南京新百(600682)_研究报告_财经_新浪网(600682) 研究分析报告|查股网
股票名称：南京新百(600682)
报告标题：南京新百:大股东易主的背后
近期,南京新百受到瞩目的主要原因就在于大股东易主一事。公司原实际控制人是赫赫有名的“金鹰系”一把手——王恒,但6月2日公司复牌之后,我们看到王恒竟然将第一大股东之位拱手相让于了三胞集团。此消息一出,市场哗然,上市公司股价更是经历了大落与大起。那么,到底这股权易主的背后发生了什么?王恒又是出于怎样的考虑才做了这般的决定呢?先让我们把时间推回到7年前。2004年,王恒通过在二级市场的11次举牌和2次大宗交易,共斥资5亿元终于从国资委手中夺下了南京新百的控制权,成为了新百的董事长,整个过程耗时一年。
对南京比较熟悉的人应该对王恒这个名字是如雷贯耳了。王恒出生金融世家,父亲本是广州银行行长,后居台湾银行任新台币上兆元资金的投资管理部门负责人。王恒于1969年及1973年分别取得台湾中国文化大学法学学士学位及美国南刘易斯安娜州州立大学工商管理硕士学位。在20世纪90年代时,回国淘金,在南京成立了新街口金鹰国际购物中心,正式开始了他百货零售经营的生涯。
在王恒入主南京新百之后不久,金鹰商贸(03308.HK)正式在香港上市,王恒开始身兼两职,同时是新百和金鹰商贸的董事长。可遗憾的是,成功经营金鹰商贸的王恒并没有给新百注入一剂强心剂。相反,新百的业绩每况愈下。仅拿隔街相望的南京中商做比较,2002年时新百的主营业务收入和净利润分别为20亿元和5777万元左右,而中商的主营业务收入和净利润仅12亿元和3049万元。但此后,中商的发展显然要优于新百,2010年,新百的销售收入为15.4亿,而中商的销售额则是增长了3倍,达到了49亿元。不仅如此,分析中商的管理层我们不难发现,在王恒入主新百后,许多新百高管跳槽去了中商担任更重要的职位。比如,南京中商董事长胡晓军曾为南京新百副总经济师、副董事长凌泽幸曾为南京新百总经理办公室主任、总经理王林曾为南京新百常务副总经理、财务总监陈新生曾为南京新百财务总监。
更令人头疼的是,新百和金鹰均地处南京新街口繁华地段,因此“同业竞争”成了困扰王恒7年的问题。于是,2009年王恒提出了一项定向增发方案,南京新百向金鹰国际以7.35元/股,定向增发4.46亿股以购买珠江壹号等7家公司100%的股权,这一揽子公司的资产价值预估值为32.76亿元。此举目的是希望将新百的主营业务从百货变更为商业地产,以便解决同业竞争问题。但公告一出,问题接踵而至。2007年珠江壹号从新百转让到新鹏房产,后又成为金鹰旗下资产,最后又将通过定增重回新百,3年里,珠江壹号资产状况并未发生变化,但定价却从此前的1.29亿元变成了16.35亿元,升值了11.67倍,而南京当地的房价也不过涨了1.5倍而已。此后新百董事会以拟注入的珠江壹号等资产盈利前景不明朗为由叫停了上述重组方案,且证监会更是将该计划定性为违反《证券法》后,彻底粉碎了王恒在南京新百的资本游戏。
近三年来,王恒一直没有现身南京新百的股东大会,再加之王恒再得到新百后并无实质性成功的动作,使得投资者们颇有怨言。就在今年股东大会之后三日,公司突然临时停牌,后在6月1日,公司董事们召开了碰头会,会议上出现了一张新面孔——三胞集团副董事长杨怀珍。原来王恒花了3天时间与好友三胞集团董事长袁亚非谈妥,由三胞集团接手新百第一大股东之位。三胞集团是南京当地实力雄厚的民营企业,同时也是上市公司宏图高科的实际控制人。
而王恒之所以这么做,原因有二。其一,证监会已明确要求公司今年解决同业竞争问题,要新百每个月提交解决方案。但由于存在同业竞争问题,新百一直未获从资本市场融资的资格,因此新百的发展受到了严重制约。其二,王恒让出新百控制权另一个重要原因是:为南京国资控股的南京证券上市清障。新百持有南京证券3200万股股份(其中包括1800万股法人股,占比1.02%,以及1404万股的“受让权利”),但若由王恒控股,新百就属于南京证券的外资股东,而这阻碍了南京证券的上市,因此,南京有关方面希望新百退出南京证券。但王恒并不愿意在南京证券上市前夕退出。王恒表示:“南京证券一旦上市,新百持有它的股份就能实现价值最大化;如果现在退出南京证券,我们今后将遭到投资者的唾骂,因此,我选择了让出新百的控股权,而让新百继续做南京证券的股东。”由于此次受让三胞集团,既可以应市政府要求迅速解决同业竞争问题,也可以为南京证券上市让路,因此得到了政府的赞成、鼓励和大力支持。所以从这个角度来看,南京新百依然是具有吸引力的公司,再加之公司自身拥有的包括地产、股权投资和医药业务的价值,未来的空间非常大。
研究员：中信金通研究所 所属机构：中信金通证券有限责任公司
报告标题：南京新百:金鹰转让公司17%的股权,三胞集团成为公司第一大股东
投资要点:
事件:公司的控股股东南京新百投资控股集团有限公司、南京金鹰国际集团有限公司、南京华美联合营销管理有限公司于2011年5月30日与三胞集团签署了《股份转让协议书》。分别向三胞集团转让其持有的公司15.15%、0.71% 和1.14%股份,股份总数合计为60,916,150股,占公司总股本的17%。转让价格为截止2011年5月27日的前20个交易日公司股票均价的90%,即9.87元/股。
点评:此次股权转让完成后,三胞集团持有南京新百股权比例为17%,南京市国有资产经营(控股)有限公司持有公司股份总数的15.74%,金鹰系旗下的上海金新实业有限公司和南京华美联合营销管理有限公司分别持有公司7.78%、5.2%的股份,共计持有公司股份总数的12.98%。三胞集团成为公司控股股东,袁亚非成为公司实际控制人。
三胞集团受让此次股权后,上市公司宏图高科和南京新百即成为同一控制下的关联企业。三胞集团现有业务较为综合,目前最为核心的业务是高科技企业和金融企业的股权资产以及房地产相关资产,例如三胞集团在2008年左右在海南购入750亩土地,地价平均15万元/亩,计划用于酒店、高档别墅和住宅的开发等。
金鹰对南京新百股份的减持,公告提到是为了解决其与南京新百之间存在的同业竞争问题,增强上市公司的运营能力、持续盈利能力与市场竞争力。但我们认为除此之外,还与前次金鹰主导下的资产重组议案失败以及南京国资的实际控制能力有关。此外,也不排除金鹰在国际板上市方面的考虑。
