万 科Ａ(000002)董秘爆料

问：市场上面很多传言说集团有非标债务展期，请问集团非标债务有多少？最新情况是怎么样？有展期吗？未来一年还有多少到期吗？

答：感谢您的关注，公司一直保持多元化的融资渠道，截至2023年底，公司有息负债分融资对象来看，银行借款占比为 61.7%，应付债券占比为 24.8%，其他借款占比为 13.5%。对不同月份到期的债务，公司会有相应的应对。

问：董秘你好，请问23年年报，约定资本支出中“已签订的正在或准备履行的建安合同948亿”，具体是指什么？数据口径是？是指在建或者拟建项目，已经签订的总包合同合计金额吗？23年年报在建总计容建面5885.6万平，重点项目清单24年计划开工638万方，合计6523万方，单方按照3000元计算建安，合计约1957亿，和约定资本支出的948亿，差别较大，请问差异主要原因是啥？谢谢

答：感谢您的关注。约定资本支出中“已签订的正在或准备履行的建安合同金额”，仅包括合并范围内已与供应商签订建安合同但尚未实际发生的金额，不包括已经发生且入账的金额。年报披露的在建总计容建面以及24年计划开工面积既包含并表项目，也包含非并表项目。

问：董秘你好，请问年报存货明细，在建开发产品中，最近一期开工时间和预计下批竣工时间，对于分多期开发的项目，怎么理解？最近一期开工，是报告期内新开工期区的开工时间，以及对应的预计竣工时间吗？以广州金茂万科魅力之城为例，23年年报开工是22年4月，竣工24年5月。22年年报开工22年4月，竣工23年3月，竣工时间不一样，难道是23年的竣工，是指另外开工项目的竣工时间吗？

答：感谢您的关注。分多期在建的项目最近一期开工时间，是指截止报告日所有在建分期批次中，距报告日最近的开工日期；最近一期竣工时间是指前述所有在建批次中，距报告日最近的预计竣工时间，两者均为距报告日最近，对应批次可能相同、不同或部分重叠。此外，预计竣工日期可能因工期、上市批次调整、政策等多种因素发生调整。

问：董秘你好，请问年报合同负债明细，项目预售比例，对分多期开发项目，计算分母是项目总的可售面积，还是已经拿到预售证的面积，还是已经动工的期区可售面积（不含未动工）。以广州金茂万科魅力之城为例，重点项目披露规划计容建筑面积487700平，计算预售比例，基数是这个48.77万方吗？因此23年预售比例16.44%*48.77=8.01万方，和24年3月29日阳光家缘数据差距较大（20.33万方已售）

答：感谢您的关注。项目预售比率为期末已售未结面积除以期末未交付面积。

问：关于上海万科七宝广场转让，公司刘肖总在业绩发布会上表示，除了转款以外，领展约定在二次转让时与公司会有利益分享。请问，具体的分享比例是多少？

答：谢谢您的关注，因领展（00823.HK）是一支在港上市的REIT，您可查询其于2024年2月9日披露的公告了解相关信息。

问：贵公司2020-2023年长期股权投资历年账面金额1419亿、1444亿、1295亿、1306亿，账面对应的对联营企业和合营企业的投资收益分别为97.4亿、48.89亿、-7.77亿、0.59亿，为何这两年投资收益急剧下降？

答：感谢您的关注。公司对联合营公司的投资收益下降，主要是受到非并表项目结算毛利下降及公司对部分非并表项目计提了减值等因素的影响。

问：2023年合并利润总额298.1亿，但所得税费用却有93.5亿，测算的所得税费率超过了30%，能解释一下原因吗？是永久性差异增加还是补缴了以前年度的税款？

答：感谢您的关注。所得税费率超过30%主要是受2023年度不可所得税前抵扣的成本、费用和损失以及2023年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损等因素的影响，详见2023年度财务报表相关附注。

问：万科手里预计亏损的项目还多吗？预计会产生多少亏损?

答：谢谢您的关注，公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值，如预计最终将产生亏损，则将需计提对应资产的减值。

问：请问2023年财报中,现金流量表中销售商品收到的现金2966.49亿元,比利润表中营业收入4657.39元少1690亿的原因是什么?

