EPS 分别为0.57 元、0.77 元。考虑到公司委托管理和住房贷款担保业务近似垄断的特质，以及公司具有增持上海市住房担保公司股权比例的可能。因此，我们首次给予公司“买入”的投资评级，按10 年每股收益计算的20 倍PE，给予其6 个月目标价15.40 元。
研究员：帅虎 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：金丰投资：营业收入下降过半
事件金丰投资08年实现营业收入5.8亿元，利润总额1.9亿元，同比分别下降51%和17%。每股收益0.39元，同比小幅增长2%。
公司08年分配方案拟定为每10股分派1元现金。
简评营业收入下降过半 公司08年房地产流通服务业务营业收入3.16亿元，占主营业务的53%，同比小幅增长3%，营业利润率达到67%，同比增长32%；造成公司营业收入下降的是房地产开发业务，房地产开发营业收入2.5亿元，同比减少71%，营业利润率42%，同比增加了17%，这主要是由于公司大力控制了营业成本所致，营业成本同比下降了71.5%，未来公司很难再进一步提高房地产开发业务的营业利润率。
存货及投资性房产增长迅猛 公司08年存货10.54亿元，同比增长92.7%，占总资产的35.69%，主要是由于报告期内收购了无锡灵山房地产开发投资公司100%股权所致，灵山公司拥有两块土地，总占地面积50万平方米，目前正在前期开发中，将是公司未来主要收益来源，需要较大投资。投资性房产的增加主要是由于用于出租的“金丰蓝庭”商铺成本转入所致，该商铺未来几年收益稳定。
预收账款减少 资产负债率低 公司现有货币资金5.45亿元，占总资产18%，同比下降82%。08年预收账款下降59.01％，为5.2亿元，主要是结转上年度收取的上海卢湾区徐家汇路518号1-3层商业用房销售款所致；报告期末公司整体资产负债率为46.07%，未来可以进一步放大负债率。公司非流动资产占比仅为35%，且多为可供出售的金融资产和长期股权投资，大部分在未来均有稳定的升值预期和现金流收入，资产质量较好。公司于08年下半年启动了关于发行公司债券的工作。目前，公司债券发行申请文件已上报证监会，尚待证监会的审核和批准。
风险因素 公司所有业务均集中于上海，不利于分散风险；新收购项目还需较大资金投入。
投资建议及评级 公司总市值小于总资产，预计公司09年和10年EPS 分别为0.33元和0.3元，对应PE18倍和20倍，按保守预测给予中性评级。
研究员：张朝晖，王康 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：G金丰：稳中求变，重组预期打开想象空间
我们于7月7日对金丰投资进行了调研，要点如下：..三大主业雏形初成，政策性业务抗风险能力强：金丰投资已逐步确立三大主业——住宅流通业务、住宅开发业务和土地储备配套服务业务——鼎足而立的格局，当前的重点发展方向是依托大股东资源，开拓利润率不高但回报稳定的配套房、土地储备配套、公积金贷款担保等政策性业务，在宏观调控背景下较住宅开发业务具有抗风险能力强的优势。
大股东背景为公司长远发展提供充分运作空间。上海地产集团是上海市最大的国资房地产企业。旗下资产众多，既被授权经营中星、闵虹、上房等国有大型地产集团，也拥有南站地产、世博土地、申江两岸等热点地区的土地开发业务，众多优质资产为公司发展提供了充足的空间。可以肯定的是，集团对金丰投资的资产整合已经摆上日程，而未来金丰的定位必然会和中华企业的开发业务有明确区分。
存在一定数量的隐性资产增值。公司总资产和净资产规模偏小，但是在调研中我们了解到公房实业等子公司帐下有一些零星土地资产，由于初期取得方式为多为无偿划拨形式，土地成本很低或几乎为零，在存货和投资明细里没有充分体现，构成了公司隐性资产增值。通过这两年对资产进行主动清理，部分隐性资产的增值已显性化。未来公司可能通过转让或置换的方式将这些资产的潜力充分体现出来。
未来两年盈利保持增长：预计2006年、2007年可实现净利润9260万元和12270万元，EPS0.33元和0.44元，扣除后EPS为0.13和0.44元。
投资建议“推荐”：公司现有业务特色鲜明，具有良好的防御性，是当前大环境下的避险品种。2006年末每股重估净资产6.53元，其中未包含住宅流通和隐性资产的增值。当前公司股价和其重估净资产间仍存在一定折扣。考虑重组预期带来的想象空间，给予“推荐”评级。
研究员：田世欣 所属机构：长江证券股份有限公司
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