我们一直认为南京新百的资产质地优良,保守估计公司重估价值在14元以上(具体可参看我们2010年12月的公司调研报告《南京新百-曾经的璞玉, 即将重放异彩》),此次三胞集团以6.01亿元的总价受让17%的股权,对金鹰和三胞来说双方均获益。此次股权变动后南京新百涉及同业竞争的问题已经解决,有望在百货连锁的扩张以及土地的投资开发方面加快进程,有利于公司未来的发展。但是目前公司前三大股东持股比例较接近,对于后续的业务推进和人员安排,乃至未来其它预期还尚需时日。
根据我们的近期调研,公司在房地产开工和销售方面要低于之前的预期, 盐城内港湖项目销售确认时间将推后至明年,南京河西地产项目也将在2012年后开工,因此我们调低了公司的盈利预测。2011/2012/2013年预测EPS 分别为0.29元/0.60元/1.73元。
综上,对于此次南京新百的股权转让,我们认为将对公司的发展有正面影响。基于公司的资产价值方面考虑,我们仍维持对公司的“买入”评级。
研究员：耿焜 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：南京新百点评报告:股份转让对公司影响偏正面
事件:为了解决公司与实际控制人之间存在的同业竞争问题,公司控股股东于2011年5月30日与三胞集团(宏图高科控股股东)签署了《股份转让协议书》,向三胞集团转让其持有的公司总股本的17%股份,转让价格为截止2011年5月27日的前20个交易日公司股票均价的90%,即9.87元/股。转让完成后,三胞集团成为公司第一大股东,公司位居第二、三位的大股东分别为:南京市国资委(15.74%)、金鹰国际(12.98%)。
点评要点:
长期以来,由于公司与实际控制人之间的同业竞争问题,公司百货主业发展较慢,股权转让解决了公司主业的发展问题,对公司构成利好。
与金鹰国际通过二级市场强势增持成为第一大股东不同,此次三胞集团接受股权转让得到了南京市国资委的认可和支持,这样更有利于在公司的发展方向和经营战略上,双方达成一致意见。
三胞集团是江苏省最大的多元化民营企业之一,集团下设连锁、制造、地产、投资金融等多个产业平台,总资产及年销售收入均超过百亿元。三胞集团下属宏图高科的IT连锁产业,是中国最大的IT产品销售连锁经营企业,我们认为三胞集团零售连锁经营管理经验将有助于公司百货经营管理水平的提高,加快公司从传统百货门店向现代百货转变步伐。
短期内公司经营预计不会有大的变化,将保持稳定。我们坚持对公司的看法:2011年公司将迎来业绩拐点,且公司属于资产丰裕型公司,股价具备安全边际。给予公司“买入”评级,可长期持有。
风险提示:门店升级改造不达预期;新百主楼销售及出租进程缓慢。
研究员：欧阳瑾娟 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：南京新百:新平台,新起点
公告内容:
为解决与实际控制人南京金鹰集团的同业竞争问题,公司控股股东于5 月30 日与三胞集团签订了股权转让协议,南京新百投资控股、金鹰国际集团有限公司、南京华美联合营销管理有限公司分别转让其持有的15.15%、0.71%、1.14%合计17%的股份,转让价格9.87元/股,转让后,公司实际控制人变更为三胞集团,而金鹰集团合计持股比例下降为12.98%,退居公司第三大股东。
投资要点:
股权转让使金鹰系同业竞争问题得以解决。金鹰系2005年通过二级市场收购股权方式入主南京新百,之后其另一百货商业平台金鹰商贸赴港上市,形成南京新百与金鹰商贸在新街口的同业竞争。金鹰系曾在2009年策划一次重组,设想通过向上市公司注入商业地产项目等方式以解决同业竞争问题,但因国家对房地产的政策调控无法推进。通过此次股权转让金鹰集团不但可以解决同业竞争问题,还可以回收约6亿现金流,以应对金鹰集团在百货业务上的扩张资金需求。
股权转让有利于南京新百重新定位。受同业竞争问题困扰,南京新百近年来没有进行对外拓展,成长较为缓慢,2005年至2010年,南京新百净利润仅增长135%。公司新任大股东三胞集团是江苏当地实力雄厚的民营企业,下分IT连锁经营信息服务、信息制造、金融投资多个平台,在中华全国工商业联合会2010年8月29日发布的2010中国民营企业500家中排名13位。截至2010年末,三胞集团净资产约58亿元,全年营收、净利润数据分别为118亿和3.4亿。三胞集团表示在未来12个月内对南京新百无改变或重大调整公司主业的计划,经营管理仍将主要依托南京新百现有管理团队。三胞集团此次受让金鹰系所持的南京新百股权,主要是看好百货零售业未来增长潜力和公司品牌价值,而三胞集团的商业管理经验及,获得了包括南京国资在内的重要股东的肯定。南京新百有望受益于三胞集团商业拓展、信息化等管理经验及之前重组国有性质上市公司宏图高科的成功经验,尽快实现快速发展。
未来业绩增长点。(1)新百总店装修后营业面积扩大1万平米和品牌升级所带来的销售增长;(2)写字楼建设成本低,销售业务有望为公司带来超过9亿元收入;(3)公司拥有河西300亩土地及盐城127亩土地,成本很低,成为潜在优良项目储备;(4)芜湖新百金鹰大酒店将于2012年开始贡献利润;(5)公司持有芜湖新百70%的股权,公司正在积极推荐股权变更的手续,芜湖新百有望于2011年并表。
投资建议。不考虑公司房地产业务,预计公司2011年、2012年EPS分别为0.35元和0.54元,对应的动态PE分别为32倍和21倍。我们看好公司较大的业绩弹性,由于公司写字楼销售、房地产开发、芜湖新百并表具有不确定性,我们暂时给予“增持”评级。
风险因素。(1)总店改造效果达不到预期;(2)写字楼销售情况达不到预期;(3)地产业务开发进度低于预期。
研究员：樊慧远 所属机构：山西证券股份有限公司
报告标题：南京新百:实际控制人变更不影响公司价值
事件:
为解决与实际控制人南京金鹰集团的同业竞争问题,公司控股股东于5月30日与三胞集团签订了股权转让协议,南京新百投资控股、金鹰国际集团有限公司、南京华美联合营销管理有限公司分别转让其持有的15.15%、0.71%、1.14%合计17%的股份,转让价格9.87元/股,转让后,公司实际控制人变更为三胞集团,而金鹰集团合计持股比例下降为12.98%,退居公司第三大股东。