答：谢谢您的关注，房地产销售是预售制，销售商品的现金流入和营业收入通常不是同一时间发生，在房地产预售制模式下，营业收入主要为过往销售房源的交付结转形成，销售商品收到的现金主要是当年房地产销售的现金流入。

问：年报中在建5885万平米，未售现房包括在在建5885万平米中么？

答：谢谢您的关注，未售现房已转入完工状态，不属于在建范畴，两个是不同概念。

问：请问公司财报里的新开工面积，竣工面积的统计口径是什么？全口径还是只包含并表部分的。另外 23 年业绩交流会上，公司管理层提到有1700 亿的表外经营业务，请问这部分是反映在财务报表的那个科目? 谢谢！

答：谢谢您的关注，新开工面积和竣工面积都是全口径的。表外经营业务会体现在长期股权投资科目。

问：公司在2023年年报中提到：（1）2023年新获取项目，贡献销售额510元，投资兑现度达88%，这个投资兑现度是怎么计算的？（2）剔除预收房款的资产负债率从2018年的76%连续5年降低到2023年的65.5%，请问不剔除预收房款的负债率有无连续降低？预收房款也是负债，只是日后以交付的房产清偿，交付房产一样有大量的后续资金投入，剔除预售房款的负债率降低意义不大，披露这个是行业惯例吗？

答：谢谢您的关注，投资兑现度是指2023年新获取的项目首开销售额、毛利率和开盘节点等与可研报告中预估的比率。衡量公司负债情况有多种指标，除了净负债率外，还有剔除预收房款的资产负债率和货币资金对一年内到期债务的覆盖倍数等指标。

问：根据2023年年报，公司的净负债率已经从2022年的43.6%提升到2023年的54.6%，净负债率提升如此之快，公司预收房款那么多钱，2023年也不分红，也没怎么买地，还新增了这么多负债借款，是否款项都投给了联营合营公司，公司的联营合营企业应收款计提的坏账够吗，何时能收回来？

答：谢谢您的关注，公司坚持稳健的财务政策，2023年末净负债率54.6%，在行业内仍处于相对合理的水平。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入款项，应收联合营的款项会根据项目的销售情况逐步收回。公司已结合联合营公司的销售情况考虑了联合营往来款项的减值风险。

问：请问贵公司的资产减值计提都是审慎充分的吗？感觉房价跌的很多，你们的计提并没有那么多。麻烦正面回答一下，谢谢。

答：谢谢您的关注，公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值。2023年，公司基于审慎的市场策略，根据目前的市场状况和项目实际销售情况，对开发项目进行减值测试，本年新增计提存货跌价准备34.9亿元。公司未来会持续评估项目的盈利情况，审慎评估，动态进行减值测试。

问：公司2022年和2023年底合同负债分别为4656亿和3086亿，2022年和2023年合同销售额分别为4169亿和3761亿，2022年合同负债高于2022年合同销售额500亿，而2023年则低了600亿，为何会有这么大的差异，是否两年确认收入的标准不一样？2023年底的数据说明之前年度的合同负债均已经确认为收入，也就是全部在12个月内交楼了？

答：感谢您的关注。公司披露的合同销售金额包含并表项目及非并表项目实际发生的销售额，而合同负债期末余额仅包含并表项目已销售但未交付的期末余额，合同负债余额受销售金额以及交付情况的影响。

问：贵公司在 2023 年财报中关于“在建”项目有两处描述。1. 本集团在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米；2. 在存货分类部分，本集团在建开发产品账面余额4954亿；请问这两处的在建项目的统计口径是否一致的？如果不一致，区别是什么？谢谢！

答：谢谢您的关注，两个数据不是同一口径，5885.6万平方米是含非并表项目的数据，存货账面金额则是并表口径。

问：请问公司年报计提资产减值是否充分？

答：感谢您的关注。公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，审慎评估资产是否需要计提减值，详见《关于计提和核销 2023 年度减值准备的公告》。

问：公司多年来投入了大量的资金和精力发展经营业务，但是公司在财报中对于相关业务的净利润等经营情况从没有详细说明，今年也只简单的说明租赁业务做到盈利，在目前公司住开业务遇到较大困难，投资者对于公司缺乏信心的背景下，公司能否在财报中透露经营业务更多更详细的数据，以便给投资者带来更多的信心？

答：感谢您的关注和建议。

问：公司财报上的净资产是否已经扣除了表外负债？ 扣除表外负债之后，净资产是否已经为负值？

答：感谢您的关注。截止2023年末公司合并报表归属于上市公司股东的净资产为2,507.8亿，详见公司财务报表相关披露。

问：贵公司2023年底对应收关联方款项（合营联营企业）高达1453亿元，对应利息收入9.08亿元，测算平均利率0.62%，远远低于上年0.96%（上年余额1539亿元，对应利息收入14.82亿元）。为何产生如此大的差异？

答：感谢您的关注。公司向联合营公司收取的利息主要为根据项目合作情况，并基于合作协议约定收取。

问：贵公司2024年年报中联营公司应收款2548亿，其他应付款1618亿，目前有多少联营公司可以逐步退出，以减少应收应付？有没有可能实现联营应收收回现金流大于应付支出？公司有没有计划在2024年收缩联营往来款的规模？

答：感谢您的关注。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入款项，并根据联合营公司的经营结果逐步回收款项。

问：公司少数股东权益占比大幅上升的原因可以分析一下吗？市场关注度比较高！

答：感谢您的关注。少数股东权益主要来源于合作项目的合作方投入。公司在合作项目层面坚持同股同投，近年来少数股东权益未发生重大变化。

问：公司现金资产中受限的比例是多少？

答：感谢您的关注。公司持有现金中，受限资金的具体金额，可以查阅中报或年报的财务报表附注之“货币资金”部分。

问：公司两年缩减有息负债1000亿，手段和方式通过大宗交易回笼300亿，只字未提缩少其他应收款2548亿，这是为什么？能不能解释一下？难道两年这么长时间这个款都缩减不了吗？

答：感谢您的关注。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入款项，并根据联合营公司的经营结果逐步回收款项。

问：公司的其他应收2548亿里面到底是啥东西？几年时间了都舍不得下降，这一块直接清盘下降500亿，公司的现金流问题不就解决了吗？

答：感谢您的关注。其他应收款包括土地及其他保证金、合作方经营往来款、应收联营 / 合营企业款、应收利息、应收股利和其他等，详见公司2023年度报告。

问：公司2023年年报中没有披露具体的合营公司情况，按照信息披露编报规则15号文，公司应该披露合营公司的注册资本，权益比例等信息，公司年报有2000多亿涉及合营联营企业的其它应收款，是否都是联营企业，无合营企业？如果无，为何披露时信息描述是联营合营企业？

答：感谢您的关注。公司联合营公司的相关情况请参见财务报表相关附注。

问：请问，为控股公司提供担保的金额，是否会记在“长期借款”名下？

答：感谢您的关注。对于带有担保的借款，公司会根据借款的期限等条件，根据会计准则的相关规定确认和列报，详见公司财务报表相关附注。

问：董秘您好，请问贵公司在决定提取任意盈余公积的过程中有什么主要的考量？提取任意盈余公积会降低可供分配利润，从而降低分红。为何不让这部分的利润进入未分配利润当中，而是选择计提任意盈余公积？

答：感谢您的关注。公司拟定利润方案，一是根据有关法规及公司章程规定，二是综合考虑股东利益及公司长远发展需求。

问：公司2500多亿其它应收款，有1000多亿其它应收联营合营企业的其他应收款有明细披露，其中数百亿2023年度无变动，为何对这些没有计提足够的坏账准备？

答：感谢您的关注。公司按照相关会计准则的规定，在每个资产负债表日对其他应收款的预期信用损失进行重新计量，并相应调整损失准备的增加或转回金额。公司已根据相关要求对资产进行了减值测试，详见《关于计提和核销2023年度减值准备的公告》。

问：请问公司2023年报中210页，在建项目的第二个，万科翡翠都会项目中预计总投资是14亿，而年初达到了26亿，年末是7亿。请问一个项目为什么年初余额会超过总投资金额，而年末余额又低于年初金额

答：感谢您的关注。预计总投为项目期末尚在建设中的部分面积所对应的预计总投资，其对应的是在建项目期末存货余额，在建项目披露的预计总投会随着在建项目逐步竣备而减少。

问：请问2020年出让50%广信资产包有对赌协议么？目前项目进度如何？如何项目大概率不达预期，如果有对赌协议，会给造成公司什么不刮影响？

答：感谢您的关注。公司2020年出让广州市万溪企业管理有限公司50%股权，详细情况请见2020年6月30日《关于广信资产包引入战略合作的公告》。

问：建议开启真正转型，增设未来住宅创新中心，应该看到转变的坚韧的决心。倒不是说像小米造汽车，新东方卖货转型如此之大，万科也可以在人类的“居住”问题上增加创新能力，比如材料改进、施工、个性化的改变等等，增加知识产权创新，来定义的人类未来健康舒适住宅。大胆的去发明创造，房地产行业也会有苹果公司出现。

答：感谢您的关注和建议。

问：公司对2024年内到期的债券，是否都有落实偿债资金？

答：感谢您的关注。对年内不同月份到期的债务，公司会有相应的应对。

问：请问2024年新售出的房屋毛利率在多少

答：感谢您的关注。关于毛利率情况，还请留意公司定期报告。

问：公司港股市值已经跌到接近500亿人民币，不到0.2PB了，请问公司是否能考虑以回购或其他方式维护一下股价，毕竟以目前的价格，可能不需要太多资金就可以起到立竿见影的效果。