一、评论:
1、我们认为,金鹰此番股权转让的主要原因在于:国家对房地产的政策调控使得重组无法推进,从而难以解决同业竞争问题;回收约6亿现金流,以应对金鹰集团在百货业务上的扩张资金需求。股权转让并不影响新百的价值。三胞集团的入主,不存在同业竞争问题,长期来看对于明晰新百未来的发展方向有一定好处,从而解决目前新百的定位困惑。
2、此次转让显示了产业资本对于公司价值的认可,转让价格9.87元,较09年重组的7.32元增发价提高了35%,目前40亿的总市值在产业资本眼中,仍然是低估的。
3、对于三胞集团未来对新百的资本运作方向,我们认为目前暂不明朗,尚需观察。
二、投资建议
我们认为2010年公司盈利低点已现,资产价值有较大挖掘潜力,后期将陆续进入盈利恢复及增长期,迎来业绩拐点。主要看点有:新百总店装修后所带来的收入快速增长及高投入产出比;写字楼建设成本低,出租及出售的业绩有望超预期;河西项目开工建设带来的业绩暴增,以及盐城项目销售结算所带来的盈利增长;南京证券股权拍卖至少实现8600万投资收益。
由于写字楼出售、地产项目开发、芜湖新百并表及南京证券股权拍卖有较大不确定性,我们在盈利预测中暂不考虑这些因素,预计2011、12年EPS为0.34、0.61元,分别同比增长70%及77%。维持强烈推荐-B投资评级,股价上涨催化剂在于河西项目开发、写字楼出租、出售超预期及总店改造后效果超预期。
风险因素:总店改造效果不达预期
研究员：杨夏 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：南京新百调研报告:向好业绩亦有丰裕资产相衬
南京新百拥有百货、医药和地产三大业务。百货是公司的绝对主业,旗下新百总店和东方商场两门店均坐落于素有“中华第一商圈”美誉的南京新街口商圈核心位置。我们认为,2011年将是公司百货业务的反转年,业绩持续增长值得期待。
新百总店:裙楼商场受装修影响减弱,销售收入增长有望加快;员工辞退福利计提高峰期已过,2011年开始费用将大幅节约;主楼7万平米待租售面积有望给公司贡献可观收益。
东方商城被金鹰商贸托管后业绩正提升中。随着“税案”结束,东方商城2011年开始,每年至少贡献投资收益2000万元。
由于金鹰国际酒店业务试营业期亏损较大导致2010年芜湖新百亏损超过2000万元。随着芜湖新百商场装修调整到位以及金鹰国际酒店的逐步成熟,芜湖新百亏损将逐年减少,2013年有望实现盈利。
地产业务方面,除了新百主楼3万平米公司出售可贡献超过5亿的净利润外,已开工的盐城项目净利润可达1.27亿元;河西项目资产价值保守估计20亿元,折合每股净资产5.59元。
2011年,公司拟转让所持全部南京证券股权。一旦转让成功,公司有望获得超过8000万元的投资收益。
不考虑房地产业务(新百主楼出售部分、盐湖地产项目等)及南京证券股权出售,我们预计2011-2013年公司净利润分别为1.31亿元、1.79亿元、2.39亿元,对应EPS0.37元、0.51元、0.67元。公司净利润复合增长率高达50%!我们认为按照2011年28倍市盈率给公司估值较为合理,公司可持续性主业对应股价10.36元。考虑到公司每股另含6元左右的资产价值,我们认为公司的合理股价在15元以上,给予公司“买入”评级。
研究员：欧阳瑾娟 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：南京新百:裙楼装修及房地产开发稳步进行
2011年一季度,公司实现营业收入5.02亿元,同比增长12.75%;营业利润4,705万元,同比下降1.64%;归属母公司净利润3,750万元,同比增长1.65%;每股收益0.10元。
报告期内,公司财务费用754万,同比增长120.07%,原因是报告期公司主楼交付使用,原资本化利息计入当期费用所致。
资产负债表方面,报告期内公司在建工程4718万,同比增长34.8%,主要是裙楼装修及设备款增加,说明公司总部裙楼及地下美食广场改造正稳步进行。
现金流方面,报告期内公司经营性净现金流及投资性净现金流均产生较大流出。其中,公司经营性净现金流为-1652万,比上年同期1477万下降了211.89%,原因是公司投入房地产资金及支付货款增加所致。公司投资性净现金流为-4188万,比上年同期1017万下降511.75%,原因是公司主楼装修及裙楼续建结算款导致现金支出较大。
公司2011年业绩的最大看点还在于总部写字楼的销售收入。
2011年,公司与戴德梁行分别签订了主楼写字楼销售30000平米及出租13000平米的代理协议,约定2011年底戴德梁行应完成上述目标的95%。初步测算,写字楼出租业务对公司2011年业绩影响有限,但写字楼销售在全部结转后,将有望为公司带来9亿元以上收入。
公司盐城及河西房地产项目土地成本很低,为公司提供了较高的安全边际。公司拥有河西300亩土地及盐城127亩土地,由于拿地时间较早,上述土地成本很低。虽然短期无法为公司贡献业绩,但随着周边房价的上升,上述资产可以为公司提供较高的安全边际。
盈利预测与评级:我们假设公司分两年结转写字楼销售收入,预测公司2011、2012年EPS分别为0.32元、0.38元,以2011年4月27日收盘价10.79元计算,对应动态市盈率分别为34倍和28倍。我们上调公司投资评级至“增持”。
风险提示:1)写字楼销售情况不达预期;2)与实际控制人同业竞争问题一直未得到有效解决。
研究员：王旭 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南京新百:一季度财报符合预期维持"强烈推荐"评级
公司百货业务(南京新街口中心店)实现销售收入4.7亿元,同比增长11%,略超我们前期的预期。但毛利率较去年同期出现1个点的下降,其原因为公司计划在今年淡季进行内部装修商品提档升级,主动降价促销削减库存。今年一季度,母公司的库存水平较去年末减少7.5%。另一方面,母公司(新街口中心百货店)的销售费用率和管理费用率控制得当,分别较去年同期下降0.38和0.44个百分点,但是由于主楼交付使用,资本化利息进入当期财务费用,从而导致财务费用率增加0.83个百分点。