答：感谢您的关注和建议。

问：对地产相关了解很少，但还是冒昧提下个人看法，个人看好有核心自然景观的城市，如西湖于杭州，长三角城市集群效应也是一方面，对环太湖比较看好。飞行汽车等产业的拓展，和轨道交通的稳步发展，未来交通必更便利，尤其对改善型客户，环境因子的参考比重应提高。

答：感谢您的关注和建议。

问：请问目前是否考虑承接更多地方政府物业，盘活政府闲置资产，为公司物业拿到更多项目？

答：感谢您的关注和建议。

问：我是万科的股东，考虑到2024年底会结算之前销售交付的房屋数据。请问关于2024年公司毛利率大概是多少，这个公司是否有提前估计大概在什么范围？

答：感谢您的关注。过去两年市场大幅调整，随着那段期间的销售逐步转入竣工交付，24年的结算毛利率预计还会有一定的压力。具体情况您可以参考公司在2023年业绩会上的介绍。

问：今年121亿利润30%分红，应该是36.3亿，今年不分红，以后现金流允许，这笔钱会额外加上分红变成特别分红吗？

答：感谢您的关注。当前行业正在经历深度调整，公司希望通过暂不进行现金分红，更好的应对不确定性，维护在特殊时期的经营安全性，为公司度过行业调整提供更有力的保障，也恳请各位投资者的理解。

问：去年国泰航空因为疫情遇到问题，面向香港特区政府发行优先股，后来疫情恢复，国泰航空赎回优先股，考虑到目前万科遇到困境，建议也可以向金融机构发行优先股，到期赎回，谢谢

答：感谢您的关注和建议。

问：公司投资性房产超过1100亿元，请问其中有多少进行了抵押融资？公司还有多少亿元资产能用于能进行经营性物业贷款？

答：感谢您的关注。在保持开发项目融资稳定的同时，集团持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。2024年以来，已新增经营性物业抵押贷款108.9亿元。

问：请问公司未来是否切入酒店业务，考虑到公司有物业，有一手房建房经验，感觉公司完全可以切入酒店运营业务，以万科的实力，应该积极转型

答：感谢您的关注。公司已布局了酒店与度假业务，截至2023年底，持有33家在营酒店，位于北京、深圳、广州、成都等核心城市和阳朔、丽江等目的地旅游胜地。

问：请问公司万科泊寓是否切入短租业务，比如探索提供短期出租？切入旅游市场？

答：感谢您的关注。为了提高运营效率，万科泊寓也在探索灵活租期模式。

问：请问公司如何看待优先股，是否参考国泰航空优先股计划，积极争取主权财富基金和保险公司购买公司优先股，以万科品牌号召力，如果前3年3％股利支付，如果公司业务好转，可以回购优先股，建议公司高层发行优先股解决目前困境

答：感谢您的关注和建议。

问：请问万科未来是否切入为企业代建总部大楼、员工内部房？

答：感谢您的关注。公司从2010年起开始了EPC及代建业务，主要为政府部门、金融高科技企业等提供服务。面对行业的代建业务需求，公司会利用自身已经积累的业务经验和能力优势，继续积极开展探索与尝试。

问：万科a4月8号收盘价是否触发了强制回购条件

答：感谢您的关注。不确定问题中提到的强制回购条件具体所指。

问：贵公司现在正常经营吗？未来五年还能正常经营吗？

答：感谢您的关注。公司目前经营正常，有关具体经营情况您可以参阅公司2023年度报告。

问：公司在去年还在强调要保证分红，然后突然公司就陷入流动性危机了，然后突然就不分红了，然后还要进行配股，但是公司有大量的其它应收款联营合营企业的，这些款项是否有收回期限？预计何时可以收回？如果收不回，坏账准备是否计提足够？

答：感谢您的关注。公司按照相关会计准则的规定，在每个资产负债表日对其他应收款的预期信用损失进行重新计量，并相应调整损失准备的增加或转回金额。

问：董秘，您好！请问截止昨天，万科股东人数？谢谢！

答：感谢您的关注。有关公司的股东人数，请关注公司定期报告披露。截至2024年2月末，公司股东总数为555,213户。

问：此刻，还是希望公司可以发行可转债和优先股筹资，我感觉万科产品开发能力还是非常强的，希望万科可以解决流动性问题

答：感谢您的关注和建议。

问：你好董秘！万科A大股东深铁集团2023年7月25日发布《关于股东开展转融通证券出借业务相关进展的公告》，拟 在本公告披露之日起 15 个交易日后的 6 个月内继续开展转融通证券出借业务。剔除15个交易日，2024年2月15日应该是6个月转融通业务结束日。本着对投资者负责任的态度，万科A为什么还没有公告“深铁集团”是否在2024年继续开展转融通业务，上个公告期的借出证券是否都已经收回？