我们认为公司主楼改造项目投入6463万元,按照7%-8%的利率测算,资本化利息预计已经提取完毕,将不会造成持续的财务负担。
与去年同期一样,一季度财报中尚未体现东方商城、芜湖新百的投资收益。我们认为这有两方面原因:一是两家被投资标的的亏损尚有预留未被弥补;二是按照规则,东方商城的投资收益将在年末确认。
根据我们的测算,公司一季度物业租赁资产贡献EPS0.01元,基本符合我们的预期;
公司基本面如我们预期正在向好转变。因此,维持目标价14.68-16.48元的“强烈推荐”评级。
研究员：尹建辉，周飞 所属机构：南京证券有限责任公司
报告标题：南京新百:资产渐入盛夏收获季节,资产重估构建股价安全边际
百货:门店改造、品牌调整、东方商城和芜湖百货投资收益、员工内退问题解决成为今明业绩的催化剂。门店内部改造将在今年淡季逐步进行,品牌调整也将随后展开。东方商城和芜湖新百都将在今年体现业绩贡献,员工问题有望在2011-2012年间基本解决;
中心主楼租售结合、盐城项目启动盘活存量资产,河西土地内含价值支撑公司价值进一步提升。2011年,新街口中心主楼拟租赁2万平米、销售3万平米;盐城项目一期2011年底预计可以销售,河西土地预计2012-2013年进入公司开发规划,将为公司带来持续的业绩贡献;
医药业务增长相对稳定,但渠道弊端制约销售规模提升。南京证券股权为公司价值锦山添花;
物业资产价值重估强化估值安全边际。公司重估后每股净资产价值在20.98元。因此,我们认为公司目前的股价被市场严重低估,每股14.68-16.48元的价值具备相当高的安全边际。
研究员：尹建辉，周飞 所属机构：南京证券有限责任公司
报告标题：南京新百:写字楼销售有望大幅增厚公司2011年业绩
2010年,公司实现营业收入15.40亿元,同比增长9.27%;营业利润10,021万元,同比下降9.62%;归属母公司净利润7,251万元,同比下降18.23%;EPS0.20元。公司拟每10股派现1元(含税)。
2010年,公司业绩大幅下降主要因为:1)新百总部裙楼装修及负一层美食广场停业改造;2)芜湖酒店业务试营业期亏损较大,造成本期投资收益为负154万元,而上年同期为848万元。
公司主营业务为商业、医药和房地产三大块,2010年分别贡献收入14.1亿、1亿和265万。其中,医药业务收入比上年同期增长70.86%,原因为肝素钠注射液销售收入大幅增长。
房地产业务由于新项目处在开发阶段,报告期只有少量车位出售。
公司2011年经营目标为营业收入17亿(不含写字楼销售收入),比2010年增长10.5%;利润总额1.1亿,较2010年增长15.5%。
公司2011年业绩的最大看点在于总部写字楼的销售收入。
2011年,公司与戴德梁行分别签订了主楼写字楼销售30000平米及出租13000平米的代理协议,约定2011年底戴德梁行应完成上述目标的95%。我们认为,出租业务对公司2011年业绩影响有限,但写字楼销售在全部结转后,将有望为公司带来9亿元以上收入,即使按保守估计20%净利润率计算,也能增厚公司EPS0.5元以上。
公司盐城及河西房地产项目土地成本很低,为公司提供较高安全边际。公司拥有河西300亩土地及盐城127亩土地,由于拿地时间较早,上述土地成本很低。虽然短期无法为公司贡献业绩,但随着周边房价的上升,上述资产可以为公司提供较高的安全边际。
盈利预测与评级:我们假设公司分两年结转写字楼销售收入,预测公司2011、2012年EPS分别为0.32元、0.38元,以2011年3月30日收盘价10.26元计算,对应动态市盈率分别为32倍和27倍。我们上调公司投资评级至“增持”。
研究员：王旭 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南京新百:2011、12年将迎来业绩拐点
受计提芜湖新百长期股权投资损失影响,2010年业绩低于预期,但我们认为业绩低点已现,后续将迎来业绩拐点,盈利陆续进入恢复及增长期。预计2011、12年EPS为0.34、0.61元,股价安全边际高,资产价值挖掘潜力大,维持强烈推荐-B评级。催化剂在于重组、河西项目开发及业绩超预期。
2010年实现收入15.4亿元,同比增长9%,净利润0.73亿元,下跌18%,EPS0.2元。业绩低于我们预期,主要原因在于计提芜湖新百长期股权投资损失及财务费用高企影响。
受装修及地铁2号线施工影响,新百总店增长8%,毛利率下跌1.5个百分点至21.73%,符合我们预期。2011年,新百总店将重新启航,凭借优越的位置、较低的装修改造成本和高投入产出比,我们认为新百总店的收入及利润在2011、12年将有较大幅度增长,将成为主要的盈利贡献来源。
医药业务收入大幅增长71%,由于所售肝素纳注射液毛利率较低,拉低医药毛利率至33%,我们认为后期医药业务将保持平稳增长。
写字楼项目成本较低,出租率达25%即可实现盈亏平衡。目前已开始招商,并将采取出租和出售两种方式,业绩表现值得期待。
公司盈利低点已现,资产价值有较大挖掘潜力,后期将陆续进入盈利恢复及增长期,将迎来业绩拐点。主要看点有:新百总店装修后所带来的收入快速增长及高投入产出比;写字楼建设成本低,出租及出售的业绩有望超预期;河西项目开工建设带来的业绩暴增,以及盐城项目销售结算所带来的盈利增长;南京证券股权拍卖至少实现8600万投资收益。
由于地产项目、芜湖新百并表及南京证券股权拍卖有较大不确定性,我们在盈利预测中暂不考虑这些因素,预计2011、12年EPS为0.34、0.61元,分别同比增长70%及77%。维持强烈推荐-B投资评级,股价上涨催化剂在于重组、河西项目开发及业绩超预期。
主要风险因素:新百总店改造效果不达预期
研究员：杨夏 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：南京新百:明年业绩进入收获期
报告摘要:
百货和商业地产业务2012年进入收获期。
南京新百商场营业面积和坪效双重提升。公司主要门店南京新百商场,位于南京市最繁华的新街口商圈核心位置。新百商场于2010年底基本完成外立面改造,内部装修计划于2011年春节之后淡季开展,2011年下半年内部装修和新品牌的引进将完成。重装后的新百商场营业面积将从5万平米提升至6万平米左右,经营档次从中低档提升至中高档,金鹰集团强大的品牌招商能力对新百商场招商将有明显帮助。
地产业务潜在的较大利润空间为公司提供安全边际。公司旗下的子公司南京和盐城的房地产开发公司分别在南京河西地区(靠近奥体中心)和盐城内港湖地区拥有300亩和127亩土地。尤其是南京河西的300亩地拿地很早,土地成本和动迁成本都十分之低。目前南京地块的历史遗留问题已经基本解决,盐城地块和南京地块2012年将相继进入结算期,我们预计地产业务未来3年能够给公司带来的净利润约为18.7亿元。
酒店和写字楼租赁业务2012年起开始贡献利润。芜湖新百金鹰大酒店(准五星级)于2010年初开业后,由于金鹰为当地核心地段较少的高端酒店之一,我们预计培育期过后2012年将开始贡献利润。南京新百主楼续建工程于2010年上半年全部完工,下半年开始陆续招租,可租售建筑面积大约为70000平米,公司将视市场情况租售结合。
盈利预测与投资评级。不考虑房地产业务,预计2010年、2011年、2012年每股收益0.29元、0.36元、0.46元;预计盐城和南京两个地产项目从2012年2014年将给公司贡献净利润约有18.7亿元左右,从新百地产项目和盈利不具备可持续性计算给予地产业务PE为1倍,给予百货、医药等业务部分2011年28倍PE。给予公司6个月目标价12.1元,给予公司增持A的投资评级。
风险因素。影响业绩的主要风险是房地产业务开发结算进度和写字楼租赁情况,公司主营百货和子公司医药业务都比较稳定。此外,大股东为解决公司和金鹰商贸的同业竞争问题,限制了新百的百货业务扩张,可能并未放弃对新百的商业地产定位。但是在前一方案被否决的情况下,公司应会权衡各方利弊,正确审视南京新百的资产价值和收购重组价值。
研究员：储丽雯 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：南京新百:主楼销售回收资金,盘活存量资产
事件描述
南京新百近日公告委托戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司代理销售主楼(南京中心)的部分物业,代理销售的建筑面积总计约为30000平方米,代理期限至2012年2月29日止。
事件评论
第一,南京中心主楼销售节奏加快,销售收入的逐步确认将使得公司利润增长较快
南京中心占据中山南路、中山东路两大城市主轴交汇的“城市原点”的独特位置,是南京地铁一、二号线的最大枢纽中心,地理位置极为优越,同时南京中心还获得国际权威房地产研究机构的最新5A评级。附近写字楼的均价均在25000左右,南京中心由于地理位置以及本身的定位都处在较高的水平,预计售价将为28000-30000元/平米,而根据公司与戴德梁行的协议,受托方如果能够如期完成协议中各期的销售目标,则公司将按照售出写字楼到账款项的1.1%支付戴德梁行代理佣金。
我们认为公司30000平米的写字楼物业有望在2012年2月底之前出售完毕,预计将带来约8.7亿的销售收入,假设公司分3年对销售收入进行确认,有望使得2011-2013年的EPS分别增厚0.3元。
第二,南京中心写字楼租赁节奏将有所放缓,租赁收入的体现将略有滞后
南京中心在其建设工程完成后,原出租面积大约为7万平米,2010年7、8月已开始招租,截止到2010年底的已出租面积约为7000平米,约为原面积的10%,出租租金大概为4元/平米/天,与附近其他写字楼租金相比属于中等偏上,但与该写字楼整体设施及档次相比,该租金则较为便宜。为了避免较为便宜的出租价格影响南京中心的物业销售计划,公司考虑将出租进度暂缓。
我们认为南京中心2011年的出租率预计仍将维持2010年底的水平,但2012年物业出售完毕后,将带动出租比例出现较大的增长,预计2012年的出租面积将超过20000平米,租金收入将在之后逐渐体现。
第三,南京中心物业出售将为盐城项目的顺利进行提供资金保证
盐城内港湖土地项目位于盐城一个新兴开发区,市政府已迁往该区,周边环境也较好,目前该区域周边住宅均价约为4,000-6,000元/平米,盐城项目占地126.76亩,拿地成本1.67亿,预计开发面积在20万平米左右(不到20万平米),盐城内港湖项目将分两期完成,2011年初开工,预计将于2011年末开始进行销售,我们认为公司本次出售南京中心的部分物业目的在于通过优质的房地产销售公司代理销售主楼部分物业,盘活公司的存量资产,其回收资金将有助于盐城项目的顺利进行。
第四,预计2010-2012年每股收益分别为0.29元、0.65元和1.19元,维持谨慎推荐评级
我们认为公司本次出售部分南京中心物业,有助于公司回收资金以支撑公司其他项目的顺利进行,对提高公司的盈利能力有正面影响,同时随着物业销售过程中对物业的宣传,也会带动南京中心后续的物业租赁业务。同时盐城项目的顺利开发,也在从2012年开始逐渐贡献利润,届时公司的利润会有进一步的提高。
我们预计公司2010-2012年EPS分别是0.29元、0.65元和1.19元;由于公司不同业务对应的估值不完全一致,我们判断2011年的合理价格在12-13元左右,维持谨慎推荐评级。
风险提示:
公司与其大股东金鹰国际之间的同业竞争问题一直未得到有效解决,目前也暂无合理以及有效的解决方案,我们认为未来公司主营业务仍存在变更的可能,使得公司的经营情况存在一定的不确定性,给予谨慎推荐评级。
研究员：邵稳重 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：南京新百:出售主楼部分物业,2011年EPS提升约0.48元
公告梗概:
通过公开议标和数轮筛选,公司拟委托戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司代理销售主楼(南京中心)部分物业,代理销售建筑面积约为3万平米,代理佣金为完成合同约定的各项代理销售事项后以售出写字楼到帐款项为基数的0.8%计算并收取(委托代理销售实施目标的具体方案参见后文附表)。