答：感谢您的关注。深铁集团于2022年7月起开展的转融通证券出借业务累计出借持有的公司A股5,018,000股，占公司总股本的0.04%，2022年内已全部收回。根据公司于2023年7月25日披露的《关于股东开展转融通证券出借业务相关进展的公告》，深铁集团拟继续开展转融通证券出借业务。但在实施期限内，深铁集团未实际开展转融通证券出借业务，目前实施期限已届满。经与深铁集团确认，深铁集团目前并无以所持有的公司股票继续开展转融通证券出借业务的计划。详情请查阅公司2023年年报第八节股份变动及股东情况相关内容。

问：你好董秘！万科A大股东深铁集团2023年7月25日发布《关于股东开展转融通证券出借业务相关进展的公告》，拟 在本公告披露之日起 15 个交易日后的 6 个月内继续开展转融通证券出借业务。剔除15个交易日，2024年2月15日应该是6个月转融通业务结束日。本着对投资者负责任的态度，万科A为什么还没有公告“深铁集团”是否在2024年继续开展转融通业务，上个公告期的借出证券是否都已经收回？

答：感谢您的关注。深铁集团于2022年7月起开展的转融通证券出借业务累计出借持有的公司A股5,018,000股，占公司总股本的0.04%，2022年内已全部收回。根据公司于2023年7月25 日披露的《关于股东开展转融通证券出借业务相关进展的公告》，深铁集团拟继续开展转融通证券出借业务。但在实施期限内，深铁集团未实际开展转融通证券出借业务，目前实施期限已届满。经与深铁集团确认，深铁集团目前并无以所持有的公司股票继续开展转融通证券出借业务的计划。详情请查阅公司2023年年报第八节股份变动及股东情况相关内容。

问：请问公司的管理红利何时能够释放？

答：感谢您的关注。对于公司业务未来发展的思考和展望，请留意公司年报“致股东”部分。

问：请问贵公司在国内和香港以及国外现在存续的债券一共有哪些没有到期？金额多少？

答：感谢您的关注。有关公司的债券明细，请参考公司2023年度报告第十节“债券相关情况”章节的相关内容，以及财务报表附注的“应付债券”部分。

问：公司年报说：23年“保质交付 28.9 万个单位”，请问是啥意思？以前没有听说交付多少个单位。

答：谢谢您的关注。公司2023年实现28.9万套住宅、公寓、商办的交付。

问：请问公司还继续养猪吗？现在那么低猪价，猪场关了没？

答：谢谢您的关注，养猪业务是公司围绕客户服务开展的一个尝试，目前继续在开展中。

问：请问一下公司高管主动降薪是所有高管吗？请问一下公司有没有计划学习银行对以往年度分红项目由于相关人士未尽责导致问题的有没有计划追回用于保交楼项目？

答：谢谢您的关注，公司2023年度报告对有关薪酬情况进行了披露：“在公司全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金”，同时自2023年度报告披露之日起，公司董事会主席、总裁、监事会主席自愿领取月薪税前1万元。

问：公司现在资金紧张，是否考虑增发A股，募得资金用于还债。

答：谢谢您的关注和建议。

问：贵公司港股只有0.21pb为什么不回购？

答：谢谢您的关注与建议。目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，守护公司安全，同时也会做好资金的统筹规划和利用，最大程度维护公司和股东利益。

问：考虑到目前公司遇到困境，请问公司是否考虑请控股股东增持上市公司股票？谢谢

答：谢谢您的关注与建议。

问：请问目前持有公司股票的保险公司、公募基金多吗？

答：谢谢您的关注，关于股东持股情况，您可查阅公司于2024年3月29日披露的《2023年度报告》，也可查阅相关机构自身发布的公告。

问：请问万科管理盈安和盈嘉众股份质押情况，以及对应平仓线是多少？

答：谢谢您的关注，盈安非万科下属子公司，并非万科进行管理。

问：尊敬的董秘你好，请问公司除了住开业务外，还有哪些主要业务，发展战略方面公司未来是否会继续加大养猪产业投入和建设现代农业渔业种业等绿色产业，公司目前经营情况压力较大，但经营好资产并活着只能是底线，还要放眼未来，布局当下，看这行业的先辈巨头走过的路，规避较大风险做出自己的特色也做好产业融合发展，为行业的新质生产力做出表率！

答：谢谢您的关注与建议。关于公司业务的开展情况以及对未来的思考，您可查阅公司于2024年3月29日披露的《2023年度报告》。

问：公司资金紧张 但是销售数据开始反弹 意味着会有利润空间面对港股不到5元的股价 可否公司设定一个按月按收入和利润 提取固定的金额 来回购港股例如10% 或者5% 回购后注销或者待出售这样可以一举两得

答：谢谢您的关注与建议。

问：考虑到公司股价深度回调，2023年公司也未选择分红，公司是否考虑回购注销股票？另外请求控股股东在二级市场增持上市公司股票？

答：谢谢您的关注，目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，守护公司安全，同时也会做好资金的统筹规划和利用，最大程度维护公司和股东利益。

问：作为持有公司小股东，能否请公司定期举办交流会，面向机构推出介绍会，考虑到股市股价深度回调，公司是否考虑回购股票，高层增持上市公司股票，希望万科活下去，但是万科股价跌的真狠

答：谢谢您的关注与建议。公司一般会在年报和中报发布后组织业绩会。目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，守护公司安全，同时也会做好资金的统筹规划和利用，最大程度维护公司和股东利益。

问：2023年度公司净资产收益率已经不足5%，根据公司章程，公司应从管理层的经济利润奖池中扣回至少10亿元，为什么年报中没有体现呢？

答：谢谢您的关注，关于经济利润奖金的相关事项请见公司于2023年10月27日披露的《第二十届董事会第三次会议决议公告》。

问：建议公司 采用分布的方式 从每个月的资金中提取1到1.5亿 来不定期进行港股的回购 在当前股价下 持续一年回购 可以大幅的提高价值的表现切不会造成资金压力

答：谢谢您的关注与建议。

问：您们好： 现在一些房子设计大窗户等等导致隔音效果差，或者空调外机离窗户近导致噪声大等，可否开发噪音小静等特色房产？谢谢

答：谢谢您的关注与建议。

问：对于公司2023年度不进行分红的决定感到无比的意外，作为一名长期持股的股东，对于公司因为行业大环境导致利润降低分红随之调降是可以理解的也是认可的，但是年报竟然一毛不分，这样会失去不少股东的信任，进而抛售股票，建议公司适当调整分红政策。

答：感谢您的关注。当前行业正在经历深度调整，公司希望通过暂不进行现金分红，更好的应对不确定性，维护在特殊时期的经营安全性，为公司度过行业调整提供更有力的保障，也恳请各位投资者的理解。

问：建议公司今年不要安排分红了，在公司困难时选择分红对公司是不利的，我们对万科非常有信心，相信一定能挺过难关，本人坚定支持万科。

答：感谢您的理解。当前行业正在经历深度调整，公司希望通过暂不进行现金分红，更好的应对不确定性，维护在特殊时期的经营安全性，为公司度过行业调整提供更有力的保障。

问：尊敬董秘，请问本司近期是否有到期债务？

答：感谢您的关注。有关公司的债券明细，请参考《万科企业股份有限公司2023年度报告》第十节“债券相关情况”章节的相关内容，以及财务报表附注的“应付债券”部分。

问：最近好像只有国企才发得了债，集团现在发债的渠道还畅通吗？如果发债还是有难度，证监会对这会有什么支持的措施吗？

答：感谢您的关注。公司拥有多元化的融资渠道，与主要金融机构保持着长期的合作关系，在融资上继续得到支持。对于具体的融资方案，公司会结合市场环境和业务发展需要，从优化融资结构、降低融资成本的角度出发进行选择。

问：既然公司自信，万科2023年度的分红，可否不分用于回购注销股份。或者分红，但大股东分红部分用来增持股份。用来稳定股价，增强投资者信心。

答：感谢您的关注。当前行业正在经历深度调整，公司希望通过暂不进行现金分红，更好的应对不确定性，维护在特殊时期的经营安全性，为公司度过行业调整提供更有力的保障，也恳请各位投资者的理解。

问：经营性物业政策对集团有帮助吗？集团有在谈经营性物业贷款吗？集团可用作支持贷款的经营性物业有多少呢？

答：感谢您的关注。在保持开发项目融资稳定的同时，集团持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。2024年以来，已新增经营性物业抵押贷款108.9亿元。

问：深铁于3季度业绩会时有提出计划为万科注入100亿的流动性，已注入多少？其余是否有具体的计划？深圳市政府还有其他支持计划吗？

答：感谢您的关注。在沟通会议后深圳市国资委协调了多家国企与公司对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地，包括：帮助处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；认购集团旗下印力的消费基础设施REITs；通过深圳国企和公司之间的产业协同，推动多个项目的合作；积极协调金融资源支持公司。目前这些项目有的已经完成，有的已经支付，还有的在逐步落地过程中。未来全部落地完成以后，预计可以帮助公司释放流动性在百亿规模以上。