出售主楼3万平物业,初步估算2011年将增厚业绩0.48元:
由于之前我们在模型中假定南京中心7万平米办公楼为租赁业务,给予地产业务2011年EPS仅为0.01元,根据最新公告,我们对2011年地产业务做如下调整:根据销售完成进度,出售地产业务3万平米中,2011年完成销售的95%,而2012年完成剩余5%,保守估计戴德梁行及其他手续费为销售收入的2%,则2011/12年南京中心售楼收入分别为97755万/5145万元(每平米3.5万元),净利润分别为17962万/945万元,初步估算2011/12年EPS将一次性增厚0.50/0.03元。此外,由于售楼计划将导致原先7万平租赁业务减少至4万平米,因此我们重新估算写字楼租赁业务2010-2012年的EPS分别为-0.03/-0.01/0.00元(之前为-0.02/0.01/0.03元),结合售楼和租赁地产的影响,预计2011/12年地产业务将贡献EPS0.49/1.07元(之前为0.01/1.07元),其中2012年地产业务不受影响主要原因是售楼收益EPS0.03元正好与租赁面积减少导致2012年租赁业务减少EPS0.03元抵消。
百货业务步入新台阶,上调2011年该业务EPS 0.04元:
公司主营业务百货2011年将步入新台阶,随着新百主楼外观将于春节前后装修完毕,我们预计未来装修导致公司内部营业略受影响的局面将有所改观,未来公司将通过对内部楼层逐层装修改造的契机,进行品牌的调整,而8F目前虽临时作为特卖场,但未来将作为餐饮出租,力争将新百打造成一个休闲娱乐多功能百货门店。
考虑到新百地处南京最繁华的新街口商圈以及新百主楼超强的集客能力,随着春节前后楼顶一圈12米LED灯管装修完毕,预计未来南京中心将成为南京市又一标志性建筑物。我们上调2011年百货主业EPS0.04元(原先为2011年为0.26元),认为公司品牌调整和毛利率未来随着南京中心装修完毕,将迈入新的业绩增速台阶。
维持买入评级,目前股价极具吸引力:
我们调整公司2010-2012年EPS分别至0.28/1.08/1.56元( 之前为0.28/0.56/1.49元),以2009年为基期未来三年CAGR84.8%, 给予六个月目标价13.62元(现价9.85元),其中商业、医药、地产EPS分别对应2011年30/35/1倍估值(详见后文估值拆分)。我们认为公司若能顺利出售南京中心部分写字楼物业,能盘活公司存量资产,提高公司的盈利能力,回收资金开发公司的其他项目,预计2011年全年EPS将有望在我们之前的预测基础上翻倍,完全符合我们2011年9月6日出具深度报告时提及的“2011年初是最佳买入投资点”的预判,强烈推荐!
风险提示:
公司两大房地产施工进程仍然存在不确定性,政府调控地产政策趋严
研究员：唐佳睿 所属机构：光大证券股份有限公司
报告标题：南京新百:经营渐入佳境,价值静待发掘
我们近日对南京新百进行了调研,公司属于资产价值隐含型公司,我们认为公司零售业务经营2011年开始将渐入佳境,未来公司或有望通过出售部分写字楼业务及金融资产获得不菲一次性收益,并借此盘活存量房地产项目,体现公司真正内在价值。我们维持对其“推荐”的投资评级。
未来将考虑转让金融资产股权。公司目前持有南京证券3204万股股权(还有1404万股已拍得未过户股权),前者初始投资成本1.03亿元,单位成本3.22元/股。后者竞拍成本8,933.65万元,单位成本6.36元/股,公司未来将考虑转让上述金融股权,假设最终转让价格按第二次竞拍股权价格为准,则其为公司有望贡献净利润近亿元。
公司投资价值再梳理。公司2010年主业经营与我们预期相符,但是写字楼出租以及地产开工进度都要低于我们此前预期,我们重新梳理公司投资思路,认为2010年公司处于调整年,主要是对南京和芜湖两地的零售资产进行了调整再造;2011年零售经营将渐入佳境,若最终通过写字楼部分出售和金融股权转让,在增加一次性收益的同时将有助于后续存量资产的盘活,可以作为转型年;2012年随着地产项目实现销售,公司隐含价值得以体现,业绩进入爆发期。
盈利预测及投资评级。我们暂不考虑公司写字楼及金融股权转让,预测公司2010-2012年的EPS分别为0.27元、0.30元和1.04元,维持对公司“推荐”的投资评级。
研究员：向涛 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：南京新百:各项业务全面开花,未来收入增长可期
我们认为,公司在2011-2012年公司各项业务全面开花,将从多个方面进行收入贡献;
1)南京新百大楼装修调整后,经营面积扩大约7,000平米,且公司将对其商品结构进行调档提升以及压缩毛利水平较低的家电品类,销售收入增速将加快;同时芜湖南京新百经过装修调整后,经营情况也出现改观,预计2010年将扭亏;最后,东方商城被金鹰商贸托管后,自2011年起将每年贡献不低于2,000万的税前利润。
2)公司目前可供出租物业资源丰富,包括新百大楼主楼(可供出租面积约7万平米),新百大楼裙楼负一层(约5,000平米),继航贸易有限公司的可出租物业(约8,000平米),未来随着物业招租率的逐步提升,将每年为公司带来较为稳定的租金收入。
3)盐城地产项目将在2011年初进行开工,预计地产收入将在2012-2013年内得到确认,我们假设地产收入确认比例在2012-2013年分别为50%和50%,则2012-2013年的利润贡献分别为1.29亿和1.29亿。
4)公司医药各项相关业务目前均已开始步入成熟期,近年来收入以及利润均保持稳定增长,且医药业务毛利率较高,预计目前的增长速度仍能持续,医药业务将在2011-2012年分别贡献利润1786万和2143万。
5)预计公司将在2011年继续以不低于6.06元/股的价格挂牌转让南京证券股权,公司目前以10,734万的成本持有3,204万股南京证券股权,如果转让顺利,公司将获得约8,682万元(税前)的投资收益。