问：现在集团可动用现金有多少呢？

答：感谢您的关注。截至2023年底，公司持有货币资金998.1亿元。有关货币资金的详细情况请参见年报财务报表附注部分。

问：今年5月及6月到期的境外债券的具体资金安排如何？然后明年将会是境内债到期的高峰，加起来超过300亿人民币，对此集团有何部署？

答：感谢您的关注。24年的境外债券只有二季度还有折合人民币56亿的债务到期，公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作。对不同月份到期的债务，公司都会有相应的应对。

问：2月的销售大幅下跌，以这个销售水平，每月现金流会平衡吗？高管们有甚么对策？2023年3季度郁总说当时商品住宅建设交付的洪峰和销售下滑迭加，预计今年下半年这个错峰就会结束。但以目前的销售情况，这个预期有变化吗？

答：感谢您的关注。在经营端，公司会继续坚持积极销售，坚守跑赢大势的目标，保持领先的回款率。在支出端，随着交付高峰的过去，今年经营端的支出压力也在下降，公司将继续保持全年经营层面现金流为正。

问：请问公司高管履职是否正常？管理层和高管是否有增持股票计划？

答：感谢您的关注。有关公司高级管理人员履职和持股情况请参见公司《2023年度报告》的第五节《公司治理报告暨企业管治报告》。

问：央行年初发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》后并有实质性推动，请问公司是否已积极开展经营资产抵押贷业务？传闻800亿银团贷是否与此有关？如能办理，是否比纯信用债的融资成本更低？

答：感谢您的关注和建议。在保持开发项目融资稳定的同时，公司正积极和银行进行洽谈，加快经营性融资资源的释放。2024年以来，已新增经营性物业抵押贷款超过百亿元。

问：市场传言，保险公司和公司商谈磋商债务展期是否属实？

答：感谢您的关注。万科一直保持多元化的融资渠道，随着经营性业务的增多，险资不动产债权投资计划成为了融资渠道之一，其久期长的特点能匹配经营性业务的特性与融资需求。万科与险资机构在设立不动产债权投资计划时，一般会将该投资计划的总期限设置为10年或以上，并会在此期限内设置选择权时点，有些是双向的，也有些是单向的，以此保留财务上的灵活性，这是行业的惯例操作。每次面临赎回选择权时，双方均会提前进行沟通，就存续方案如利率、期限等做交流，是常规性业务沟通。

问：建议贵公司停止拿地，减速保现金。并留出现金分红。投资者们在市场亏损巨大，如果再不分红，会让投资者绝望。

答：感谢您的关注和建议。

问：请问公司对2023年度有分红预案吗？如果有，建议取消，应集中资金应对近期到期债务问题。请问公司目前的土储都在什么城市？建议公司今后不在低线、低能级、人口净流出、GDP增长乏力、不能有效增加就业岗位的城市拿地。请问公司目前除在建项目外，未开发在建项目的户型设计是什么？建议公司今后新设计开发项目以大户型（200平以上）为主要设计开发户型。

答：感谢您的关注和建议。当前行业正在经历深度调整，经过综合考量，2023年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。相关分红派息预案还需提交公司年度股东大会审议批准。关于公司土地储备情况，公司在每年年报的董事会报告部分都有详细披露，您可具体查询公司在您关心的城市或地区的土地储备情况。公司坚持高质量精准投资，聚焦有真实需求、投资兑现度高的项目。2023年累计获取新项目43个，新获取资源以住宅品类为主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市。公司户型情况请参考公司线上官方购房服务平台“万科易选房”小程序中具体项目情况。

问：请问贵公司是否已经建立财务共享中心？哪年建立的？是由哪个供应商提供的服务？（例如用友或者浪潮？）

答：感谢您的关注，公司建立了财务共享中心，公司与SAP、金蝶等多个供应商保持业务往来。

问：请问公司下属有高科技企业吗？有获得发明专利吗？

答：感谢您的关注。公司旗下国家级高新技术企业包括万翼科技有限公司、上海美好家实业有限公司等，公司所获发明专利情况请参考《2023年可持续发展报告》“经营之道”章节的“知识产权保护”部分。

问：市场上有恶意造谣公司债券问题！导致公司的债权被恶意做空，请问有没有计划二级市场上买回被恶意做空的债券，毕竟这些债券的价格已经低过8成的票面价值，这样买回后，临近的债券到期的时候岂不是省下了多余成本。本来是100的，现在只要80买回，这样公司承担的债务就没有那么多