我们预计公司2010-2012年EPS分别是0.29元、0.38元和0.94元;由于公司不同业务对应的估值不完全一致,我们判断2011年的合理价格在11.5元左右;公司的百货门店均处于南京新街口商圈的核心位置,提档调整后收入增长可期,同时公司的河西地产项目一旦开工,将带来可观的收入及利润贡献,但考虑到公司与其大股东金鹰国际之间的同业竞争问题一直未得到有效解决,目前也暂无合理以及有效的解决方案,我们认为未来公司主营业务仍存在变更的可能,使得公司的经营情况存在一定的不确定性,给予谨慎推荐评级。
研究员：邵稳重 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：南京新百:业绩符合预期,财务费用同比下滑明显
业绩符合预期,1Q-3Q净利润同比上升17.62%:
2010年1-3Q公司营业收入10.93亿,同比上升11.05%,归属母公司净利润7151.67万元,同比上升17.62%,业绩符合预期。其中3Q单季营业收入3.17亿,同比上升9.61%,净利润1407.36万元,同比上升11.78%。其中财务费用3Q单季同比下降55.68%,主要原因是公司利息资本化增加及报告期间确认芜湖新百借款利息所致,仅财务费用一项即增厚3QEPS0.025元。
主营业务稳定发展,地产业务如虎添翼:
公司主营业务稳定发展,我们略上调2010-2012年百货零售业务的EPS至0.22/0.26/0.28元(之前为0.19/0.23/0.25元),主要原因是新百主楼装修对营业收入和业绩的影响小于我们之前的判断,而公司定位中档百货定位合理,对人员分流影响较小。我们认为南京新百未来百货业务可能仍由公司自身经营发展,随着主楼门店装修完毕以及东方商城未来贡献的投资收益(每年保底约2000万收益),百货业务相信仍有较大改善空间。房地产业务方面,目前公司地产业务分三大板块,其中主楼物业项目目前已开始招租,我们给予2010-2012年分别10%/30%/40%的出租率,由于招租的不确定性,我们下调该项目EPS三年分别至贡献-0.02/0.01/0.03元。而河西约50万平米和盐城约18.6万平米两大地产项目目前已基本理顺历史遗留问题,若2011年能顺利开工而2012年房地产收入逐渐确认,两项目共计营业收入和净利润将达到70-80亿以及15亿左右,我们认为2012年或迎来业绩爆发性增长阶段。
盈利预测和投资评级:
我们上调公司2010-2012年EPS分别至0.28/0.56/1.49元,以2009年为基期未来三年CAGR81.5%,给予六个月目标价11.84元,其中商业、医药、地产EPS分别对应2011年30/35/15倍估值(详见后文估值拆分)。我们认为公司地产业务将若在2011年初顺利开工,则2012年将有爆发性增长机会。公司目前估值较为合理,上调至买入评级,建议投资者可根据地产业务进度择机逢低积极买入。
风险分析:
公司两大房地产施工进程仍然存在不确定性,政府调控地产政策趋严。
研究员：唐佳睿 所属机构：光大证券股份有限公司
报告标题：南京新百公司三季报点评:业绩增长向好,明后两年有望实现突破
三季度公司业绩实现增长,开始向好。
公司三季度实现营业收入10.93亿元,同比增长11.07%;实现利润总额8392万元,同比增长14.08%;实现归属于母公司股东净利润7152万元,同比增长11.78%;实现基本每股收益0.20元,同比增长33.33%;
本期公司利润水平开始转向正规。
主楼改造与财务费用对业绩的影响减小。
三季度公司业务实现了两位数增长,我们认为其主要原因一是在于新百主楼装修及外立面改造对业绩的影响未有预期中的严重,而公司定位中档百货的位置又较为合理,对人员分流的影响也较小;二是由于芜湖新百借款利息的确认,使得公司财务费用有所下降,仅这一项增厚每股收益约0.02元。
芜湖新百并表进程有望在年低完成。
公司实际持有芜湖新百70%的股权,但其中25%的股权尚未办理股权变更手续,因此一直未并表,预计今年年低有望并表。目前芜湖新百为酒店+百货模式,一年的销售额大约在6亿元左右,但由于家电销售额占比40%,且毛利率较低,因此芜湖新百今年仍将小幅亏损,预计明年开始能进入盈利期。
新百写字楼租赁明年有望小幅盈利。
公司写字楼总投资约5亿元,可租赁面积在7万平米左右,目前已经装修完毕,并于6月开始招租,租金平均单价约为4元/平米,由于南京商业地产写字楼供给较为充裕,目前招商情况一般,预计明年情况不会太乐观,不过该项目为现有新百总店上扩建而来,没有土地成本,因此项目总成本较低,每年折旧及运营费用在3000万元左右,出租率达到20%即可盈亏平衡,我们预计明年出租率如在25%左右,将实现小幅盈利。
河西及盐城项目将利于公司未来业绩增长。
公司未来有两个项目值得关注。首先是在规划中的300亩河西项目,目前该项目的容积率还未确定,如需提高容积率,还要补交一些土地款差额。不过总体来看该项目的成本还是非常低廉的,同时河西地区住宅区的均价在1.5万元以上,一但开工,盈利到15亿元的空间较大。其次是约127亩的盐城项目,该项目的土地成本约1.67亿,容积率为2.0,楼面地价在1000元左右,目前已经开工建设,预计分两期开发,最快将在2012年开始结算,总净利将达1.5亿元左右。
盈利预测与评级。
我们认为公司的投资价值主要在股价安全边际高,资产重估价值要明显高于公司市值,资产价值的挖掘潜力较大,尤其是河西300亩土地进入开发阶段将至少为公司贡献15亿元左右的利润空间。此外,虽然在主力门店装修、芜湖新百尚有亏损、房地产项目均为开发等因素的影响下,今年公司业绩仍不理想,但这也恰恰为公司明年业绩的反转提供了空间。同时,公司与金鹰的同业竞争关系清晰,随着金鹰发展态势的越发强劲,公司具有一定的重组预期。因此,我们预计公司2010-11年的每股收益分别为0.26、0.36元,所对应的估值在40倍左右,给予“推荐”的投资评级。
研究员：侯佳林，左红英 所属机构：爱建证券有限责任公司
报告标题：南京新百调研快报:进退两难转型,有望迎来拐点
事件:
近日,我们对公司进行了实地调研,并针对公司业务的发展方向以及今后经营的重点与公司高层进行了交流。
问题1:公司新百目前三期建设、一二期改造装修的进程以及经营定位调整的方向如何?