答：感谢您的关注和建议。公司会密切关注市场变化，继续加强与债券投资人的沟通，协助投资人更好地了解公司财务与经营情况，引导市场价格回归合理水平。

问：董秘您好，请问万科每月披露的合同销售面积和合同销售金额是否包含了联营公司与合营公司的销售数据？

答：谢谢您的关注。公司每月披露的合同销售面积和合同销售金额是万科操盘项目的销售金额和面积，其中包含部分联合营项目公司的销售金额和面积。

问：能否请公司联合行业优秀企业，策划一些活动，希望可以挽救一下销售额，谢谢

答：谢谢您的关注与建议。

问：请问公司能否拓展改善客户，万科的房子口碑相当好，希望公司携手万科老用户、利用泊寓、万科物业，积极联动，提升一下公司销售额。未来联合金融机构，引入期货定价模式，谢谢

答：谢谢您的关注与建议。

问：公司近期公告向兴业银行申请经营贷，以上海中区商办资产作为抵押，账面净资产3.9亿，去年营收0.94亿，净利润0.44亿，抵押贷款14亿14年。以区区4亿的净资产不足1亿的年营收，就抵押到了14亿的融资，请问财报上超过1000亿的经营性资产，其中有多少具备抵押融资能力，公司是否就此有相关准备工作？近期股债双杀舆论对公司很不利，建议公司在2023年年报中详细罗列经营性资产，让市场相信公司家底殷实。

答：谢谢您的关注与建议。在保持开发项目融资稳定的同时，公司持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。2024年以来，已新增经营性物业抵押贷款超过百亿元。

问：董秘好！资金紧建议今年不分红

答：谢谢您的关注与建议。

问：您好，作为小股东，针对当前的世界互联网科技形势，请贵公司认真考虑一下直播带货。管理层+顶流网红带货卖房卖商户卖，即使不能线上成交，对万科的光顾率也会变好啊。不直播卖房也行啊，不是想转型吗？直播卖万科的品牌服务也行啊

答：谢谢您的关注与建议。根据购房者消费习惯和获取信息渠道的趋势性变化，公司积极发挥线上功能的应用，在各城市开通各类服务和直播账号，为客户提供更便利的购房信息咨询，从2023年9月至年底共完成1.5万场直播活动，积极助力成交；全年通过“分享家”（线上获客工具）获得的客户线索量同比增长了39%，占集团整体成交的比例为14%。

问：网传今年万科有200亿美元海外债务到期 是否属实 请问今年万科今年国内外大概有多少亿债务到期要赎回的 谢谢

答：感谢您的关注。2024年公司有三笔境外债券到期，金额分别为6.3亿美元、14.45亿人民币和6亿美元，其中3月11日到期的6.3亿美元债已全数偿付本息。有关公司详细的债务到期情况请关注公司年度报告财务附注应付债券部分。

问：公司今年的现金流这么紧张，为什么财务管理没有预见性一直拿地？别打肿了，充胖子。把公司运营陷入这种境地。盈利不重要，有充足的现金流才行。土地投资支出完全可以停。

答：感谢您的关注。公司在投资上会兼顾安全与发展需要，坚持量入为出，合理仓位，把投资质量放在首位。

问：公司要迅速价格清库和卖资产迅速回笼资金大幅减少有息负债，要有壮士断腕的决心，留得青山在，不怕没柴烧

答：感谢您的关注。

问：物业拆分上市之后，请问万科有没有打算把商业地产、租赁住房、物流等三块业务拆分上市？

答：感谢您的关注。公司坚持不动产开发经营服务并重的发展方向，业务价值的实现有多种途径，需要综合各方因素进行考量。

问：万科今年还会拿地吗？

答：感谢您的关注。公司在投资上会兼顾安全与发展需要，坚持合理仓位，把投资质量放在首位。

问：请问董秘，房地产是夕阳行业，万科有没有考虑转型？公司有没有预想一直专注房地产业下去的前景？前几年万科预见到了房地产的萧条，提前收缩了规模，但可惜的是，没有抓到转型的方向。

答：感谢您的关注。房地产仍然是十万亿级别的大市场，常做常有，常做常新。行业进入新的发展阶段后，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，相信这些都能为企业的发展提供空间。公司坚定实施不动产开发、经营、服务并重的战略，目前拥有业内最全面的不动产赛道布局，在不动产综合发展方面也建立了一定的优势。相信这些能力有助于公司更好的应对未来行业的变化。

问：您好，公司在广州的城中村拆迁项目有部分今年能回迁，贵公司如何杜绝回迁户出售回迁房或将无关人员加入回迁名单？如何落实每户都能回迁？

答：感谢您的关注。公司将按照法律法规规定及相关协议约定等推进相关工作。