新百大厦此次外立面的装修预计到11月底结束,由于在地铁1、2号线的交汇口,负一楼还涉及部分改造,所以会整体影响到四季度消费旺季的客流。同时内部的品牌结构也会有一定提档,但不会达到金鹰的定位,在成熟后,平效有望提升40%,目前14亿的收入也预计能够提升到20亿以上。
写字楼部分没有土地成本,原本计划招租达到60%,但由于6月份才全面完工所以招租率修正为10%,明年有望达到30-50%区间。按照写字楼每年不到2000万的折旧摊销,30%基本上就是略有盈余的盈亏平衡点,大概3年可以达到成熟期。此外,对于出租对象,公司设立了面积需求大、租户实力强两方面的门槛,虽然短期内难以提升出租比率,但有望为后续的品牌招租奠定基础。而之所以委托给金鹰进行招租,主要是考虑到其在在珠江1号的项目经验,该项目平均出租价格在4元左右每天。
问题2:东方商城和芜湖新百两个单体店的经营情况如何?
东方商城和金鹰商贸的新合同保证了公司每年在该门店的保底利润为2000万元(税前),超过部分按照南京新百60%、金鹰商贸40%分成。在托管以前,东方商城低不成高不就的定位较为尴尬,托管之后形成了双方共赢的局面:一方面,金鹰在江苏地区是高端百货的龙头,东方商城可以最大程度上共享其储值卡和VIP客户的资源,而另一方面金鹰也进一步巩固了自身在新街口商圈的地位。而之所以按照投资收益不并表的原因主要是未对公司整体利润产生重大影响,因为税案的问题尚有3000万未分配利润需要弥补,大概需要一年多的时间填补才能够分红。
芜湖新百位于芜湖市的核心商圈,之前40%以上为家电销售,虽然经营业绩较好,但难以与苏宁等全国家电连锁相抗衡,也拉低了百货的整体盈利能力,今后的品牌结构调将是首要任务。预计到今年年底能够实现全部并表,主要体现在第四季度。另外,芜湖南京新百大厦有限公司金鹰国际酒店已于今年年初开业,目前的入住率较为波动,但考虑到其仍处于培育期,所以今年芜湖业务可能整体亏损几百万。从芜湖市消费经济的发展趋势来看,公司还是非常看好新百在明后年业绩的全面提速。
问题3:河西和盐城湖两块地产的规划进程如何,今后是否会进行进一步的土地物业方面的投资?
盐城湖项目明年年初进行全部规划,有可能在明年4季度确认收入。河西项目正在进行方案的调整。由于两者均采用滚动发展,所以未来两年两者的开发建设不会给公司带来较大的资金压力。虽然说“商业地产+百货”是最近风起云涌的商业业态之一,公司也同时拥有两方面的资源,但是由于相关项目前期投入成本较大,建成后的定位也存在和金鹰的同业竞争,所以暂不考虑向此方面发展。
研究员：银国宏 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：南京新百:业绩大幅增长在明后年
公司公布三季度业绩,净利润同比增长17%,略超预期。上调2010年盈利预测,预计2010-12年EPS为0.25、0.33、0.55元。维持“强烈推荐B”投资评级,股价催化剂在于重组成功或河西300亩土地开发。
公司公布三季度业绩,实现收入11亿,同比增长11%,净利润7200万,同比增长17%,EPS0.20元,其中第三季度收入增长10%,净利润增长12%,略超我的预期。主要原因在于:本期确认芜湖新百借款利息,使得财务费用有所下降;总店销售受外围改造的负面影响低于预期。
毛利率为23.66%,较去年同期下降约2.5%,其中第三季度毛利率为22.53%,较去年同期下降3.8%,我认为主要原因在于负一楼原餐饮部分完全拆除改造,租金减少,影响了公司毛利率;另外由于为了减少外围改造的负面影响,促销力度也大于去年,使得毛利率受损程度较大。
营销管理费用合计额较去年下降约700万,使得营销管理费用率较去年同期下降了2.17%,但观察公司过去历史情况,费用单季度确认不够平滑,我仍然维持预测今年营销管理费用额较去年略有增加,主要原因在于写字楼部分已开始招商,并开始有费用确认。
我们上调了2010年的盈利预测至0.25元,净利润与去年持平。在不考虑重组、芜湖新百并表及河西300亩土地开发的情况下,明后年利润会大幅增长,主要原因在于:公司总店所在位置非常好,且为自有物业,成本很低,资产价值的挖掘空间很大,商场装修改造和写字楼项目的投入产出比将会很高。如果河西300亩土地进入开发阶段,公司业绩将迎来爆发式增长。
预计公司2010-12年EPS为0.25、0.33、0.55元。公司目前股价安全边际很高,商业主业业绩和资产价值重估都能形成对当前股价支撑,维持“强烈推荐-B”投资评级,股价催化剂在于重组成功或河西300亩土地开发。
研究员：朱卫华，杨夏 所属机构：招商证券股份有限公司
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